Acheter un immeuble d’habitation : Evaluer un bien immobilier, procédure, coûts, impôts & locataires
Acheter un immeuble collectif – votre idée s’est concrétisée et votre rêve de maison devient réalité. Vous avez déjà visité quelques biens immobiliers, comparé les prix et établi votre budget pour l’achat de la maison. Avant d’entamer des négociations plus approfondies avec les vendeurs ou de réserver un bien, vous devez planifier le financement de la maison et déterminer vos conditions. Plus vous procéderez de manière professionnelle et plus vous planifierez concrètement, plus l’achat de la maison sera simple, de l’idée au financement jusqu’à l’acte notarié pour la conclusion du contrat. Tout est alors prêt pour la location de l’immeuble. Apprenez tout ici, de l’évaluation à la location d’immeubles collectifs.
Achat immobilier d’un immeuble collectif : investissement & rendement
De la maison individuelle à l’immeuble collectif en tant que placement financier, celui qui envisage d’acheter un bien immobilier veut se prémunir pour ses vieux jours. Aucun autre placement financier ne présente une telle stabilité à long terme que l’immobilier. Que ce soit 10 ans dans le passé, 100 ans ou 1000 ans, on habite toujours !
Évaluation du bien immobilier
L’évaluation d’un bien immobilier ou d’un terrain est nécessaire pour différentes raisons.
Dans la plupart des cas, une évaluation est demandée lorsque le bien immobilier est à vendre. La nécessité d’une vente forcée ou la détermination de la valeur d’un bien immobilier après un divorce sont également très fréquentes. Parfois, les propriétaires souhaitent simplement savoir à combien s’élève leur patrimoine, ou une évaluation immobilière est effectuée parce que la maison doit être démolie sur ordre des autorités. C’est le cas lorsque des routes doivent être construites ou que des zones résidentielles doivent être réaménagées. Dans les régions minières, il arrive que des localités entières soient déplacées. Dans ce cas, une évaluation immobilière est indispensable, car le propriétaire a droit à une compensation complète de la valeur.
L’évaluation peut se faire de différentes manières. La plus efficace consiste à faire évaluer le bien par un spécialiste qui se rend sur place. Il est également possible de procéder à une estimation de la valeur du bien immobilier sur Internet ou de déterminer une valeur approximative à l’aide de biens comparables. Si vous optez pour la détermination de la valeur du bien immobilier par un expert, vous choisissez l’option la plus chère. Mais en même temps, vous obtenez une évaluation très objective qui, dans de nombreux cas, est très proche du prix d’achat réel. Toutes les autres évaluations sont basées sur des estimations.
Critères d’évaluation des biens immobiliers
De nombreux facteurs différents sont pris en compte dans une évaluation immobilière réaliste. Parmi ceux-ci figurent essentiellement l’équipement et la substance de la maison et de l’appartement, mais aussi la situation, la taille et l’équipement du terrain. Il y a des éléments qui augmentent la valeur et d’autres qui la diminuent. Au terme de l’évaluation subjective, on obtient une valeur monétaire qui peut servir de base au prix d’achat.
L’emplacement et l’équipement de la maison, mais aussi le marché immobilier, sont importants pour la valeur de la maison. Une maison moderne située à la campagne ou dans une région structurellement faible et dotée d’un chauffage à haute efficacité énergétique peut avoir moins de valeur qu’un bien à rénover à Francfort-sur-le-Main. C’est pourquoi les évaluations tiennent compte non seulement de l’emplacement, mais aussi de la région dans laquelle se trouve la maison. La somme des différents critères donne la valeur sur laquelle vous pouvez compter lors de la vente de votre maison. Cela n’équivaut pas au prix que vous obtiendrez effectivement. Si, au moment de la vente, de nombreuses propriétés équivalentes sont proposées, le prix que vous obtiendrez peut être inférieur. Il arrive parfois qu’un client veuille absolument acquérir un certain bien et qu’il soit prêt à payer beaucoup plus que la valeur du bien. C’est notamment le cas lorsqu’il y a de nombreux acheteurs potentiels pour le bien en question. Ce sont là des exemples qui montrent que non seulement la valeur, mais aussi l’offre et la demande déterminent en partie le prix d’achat.
Évaluation de biens immobiliers : démolition, nouvelle construction & Co.
L’évaluation d’une maison est plus complexe que celle d’un appartement ou d’un terrain. La maison et le terrain forment une unité qui est évaluée ensemble. Les maisons vendues en tant que biens à démolir constituent une exception. Comme la démolition représente un investissement qui doit être supporté par l’acheteur du terrain, seul le terrain est pris en compte dans l’estimation de la valeur. Toutefois, la valeur n’est pas réduite des coûts de démolition de la maison. L’acheteur doit lui-même inclure ces coûts dans ses calculs s’il décide d’acheter un tel terrain.
