Formes juridiques en Allemagne – Quels sont les différents types de sociétés ? Si tu veux créer ta première entreprise, le choix de la forme juridique est l’une des premières étapes du processus de création d’une entreprise. Qu’il s’agisse d’une société immobilière spécialisée ou de la création d’une start-up, j’ai rassemblé ici pour toi tous les types d’entreprises en Allemagne. Dans cette liste d’entreprises, tu trouveras des explications, des avantages, des inconvénients, des coûts, la procédure avec des check-lists et les conditions requises pour chaque forme d’entreprise. En outre, spécialement pour les propriétaires de biens immobiliers, un supplément : Immobilien GmbH (vermögensverwaltende GmbH) et Familienstiftung avec des avantages fiscaux. Toutes les formes juridiques en une seule liste ! Ta première entreprise ? Apprends ici comment faire : Créer une entreprise.
Tu veux acheter ton premier bien immobilier et le mettre en location? Tu as hérité d’un bien immobilier et tu veux maintenant travailler toi-même dans la gestion immobilière, l’administration de biens et d’autres domaines proches, ou plus encore, tu veux devenir toi-même un investisseur immobilier ? Alors la grande question est : quelle est la bonne entreprise ? Quelle est la première étape à franchir ?
En principe, tu as beaucoup de possibilités et d’options différentes pour organiser ton entreprise pour l’avenir. En gros, tout commence par l’entreprise individuelle et se poursuit par des modèles individuels et de coopération tels que la société en nom collectif et la société en commandite simple, puis la société à responsabilité limitée.
Pour que tu aies une première vue d’ensemble, j’ai écrit pour toi ce guide sur les différents types d’entreprises. Tu y apprendras à connaître les différentes possibilités qui s’offrent à toi en tant que fondateur* en Allemagne. Définitions, conseils pour la création, avantages, inconvénients, ainsi que les impôts. Tout ce dont tu as besoin pour prendre une bonne décision.
Facteurs à prendre en compte : Type de bien, location, structure
Il existe une forme d’entreprise adaptée à chaque type de bien immobilier (appartement en copropriété, immeuble collectif ou bien à rénover), au type de location et à la structure, en fonction des conditions personnelles que tu apportes. Si tu as plus tard plusieurs biens immobiliers dans ton portefeuille, tu choisiras également différents types d’entreprises pour chacun d’entre eux.
Si tu es confronté pour la première fois à la question : quelle entreprise dois-je créer ? Voici un aperçu de toutes les formes d’entreprises
Plus l’entreprise est grande, plus les tâches et les ressources à déléguer sont nombreuses.
Commençons par l’entrepreneur individuel et l’entrepreneuse individuelle :
Einzelunternehmer*in (EU) – L’entreprise individuelle est une forme juridique allemande qui, comme son nom l’indique, est créée et gérée par une seule personne. Elle englobe les professions libérales, les petits commerçants et les commerçants enregistrés. Tu souhaites te mettre à ton compte et en apprendre davantage sur le thème « Formes juridiques d’entreprises et gestion immobilière » ? Alors tu es au bon endroit ! Tu trouveras ci-dessous l’essentiel de ce que tu dois savoir pour créer une entreprise individuelle. Comment devient-on entrepreneur individuel ? Quelles sont les différences entre les professions libérales, les petits commerçants et les commerçants enregistrés ? Quels sont les avantages ? Quels sont les inconvénients ?
Eingetragener Kaufmann (e. Kfm.) / Eingetragene Kauffrau (e. Kfr.) / Commerçants enregistrés (e. K.) – Les commerçants enregistrés incarnent une variante de forme juridique allemande basée sur la forme juridique d’entreprise de l’entreprise individuelle (UE). Il s’agit donc d’une entreprise fondée et gérée par une seule personne, qui est en outre tenue de s’inscrire au registre du commerce – d’où son nom.
La société civile est une forme juridique allemande créée par deux ou plusieurs personnes pour une durée déterminée afin de mener à bien une activité commune ou d’atteindre un objectif commun. Elle est donc toujours liée à un but et n’existe généralement que tant que l’entreprise commune n’est pas achevée. Comme son nom l’indique, elle est régie par le droit civil et est donc souvent appelée société BGB. Tu souhaites t’associer avec d’autres personnes et, pour ce faire, en apprendre davantage au préalable sur le thème « Formes juridiques d’entreprise et économie immobilière » ? Apprends ici tout ce qu’il faut savoir sur la création d’une GbR.
