Créer une entreprise (immobilier) – Tu veux créer ta première entreprise ? Conditions préalables pour toi en tant que fondateur*, capital social, contrats d’associés, coûts de la création, formes juridiques et check-lists. Cela peut paraître compliqué pour les débutants, mais c’est en fait très simple. Le processus de création d’une entreprise est en général relativement similaire. J’ai résumé ici pour toi la création d’une entreprise en quelques étapes simples. Apprends à créer ta propre entreprise. Après le grand guide sur toutes les formes juridiques et tous les types d’entreprises, voici aujourd’hui un aperçu détaillé de la création d’une entreprise (immobilière) pour les débutants.
Lors de la création d’une entreprise, tu passes pour ainsi dire de la théorie à la pratique.
Tout d’abord, il s’agit bien sûr du type ou de la structure de ton entreprise. La première étape est tout à fait fondamentale : tu dois choisir la bonne entreprise pour ta structure (personnelle).
Dans l’article sur les formes juridiques des entreprises, tu as peut-être déjà découvert les différentes formes d’entreprises ou les types d’entreprises que tu peux choisir en relation avec l’immobilier, qu’il s’agisse de location ou seulement d’achat et de vente. Chaque type d’entreprise a ses propres avantages et inconvénients, mais en tant qu’entrepreneur*, tu as déjà appris à les connaître ! Quelles sont les conditions et les facteurs qui influencent le choix ?
Les facteurs de choix de l’entreprise sont donc entre autres
Capital social
Nombre de fondateurs ou d’associés
Responsabilité
Impôts
Planifier le capital social
Capital social – L’une des conditions les plus importantes est, comme toujours, le capital propre. Pour créer une entreprise, tu as besoin d’argent pour le capital social. Si tu possèdes déjà des biens immobiliers, le capital social ne sera pas un problème pour toi. Si tu dois acheter ton premier bien immobilier, « capital social » signifie pour toi « pas de frais ». Tu peux utiliser le capital immédiatement après la création de l’entreprise. Tu as donc l’avantage de pouvoir réinvestir ton capital social directement après la création, dans la mesure où le bien immobilier n’est pas acheté à titre privé, mais par le biais de ton entreprise.
Nombre de fondateurs ou d’associés
Nombre de fondateurs ou d’associés – Outre le capital social de ta création d’entreprise, le nombre de personnes est également un facteur important. Nous y reviendrons plus tard au point « Contrat d’associés ».
Responsabilité des fondateurs
Responsabilité – La responsabilité joue un rôle important lors de la création d’une entreprise. Dans certaines formes d’entreprise, tu es responsable à titre privé, dans d’autres cas, ta responsabilité est limitée. En tant qu’e.K. (commerçant individuel*), tu es entièrement responsable, pour une SARL « pas » (pas signifie ici que toutes les affaires sont propres).
Impôt sur les revenus / bénéfices
Impôts – En plus du facteur responsabilité, il y a aussi l’organisation fiscale future de ton entreprise. Par exemple, lorsqu’il s’agit de la location et des bénéfices que tu as réalisés sur les revenus du capital. J’ai déjà écrit à ce sujet dans l’article » Immobilien GmbH ». Voyons ici un exemple de calcul tiré de l’article.
Digression : type d’entreprise et impôts
Exemple : calcul des revenus locatifs privés
Voici un calcul très simplifié, pour une comparaison rapide de l’imposition des revenus locatifs privés par rapport aux revenus commerciaux d’une SARL. Il n’est pas tenu compte des abattements ni de l’impôt de solidarité.
Exemple de calcul simplifié (privé) :
Revenu locatif mensuel : 1.000 euros
Revenu locatif / an : 12.000 euros
Charge fiscale (impôt sur le revenu 42%) : 5.040 euros
Bénéfice après impôts : 6.960 euros
Exemple : calcul des revenus locatifs commerciaux
Voici un calcul très simplifié, pour une comparaison rapide de l’imposition des revenus locatifs privés par rapport aux revenus commerciaux d’une SARL. Aucun abattement n’est pris en compte.
Exemple de calcul simplifié (SARL) :
Revenu locatif mensuel : 1.000 euros
Revenu locatif / an : 12.000 euros
Charge fiscale (impôt sur les sociétés 15%) : 1.800 euros
Bénéfice après impôts : 10 200 euros
La différence se situe ici, dans notre calcul simplifié :
+ 3.240 euros / an
Tu peux lire en détail tous les types, facteurs, avantages et inconvénients ci-dessus. Passons maintenant à l’étape 2, la répartition des parts de l’entreprise.
Capital social : montant et formes d’entreprises
Le montant du capital social n’est généralement pas un problème lors de la création d’une société immobilière. Le capital est disponible, du moins suffisamment pour que le capital social qui doit être mis à disposition lors de la constitution d’une société puisse être facilement fourni dans presque tous les cas. Si ce n’est pas le cas, tu devrais réfléchir à nouveau à la création d’une « société immobilière ». Comme alternative à l’immobilier, tu pourrais par exemple acheter des actions immobilières.