Lors de la visite de la maison, toutes les caractéristiques d’équipement sont prises en compte. Il s’agit entre autres des fenêtres et des portes, des objets sanitaires, de la cuisine et des sols. Une cave et des combles aménagés valorisent généralement une maison. Il en va de même pour les travaux de rénovation réalisés au cours des cinq à dix dernières années. La qualité de la charpente est prise en compte, ainsi que l’isolation des murs extérieurs et l’installation de chauffage. Bien entendu, la taille de la surface habitable, la coupe de la maison et le nombre de pièces utilisables jouent également un rôle. Pour de nombreuses personnes intéressées, il est également important de savoir s’il est possible de modifier l’agencement des pièces. Les maisons anciennes ont souvent des pièces assez petites. S’il est possible d’agrandir les pièces sans grand effort, cela est positif pour la valeur du bien immobilier.
Conseil pour les futurs investisseurs immobiliers !
Il y a deux choses dont vous aurez constamment besoin et que vous entendrez : Le rendement locatif, ou plus précisément le rendement locatif brut et le facteur prix d’achat. Tous deux aident à évaluer rapidement les offres immobilières. Apprenez-en plus ici sur la différence et découvrez ma recommandation pour vous, débutant en immobilier :
Besoin de rénovation et utilisation prévue
Si vous souhaitez réaliser un tel investissement, de nombreuses questions doivent être clarifiées au préalable. Vous devez savoir comment vous souhaitez utiliser le bien immobilier. Demandez-vous si des travaux de rénovation sont nécessaires.
Contactez la ville ou la commune pour vous renseigner sur certaines obligations. Si vous vous intéressez à des biens immobiliers qui sont déjà loués, vous pouvez obtenir des informations sur les locataires et le montant des loyers.
Ce sont des critères importants qui vous permettront de bien vous préparer à l’achat d’un immeuble collectif. Un partenaire fort, qui se tient à vos côtés pour vous conseiller, est particulièrement utile si vous avez peu d’expérience jusqu’à présent. Lukinski se fera un plaisir de vous aider. Nous vous proposons un ensemble de services attrayants qui contribueront à la réussite de votre vente.
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Évaluation du terrain
Dans un deuxième temps, le terrain est expertisé. La taille et la coupe sont déterminées. Le voisinage et l’infrastructure sont également pris en compte dans l’évaluation.
Si le terrain est construit avec des dépendances, un carport ou un garage, cela augmente la valeur, tout comme une belle plantation, une haie haute ou l’aménagement d’une terrasse et d’allées de jardin. Chaque élément dans lequel vous avez investi est pris en compte dans l’évaluation.
La valeur du terrain se mesure à sa taille et à sa situation. L’infrastructure est également un aspect important. La construction d’une maison n’est possible que si le terrain est classé comme terrain à bâtir par la ville ou la commune. Il existe également des terrains qui portent le label « Bauerwartungsland » (terrain en attente de construction). Cela signifie que vous ne pouvez pas construire immédiatement sur ce terrain. Toutefois, ces terrains seront annoncés comme terrains à bâtir dans un avenir proche. Il est alors possible d’acquérir le terrain et de planifier la construction de la maison.
Les terrains de jardin et les terres agricoles ne peuvent pas être construits.
La valeur d’un terrain est la plus élevée lorsqu’il s’agit d’un terrain à bâtir ou d’un terrain en attente de construction. Les terrains de jardin et les terres agricoles, mais aussi les terrains forestiers, peuvent également être vendus. L’évaluation de ces terrains se fait en fonction de leur taille et de leur possibilité d’utilisation.
Pour les terrains à bâtir, les raccordements à l’eau, à l’électricité ou au gaz naturel déjà posés s’avèrent être une plus-value.
Depuis peu, le développement de l’Internet mobile et du réseau DSL joue également un rôle dans l’évaluation des maisons, des appartements et des terrains. L’extension du réseau n’étant pas encore achevée en Allemagne, il existe encore de nombreuses régions où l’Internet rapide n’est pas disponible. L’accès au réseau étant très important pour un nombre croissant de domaines de la vie privée et professionnelle, un bien immobilier situé dans un « trou » radio peut avoir une valeur moindre qu’une maison ou un terrain situé dans une zone très bien desservie.
Évaluation de l’infrastructure
L’infrastructure est également prise en compte dans l’évaluation. Il s’agit notamment des commerces, des médecins, des écoles et des jardins d’enfants qui se trouvent dans les environs immédiats. Mais les autoroutes, une grande gare ou un aéroport peuvent également valoriser la situation de la maison. Il est néanmoins important que la maison elle-même se trouve dans une rue calme. Un emplacement juste à côté d’un aéroport ou d’une autoroute a un effet dévalorisant.
Déterminer la valeur d’un logement
L’évaluation de la valeur d’un appartement est très similaire à celle d’une maison. L’accent est toutefois mis sur l’intérieur. En outre, les caves et l’état de la cage d’escalier sont pris en compte dans l’évaluation. La structure de la maison est également un critère important. Les fenêtres et les portes en font également partie, tout comme l’emplacement de l’appartement en lien avec l’infrastructure.
L’étage joue également un rôle dans l’évaluation d’un appartement. Si un ascenseur est disponible, les appartements situés aux étages supérieurs sont plus recherchés. En l’absence d’ascenseur, les appartements situés aux étages moyens trouvent plus facilement preneur. Les appartements situés au rez-de-chaussée ont une valeur légèrement inférieure. Les bruits de la rue sont plus facilement perçus et le niveau sonore de la cage d’escalier est également plus élevé. Un balcon, une terrasse ou un jardin à usage exclusif sont également très appréciés pour les appartements.