La société en nom collectif est une forme juridique allemande fondée par deux personnes ou plus et dirigée par au moins un associé. Comme son nom l’indique, elle est principalement axée sur les activités commerciales et est donc soumise, au sens juridique, au Code de commerce (HGB). Tu souhaites t’associer avec d’autres personnes et, pour ce faire, en apprendre davantage au préalable sur le thème « Formes juridiques d’entreprises et économie immobilière » ? Commençons, étape par étape, par la société en nom collectif.
La société en commandite est une forme juridique allemande fondée par deux personnes ou plus et gérée par au moins un associé. La principale caractéristique de cette forme juridique d’entreprise est la répartition du risque de responsabilité : au moins un associé est responsable de manière illimitée et au moins un associé est responsable uniquement sur le plan commercial avec son apport.
Unternehmergesellschaft / UG (haftungsbeschränkt) – La société d’entrepreneurs (haftungsbeschränkt) est une variante juridique allemande basée sur la forme juridique d’entreprise de la société à responsabilité limitée (GmbH). Elle est considérée comme la petite sœur de la GmbH et est donc souvent appelée « mini-GmbH » par euphémisme. D’un point de vue juridique, il n’existe en principe que des différences mineures entre l’UG (haftungsbeschränkt) et la GmbH.
GmbH, GmbH & Co KG, GmbH & Co OHG – La société à responsabilité limitée (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) est une forme juridique allemande fondée par au moins une personne et gérée par au moins un associé. Comme son nom l’indique, cette forme juridique d’entreprise se caractérise par une limitation de la responsabilité de son ou de ses associés. En outre, tout ce qu’il faut savoir très concrètement sur les impôts et le commerce immobilier.
Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH / Immobiliengesellschaft – Dans cet article, tu apprendras les bases de la thématique des sociétés immobilières. Qui, lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement en copropriété, aurait l’idée de créer spécialement une SARL ? Il est vrai que cela n’a pas de sens en cas d’usage personnel, mais en cas de location.
Voici encore le cas spécial des GmbH & Co KG, GmbH & Co OHG, Kein-Personen-GmbH, Ein-Personen-GmbH, Zwei-Personen-GmbH et les organes d’une GmbH.
GmbH & Co KG
GmbH & Co KG – La GmbH & Co KG est une forme juridique allemande qui combine la forme juridique d’entreprise de la société en commandite (KG) avec une société à responsabilité limitée (GmbH). Les principaux avantages des deux formes juridiques – la séparation typique de la KG entre le propriétaire et le bailleur de fonds ainsi que la limitation de la responsabilité de la GmbH – sont ainsi réunis et permettent une nouvelle forme innovante pour les créateurs d’entreprise.
GmbH & Co OHG – La GmbH & Co OHG est une forme juridique allemande qui combine la forme juridique d’entreprise de la société en nom collectif (OHG) avec celle de la société à responsabilité limitée (GmbH). Les principaux avantages des deux formes juridiques – la création simple et l’égalité de tous les associés, typiques de la société en nom collectif, ainsi que la limitation de la responsabilité de la société à responsabilité limitée – sont ainsi réunis et permettent une nouvelle forme innovante pour les créateurs d’entreprise.
SARL sans associé – Le modèle de SARL sans associé ! La nomination de nouveaux associés ou le départ d’associés existants peut facilement modifier le modèle de SARL que tu as choisi. Qu’il s’agisse d’une société unipersonnelle, d’une SARL à deux personnes ou même d’une société qui fonctionne entièrement sans associés ? Dans tous les cas, il y a des particularités dont tu dois tenir compte, car elles s’écartent de la norme de la société à responsabilité limitée traditionnelle.
SARL unipersonnelle – Le modèle de SARL pour les fondateurs en solo ! La nomination de nouveaux associés ou le départ d’associés existants peut facilement modifier le modèle de SARL que tu as choisi.
SARL à deux personnes – Le modèle de SARL pour les duos de fondateurs ! La nomination de nouveaux associés ou le départ d’associés existants peut facilement modifier le modèle de SARL que tu as choisi.