Comparaison : SA, SARL, KG et UG
Pour une GmbH, tu n’as besoin que de 25.000 euros, ou seulement de 12.500 euros (les bénéfices deviennent alors progressivement le capital social). Pour les KG, les règles sont les mêmes que pour les GmbH.
La somme la plus élevée qu’il faudrait réunir pour une création est actuellement de 50.000 euros si tu veux créer une AG (société anonyme). La création d’une société anonyme est bien sûr un cas exceptionnel et a d’autres objectifs, à savoir la collecte de capitaux auprès d’investisseurs en bourse. En règle générale, ce sont des sociétés en nom collectif, des sociétés en commandite et des sociétés à responsabilité limitée qui sont créées.
Tu peux théoriquement créer une UG avec 1 euro, voire 1000 euros, car sur les frais de création, tu dois encore payer le notaire (création) et le registre du commerce.
Le capital social est immédiatement utilisé pour
Frais de notaire ~ 600 euros pour les entreprises simples
Registre du commerce & Co. avec ~ 150 euros
Capital social pour les entreprises
C’est le montant du capital social dont tu as besoin au moment de la création :
Pas de capital social – OHG
1 euro (ou ~ 1.000 euros) – UG
25.000 euros (ou 12.500 euros) – GmbH, KG
Les parts de l’entreprise : Qui apporte / reçoit quoi ?
Si tu ne crées pas ton entreprise seul, mais que tu as des cofondateurs, tu dois bien calculer les parts de l’entreprise avant la création. En effet, il ne s’agit pas seulement de partager « simplement » les bénéfices à 50% entre deux personnes.
Connaissance et réseau
Connaissance – Lors de la répartition des parts de l’entreprise, c’est la richesse de l’expérience qu’une personne apporte qui compte. Le savoir (dont fait partie le réseau, c’est-à-dire les contacts) qui, dans certaines circonstances, crée des avantages stratégiques et opérationnels qui ne seraient pas devenus possibles sans ce savoir.
Travaux pratiques et résultats
Travail pratique – Outre les connaissances, il s’agit également du travail pratique dans l’entreprise : qui apporte quels résultats de travail futurs ? Les résultats du travail ne sont pas toujours mesurables en termes de qualité, c’est-à-dire en termes de temps. Certains travaillent bien et vite. Ils peuvent obtenir les mêmes résultats en peu de temps que d’autres en deux ou trois fois plus de temps. Il faut en tenir compte dès le départ lors de la répartition des parts de l’entreprise.
Éviter les disputes : Parler et planifier objectivement
Avant de créer « naïvement » une entreprise avec 50% des parts, il convient donc de réfléchir stratégiquement avant la création à qui apporte quels actifs (valeurs) et qui n’en apporte pas. Cela permet d’éviter des litiges ultérieurs si, dans la pratique, le fondateur A apporte 70% des résultats et le fondateur B seulement 30%.
Il est très difficile de redistribuer les parts de l’entreprise plus tard, car cela conduit souvent inévitablement à des conflits. Cela affaiblit l’entreprise.
Facteurs liés aux parts de l’entreprise :
Capital et capital social de chaque fondateur
Savoir-faire Connaissances de base pour des avantages opérationnels et stratégiques
Résultats et performances réels et ultérieurs
Après avoir discuté de tout ce qui concerne les parts de l’entreprise, on passe à l’étape suivante, le contrat d’association.
Contrat d’association : préparer la création et l’activité
L’étape suivante consiste à rédiger le contrat d’association. Pour les personnes qui fondent seules leur société, c’est le notaire qui s’en charge (selon le protocole standard). En cas de création d’une société par deux personnes ou plus, le contrat d’association est déjà plus complet. Tu trouveras des informations détaillées sur les différents contrats d’associés dans notre rubrique Faits et chiffres sur les différentes formes d’entreprises.
Regarde ici en particulier le type d’entreprise qui t’intéresse :
Plus le patrimoine ou les actifs sont déjà présents, plus le projet est important, plus il est important de faire appel à un avocat spécialisé lors de ce processus de création ou à l’étape du pacte d’associés. En fin de compte, le contrat d’association est la base de toute la future collaboration entre les entrepreneurs. Ce qui n’a pas été réglé ici peut conduire à des litiges ultérieurs. Les litiges ont toujours une influence négative sur l’entreprise. C’est précisément ce que tu veux éviter dans le contrat d’association.
Tu trouveras de bons avocats pour la création d’entreprise dans à peu près tous les quartiers de la ville.
Apport d’un bien immobilier à une société ? Avocat en droit immobilier
Tu es déjà propriétaire d’un bien immobilier ? Si tu es déjà propriétaire d’un bien immobilier et que tu apportes un bien immobilier à la nouvelle entreprise, tu devrais également contacter un avocat spécialisé dans l’immobilier, le cas échéant. Voici une liste, avec des recommandations pour toutes les grandes villes comme Francfort, Düsseldorf, Cologne, Berlin, Hambourg et Munich :
Le type d’entreprise est choisi. Les parts de l’entreprise sont réparties. Le contrat d’association est rédigé. Vient maintenant le rendez-vous chez le notaire.