Possibilités d’évaluation alternatives pour les biens immobiliers
Outre l’évaluation immobilière réalisée sur place par des experts, il existe d’autres possibilités, moins onéreuses, mais qui ne permettent pas d’obtenir une évaluation aussi différenciée. Vous pouvez effectuer une évaluation immobilière sur Internet. Avec cette méthode, vous fournissez vous-même des indications sur les différents critères d’évaluation. Il est important que vous fournissiez une évaluation honnête de tous les domaines de la maison et du terrain. Ce n’est qu’à cette condition que vous obtiendrez une estimation de la valeur qui soit réaliste.
Acheter un immeuble d’habitation de manière ciblée pour le rénover
Les immeubles d’habitation qui ont besoin d’être rénovés sont considérés comme très recherchés par de nombreux investisseurs. C’est notamment le cas lorsqu’ils sont situés dans un centre-ville attrayant et qu’ils présentent une bonne structure de construction.
Vacance due à un besoin de rénovation
Il arrive que le logement soit inoccupé en raison de la nécessité de le rénover et que les locataires restants soient prêts à partir. Si toute la maison est vide, vous pouvez la relouer après la rénovation, ce qui présente plusieurs avantages. Vous n’êtes pas lié par les anciens contrats de location et, pendant les travaux dans la maison et sur la façade, vous n’avez pas à tenir compte des besoins des locataires dont la qualité de vie est réduite par les travaux.
Augmentation du loyer : répartition entre les locataires
Étant donné que les contrats de location restent valables, vous n’avez pas le droit de demander un loyer plus élevé. Vous pouvez uniquement ajouter les frais de rénovation, et ce uniquement dans le cadre des dispositions légales. Même s’il s’agit d’un logement loué sur le marché libre, vous êtes tenu de respecter les dispositions légales en cas d’augmentation de loyer après la rénovation.
Nouvelle location après rénovation / modernisation
Vous pouvez relouer un immeuble locatif vide après la fin des travaux de rénovation. Dans ce cas, vous avez la possibilité d’adapter les loyers à l’indice de référence des loyers correspondant ou de définir un loyer libre. Ici, ce sont les lois de l’offre et de la demande qui comptent. Cela signifie que vous pouvez demander un loyer élevé si les nouveaux locataires sont prêts à le payer. Il en va autrement si vous achetez un immeuble locatif destiné à la construction de logements sociaux. Dans ce cas, vous êtes tenu de respecter les directives de ce même type de logement social.
La résiliation des contrats de location n’est possible que dans des cas exceptionnels
Une résiliation n’est possible que si le locataire fournit des raisons, par exemple s’il ne paie pas son loyer à temps ou s’il enfreint gravement les règles définies dans le contrat de location. En l’absence de telles raisons, vous ne pouvez, en tant que propriétaire, résilier un contrat de location que si vous souhaitez déclarer un besoin personnel.
Vous devez en apporter la preuve. Vous ne pouvez pas le simuler. Si le locataire dont le bail a été résilié peut vous prouver plus tard que vous n’avez pas fait valoir le besoin personnel annoncé, par exemple parce que vous n’avez pas emménagé dans l’appartement, vous vous rendez coupable d’une infraction pénale. Vous devez tenir compte de ces critères si vous prévoyez d’acheter un immeuble d’habitation.
Limitation de la hausse des loyers
Les montants des loyers sont limités et les locataires doivent fournir une preuve de leurs revenus. Cela signifie que vous devez également accueillir des locataires aux revenus très faibles. Le logement social présente toutefois des avantages pour vous. Vous recevez une aide financière pour la rénovation, que vous pouvez demander à la commune ou à la ville.
Vous devez vous renseigner sur l’étendue de ce soutien avant d’envisager d’acheter. Ce n’est qu’alors que vous saurez comment vous pourrez utiliser la maison et à combien s’élèveront les loyers escomptés.
Pour la plupart des acheteurs de logements collectifs qui ont besoin d’être rénovés, la location sur le marché libre du logement est beaucoup plus intéressante. Ils ont une plus grande marge de manœuvre en ce qui concerne la fixation des loyers.
Inconvénients de la relocation
Si vous achetez un immeuble d’habitation pour le rénover et le relouer ensuite, vous devez connaître les inconvénients de cette forme d’achat. Une fois la rénovation réussie, il vous faudra vous occuper de la location des différents appartements. Cela peut poser problème, surtout si l’immeuble collectif est situé dans une région où il y a des logements vacants. Dans ce cas, la location des appartements n’est pas considérée comme très attrayante et vous devez tenir compte du fait que vous ne trouverez pas immédiatement un acheteur potentiel pour tous les appartements. Dans tous les cas, il est conseillé de se renseigner au préalable sur la situation du marché du logement dans la région où vous souhaitez acheter.
