Investir en Allemagne, mais où ? Les investisseurs du monde entier sont à la recherche de bons placements rentables en Allemagne. La raison est claire : l’Allemagne est le marché immobilier le plus actif et le plus rentable d’Europe. Qu’il s’agisse d’un appartement en copropriété, d’une maison individuelle, d’un immeuble collectif ou d’un quartier entier avec différents types de maisons et d’appartements. Les investisseurs étrangers, en particulier, ont besoin de premiers points de repère pour savoir quelles villes allemandes sont pertinentes et intéressantes. Ceci est un petit guide pour le premier bien immobilier en Allemagne. Avec des conseils d’agents immobiliers sur l’emplacement, la comparaison des villes, la création d’une entreprise en Allemagne, les formes juridiques et bien sûr les impôts – l’immobilier comme placement de capital.
Situation, type de bien et développement : Placement financier immobilier
Pour ce type d’investissement, vous avez tout d’abord le choix entre différents types d’appartements et de maisons. Mais ce qui est encore plus important, et tous les investisseurs immobiliers le savent, c’est l’emplacement du bien immobilier. Donc, si vous êtes flexible dans votre recherche de biens immobiliers et que vous cherchez un bon investissement rentable en Allemagne, indépendamment de la région, vous trouverez ici notre guide.
Conseil ! Toutes les villes d’Allemagne, un rating pour les investisseurs. Emplacements A-D : Rating Allemagne
Dans le guide, vous trouverez un focus sur les principales villes allemandes, avec les différents quartiers, les avantages et les inconvénients. De même, nous vous donnons un aperçu des prix de l’immobilier dans les différents quartiers que nous présentons ici.
Dans ce premier guide, vous trouverez un aperçu complet de l’Allemagne. Vous y trouverez également des informations complémentaires pour chaque ville, de Berlin, la capitale fédérale, à Munich, la capitale bavaroise connue dans le monde entier.
Le guide contient :
Types de biens immobiliers (maison et appartement)
Faits et chiffres sur toutes les grandes villes d’Allemagne
Liens complémentaires sur les quartiers importants
Informations sur les quartiers avec pour / contre
Prix de l’immobilier
Statistiques immobilières et développement
Création d’entreprise en Allemagne
Formes juridiques (référence à l’immobilier)
Grandes sociétés immobilières en Allemagne (Bourse)
Quel est le meilleur bien immobilier ?
Lorsque vous choisissez votre type d’investissement, vous ne devez pas seulement tenir compte de vos propres préférences, mais aussi du groupe cible. Si vous achetez votre bien immobilier non pas pour l’occuper vous-même, mais pour le louer, les souhaits des nouveaux locataires potentiels entrent en ligne de compte.
Plus le logement est typique, plus il est facile à louer (60-120m2, 2-5 pièces)
En Allemagne, les appartements qui se louent le plus facilement sont bien sûr ceux qui ont une coupe « typique ». Il s’agit ici d’un appartement typique, entre 60 et 120 mètres carrés, avec deux, trois, quatre ou cinq pièces. Ce type d’appartement, ou plutôt de maison, est le plus facile à louer. Ce type d’appartement peut être utilisé aussi bien par des personnes seules que par des couples et des familles.
Si vous souhaitez plutôt placer votre argent dans le segment du luxe, le standard est bien sûr déjà très différent. Un penthouse de 260 m² à Berlin, avec 1,5 pièce, est quelque chose de plutôt insolite et réservé aux personnes seules, au maximum aux couples. Le loyer est élevé, les pièces ne sont pas partagées.
La coupe typique est donc plus facile à louer, beaucoup plus facile. Pour les types d’appartements ou de maisons spécifiques, il faut d’abord trouver le bon locataire. Plus c’est spécial, plus c’est difficile. Conseil ! Lisez cette interview sur le thème « Placements classiques ou exotiques » : Dans quels biens immobiliers dois-je investir ?
Recherche et sélection de biens immobiliers :
Préférences personnelles (région, type de bien)
Utilisation personnelle ou location
Préférences des futurs groupes cibles (locataires)
Coupe typique et idéale : 40-100qm, 2-4 pièces appartement / maison
Où investir ? Cote de crédit Lukinski
Emplacement des biens immobiliers – L’emplacement fait la différence entre un investissement avec un objectif de rendement (revenus directs, généralement emplacements B et C) ou dans un bien immobilier d’investissement (« spéculation » sur une plus-value, emplacements A). L’actuel Lukinski Rating 09/21 sur l’attractivité des villes en Allemagne, de plus de 40.000 habitants. Ensuite, cela devient intéressant, car nous jetons un coup d’œil sur les champions cachés, avec un top Lukinski A+ Rating et D- Rating et un risque plus élevé.
