Acheter un immeuble d’habitation : Evaluer un bien immobilier, procédure, coûts, impôts & locataires

L’achat d’un immeuble collectif est une décision de grande portée, tant sur le plan financier qu’organisationnel. Qu’il s’agisse d’un investissement, d’une prévoyance vieillesse ou d’une location directe : celui qui planifie de manière fondée en profite à long terme. Dans ce guide, vous apprendrez comment évaluer correctement les biens immobiliers, ce qui est important pour le financement, quel est le cadre juridique important et comment maximiser votre rendement. Étape par étape – de l’achat à la location. Tout est alors prêt pour la mise en location de l’immeuble collectif. Encore un conseil ! Situation, loyer annuel net + prix d’achat : voici comment évaluer rapidement un immeuble collectif.

Acheter un immeuble d’habitation : Évaluation & investissement

Par rapport aux maisons individuelles et aux appartements en copropriété, les immeubles d’habitation offrent une plus grande stabilité en matière de placement. Avec plusieurs unités d’habitation, vous répartissez le risque de non-paiement des loyers et profitez d’un cash-flow continu. Il est toutefois important de faire évaluer le bien par un professionnel afin de ne pas acheter trop cher ni de passer à côté de risques cachés.

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Évaluation immobilière : qu’est-ce qui est important ?

L’évaluation d’un bien immobilier ne se base pas uniquement sur les mètres carrés et l’année de construction. Des facteurs tels que la situation (macro et micro), l’état énergétique, l’état du toit, des canalisations et du chauffage, mais aussi les contrats de location, les logements vacants et les possibilités de développement sont décisifs. Une estimation approximative en ligne ne suffit pas ici – il vaut mieux faire établir une expertise de valeur ou utiliser des modèles d’évaluation professionnels avec des objets de comparaison.

• Évaluer un bien immobilier

Rappel du prix ! Situation, loyer annuel net + prix d’achat : voici comment évaluer rapidement un immeuble d’habitation.

Identifier la plus-value & exploiter les potentiels

Vous recherchez des biens offrant des opportunités de développement ? Dans ce cas, faites attention aux combles aménageables, aux logements vacants pouvant être rénovés ou aux terrains présentant un potentiel de densification. Le passage à des systèmes de chauffage modernes ou l’ajout de balcons peuvent également augmenter sensiblement la valeur. L’élément décisif est la rentabilité : faites le calcul de chaque mesure et comparez-la à l’augmentation de loyer ou à la plus-value possible.

Lien entre prix, situation et rendement

Dans les endroits recherchés(emplacement A, bon emplacement B), le prix d’achat est plus élevé et le rendement locatif généralement plus faible. Dans les régions structurellement faibles, vous payez moins – mais aussi avec un risque de vacance plus élevé. L’équilibre optimal se trouve dans les villes moyennes en pleine croissance avec une bonne infrastructure, une demande stable et des prix modérés. Tenez compte de la micro-situation, de l’accessibilité et de la démographie.

• Situation A, B et C

Calculer le rendement locatif & l’évaluer correctement

Le rendement locatif brut vous indique quel pourcentage du prix d’achat vous obtenez chaque année grâce aux revenus locatifs. Il se calcule très simplement : le loyer annuel net divisé par le prix d’achat, multiplié par 100. Un rendement brut solide pour les immeubles collectifs se situe entre 6 et 9 pour cent – en dessous pour les sites de premier ordre, souvent au-dessus pour les zones structurellement faibles. Mais attention : un rendement élevé dans un mauvais endroit peut être trompeur si la revente est problématique.

Loyer annuel net ÷ prix d’achat × 100 = rendement locatif brut

• Rendement locatif vs facteur prix d’achat

Objet de rénovation ou entièrement loué ?

Rénover & relouer

L’achat d’une maison à rénover peut s’avérer rentable – si la situation et la substance sont bonnes. Si vous rénovez efficacement, vous pouvez ensuite relouer – à des prix plus élevés et avec des normes modernes. Dans le cas de biens vacants, veillez à ce qu’il n’y ait pas de bail et informez-vous au préalable sur les coûts de rénovation et les subventions possibles.