Nous pouvons volontiers vous informer sur la situation du marché du logement dans les différentes régions. Convenez avec nous d’un rendez-vous personnel au cours duquel nous discuterons de la situation sur le marché du logement. En outre, nous vous soumettrons différentes offres, car nous connaissons bien la région et savons où des immeubles collectifs nécessitant une rénovation sont à disposition et quelles sont les perspectives de location ultérieure.
Achat d’un immeuble d’habitation entièrement loué
Optez pour l’achat d’un immeuble d’habitation entièrement loué si vous ne prévoyez pas de travaux de rénovation et si vous ne souhaitez pas déclarer un besoin personnel. L’avantage d’un tel achat est que vous ne devez pas chercher de locataires. Vous avez la possibilité de vous renseigner au préalable sur les locataires, sur leur comportement de paiement et sur la durée du bail. L’ancien propriétaire se fera un plaisir de vous fournir ces informations.
Calculer le rendement locatif
Source : Évaluer rapidement un bien immobilier / Alex Fischer
Si vous recherchez des biens immobiliers loués, le rendement locatif est-il l’argument décisif pour acheter ou renoncer ? Le rendement locatif est le revenu annuel divisé par le prix d’achat x 100. Il existe différentes méthodes de calcul, dans un premier temps, cette méthode simple suffit aux acheteurs :
Loyer annuel divisé par le prix d’achat x 100
Le résultat est un pourcentage. Pour les appartements en copropriété, il devrait s’agir d’un pourcentage de 4 à 6. Sinon, vous achetez trop cher !
Les rendements baissent un peu dans les endroits chers, ils augmentent un peu dans les endroits moins chers.
C’est la gamme dans laquelle tu reconnais les propriétés à bas prix !
Lors de l’achat d’un logement collectif, le rendement locatif devrait se situer entre 6 et 9%. Là encore, cela dépend bien sûr de la situation : Dans les villes chères comme Munich, par exemple, les rendements locatifs sont de 2 à 3 % pour les immeubles collectifs.
Ici, à Düsseldorf, ils se situent en quelque sorte entre 4 et 6 pour cent. Dans des villes comme Munich et Düsseldorf, le mètre carré est même parfois plus cher pour les immeubles que pour les appartements individuels. Il n’y a donc pas de rabais de masse, mais plutôt un supplément de masse.
Dans les quartiers défavorisés, vous pouvez certes obtenir entre 8 % et 12 % de revenus locatifs, mais personne ne vous achètera ce bien plus tard.
La règle suivante s’applique donc :
Plus le quartier est mauvais et non sollicité, plus le rendement locatif est faible.
Lire la suite (externe) : Évaluer rapidement un bien immobilier
Économiser des impôts sur l’immobilier : Sàrl et fondation
Société immobilière – Une société immobilière est une entreprise qui a pour but la location, le développement, le financement, la réalisation ou la commercialisation. Peu importe qu’il s’agisse d’un ou de plusieurs biens immobiliers. La gestion immobilière, pour ses propres biens ou ceux de tiers, en fait également partie. Elle offre de nombreux avantages.
Fondation de famille – Une alternative intéressante, car tu as ici tous les avantages de la société immobilière et tu peux revendre des biens immobiliers plus tard, après le délai de spéculation, sans payer d’impôts.
Bases légales : conditions d’achat
Le rêve de posséder sa propre maison comme investissement, de vivre de manière indépendante entre ses quatre murs, de pouvoir tout aménager soi-même et selon ses souhaits individuels et de louer toutes les autres unités de manière rentable.
Mais ce n’est pas tout, car l’achat d’une maison implique bien plus. Un long chemin mène à l’objectif de pouvoir se détendre dans son propre jardin et profiter de la vie. Pour le rendre aussi simple que possible, voici les meilleurs conseils et astuces sur ce à quoi il faut faire attention lors de l’achat d’une maison plurifamiliale et sur les pièges à éviter.
Pour acheter un immeuble collectif, il faut aussi respecter les voies légales et de nombreuses normes. Pour que la vente se déroule correctement et soit légale, il faut respecter certaines règles.
Étape par étape : Contrat de vente
Le contrat de vente répond à la norme qui, selon le § 311b BGB, exige un acte notarié lorsque la propriété d’un bien immobilier ou de droits assimilés à un bien immobilier est transférée. Le transfert de propriété n’est toutefois pas valable après la signature et l’authentification par un notaire, mais seulement après l’inscription au livre foncier.
Un notaire a d’abord établi un projet de contrat de vente qui doit satisfaire les deux parties. Celui-ci est fixé quelque temps avant la signature afin que les deux parties puissent l’examiner. Lors de la signature, le notaire relit le contrat et les deux parties peuvent poser des questions. Le notaire informe également sur les conséquences de la vente de la maison et explique les étapes suivantes du transfert de propriété.
Inscription au registre foncier et paiement
Jusqu’à l’inscription au registre foncier, le droit de l’acheteur à la propriété est garanti par l’inscription au registre foncier d’une mention dite de transfert de propriété. Celui-ci garantit que le transfert de propriété du bien immobilier peut se dérouler en toute sécurité. Le notaire ne procède au transfert de propriété dans le registre foncier qu’une fois que le prix d’achat a été intégralement versé. De même, l’administration fiscale doit confirmer par une attestation de non-objection que l’acheteur a payé l’impôt sur les mutations foncières. Le moment à partir duquel le bien immobilier est transféré à l’acheteur, c’est-à-dire le « transfert économique », est également fixé dans l’acte notarié. À partir de ce moment, l’acheteur supporte tous les frais et est responsable de l’objet. Il n’est toutefois définitivement propriétaire que lorsque le transfert de propriété est entièrement terminé et que son nom est inscrit au registre foncier.