Types de maison : maison mitoyenne, maison individuelle, villa
Maison individuelle, maison mitoyenne, maison jumelée ou encore villa design, les possibilités en matière d’architecture et de construction sont si nombreuses que nous avons rédigé ici un guide spécifique sur le thème des différentes formes de maisons. C’est particulièrement important lors de l’achat d’un premier bien immobilier, car chaque type de maison présente des avantages et des inconvénients qui lui sont propres.
Avantages, inconvénients et différences en un coup d’œil :
Tout comme il existe de nombreux types de maisons, les types d’appartements diffèrent également. Appartement au dernier étage, appartement indépendant, duplex ou encore penthouse et loft. Découvrez ici les différents types d’appartements dans lesquels vous pouvez investir. Lors du choix de l’appartement, veillez à suivre les conseils ci-dessus afin que votre appartement ne soit pas « trop spécial » pour le marché allemand.
En fonction du groupe cible que vous souhaitez atteindre en tant qu’investisseur immobilier, vous devriez donc, lors de l’achat (également lors de la construction) de vos appartements et maisons en Allemagne, veiller en amont à leur « commercialité ». Vous maintiendrez ainsi le taux de vacance de vos biens immobiliers à un niveau faible.
Mais parfois, c’est la pénurie qui crée la bonne demande ! Revenons-en à la situation.
Allemagne : villes, faits et chiffres
Passons maintenant aux « Big 4 » allemands, les 4 plus grandes villes d’Allemagne : Berlin, Hambourg, Munich et Cologne. Conseil ! Vous trouverez ici d’autres régions intéressantes, comme Francfort-sur-le-Main, pour votre investissement en capital :
Berlin est, en tant que capitale, le centre de l’Allemagne en matière de culture, d’économie et de politique. En Europe également, Berlin est un poids lourd culturel, économique et politique, aux côtés de Paris et de Londres.
Depuis la réunification de 1989, Berlin connaît un boom immobilier sans précédent. Depuis, les prix de l’immobilier à Berlin augmentent d’année en année. Entre-temps, la politique de la ville a même introduit ses propres lois pour réduire la « pression » sur le marché immobilier, ainsi que le « frein aux loyers ».
De bons moments pour les deux parties : Acheteurs et vendeurs de biens immobiliers. Les acheteurs peuvent obtenir un bon prix de vente, les vendeurs, quant à eux, peuvent compter sur de bons rendements, maintenant et à l’avenir. Mais quels sont les quartiers de Berlin qui sont intéressants pour un investissement ? Voici un aperçu de la capitale allemande, des prix de l’immobilier à Berlin et de ses quartiers :
Berlin (carte), situation dans l’est de l’Allemagne :
Hambourg : ville portuaire et métropole du Nord
Hambourg est notamment la destination des célébrités allemandes. On y vit relativement en retrait de l’agitation de Berlin. L’air frais de la mer, à peine deux heures jusqu’à la capitale, avec un trajet rapide, et en plus les plus belles villas d’Allemagne.
De par son histoire, Hambourg est déjà un lieu très particulier. Une ville qui, grâce à son port, a toujours été marquée par l’internationalité. Cela se voit dans le paysage urbain, mais aussi dans le secteur immobilier. En effet, Hambourg n’est pas seulement intéressante pour les investisseurs allemands, mais aussi pour les investisseurs internationaux qui placent leur argent ici, dans le nord de l’Allemagne. Mais quels sont les quartiers qui valent la peine pour les investisseurs qui ne sont pas originaires de Hambourg et qui ne connaissent pas la ville ?
Voici un aperçu de la ville, de ses quartiers, des prix de l’immobilier, des avantages et des inconvénients :
Hambourg (carte), situation dans le nord de l’Allemagne :
Munich, en Allemagne : Le « typiquement allemand » du sud
Munich est à peu près la ville allemande la plus « typique » si l’on demande aux investisseurs étrangers. Des produits bavarois comme la bière, des événements comme l’Oktoberfest, des pantalons en cuir ou encore une grande marque automobile internationale à trois lettres : BMW. Munich est connue dans le monde entier et particulièrement recherchée par les investisseurs américains et asiatiques.
Le centre-ville de Munich est très différent de celui de Berlin ou de Cologne, par exemple, car il est très ordonné, propre et précis. La sécurité et la loi sont des priorités en Bavière. Les prix de l’immobilier à Munich sont parmi les plus élevés d’Allemagne.
Voici donc un regard précis sur la ville, les quartiers et les prix de l’immobilier à Munich :
Munich (carte), situation dans le sud de l’Allemagne :
Cologne : ville des médias en Allemagne de l’Ouest
Cologne a toujours été une ville importante pour les médias. Grâce à l’une des plus grandes chaînes privées allemandes (RTL), mais aussi grâce aux influences modernes, par exemple les influenceurs (personnes connues) sur les réseaux sociaux comme YouTube et Instagram.