Des biens entièrement loués : Sécurité & revenus immédiats

Un bien déjà entièrement loué génère des revenus dès le premier jour. Dans ce cas, il faut vérifier tous les contrats de location : Durée, montant du loyer, indexation, loyers échelonnés, délais de résiliation. Demandez également à voir l’historique des paiements des locataires. L’idéal est d’avoir une structure de locataires mixte sans arriérés de loyer.

Important : droit du bail & limites de la résiliation

Vous ne pouvez pas résilier le bail ou augmenter le loyer à votre guise. Les résiliations ne sont autorisées qu’en cas de besoin personnel ou de manquement aux obligations. Les augmentations de loyer sont limitées par la loi – dans les régions où l’encadrement des loyers est en vigueur, des conditions supplémentaires s’appliquent. Les frais de rénovation ne peuvent être répartis qu’au prorata. Prévoyez soigneusement ces aspects.

Contrat de vente & bases légales

Notaire & révision de contrat

Le contrat de vente est rédigé par le notaire et doit être authentifié par un acte notarié. Le notaire fait office de tiers neutre et veille à ce que toutes les conditions légales soient remplies. Vous recevez au préalable un projet de contrat que vous devez examiner avec votre conseiller ou votre avocat. Lors du rendez-vous pour l’authentification, le contrat est lu à haute voix et les questions en suspens sont clarifiées.

Registre foncier, transfert de propriété & annotation de transfert de propriété

Avec l’authentification, l’achat est juridiquement valable – mais vous n’êtes pas encore propriétaire. Le transfert de propriété n’a lieu qu’au moment de l’inscription au registre foncier. Auparavant, une mention de transfert de propriété est inscrite pour vous protéger. Condition préalable : le prix d’achat doit être payé et l’impôt sur les mutations foncières acquitté.

• Contrat de vente d’un bien immobilier

Aperçu des impôts et des frais d’achat

Impôt sur les mutations foncières & frais annexes

Lors de l’achat d’un bien immobilier, des frais supplémentaires s’ajoutent au prix d’achat : L’impôt sur les acquisitions foncières, les frais de notaire, l’inscription au registre foncier et, le cas échéant, la commission de l’agent immobilier. Selon les Länder, ces frais représentent 10 à 15 % du prix d’achat et doivent généralement être payés sur fonds propres. Une planification financière solide tient compte de ces postes dès le début.

• Impôt sur les mutations foncières

Immobilien-GmbH & Familienstiftung

Pour les portefeuilles plus importants, il vaut la peine de les structurer via une SARL de gestion de patrimoine ou une fondation familiale. Vous bénéficiez ainsi d’avantages fiscaux – par exemple en cas d’héritage ou de vente après le délai de spéculation. La création et la gestion courante nécessitent toutefois un bon conseil fiscal et juridique.

• Immobilier GmbH
• Fondation de famille

La location d’un logement : Locataires, contrats & revenus

Une location réussie commence par la sélection des bons locataires. Outre la solvabilité et la Schufa, les impressions personnelles sont également importantes. Un contrat de location clair et juridiquement sûr protège les deux parties. Le loyer se base sur l’indice de référence des loyers, mais doit également correspondre à l’équipement et à la situation. Faites attention aux mentions obligatoires, comme les frais d’exploitation, le règlement intérieur, les délais de préavis et les clauses d’adaptation du loyer.

• Louer une maison ou un appartement

Conclusion : une stratégie pour réussir

Un immeuble collectif n’est pas un marché à court terme – mais un investissement à long terme qui doit être bien planifié. Celui qui connaît le marché, calcule les bons indicateurs et vise une exécution juridiquement sûre, se crée une source de revenus stable et augmente durablement son patrimoine. Faites appel à des conseils professionnels – pour l’évaluation, l’achat, la rénovation ou la location. Vous éviterez ainsi les erreurs et vous vous assurerez un succès à long terme.