La certification des actes : Approbation du notaire
Pour établir un contrat de vente d’un bien immobilier, celui-ci doit être authentifié par un notaire. L’objectif de l’authentification est de protéger l’acheteur et le vendeur contre des décisions précipitées et de s’assurer que les intérêts des deux parties sont bien pris en compte. La saisie des intérêts est effectuée par un notaire qui n’est pas le représentant des intérêts d’une partie, mais qui agit en toute impartialité.
Protection de l’acheteur et du vendeur
Le rendez-vous obligatoire chez le notaire n’a pas été imposé par le législateur pour harceler les vendeurs de maisons. Il s’agit plutôt de protéger à la fois les acheteurs et les vendeurs. En effet, lors du rendez-vous, le notaire vérifie tous les documents disponibles et les données personnelles. Cela permet d’éviter que, par exemple, une maison ou un appartement en copropriété ne soit vendu alors que le vendeur présumé ne le possède pas. Ce n’est qu’après la conclusion de l’acte notarié que la vente de la maison devient juridiquement valable. Environ deux semaines avant la date convenue, le notaire vous fait parvenir le projet de contrat pour que vous puissiez le consulter. Nous l’examinons avec vous et vérifions encore une fois tous les points de manière approfondie.
En Allemagne, il est d’usage que l’acheteur choisisse le notaire. C’est un avantage pour vous, en tant que vendeur, dans la mesure où l’acheteur doit payer le notaire s’il se désiste pour une raison ou une autre. Parfois, c’est aussi le vendeur ou son agent qui choisit le notaire. Dans ce cas, vous devez être sûr que l’acheteur potentiel achètera réellement la maison. S’il en décide autrement, vous devrez payer les frais de notaire. Mais nous sommes là aussi pour vous conseiller sur ce sujet. Nous avons une grande expérience des relations avec les acheteurs potentiels et les notaires et nous trouvons toujours une solution adaptée à toutes les parties.
Avant le rendez-vous chez le notaire : contenu du contrat
Avant d’arriver au rendez-vous chez le notaire, le vendeur et l’acheteur doivent se mettre d’accord sur des éléments importants du contrat. Le prix d’achat en fait par exemple partie. Nous menons les négociations pour vous. Nous connaissons bien le marché et avons des années d’expérience dans la négociation. Les engagements antérieurs, comme les hypothèques en cours, doivent également être clarifiés. En outre, des accords annexes sont consignés dans le contrat.
A cela s’ajoutent d’autres informations que le projet de contrat doit absolument contenir. Il s’agit notamment d’une description détaillée de la maison ou de l’appartement en copropriété, du montant du prix d’achat et de la date d’échéance, de la date de remise et d’un accord sur la garantie des vices cachés.
Impôts et coûts
Le prix d’achat proprement dit de votre bien immobilier n’est pas le seul coût à prendre en compte lors de l’achat d’une maison. En plus du prix d’achat de la maison, vous devez payer des frais d’achat annexes. Ceux-ci varient en fonction du prix proposé et représentent en général entre 13 et 15 % du prix d’achat. Les frais annexes comprennent l’impôt sur les mutations immobilières, les frais d’agence, les frais de notaire et les frais d’inscription au registre foncier. Notez que l’impôt sur les mutations foncières n’est pas un poste identique à l’impôt foncier, car vous payez l’impôt foncier pour votre bien immobilier après coup et en tant que dette récurrente à la commune. Afin de planifier votre financement et l’achat de votre maison de manière solide et en couvrant les coûts, vous devriez vous informer à l’avance de tous les frais annexes à l’achat et de leur délai de paiement pendant la phase d’achat.
Les frais annexes à l’achat doivent être payés par vous-même, de sorte qu’ils ne sont pas financés par le crédit immobilier. Pour calculer précisément votre apport en fonds propres, vous devez donc déduire les frais annexes du budget disponible et disposer ensuite toujours d’au moins 20 % de fonds propres pour un financement solide.
Impôt sur les mutations foncières : un poste important dans les frais annexes d’achat
Un montant à ne pas sous-estimer dans les frais annexes d’achat est créé par l’impôt sur les mutations foncières. Elle varie selon les régions et peut atteindre 6,5 %. Le pourcentage est calculé en fonction du prix de la maison, de sorte que vous payez automatiquement plus d’impôts sur les mutations foncières pour un bien immobilier plus cher. Depuis que les Länder ont un droit de regard sur la perception de l’impôt sur les mutations foncières, le montant, qui était auparavant de 3,5 %, a augmenté jusqu’à 3 % dans de nombreuses régions, ce qui renchérit le coût total de l’achat d’une maison.
