Vendre une maison ancienne / un immeuble collectif : accumulation de rénovations, logements vides, délabrement – que faire ?

Vendre une maison ou un immeuble ancien 2022 – Vous êtes propriétaire d’une maison ou d’un immeuble ancien qui doit être vendu prochainement et vous vous posez la question suivante : comment organiser au mieux la vente d’une maison ou d’un immeuble ancien et surtout, de la manière la plus efficace ? Comment le prix offert évolue-t-il ? Vaut-il la peine de rénover pour augmenter la valeur? Accumulation de rénovations, logements vides, délabrés – dans tous les cas, vous êtes propriétaire d’un terrain. Mais que peut-on faire de plus ? Vendre directement ou rénover et vendre ensuite ? Vous trouverez ici et dans d’autres articles des informations sur la procédure, l’évaluation et bien d’autres choses encore.

Vendre un bien immobilier ancien 2022 : à quoi faut-il faire attention ?

Tout d’abord, la situation de départ est un point de repère important pour la suite des événements. Par exemple, la question tout à fait fondamentale

Expérience de la vente, temps et capital

Vous vendez votre tout premier bien immobilier ou vous avez déjà acquis de l’expérience dans le commerce immobilier ?

Ce guide est spécialement conçu pour les débutants et les novices !

Les raisons sont diverses, de l’héritage immobilier au divorce, en passant par une donation (économie d’impôts). En effet, il arrive parfois que l’on devienne propriétaire d’une maison ou d’un immeuble ancien de manière inopinée. Par exemple, des milliards de valeurs immobilières, du terrain à l’immeuble collectif, sont légués chaque année.

Ceux qui sont entrés en possession spontanément sont probablement ceux qui ont le moins de pression pour vendre. Après tout, aucun calcul n’a été effectué jusqu’à présent avec les valeurs patrimoniales. Cela se répercute généralement sur les possibilités dont vous disposez pour augmenter la valeur, car il manque souvent les fonds propres nécessaires pour les artisans, les architectes & Co.

Ma vieille maison vaut-elle encore quelque chose ?

Même si votre ancienne maison ou votre immeuble collectif a absolument besoin d’être rénové, s’il est situé en zone C :

Le prix de l’offre rencontre l’acheteur

Premièrement :

Il est toujours possible de trouver des acheteurs au juste prix

Deuxièmement, n’oubliez pas

Là où il y a une maison, il y a un terrain

Logements collectifs et terrain

Les anciennes maisons individuelles, maisons jumelées ou mitoyennes et surtout les immeubles collectifs offrent un potentiel. Même si de nombreux premiers vendeurs pensent souvent au début : « Qui s’intéresse à ma vieille maison ?

Deux aspects seront particulièrement intéressants pour vous :

  • Immeuble collectif (ensemble de plusieurs ETW)
  • Grand terrain (même pour une maison individuelle) à partir de 2.000 m².

Cibler les investisseurs plutôt que les portails

Si la surface au sol est suffisamment grande, si l’immeuble collectif comporte suffisamment de logements en copropriété, les maisons anciennes, les immeubles collectifs et leurs terrains peuvent avoir un grand potentiel auprès des investisseurs immobiliers, nationaux mais aussi étrangers, dans le cadre du commerce hors marché.

Le grand avantage, c’est que l’ensemble de la vente est nettement plus rapide et que le prix de vente est souvent plus lucratif pour vous, grâce à des offres exclusives, plutôt qu’une large plate-forme sur des portails.

Pour atteindre de tels investisseurs (family offices, entreprises, fonds d’investissement et immobiliers, autres institutions), vous devez vendre votre bien immobilier avec des experts dans le domaine off-market. Qu’est-ce que cela signifie ? Ici, les biens immobiliers sont commercialisés en exclusivité, par une agence immobilière.

L’agence immobilière ne contacte que des contacts sélectionnés sur la base du profil connu au préalable. Votre bien immobilier n’apparaîtra pas sur les portails immobiliers, mais sera présenté de manière très ciblée à des investisseurs individuels ayant un profil d’acheteur approprié.

Les grands investisseurs veulent un accès direct et exclusif, les autres biens ne les intéressent pas car ils leur font perdre du temps.

Capital et pouvoir d’achat : par ex. pour la modernisation

Ces cercles d’investisseurs possèdent également le capital nécessaire pour développer l’ancien bien immobilier. Deux options s’offrent à eux.

