Acheter son premier bien immobilier : Maison & appartement en tant qu’investissement ou propriétaire occupant

Acheter un bien immobilierachat d’une maison ou d’un appartement, chaque semaine nous recevons de nombreuses questions de lecteurs et de clients – il est temps de rédiger un guide ! Le processus complet de A à Z, avec tous les conseils, formules et définitions pour les propriétaires (habiter) et les investisseurs (acheter et louer). Objectifs personnels, critères de recherche de biens, évaluation rapide, examen détaillé des chiffres et de la substance du bien, jusqu’à la négociation avec le vendeur du bien. Financement, déroulement de l’achat, contrat d’achat, registre foncier, impôts et remise des clés. Tout, pour les débutants en immobilier, sur Immobilien-Erfahrung.de.

Acheter un bien immobilier pour les débutants : c’est nouveau !

Pour un premier bien immobilier, maison ou appartement, comme investissement ou pour un propriétaire, nous rassemblons ici des connaissances et des outils (formules, etc.) pour les débutants en immobilier. En effet, nous recevons beaucoup d’e-mails, les questions sont de plus en plus nombreuses, d’où l’idée de créer un nouveau projet exclusivement spécialisé dans ce domaine :

Bien sûr, en mettant l’accent sur l’immobilier en tant qu’investissement (pour la location, la vente ultérieure), après tout, vous voulez gagner de l’argent avec l’immobilier ! Le premier appartement en copropriété, le deuxième appartement, le troisième et le quatrième. Apprenez ici les bases, avec des conseils, des expériences et des erreurs. Vous serez ainsi parfaitement préparé à l’achat de votre premier bien immobilier ! Vous trouverez maintenant le guide complet sur Immobilien-Erfahrung.de.

Après la couverture (lien vers la page), je vous présente encore les différentes étapes de l’achat d’un appartement en copropriété et d’une maison.

PS : La couverture du livre que j’ai réalisée ne sert qu’à illustrer le fait qu’il s’agit de beaucoup de connaissances ! Je vous souhaite beaucoup de succès lors de l’achat de votre premier(e) appartement(s) ou maison(s) en copropriété !

Jetons ensemble un coup d’œil au contenu, en un bref aperçu.

Critères de l’immobilier : objectifs ?

Étape numéro 1 : nous définissons vos objectifs personnels. En termes simples :

  • Bien immobilier à usage personnel et / ou
  • L’immobilier comme investissement
  • L’immobilier en tant qu’investissement (si la solvabilité est suffisante)

Avant de vous lancer dans le processus de recherche d’un bien immobilier, réfléchissez donc à vos objectifs en tant qu’investisseur immobilier. S’agit-il uniquement d’un intérêt personnel ou souhaitez-vous obtenir la fameuse « liberté financière », « ne plus jamais travailler » et « vivre de l’immobilier », c’est-à-dire « vivre très bien ».

Prévoyance vieillesse Intérêt personnel – Stop !

Il est intéressant de constater que beaucoup achètent un bien immobilier pour leur propre usage et partent ensuite du principe « je n’aurai plus jamais à payer de loyer ! ».

Beaucoup font l’erreur de penser que si j’achète un bien immobilier pour mon propre usage, j’aurai tout prévu pour mes vieux jours et je vivrai sans payer de loyer ! C’est une erreur fatale, car il y a toujours des frais d’exploitation. Plus tard, lorsque le bien immobilier aura 20, 30 ou même 40 ans, il y aura également de nombreuses réparations à effectuer, des rénovations et des modernisations à réaliser.

C’est pourquoi, même si vous ne visez « que » l’usage personnel, pensez à un deuxième bien immobilier, en tant que placement financier !

Au moins pour payer les frais d’exploitation à la retraite, ainsi que les réparations et pour obtenir un petit rendement mensuel sur le loyer du bien immobilier déjà payé.

Outre l’intérêt personnel vs le placement de capitaux, il s’agit d’examiner sa propre situation financière. La grande question :

Combien de biens immobiliers pouvez-vous vous permettre de posséder ?

Ils apprennent également à connaître des paramètres tels que la situation.

La transition parfaite vers les critères de votre recherche immobilière.

Situation, type de logement et état

Dans ce qui suit, il s’agit de trouver le bon emplacement pour son investissement immobilier. Il existe différents types d’entrepôts.

Quels sont les 3 types de situation pour les biens immobiliers ?