Dans le cadre de la procédure d’achat, vous payez l’impôt sur les mutations foncières dès que le contrat d’achat a été conclu devant notaire et qu’il est donc entré en vigueur. Pour passer à l’étape suivante, à savoir l’inscription au registre foncier, vous avez besoin de la preuve du paiement de l’impôt sur les mutations foncières à l’administration fiscale. L’attestation délivrée à cet effet est généralement connue sous le nom de certificat de non-opposition.
Économiser les droits de mutation : Comment réduire les frais annexes
Le paiement de l’impôt sur les mutations immobilières est nécessaire et ne peut pas être totalement évité. Néanmoins, il existe différentes options permettant de réduire la charge fiscale et donc le coût total de l’acquisition d’un bien immobilier. Il est intéressant de noter que le montant à payer varie de quelques pour cent au sein d’un même kilomètre carré. Si, par exemple, vous favorisez un bien immobilier dans le Land A et que vous effectuez une comparaison des taxes sur les mutations foncières avec le Land B directement limitrophe, il peut en résulter une économie allant jusqu’à trois pour cent. En tant que futur bailleur ou acheteur d’un bien immobilier exerçant une activité indépendante ou libérale, vous pouvez faire valoir l’impôt sur les mutations foncières dans vos comptes annuels et ainsi réduire votre charge fiscale. Si vous n’achetez pas un bien immobilier existant, mais que vous optez pour un terrain non bâti, vous payez en général un impôt sur les mutations foncières moins élevé que si vous achetez un terrain avec des constructions.
Frais de courtage, inscription au registre foncier et frais de notaire
Au total, les frais annexes à l’achat se composent de quatre domaines. Outre les droits de mutation, l’acheteur d’un bien immobilier paie les frais de l’agent immobilier, les frais de notaire et les frais d’inscription au registre foncier. Les frais pour la prestation de l’agent immobilier dépendent également du prix d’achat du bien immobilier et sont calculés en pourcentage. Il est possible de trouver des marges de manœuvre allant de près de 3 à 7 pour cent.
Dans les frais annexes indiqués, seuls les montants nets de ces frais sont calculés, de sorte que vous devez généralement vous attendre à une augmentation supplémentaire des frais de 19 pour cent, c’est-à-dire du taux de TVA en vigueur. Même si le vendeur ne fait pas appel à un agent immobilier et qu’il vend son bien de particulier à particulier, les frais de notaire, d’inscription au registre foncier et les droits de mutation s’appliquent. Seuls les frais d’agence ne sont pas inclus dans les frais d’achat, ce qui réduit vos dépenses supplémentaires de ce pourcentage. Les achats sans agent immobilier impliquent toutefois que vous devez vous charger vous-même de tous les rendez-vous et de tous les détails organisationnels, en accord avec le vendeur. Sans expérience et savoir-faire, l’achat d’un bien immobilier peut s’avérer difficile et présenter quelques pièges.
TVA sur les frais de courtage et de notaire
La TVA est due en plus des frais de notaire et d’agence immobilière proprement dits. Selon la législation actuelle en matière de TVA, il s’agit d’une majoration de 19 % qui peut être déduite de la facture de fin d’année en cas de location ultérieure ou d’achat d’un bien immobilier en tant qu’investissement. Là encore, les indépendants et les professions libérales ont un avantage puisqu’ils peuvent faire valoir ce montant au prorata et le compenser par des taxes sur le chiffre d’affaires encaissées. Une déduction fiscale totale n’est pas possible de manière générale, de sorte qu’un entretien avec votre conseiller fiscal en vaut la peine et peut vous favoriser la possibilité de réaliser des économies de TVA.
Autres taxes et impôts : Nouveaux propriétaires
Le contrat de vente est signé, les frais d’achat sont payés et vous êtes inscrit au registre foncier en tant que propriétaire. Immédiatement après l’acquisition d’un bien immobilier, d’autres impôts s’appliquent. C’est là que l’impôt foncier, à ne pas confondre avec l’impôt sur l’acquisition du terrain, s’inscrit à votre agenda. Si vous louez le bien immobilier et ne l’utilisez pas vous-même, vous devrez en outre payer des impôts sur les bénéfices et les revenus locatifs.
En tant que nouveau propriétaire, vous payez des montants courants pour votre bien immobilier, en plus du coût de la vie. Pour garder un œil sur les dépenses et se prémunir contre les surprises, il vaut la peine de jeter un coup d’œil aux différents facteurs de la maison que vous souhaitez acquérir avant même de l’acheter. Un bien qui n’est pas efficace sur le plan énergétique ou une maison qui a besoin d’être rénovée vous feront dépenser beaucoup d’argent pour l’entretenir et éventuellement l’adapter à un fonctionnement efficace sur le plan énergétique. Les frais courants s’ajoutent au remboursement de votre crédit et doivent donc être pris en compte dès l’achat et intégrés dans vos possibilités mensuelles.
Ne fixez donc jamais vos mensualités de crédit à un niveau tel qu’il puisse en résulter des restrictions financières pour le paiement des frais courants et d’autres obligations. Même si vous avez déjà remboursé une grande partie des frais supplémentaires lors de la procédure d’achat, vous devrez, en tant que nouveau propriétaire, faire face à des dépenses mensuelles et annuelles pour votre maison.