Des biens immobiliers en souffrance de rénovation :

Exemple : évolution de la location à la propriété

Un exemple très simple : vous avez un vieil immeuble collectif, avec 15, 20, 30 ou 40 locataires. Vous avez maintenant deux possibilités :

Option 1 : acheteurs régionaux

Les investisseurs régionaux ont généralement moins de capital que les investisseurs qui opèrent au niveau national ou international. En conséquence, une grande partie des biens immobiliers continueront à être exploités comme ils l’ont été jusqu’à présent.

Il y a donc moins de potentiel dans l’ancien bien immobilier et le prix d’achat diminue.

Option 2 : investisseurs suprarégionaux

Les investisseurs plus importants, en revanche, mettent des capitaux de côté et développent le bien, par exemple en transformant des appartements locatifs en appartements en copropriété.

De même, en tant que vendeur, vous recevrez des offres plus élevées.

C’est pourquoi vous ne perdez pas votre temps sur les portails immobiliers, vous devez répondre à 100 e-mails, effectuer constamment des contrôles de solvabilité. Et comment vérifie-t-on les fonds propres ou le financement de l’acheteur ?

Si vous vendez votre ancien bien immobilier dans le secteur off-market, il n’est pas rare que la première personne du contact devienne déjà l’acheteur du bien. Le contrat de vente et le rendez-vous chez le notaire sont réglés quatre semaines plus tard.

Avantage : les preuves de financement sont disponibles, tout comme les profils d’achat des investisseurs = déroulement rapide de la vente

Évaluation : biens immobiliers anciens à rénover

Comment évaluer un bien immobilier? Celui qui vend son tout premier bien immobilier se pose de nombreuses questions sur le déroulement, le processus mais aussi l’évaluation de l’ancien bien. En effet, l’évaluation est la base du prix d’offre et donc du prix d’achat ultérieur à atteindre et, en fin de compte, de votre bénéfice sur la vente du bien immobilier.

Quel type de maison vendez-vous ?

Dans quelques instants, nous vous proposerons des guides encore plus détaillés sur l’évaluation immobilière des maisons, des immeubles et des villas, en fonction du type de maison que vous souhaitez vendre. Les paramètres varient en fonction du type de maison, de la maison mitoyenne à l’immeuble.

Tout d’abord, quel type de bien immobilier possédez-vous et souhaitez-vous vendre ? Il existe différents types de maisons, de la maison mitoyenne à la villa indépendante, en passant par la maison de campagne ou même l’immeuble collectif, comme nous l’avons mentionné.

En fonction de la taille du bien, de son état, de sa capacité à être loué (versus inoccupé), de son emplacement et de la taille du terrain, les prix proposés sont réalistes et attirent les personnes intéressées par votre bien.

Avec une vue sur le fleuve, on voit bien ici comment se répartissent les différents types, de l’ancien au nouveau.

Critères d’évaluation dans la première étape

Cinq critères d’évaluation importants :

  • Taille du bien immobilier
  • Taille du terrain
  • Situation et évolution
  • Location actuelle
  • État l’objet

Bien entendu, vous ne réalisez pas cette évaluation vous-même, elle est réalisée par un évaluateur ou un expert. Cela offre une évaluation objective de la valeur, pour servir de base à l’ensemble du calcul à partir duquel le prix de l’offre peut être calculé.

Développement et potentiel de l’objet : Prix de l’offre

Lors du calcul du prix de l’offre, il est donc possible d’inclure des développements en perspective.

Apprenez ici encore plus de bases sur le thème de l’évaluation des maisons, de l’évaluation des immeubles collectifs et bien sûr sur l’évaluation des terrains.

Ancien château fort, ancien château ou domaine ?

Les anciens châteaux et palais qui ont connu leur heure de gloire sont encore plus spéciaux que les maisons et les immeubles.

Mais ici aussi, il y a de bonnes chances que des investisseurs immobiliers ou des fonds d’investissement s’intéressent à votre bien. Selon l’état de la protection des monuments, il est possible de mettre en œuvre des options « simples » (transformation en appartements en copropriété) ou des possibilités plus complexes de réaménagement ou de réaffectation.

C’est pourquoi nous ne pouvons pas vous proposer un guide unique, comme c’est le cas pour les maisons anciennes et les immeubles collectifs. Cela dépend toujours de la situation individuelle, des possibilités de développement, par exemple par la protection des monuments, mais l’histoire compte aussi pour de tels objets.

  • Vendre un château