Notaire : prendre rendez-vous pour la création
Les notaires officialisent les contrats de vente de biens immobiliers, mais aussi la création d’une entreprise. Cette étape concerne le rendez-vous chez le notaire, qui officialise la création de ta société (immobilière).
Combien de temps dure un rendez-vous chez le notaire ?
Un tel rendez-vous chez le notaire pour la création d’une entreprise est en général relativement rapide si tout se déroule selon le protocole standard. Cela signifie que tu appelles un notaire à l’avance et que tu conviens d’un rendez-vous. Au préalable, tu fournis toutes les informations importantes. C’est le notaire que tu as choisi qui te dira quelles sont ces données ou quels sont les documents à fournir.
Si tu crées ta société seul, le rendez-vous chez le notaire ne dure en général pas plus de 60 minutes. Si tu veux créer une entreprise avec plusieurs personnes, le rendez-vous ne dure généralement pas plus de trois heures. Mais cela peut être le cas pour des contrats plus complexes.
60 – 120 minutes (cas général)
Que se passe-t-il lors du rendez-vous chez le notaire ?
Lors du rendez-vous chez le notaire, le contrat d’association est lu une dernière fois à haute voix. Les aspects juridiques peuvent être discutés une dernière fois avec le notaire. C’est aussi l’occasion pour toi de clarifier une dernière fois les questions en suspens.
Une fois que tout a été lu, la ou les signatures des associés sont apposées. Après la signature, le notaire appose son sceau et sa signature officiels sur le contrat d’association.
La société est fondée.
Pour les étapes suivantes, tu as besoin d’une adresse professionnelle. Cette adresse professionnelle peut être indépendante, par exemple avec une agence immobilière, dans un bureau supplémentaire ou plus petit, dans un coworking. Tu peux aussi utiliser une adresse privée si tu travailles à domicile, ce qui est souvent le cas dans le secteur de l’immobilier.
Compte bancaire professionnel : Base des opérations financières
La création d’une entreprise a pour but de générer des bénéfices. Ta prochaine étape parmi les tâches à accomplir est d’ouvrir un compte bancaire professionnel.
Compte professionnel séparé : Exclusivement pour l’entreprise
Il est important que tu aies un compte professionnel séparé pour cette seule entreprise. Sur ce compte, il n’y a aucune écriture qui n’est pas directement liée à ton entreprise.
Pas d’utilisation privée / professionnelle, créer un compte supplémentaire
Deuxième compte commercial pour la sécurité des paiements / la solvabilité
Si c’est la toute première fois que tu crées une entreprise, voici un autre conseil : ouvre directement deux comptes professionnels. En cas de problème avec l’un des comptes, tu auras toujours accès à une deuxième alternative.
Astuce 1 : Démarre avec 2 comptes professionnels
Cela peut arriver par exemple si tu travailles tout seul au début et que tu ne reçois pas un rappel. Elle se transforme en saisie et, hop, ton compte est gelé. Cela peut durer jusqu’à 30 jours. Ce n’est qu’ensuite que tu auras à nouveau accès à ton compte professionnel. Même si la saisie n’est que de 20 euros et que tu as 100.000 euros sur ton compte ! Ton compte reste gelé jusqu’à l’encaissement officiel. Bien entendu, cela perturberait immédiatement et considérablement ton trafic des paiements.
Mais avoir deux comptes présente aussi l’avantage qu’en temps normal, deux banques sont au courant de ta bonne solvabilité. Si tu as besoin d’aide pour le financement d’un bien immobilier, tu as directement deux interlocuteurs qui les connaissent depuis longtemps.
Conseil n° 2 : parle à ta banque, même dans les bons moments
Voici un autre conseil pour l’avenir : ne parle pas seulement à une banque lorsque tu as besoin de financements ou de crédits. Partage également des informations positives. Plus ton entreprise grandira, plus tu parleras (automatiquement) à la banque pour obtenir des crédits, des crédits en compte courant à court terme et toutes les autres formes de financement, par exemple pour faire démarrer des projets de construction.
Vient ensuite l’inscription dans des registres importants.
Registre du commerce, de l’industrie, des finances et de la CCI
La dernière étape consiste à inscrire ta nouvelle entreprise dans les registres importants. La dernière étape est rapidement expliquée, dans une liste de points clés claire. Pour une SARL immobilière, il s’agit de
Inscription au registre du commerce
Inscription au bureau des métiers
Inscription auprès de l’administration fiscale
Inscription à la CCI
Conclusion : Créer une entreprise / une société immobilière pour les débutants
Toutes nos félicitations ! Tu as maintenant tout réussi et accompli tout le processus de création d’une entreprise. C’était un aperçu rapide de la création d’une entreprise. Bien sûr, il y a encore beaucoup plus de détails à prendre en compte, la responsabilité joue un rôle important, tout comme la future organisation fiscale de l’entreprise. Pour obtenir encore plus d’informations sur les différents points, consulte notre aperçu ici. Tout, de la GbR, KG, GmbH à AG & Co. avec une comparaison, les avantages et les impôts de tous les types d’entreprises :
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