Calcul des dépenses totales conseillé lors de l’achat d’une maison
Si vous souhaitez réaliser votre rêve de devenir propriétaire et être financièrement à l’abri, vous ne devez pas vous contenter de considérer le prix d’achat. Comme vous payez généralement des frais annexes à l’achat, ceux-ci doivent déjà être inclus dans la planification financière. Dans le cas d’un financement classique, vous remboursez les frais d’achat sur vos fonds propres et apportez ensuite entre 20 et 30 % de fonds propres dans le financement.
Vous devez apporter entre 20 et 30 % de fonds propres dans le financement.
Si vous avez planifié suffisamment tôt et conclu un contrat d’épargne-logement, vous pouvez le déclencher après la phase d’épargne et les 40 % atteints et vous disposez concrètement du montant nécessaire en fonds propres et pour les frais annexes d’achat. Il est recommandé de calculer les frais courants de votre bien immobilier avant l’achat et de savoir, par exemple, à combien s’élève la taxe foncière annuelle à payer pour votre maison. Vous devez savoir que l’impôt foncier ne se base pas uniquement sur la maison, mais sur la surface totale du terrain. Vous paierez moins d’impôt foncier pour un petit terrain que pour une zone qui vous offre beaucoup d’espace pour vous développer librement.
Si vous achetez la maison pour l’utiliser en partie à des fins commerciales, vous pouvez également imputer partiellement les frais réellement encourus dans les comptes annuels. Il en va de même si vous louez votre maison ou si vous optez pour une location partielle. Dans ce cas, des bénéfices sont générés par les loyers et vous devez les déclarer comme revenus. Dès que vous réalisez un bénéfice avec votre bien immobilier, vous pouvez déduire certains frais et impôts et vous assurer ainsi un remboursement d’impôts ou une réduction des dépenses fiscales.
Tout financement prévu pour l’achat d’une maison doit être calculé de manière à ce que vous ne perdiez pas de vue les frais annexes. Par exemple, si vous pouvez acheter un bien immobilier pour 200 000 euros, le prix d’achat réel sera inférieur à ce montant, car les frais annexes d’achat doivent être déduits de la somme totale. Les bons agents immobiliers vous aident à trouver le bien immobilier adéquat en fonction de votre budget et à calculer correctement l’achat de la maison dès le début.
Acheter un terrain : La procédure et les coûts
Vous souhaitez construire vous-même et vous cherchez le terrain de vos rêves sur lequel vous pourrez réaliser votre projet de maison individuelle ? L’achat d’un terrain est un projet complexe, pour lequel vous devez éviter certains pièges et éviter à tout prix les erreurs. Ne serait-ce qu’en raison du boom de la construction, il est difficile de trouver des terrains dans des régions populaires et il n’est pas rare que les prix soient excessifs. Lorsque vous recherchez un terrain non bâti, prévoyez votre budget global et calculez dans le prix d’achat s’il s’agit d’un terrain viabilisé ou non. En savoir plus :
Digression – Développé ou non développé : Quelle est la différence ?
Pour un terrain à bâtir viabilisé, vous payez un prix au mètre carré plus élevé que pour un terrain qui ne l’est pas encore. Nous pouvons néanmoins vous recommander d’acheter un terrain viabilisé, car dans ce cas, vous pourrez commencer plus rapidement votre projet de construction et obtenir les autorisations nécessaires. Dans le cas d’un terrain non viabilisé, vous devez vous informer en détail au préalable pour savoir s’il est adapté à votre plan d’urbanisme. Si un terrain se trouve par exemple dans une zone résidentielle et que vous souhaitez construire pour votre commerce, les difficultés sont inévitables.
Frais annexes et coût total
Au prix du terrain s’ajoutent les frais annexes à l’achat. Vous connaissez la valeur indicative du terrain, vous avez fait des recherches sur les coûts de construction et vous avez calculé les frais annexes que vous devrez payer lors de l’acquisition. Si vous souhaitez un financement du terrain, la valeur du terrain devrait s’orienter vers les prix locaux habituels. Mais le fait est que le boom de la construction a généré une immense augmentation des coûts et que, dans certaines régions, il n’est guère possible de réaliser l’achat d’un terrain à un prix qui s’aligne sur la valeur du terrain.
Comme pour le financement d’un bien immobilier, vous devez veiller à ce que les taux d’intérêt soient bas lors de l’achat d’un terrain, en apportant entre 20 et 30 % de fonds propres et en n’incluant pas les frais d’achat dans le financement. Consultez notre site pour trouver le terrain qui vous convient et l’endroit où vous pourrez réaliser votre rêve de construire une maison sur votre propre terrain.
Les taux d’intérêt actuellement très bas vous donnent la possibilité de financer avantageusement votre projet malgré la hausse des prix des terrains. Sur la base des critères qui vous intéressent et de vos facteurs personnels, nous trouverons le financement optimal pour l’achat d’un terrain. Un bon financement pour l’achat d’un terrain correspond parfaitement à vos exigences et se base sur les exigences que vous posez au contrat et à ses conditions générales. Des taux d’intérêt avantageux sont certes décisifs lors de l’achat d’un terrain, mais ce n’est pas le seul critère pour prendre une bonne décision.