Si l’on compare la ville à d’autres, comme Berlin, Hambourg ou Munich, on sait que l’on ne trouve pas de grande architecture à Cologne. La ville a été construite relativement vite, car elle a beaucoup souffert de la Seconde Guerre mondiale. Les constructions rapides des années 60, 70 et 80 marquent le paysage urbain.
Dans certaines circonstances, c’est le levier idéal pour votre investissement, car les prix des terrains vont encore évoluer ici. Cologne est située en Rhénanie-du-Nord-Westphalie, la plus grande zone économique de toute l’Europe, avec plus de 20 millions de personnes dans la zone d’influence de toute la Rhénanie-du-Nord-Westphalie et des villes proches comme Düsseldorf, Bonn et aussi Francfort-sur-le-Main.
Voici un aperçu de la ville, de ses quartiers, de ses avantages et de ses inconvénients :
Köln (carte), situation dans l’ouest de l’Allemagne :
Düsseldorf : voisine immédiate de Cologne
En regardant Cologne, voici bien sûr un bref aperçu de Düsseldorf. La ville n’est qu’à 20 ou 30 minutes de Cologne et fait également partie de la Rhénanie-du-Nord-Westphalie, la plus grande zone économique de l’Union européenne. Des avantages pour le rendement de l’immobilier et l’évolution de la valeur, même à long terme.
De la « micro-perspective » (villes et quartiers), retour à la « macro-perspective » sur le marché immobilier allemand.
Conseil ! Placement de capitaux dans l’immobilier de soins et les appartements de soins
L’Allemagne compte actuellement 4,1 millions de personnes nécessitant des soins. 731.000 personnes sont prises en charge dans des établissements de soins entièrement résidentiels. L’Allemagne s’offre le système de santé le plus cher du monde. Le plus grand facteur de rendement lors de l’investissement dans l’immobilier de soins est bien sûr l’évolution de la démographie, mais aussi de la capacité économique d’un pays, qui supporte en fin de compte le système de soins et son financement. Comme de nombreux pays riches ou prospères, l’Allemagne connaît un vieillissement de sa population.
Acheter des biens immobiliers de soins comme investissement ?
Peu de personnes souhaitant investir dans l’immobilier pensent d’abord à l’immobilier de soins ou aux appartements. Pourtant, il vaut la peine de jeter un coup d’œil à ce type d’investissement. Les maisons de soins se développent partout en Allemagne, et pas seulement dans les agglomérations, car la population ne cesse de vieillir. Dans chaque quartier, on trouve des biens immobiliers et des établissements pour personnes âgées. Ils constituent donc un objet d’investissement pour les investisseurs régionaux, comme placement de capital à proximité, mais aussi pour les investisseurs suprarégionaux. Comment le marché de l’immobilier de soins se développe-t-il en Allemagne ? Quel type / quel emplacement, est intéressant pour l’investissement en tant que bien immobilier de rendement ?
Nous avons identifié 5 facteurs, dans le premier regard sur cette forme d’investissement.
Les chiffres : Statistiques, actions et entreprises
Enfin, après l’emplacement et le type de bien immobilier approprié, il y a le développement de la région. Dans les différents articles, vous avez déjà appris beaucoup de choses sur les différentes villes et les différents quartiers. Nous souhaitons ici vous donner un aperçu plus détaillé des statistiques immobilières disponibles en Allemagne.
Évolution du marché immobilier
Venons-en d’abord à la question la plus importante, la perspective à long terme, avec le recul et le regard tourné vers l’avenir :
Comment le marché immobilier va-t-il évoluer en Allemagne dans les prochaines années ?
L’Allemagne est le numéro 1 en Europe en ce qui concerne le secteur immobilier. Qu’il s’agisse du secteur de la construction, de la gestion ou même du commerce de biens immobiliers. Si l’on considère les statistiques des dernières décennies, il n’y a qu’une seule voie, vers le haut.
Si l’on veut, le marché immobilier allemand n’est pas encore totalement développé à ce jour. Il suffit de se rappeler les constructions des années 70 et 80 à Cologne. Des facteurs historiques font bien sûr partie du parc immobilier. Par exemple, la réunification de l’Allemagne de l’Est et de l’Allemagne de l’Ouest.
En Allemagne de l’Est en particulier, il existe des régions entières où l’immobilier était encore extrêmement bon marché il y a quelques années et même aujourd’hui, les prix de l’immobilier ne sont pas encore comparables à ceux des villes de l’ancienne République fédérale, notamment les prix de l’immobilier à Hambourg et à Munich. Parallèlement, l’ancienne République fédérale est encore marquée par les conséquences de la Seconde Guerre mondiale. En d’autres termes, alors que dans d’autres villes comme Londres ou Paris, on trouve des bâtiments et une architecture imposants dans chaque rue, ici, par exemple à Berlin, il y a encore des quartiers entiers avec des bâtiments anciens qui rompent peu à peu avec les nouveaux concepts de construction modernes et plus complexes.