Une société à responsabilité limitée se compose de plusieurs organes. Les gérants s’occupent des affaires courantes et d’autres affaires de la société et représentent leur société à l’extérieur conformément à la GmbHG. Le conseil de surveillance est prescrit par la loi à partir d’un certain nombre de salariés et fait office d’organe de contrôle de la société en nommant et en conseillant la direction, mais aussi en la surveillant et en la révoquant en cas de doute. Alternativement, sa justification peut être définie dans le cadre des statuts. L’assemblée des associés est l’organe de décision de la GmbH.
Société anonyme (AG) – La société anonyme est une forme juridique allemande fondée par au moins une personne et organisée par différents organes. Au lieu d’un directeur, l’entreprise est dirigée par un conseil d’administration composé d’au moins une personne. Comme son nom l’indique, cette forme juridique d’entreprise est principalement synonyme de commerce d’actions.
En outre, le cas particulier des sociétés anonymes immobilières (REIT-AG).
Société anonyme immobilière (REIT-AG)
Société anonyme immobilière / REIT-AG – Tu trouves l’idée d’une SA pas mal du tout et tu te demandes maintenant comment tu peux combiner ta société de capitaux avec le secteur immobilier ? Une société immobilière est une entreprise qui sert au financement, au développement, à la réalisation, à la location ou à la commercialisation de biens immobiliers – à commencer par un seul bien immobilier jusqu’à un parc immobilier de trois ou plusieurs chiffres. La gestion de propriétés immobilières ou de biens immobiliers de tiers pour le compte de tiers peut également être effectuée par une société anonyme immobilière.
Types d’actions – Une société anonyme s’occupe, comme son nom l’indique, du commerce des actions. Tu as certainement déjà entendu dire que les actions peuvent monter et descendre. Tu connais peut-être aussi quelqu’un qui a investi sa fortune dans des actions. Mais qu’est-ce qu’une action au juste ? En bref : une action est un document qui détermine ton droit au capital social d’une société anonyme et qui te garantit une part de bénéfice déterminée. Dans ce contexte, on parle souvent de « matérialiser un droit ».
AG en détail : Comité directeur et conseil de surveillance
Le conseil d’administration d’une société anonyme s’occupe de la gestion quotidienne et d’autres affaires de la société et représente la société anonyme à l’extérieur.
Le conseil de surveillance est un organe d’autocontrôle prescrit par la loi, qui nomme, surveille et, en cas de doute, révoque les différents membres du directoire. En outre, il est responsable de l’établissement des comptes annuels et des rapports d’activité.
Limitation de la responsabilité des organes de la SA
Limitation de la responsabilité des organes de la SA – En cas de perte, la société anonyme, en tant que personne morale de droit privé, est en quelque sorte soumise à une limitation de responsabilité, car la responsabilité pèse exclusivement – à quelques rares exceptions près – sur le patrimoine commercial de la société. Dans les relations externes, seul le capital social est donc responsable des pertes éventuelles. Dans les relations internes, la responsabilité peut varier en fonction de l’organe de la société anonyme.
Societas Europaea (SE) – La Societas Europaea est une forme juridique qui a été introduite dans le cadre des efforts d’harmonisation au niveau européen. C’est pourquoi les termes « Europäische Gesellschaft » ou « Europäische Aktiengesellschaft » et « Europa AG » sont également utilisés dans la langue allemande. Les caractéristiques d’une Societas Europaea sont avant tout la simplification des activités commerciales transfrontalières dans les États membres de l’UE et les pays de l’EEE grâce à des bases juridiques largement uniformes et au cadre de la politique du personnel en ce qui concerne les droits de codécision des salariés de la société.
Economiser des impôts grâce à l’immobilier – Dans cet article plus spécifique, je jette avec toi un regard en profondeur sur la question des fondations, des fondations familiales, de l’achat immobilier, des impôts et de l’optimisation fiscale. La création d’une fondation, et plus particulièrement d’une fondation de famille, présente de nombreux avantages pour toi. De la plus-value de cession exonérée d’impôt après impôt de spéculation à la faible imposition de 15% des revenus locatifs. Dans cet article, tu apprendras comment cela fonctionne, comment créer une fondation et comment tes petits-enfants en profiteront encore.