Vous connaissez le dicton de tous les agents et investisseurs immobiliers : « Emplacement, emplacement, emplacement ». Ils ont raison, car l’emplacement est un paramètre important dans votre (futur) calcul de rentabilité.

Dans 99,9% des cas, on parle de situation A, B et C.

Situation A : Immeuble d’investissement

L’emplacement A dans l’immobilier :

  • Prix : prix d’achat très élevés / prix au mètre carré
  • Achat d’un bien immobilier d’investissement (spéculation sur l’avenir)
  • Des sites comme Munich

Situation B : Immeuble de rendement

La situation B, c’est l’immobilier :

  • Prix : prix d’achat élevés / « moyens
  • Achat d’un bien immobilier de rapport (cash-flow provenant de la location)
  • Sites comme Wiesbaden

Situation C : Immeuble à risque

La situation C dans l’immobilier, c’est

  • Petites villes / communes dans des régions structurellement faibles
  • Evolution démographique, stagnante ou décroissante

Choix de l’emplacement et proximité du ou des biens immobiliers

Dans l’idéal, vous cherchez / achetez un bien immobilier à un endroit qui n’est pas trop éloigné de votre « vie ». Vous habitez à Hanovre, mais votre famille vit à Munich ? Dans ce cas, il est parfois possible d’envisager des sites qui se trouvent sur le chemin. C’est pratique pour les visites et le travail ultérieur sur et avec le bien immobilier.

Sur le chemin se trouvent, ici dans l’exemple, de bonnes villes en situation B (plus rentables que Hanovre, Munich même), comme :

  • Kassel
  • Nuremberg
  • Ingolstadt
  • Göttingen
  • Würzburg
  • Erfurt
  • Iéna
  • Bamberg

Voici comment fonctionne votre choix d’emplacement en tant que débutant dans l’immobilier, en termes simples.

Cela signifie que le choix de l’emplacement se réfère à nouveau à la préparation de l’étape 1. Un bien immobilier situé à des centaines de kilomètres et dont les visites impliquent de gros efforts n’est pas recommandé comme premier bien immobilier.

Quel type de bien immobilier correspond à votre situation, à votre situation financière et à votre démographie ? En tant qu’investisseur immobilier, vous avez le choix entre de nombreux types d’appartements et de maisons. La question est de savoir quel type de bien immobilier correspond le mieux aux objectifs personnels que vous avez définis à l’étape 1 ?

Fonds propres : financement ? Solvabilité ?

Nous avons déjà abordé la question « combien de biens immobiliers puis-je me permettre ? Typiquement, la banque exige environ 15% de fonds propres, selon la solvabilité, la banque et l’interlocuteur (+/- 5%). Mais avec une bonne solvabilité, vous pouvez aussi réussir à financer avec 0% de fonds propres.

La solvabilité, c’est-à-dire la capacité d’emprunt et les fonds propres disponibles, est un sujet important pour les débutants dans l’immobilier, car qui peut payer un bien immobilier en espèces ?

En même temps, les avis sont partagés : les propriétaires occupants devraient mettre à disposition le plus de capital possible. Les investisseurs, quant à eux, devraient essayer de fournir le moins de fonds propres possible pour le financement, c’est-à-dire idéalement 0%.

Pourquoi et comment, apprenez gratuitement, sur expérience-immobilière.fr !

Trouver un appartement : Agences immobilières, portails, … ?

Vous avez défini vos objectifs, examiné la situation et trouvé des régions et des lieux optimaux pour vous. Vous avez vérifié votre solvabilité, le financement et peut-être même une confirmation de financement préalable pour un montant XY.

Conseil ! Avec une confirmation de financement préalable de votre banque, vous obtiendrez beaucoup plus rapidement des biens immobiliers de qualité et rentables.

Cela signifie que la banque confirme à l’avance : nous financerions à Monsieur ou Madame XY un bien immobilier d’une valeur de XY.

La plupart des gens cherchent d’abord un bien immobilier et vont ensuite voir leur banque. Cela prend beaucoup de temps et parfois, le vendeur trouve rapidement une autre personne, surtout sur un marché immobilier comme l’Allemagne, qui achète le bien et peut fournir immédiatement le financement correspondant.

Ensuite, il y a différentes manières et possibilités d’obtenir des biens immobiliers.