Si vous recherchez un skyline impressionnant en Allemagne, vous n’avez qu’un seul choix, Francfort-sur-le-Main. En raison de différents facteurs, de la réglementation européenne en matière de construction, mais aussi des réglementations des villes elles-mêmes, il n’y a pas de ville avec un skyline de gratte-ciel en Allemagne, à part Francfort. Si vous comparez les villes allemandes, vous verrez rapidement à quel point les régions sont différentes ici.
Les statistiques et les graphiques valent mieux que mille mots. Vous trouverez ici une grande collection détaillée des statistiques les plus récentes et les plus anciennes, à titre de comparaison. Toutes les enquêtes, analyses et évaluations sont officielles et proviennent de l’Office fédéral de la statistique en Allemagne :
Le marché des actions donne également un aperçu de la manière dont le secteur immobilier allemand évolue. On y trouve les grandes entreprises, les sociétés anonymes et les REIT. Elles construisent les grands immeubles de Francfort-sur-le-Main, sont les bailleurs de millions de personnes en Allemagne, et ce de manière stable depuis des décennies. Parmi les représentants les plus connus, on trouve par exemple Vonovia, Deutsche Wohnen et Patrizia Immobilien. Pour en savoir plus sur le marché boursier allemand, et plus particulièrement sur le secteur immobilier, cliquez ici :
En dernier lieu, jetons un coup d’œil aux formes d’entreprises que vous pouvez choisir en Allemagne. Les formes juridiques suivantes sont intéressantes pour les investisseurs étrangers qui souhaitent créer une entreprise en Allemagne, mais aussi pour ceux qui sont originaires du pays et qui veulent devenir eux-mêmes des investisseurs immobiliers. Car, en Allemagne, comme partout ailleurs, il existe différentes formes juridiques, selon le nombre d’associés, l’objectif de l’entreprise, le capital social et bien d’autres choses encore.
Tu peux investir dans l’immobilier, louer une maison, à titre privé, par exemple pour ta retraite. Mais si tu possèdes plusieurs biens immobiliers et que tu souhaites acheter plusieurs biens d’investissement, tu ne pourras pas éviter de créer des sociétés. Oui, la création d’entreprises, au pluriel. C’est pourquoi il est important de se familiariser avec les formes telles que la SARL, plus particulièrement la SARL immobilière, mais aussi la fondation familiale.
Ne vous inquiétez pas – Tout commence toutefois par la première entreprise. Laquelle est la meilleure ? Quelles sont les différences et quels sont les avantages et les inconvénients de chaque forme d’entreprise ? Tu trouveras ici un grand aperçu des formes juridiques possibles en Allemagne :
Placements financiers en Allemagne : une bonne idée ?
Avantage : force du marché immobilier – Comme on peut le lire ci-dessus, l’Allemagne est le marché immobilier le plus fort d’Europe. Les statistiques immobilières montrent que la croissance existe depuis des décennies et qu’elle est nettement supérieure à toute dévaluation monétaire (inflation). En conséquence, les rendements des différents types de maisons et d’appartements sont stables et très attractifs par rapport aux autres pays européens.
Avantage : la sécurité juridique – De nombreux investisseurs apprécient la sécurité juridique en Allemagne. En Allemagne, tout est très pointilleux, en revanche, les lois, les structures et les procédures sont claires. C’est pourquoi de nombreux investisseurs du monde entier viennent en Allemagne. La sécurité est un aspect important, en particulier pour les acheteurs et les vendeurs fortunés.
L’Allemagne est un excellent endroit pour l’immobilier et les investisseurs.
Vous êtes à la recherche de bons placements financiers en Allemagne ? Prenez contact avec nous.
Conseil ! Trop peu de fonds propres pour le premier bien immobilier
Tout le monde n’a pas les fonds propres ou le cash-flow (revenu régulier) nécessaires pour acheter sa propre maison ou un appartement en copropriété.
Crowdinvestment : placement de capital alternatif
Le crowdinvesting présente de nombreux avantages. Par exemple, peu de fonds propres, différents biens immobiliers comme possibilité d’investissement, minimisation des risques grâce à la dispersion du capital et participation importante (taux d’intérêt fixe, distribution en fonction des bénéfices et participation en cas de vente). L’immobilier est en outre extrêmement utile en tant que prévoyance vieillesse, car il n’est pas soumis à l’inflation (dépréciation monétaire). L’une des meilleures alternatives d’investissement est donc le crowdinvesting, en d’autres termes : l’investissement immobilier pour tous.
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