Créer une entreprise : Déroulement, coûts, conditions, formes juridiques – Liste de contrôle en 7 étapes
Tu veux créer ta première entreprise ? Conditions préalables pour toi en tant que fondateur*, capital social, contrats d’associés, coûts de la création, formes juridiques et check-lists. Cela peut paraître compliqué pour les débutants, mais c’est en fait très simple. Le processus de création d’une entreprise est en général relativement similaire. J’ai résumé ici pour toi la création d’une entreprise en quelques étapes simples. Apprends à créer ta propre entreprise. Après le grand guide sur toutes les formes juridiques et tous les types d’entreprises, voici aujourd’hui un aperçu détaillé de la création d’une entreprise (immobilière) pour les débutants.
Créer une entreprise en 7 étapes : liste de contrôle
Dans cet article, tu trouveras la création d’une entreprise expliquée en 7 étapes simples. Tu auras ainsi une vue d’ensemble rapide.
Liste de contrôle Créer une entreprise en 7 étapes :
Type d’entreprise : Que dois-je créer ?
Capital social : montant et formes d’entreprises
Les parts de l’entreprise : Qui apporte / reçoit quoi ?
Contrat d’association : préparer la création et l’activité
Notaire : prendre rendez-vous pour la création
Compte bancaire professionnel : Base des opérations financières
Registre du commerce, de l’industrie, des finances et de la CCI
Lors de la création d’une entreprise, tu passes pour ainsi dire de la théorie à la pratique. Tout d’abord, il s’agit bien sûr de choisir le type ou la structure de ton entreprise. La première étape est tout à fait fondamentale : tu dois choisir la bonne entreprise pour ta construction (personnelle). Quels sont les facteurs qui influencent le choix ? Les facteurs de choix de l’entreprise sont donc entre autres : Le capital social, le nombre de fondateurs ou d’associés, les critères de responsabilité, mais aussi les impôts. Apprends ici plus sur la création d’une entreprise en 7 étapes :
Acheter un premier bien immobilier : Entrée en matière
Le premier bien immobilier est ton véritable « capital de départ ». Un bon emplacement est le plus grand avantage en termes de rendement.
Si tu veux créer ton entreprise, tu as donc besoin de bons biens immobiliers qui te permettront d’obtenir un rendement solide, lequel te permettra à son tour de réaliser de nouveaux investissements. Pour cela, tu dois apprendre à connaître le processus de sélection et d’achat : comment trouver de bons biens immobiliers et comment les acheter ?
Situation, évaluation et augmentation de la valeur
Il y a un monde entre un appartement en copropriété à Dortmund et l’immobilier de luxe à Hambourg. Il est plus facile de mettre la main sur un immeuble à Brunswick que sur une villa à Berlin-Grunewald. En même temps, l’immeuble collectif (en tant que type de bien) est nettement plus difficile à obtenir que l’appartement en copropriété lui-même. Il ne s’agit donc pas seulement d’une répartition, mais aussi du type de bien immobilier, c’est-à-dire du type de maison et du type d’appartement. A cela s’ajoute le temps : dois-tu acheter quelque chose « tout de suite » ou as-tu le temps de faire des recherches et des comparaisons ?
Tes 3 facteurs clés pour l’achat :
Situation
Type de bien / bien immobilier
Temps
Tout cela, et bien plus encore, doit être pris en compte dans l’évaluation du bien immobilier et cela nécessite, selon le type de bien, l’emplacement, la demande et l’offre sur place et aussi le souhait d’achat. Veux-tu acheter le bien immobilier pour ton portefeuille ou veux-tu y vivre toi-même et le vendre ou le louer plus tard, après deux, trois ou quatre ans ? C’est là qu’intervient à nouveau l’augmentation de la valeur finale, en particulier pour les terrains situés dans des endroits très recherchés, comme Berlin, Hambourg ou Düsseldorf.
Après la macroperspective, la microperspective
Après la macroperspective vient la microperspective. Quel est l’équipement de l’objet ? Et quels ont été les coûts de construction ? Comment tout cela se répercute-t-il sur le bien, le terrain et le futur rendement en cas de location ? Du carport pour la maison individuelle moderne à l’espace spa pour la villa de luxe, tous les facteurs entrent en ligne de compte dans l’évaluation du bien immobilier.
Après avoir trouvé le bon bien immobilier, il faut passer à l’évaluation du bien. L’évaluation d’une maison ou d’un appartement s’avère très difficile, surtout pour les débutants et les novices. Les faits sont par exemple
Coûts de construction de l’objet
Valeur du terrain
Augmentation de la valeur
Demande et offre (sur place)
Évaluer et acheter : Autres conseils
Apprends en plus sur l’achat de biens immobiliers ici :
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