  • Petites annonces dans les journaux
  • Petites annonces sur Ebay
  • Portails immobiliers les ImmobilienScout24, Immonet et autres
  • Contacter son réseau privé, « qui connaît quelqu’un qui connaît quelqu’un » ?
  • Agent immobilier, également pour les accès, portail immobilier Publication

Apprenez-en davantage sur la recherche de biens immobiliers et les possibilités qui s’offrent à vous en tant que personne intéressée sur Immobilien-Erfahrung.de dès maintenant.

Évaluer un appartement en copropriété : prix d’achat ?

Vous avez trouvé un bien immobilier à l’endroit que vous aviez prévu, à un prix qui vous convient, parfait ! Mais est-il encore possible d’améliorer le prix ? D’une manière générale :

Le bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, vaut-il son prix ?

Retenez ce qui suit

Un prix d’offre (p. ex. portail immobilier) n’est pas un prix de vente.

Un avantage pour vous !

Du moins, si vous savez comment argumenter en faveur d’un prix de vente plus bas, avec des faits pertinents. Le facteur le plus important dans la réduction du prix d’achat est bien sûr la substance du bien immobilier. Mais comment évaluer un bien immobilier ? Quels sont les aspects qui font partie d’une évaluation immobilière ? A quoi devez-vous faire attention lorsqu’il s’agit de biens communs, salon, salle de bain, cuisine, charpente,…

Une évaluation immobilière fondée a l’impact le plus efficace lorsqu’il s’agit de fixer le prix d’achat. Vous ne pouvez pas trouver de meilleurs arguments que des faits clairs.

Vous apprendrez également à « évaluer » un bien immobilier dès le premier coup d’œil sur l’offre. Plus précisément, vous calculez la rentabilité du bien immobilier en cas de location. Cette valeur (rendement locatif) donne un aperçu, à travers seulement 2 facteurs : le prix d’achat et le loyer annuel.

Conseil pour les futurs investisseurs immobiliers !

Il y a deux choses dont vous aurez constamment besoin et que vous entendrez : Le rendement locatif, ou plus précisément le rendement locatif brut et le facteur prix d’achat. Tous deux aident à évaluer rapidement les offres immobilières. Apprenez-en plus ici sur la différence et découvrez ma recommandation pour vous, débutant en immobilier :

Processus d’achat, notaire, registre foncier, remise des clés ?

Enfin, il y a la procédure d’achat. Tout, du notaire à l’acte de vente provisoire, en passant par le contrat de vente, l’enregistrement au registre foncier, la remise des clés et, bien sûr, tous les frais que vous devez, en tant qu’acheteur d’un bien immobilier, verser aux différents organismes.

Au prix d’achat s’ajoutent les frais accessoires d’achat. Les frais annexes à l’achat, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement en copropriété, se composent dans la plupart des cas de

Pour les acheteurs de biens immobiliers, la première étape importante est l’impôt sur les mutations foncières. L’impôt sur les mutations foncières varie selon les Länder. Il se situe actuellement entre 3,5 % et 6,5 % du prix d’achat.

Lorsque le vendeur, le notaire, le cas échéant l’agent immobilier, ainsi que l’administration fiscale (impôt sur les mutations foncières) ont été payés, l’inscription au registre foncier peut être effectuée.

Félicitations, vous êtes propriétaire de votre premier bien immobilier !

Apprenez à connaître ce processus en détail, avec des conseils d’initiés, des listes de contrôle et bien plus encore. Le meilleur, tous gratuits.

Premier appartement / première maison : Apprendre gratuitement

Mon idée derrière ce site ? L’ensemble du processus d’achat, sur une seule page, en détail, avec des astuces et des conseils d’initiés. Pas seulement une page avec les processus typiques 1, 2, 3.

Apprenez en ligne entièrement gratuitement, 24 heures sur 24, 7 jours sur 7. Avec des calculs importants, bien sûr, mais aussi des calculs et des formules, ainsi que leurs méthodes de calcul, des listes de contrôle, mais aussi des expériences et des erreurs précieuses.

Si vous avez d’autres questions, vous pouvez toujours nous écrire, à moi et à mon équipe, sur le site web. Nous inclurons ces questions supplémentaires dans notre rubrique Questions & Réponses.

Cela signifie qu’à chaque question que vous posez, notre plateforme s’améliore ! De la préparation à l’achat d’un bien immobilier, en passant par la négociation du prix d’achat, jusqu’à la location ultérieure si vous achetez votre bien comme investissement.