Financement immobilier : acheteur et crédit
En règle générale, l’achat d’un logement en propriété est toujours lié à un financement de construction ou immobilier. En raison des nombreuses offres sur le marché financier, il est difficile de trouver le financement approprié pour votre bien immobilier sans un soutien compétent.
Comment financer au mieux ? C’est surtout lors du premier financement que les acheteurs de biens immobiliers sont confrontés à cette question décisive. Le souhait d’un financement immobilier optimal offre bien plus de possibilités que le financement classique de la construction, qui est la première chose qui vient à l’esprit de la plupart des acheteurs potentiels.
Il existe différentes formes de crédit immobilier. Le choix du financement immobilier qui vous convient le mieux dépend en fin de compte de différents facteurs et de vos critères personnels.
Il est préférable de déterminer le montant du financement possible en fonction de vos fonds propres. Il est recommandé d’apporter entre 20 et 30 % de fonds propres pour un financement solide lors de l’achat d’une maison. Vous pouvez également demander un prêt amortissable en totalité et acheter une maison même si vous ne disposez pas de fonds propres. Dans ce cas, les intérêts sont plus élevés, car il faut financer une somme plus importante et prévoir une durée plus longue.
Acheter ou… construire ? Coûts de construction, intérêts & financement
Depuis quelques années, les taux d’intérêt de construction sont au plus bas. Il vaut la peine de comparer les taux de construction, car : Combien de temps cela va-t-il durer ? Beaucoup de nos clients nous contactent avec cette question et souhaitent savoir s’il vaut la peine d’attendre ou si les taux d’intérêt de construction vont à nouveau augmenter à l’avenir. Les taux de construction ne se suffisent pas à eux-mêmes, ils influencent considérablement les taux hypothécaires. Notre conseil vous permet de savoir rapidement et de manière fiable quand et comment vous pouvez financer au mieux et vous assurer des taux de construction avantageux.
La location d’un logement : Lois, impôts & locataires
Louer un bien immobilier peut être un excellent complément de revenu, mais peut aussi devenir une activité principale. Les propriétaires ont de nombreuses obligations envers les locataires et doivent s’occuper de leur bien. Cependant, si cela est fait avec succès, il peut en résulter de nombreux bénéfices. Nous vous expliquons comment louer au mieux votre bien et comment trouver le locataire qui vous convient.
Il y a tellement de choses à apprendre !
Les bons locataires, le contrat de location approprié & Co.
Comment fixer correctement le prix de la location ? Comment présenter mon annonce de manière attrayante ? Et comment rédiger un contrat de location approprié et équitable ? Toutes ces questions, un futur bailleur se les pose, car louer un bien immobilier avec succès requiert un certain nombre de connaissances et d’expériences. Toutefois, en respectant quelques étapes simples, on fait le saut pour devenir un bailleur efficace et on profite de ses gains.
A cela s’ajoute le fait que : Les bailleurs ont de nombreuses obligations et tâches, parmi lesquelles l’organisation du changement de locataire ou l’établissement annuel d’un décompte des charges pour le locataire. Le prix du loyer peut être fixé à l’aide de l’indice local des loyers, mais il faut toujours tenir compte du fait que la région concernée dispose ou non d’un contrôle des loyers. Le contrat de location doit être équitable pour le locataire et le propriétaire et régler tous les points importants. Pour choisir le bon locataire, il ne faut pas seulement tenir compte de l’effet de sympathie, mais aussi d’autres facteurs importants, comme par exemple la solvabilité – apprenez dans notre article tout ce qui est important pour la location de votre bien immobilier.
Les bons locataires, le contrat de location approprié & Co. lisez la suite ici :
Acheter un bien immobilier : Conseils d’un investisseur (externe)
L’achat d’un bien immobilier, mais aussi l’investissement dans l’immobilier, exigent beaucoup de connaissances et d’expertise. La meilleure façon d’apprendre est de profiter de l’expérience des professionnels. C’est pourquoi, en guise de conclusion, je voudrais faire une recommandation aux débutants dans l’immobilier.
Conseils pour débutants + Comparaison Allemagne : Acheter un bien immobilier
Guide externe (le lien s’ouvre dans un nouvel onglet) :
- Acheter sa première propriété
- Achat immobilier : à quoi faut-il faire attention ?
- Erreurs lors de l’achat d’un bien immobilier
- Économiser des impôts grâce à l’immobilier
Comparaison des villes : prix d’achat en Allemagne (externe)
Dans ces guides individuels sur les grandes villes allemandes, on trouve les quartiers importants pour les acheteurs de biens immobiliers, des informations sur l’infrastructure, ainsi que les conditions préalables à l’achat comme le revenu, la solvabilité (capacité d’emprunt), les banques et les fonds propres. Mais plus important encore : les erreurs, les risques, les rendements locatifs et bien plus encore. Qu’est-ce qui est déterminant pour le prix d’achat et l’évaluation ? Tout sur la situation, la substance du bâtiment, les rénovations, l’équipement et tout cela, gratuitement.
Conseils externes (Le lien s’ouvre dans un nouvel onglet)
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