Quand peut-on vendre un immeuble à appartements en franchise d’impôt ?

Quand peut-on vendre un immeuble d’habitation en franchise d’impôt ? J’ai résumé ici tout ce qui est important pour vous. Vous comprendrez ainsi rapidement et facilement quand une vente exonérée d’impôt est possible. Pour les particuliers, seul l’impôt de spéculation est généralement déterminant. Un aperçu rapide ! Vous voulez en savoir plus ? Lisez la suite ici : Vendre un immeuble d’habitation : impôts.

Réponse rapide : que prendre en compte pour une vente exonérée d’impôt ?

Une remarque préalable : dans le cas d’une maison multifamiliale, c’est surtout le délai de spéculation de 10 ans qui est déterminant, car les maisons multifamiliales sont à 99,9 % en location. « Dans le contexte d’une maison multifamiliale, il est possible d’habiter soi-même la maison si l’on ne la loue pas. Disons que vous achetez aujourd’hui un immeuble vide ou un immeuble collectif à Berlin, que vous attendez 3 ans et que vous prenez ensuite les bénéfices de l’augmentation du prix du terrain.

Qu’il s’agisse d’un immeuble locatif ou d’un bien immobilier en général, vous pouvez ainsi vendre sans payer d’impôts :

1. Impôt sur la spéculation : vendre en franchise d’impôt
2. 3 annonces régulières à Berlin
3. Immobilier commercial : TVA

Taxe de spéculation : vendre en franchise d’impôt

Le délai de spéculation expliqué plus rapidement :

• Occupé par le propriétaire = 3 ans
• Loué = 10 ans

Si vous vendez pendant le délai de spéculation, vous devez – pour dire les choses simplement – payer des impôts sur les bénéfices comme s’il s’agissait de revenus du travail, que vous soyez salarié ou indépendant. Une fois le délai écoulé, la vente est exonérée d’impôt. Si vous voulez faire un petit calcul, utilisez mon calculateur gratuit de délai de spéculation.

Si vous vendez pendant la période de spéculation, vous devez – pour simplifier – payer des impôts sur les bénéfices comme s’il s’agissait de revenus du travail, que vous soyez salarié ou indépendant. Si vous êtes seul(e), le taux d’imposition maximal est généralement de 42 %.

Vente dans le délai de spéculation en tant que personne privée

Considérons la vente dans le délai de spéculation (< 10 ans) en tant que personne privée :

• Achat 2024 = 2.100.000 euros
• Vente en 2033 = 4.100.000 euros
• Bénéfice imposable = 2.000.000 euros
• Pour 42 % (célibataire) = 840.000 euros

Vente dans le délai de spéculation en tant qu’entreprise

Un regard sur la vente dans le délai de spéculation (< 10 ans) en tant qu’entreprise :

• Achat 2024 = 2.100.000 euros
• Vente en 2033 = 4.100.000 euros
• Bénéfice imposable Berlin env. 19,1 % (taxe professionnelle 4,1 %, société 15 %) = 2.000.000 euros
• A 19,1 % = 382.000 euros

Vente après le délai de spéculation

Vente après le délai de spéculation (> 10 ans / ou > 3 ans en cas d’utilisation personnelle) :

• Achat 2024 = 2.100.000 euros
• Vente en 2034 = 4 100 000 euros
• Bénéfice imposable = 2.000.000 euros
• Hors taxe

Mais vous ne pouvez pas acheter 10 biens immobiliers maintenant, attendre 3 ans et prendre les bénéfices de l’augmentation de la valeur du terrain, car :

3 objets Règle : commerce commercial

A cela s’ajoute la règle des 3 objets. Si vous vendez plus de 3 biens immobiliers en 5 ans, il s’agit d’une transaction immobilière commerciale.

En ce qui concerne la vente de biens immobiliers, la « règle des trois objets » se réfère au fait qu’en Allemagne, les particuliers peuvent vendre jusqu’à trois biens immobiliers sur une période de cinq ans sans payer d’impôts. Si une personne vend plus de trois biens immobiliers au cours de cette période, cela est considéré comme une transaction immobilière commerciale et est soumis à l’impôt sur le revenu – même si ces biens ne sont pas loués, mais occupés par leur propriétaire.

Après 10 ans de détention, la vente est toujours exonérée d’impôt.

Immobilier commercial : TVA

Lors de la vente d’un bien immobilier à usage commercial soumis à la TVA et loué, le vendeur doit corriger la déduction de la TVA en amont. Si le nouveau propriétaire poursuit la location, aucun remboursement de la TVA en amont ne sera accordé.

1. Les biens immobiliers commerciaux soumis à la TVA nécessitent une correction de la TVA en amont lors de la vente
2. La poursuite de la location n’affecte pas le remboursement de la TVA en amont pour le vendeur

Vendre un immeuble d’habitation & impôts

Vous souhaitez vendre votre immeuble collectif 2024 et vous informer davantage sur les taxes possibles ? Dans ce cas, je vous recommande mes deux guides :

• Vendre un immeuble collectif
• Vendre un immeuble d’habitation : les impôts

Peu de temps, lisez ici comment lui :

• Vendre rapidement un immeuble d’habitation