Déterminer la valeur vénale : Déterminer la valeur marchande & calculer le prix de vente

Déterminer la valeur vénale – Légalement, la détermination de la valeur vénale d’un bien immobilier est régie par l’ordonnance sur la détermination de la valeur des biens immobiliers(ImmoWertV). Outre le type d’utilisation, la taille du terrain et l’état du terrain, les caractéristiques énergétiques sont également des facteurs importants pour déterminer la valeur vénale. La valeur vénale est déterminée par un agent immobilier ou un expert. Tout ce qu’il faut savoir sur la valeur vénale et les méthodes d’évaluation 2024 ici pour vous !

Valeur vénale : prix de vente 2024 pour maison & appartement

Commençons par les deux questions les plus importantes :

Que signifie valeur vénale?

La valeur vénale (valeur de marché) est le prix qui peut être obtenu dans le cadre de transactions commerciales normales, dans le délai indiqué, compte tenu des circonstances juridiques et des caractéristiques effectives, des autres caractéristiques et de la situation du bien immobilier ou de l’autre objet de l’évaluation.

En 2004, l’expression « valeur de marché », utilisée dans toute l’UE, a été ajoutée à la définition de la valeur vénale , article 194 du code de la construction(BauGB). Il s’agit donc, pour la valeur vénale, d’une estimation du prix pouvant être obtenu sur le marché. Lors de la vente et de l’achat de terrains et de bâtiments, on se réfère généralement à la valeur vénale. La détermination de la valeur vénale peut également être nécessaire en cas de vente forcée, de perception d’impôts par l’administration fiscale ainsi qu’en cas de divorce et d’héritage .

Où trouver la valeur vénale ?

Vous ne trouverez pas la valeur vénale dans une liste, elle doit être calculée, grâce aux méthodes d’évaluation typiques – nous y reviendrons.

Évaluation de la valeur vénale : comment calculer la valeur vénale ?

L’évaluation de la valeur vénale se réfère à la macro-situation (ville/région) et à la micro-situation (environnement immédiat du bien immobilier) du bien, à sa coupe, à sa taille et à l’existence éventuelle d’inscriptions de dettes foncières susceptibles de réduire sa valeur. Conformément au code de la construction, la valeur vénale n’est pas une valeur fixe à long terme, mais se réfère à la date de référence indiquée dans l’expertise. Il est possible que la valeur vénale évolue de manière décisive au cours d’une période donnée.

La valeur vénale chiffre la valeur au moment de l’évaluation. L’expertise de la valeur vénale tient compte des points suivants :

• Valeur réelle du bien immobilier, s’il est construit
• La nature et la situation du terrain (taille, type de construction)
• Conditions juridiques (par ex. registre foncier, protection des monuments)
• Autres objets de l’évaluation

Mais

Mais en réalité, c’est la demande du marché qui influence de manière décisive la valeur de votre bien immobilier.

La demande de biens immobiliers ainsi que les caractéristiques d’équipement recherchées sont très différentes selon les régions. Il suffit de penser aux emplacements A comme Munich, Berlin, où l’emplacement joue un rôle important dans la valeur vénale.

Documents pour la détermination de la valeur vénale

Pour l’estimation de la valeur lors de la vente d’un bien immobilier, les documents suivants sont généralement exploités :

• Extrait du registre foncier
• Plans de construction, plans d’ensemble, coupes
• Description de la construction
• Plan de situation et carte des parcelles
• Calcul de la surface habitable
• Certificat énergétique

En cas de propriété d’un appartement, il faut en outre

• Procès-verbal des trois dernières assemblées de copropriétaires
• Plan économique
• Déclaration de partage (registre foncier)
• Décompte de la taxe d’habitation

Pour les objets de rendement, il faut en outre présenter

• Frais de gestion
• Relevés des loyers
• Contrats de location

Pour les droits et les charges, il faut en outre consulter

• Actes notariés
• Inscriptions particulières (droits de passage, droits d’habitation, etc.)

Pondération des critères dans la valeur vénale

Une importance particulière est accordée à la situation et aux risques futurs attendus du bien immobilier. Les risques sont généralement des risques de modernisation, comme les coûts attendus d’un retard de rénovation. Les mesures d’entretien les plus onéreuses, en général le toit, la cave, les fenêtres et le chauffage, sont également examinées. Le type de maison est également évalué. Si le bâtiment a été construit jusqu’en 1945, il s’agit d’un bâtiment ancien ; après 1945, il s’agit d’un bâtiment neuf. En outre, l’aménagement extérieur, le plan, le jardin, la façade, la répartition des pièces et la luminosité sont pris en compte.

Des facteurs tels que l’emplacement, le balcon et l’attractivité pour le groupe cible jouent un rôle important dans la possibilité de louer le bien immobilier. D’autres facteurs entrent en ligne de compte dans l’estimation de la valeur, par exemple la présence d’un ascenseur et l’équipement du bien :

• Surface du terrain (surface habitable proportionnelle ou surface totale)
• Surface habitable selon l’ordonnance sur les surfaces habitables (WoFIV)
• Garage, parking souterrain, places de stationnement (risques d’assainissement existants)
• Cave utilisable en plus ou p. ex. retard dans la rénovation du sous-sol
• Démographie relative à la situation de l’objet
• Type de bien immobilier (commerce, habitation, soins, monument historique, autres formes spéciales, bien immobilier mixte)

Détermination de la valeur : 3 méthodes d’évaluation

Toutes les informations importantes concernant l’estimation de la valeur lors de la vente d’un bien immobilier et les autres procédures d’estimation de la valeur sont clairement résumées pour vous :

Méthode de la valeur de rendement : Répartition en valeur vénale & valeur de rendement du bâtiment

La méthode de la valeur de rendement divise le bien en valeur vénale du terrain et en valeur de rendement du bâtiment. Cela comprend les revenus locatifs, les frais d’entretien et les coûts de gestion du terrain et du bâtiment. On compare donc le revenu locatif moins les frais de gestion et la valeur du terrain, y compris ses intérêts.

Méthode de la valeur réelle : Valeur pour la reconstruction d’un bien immobilier

Dans la méthode de la valeur réelle, on détermine d’abord la valeur vénale du sol à l’aide de la valeur indicative du sol, puis on y ajoute la valeur réelle du bâtiment. La valeur réelle du bâtiment est calculée à partir des coûts de construction du bâtiment, déduction faite des éventuelles réductions dues à l’âge.

La valeur réelle du sol (valeur vénale du sol) et la valeur réelle du bâtiment sont additionnées et multipliées par un facteur de valeur réelle. Le facteur de valeur réelle est calculé en fonction du type de bâtiment, de la valeur réelle provisoire ainsi que de la valeur indicative du terrain. La valeur réelle totale ainsi calculée indique les moyens financiers qu’il faudrait consacrer à la reconstruction du bien immobilier.

Méthode de la valeur comparative : Comparaison avec des biens immobiliers similaires

La méthode de la valeur comparative compare votre bien immobilier avec des objets similaires. Elle est notamment utilisée pour la vente d’appartements et de maisons d’habitation. La valeur comparative peut également être déterminée pour les terrains non bâtis.

Lors de la comparaison, seuls les objets situés dans des endroits similaires et ayant une configuration comparable sont pris en compte. Les biens immobiliers pris en compte dans l’estimation de la valeur doivent être situés à proximité immédiate du logement. La méthode de la valeur comparative est considérée comme particulièrement proche de la réalité. Elle est souvent utilisée pour l’évaluation des terrains, car les situations sont relativement comparables d’une région à l’autre.

Évaluer un bien immobilier 2024

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