Vendre un immeuble d’habitation à Berlin : démarches, courtiers, impôts – à quoi faut-il faire attention ?

Vendre un immeuble d’habitation à Berlin – Qu’il soit entièrement loué ou vide, la vente d’un immeuble d’habitation (également appelé immeuble locatif ou immeuble de rapport) est plus spécifique mais aussi plus lucrative, car on évalue tout, du type d’appartement jusqu’au terrain. La vente d’immeubles anciens est plus spéciale, selon l’année de construction. Mais commençons pas à pas, qu’est-ce qui vous attend lors de la vente d’un immeuble collectif 2025 ? Mon guide, pour vous.

Vendre un immeuble collectif 2025 : étape par étape

Commençons tout d’abord par la question la plus fréquente : « Quelle est la valeur de mon immeuble d’habitation ? Ensuite, vous découvrirez les 18 étapes de la vente, jusqu’à la remise des clés à Berlin.

Quelle est la valeur de votre immeuble à appartements ?

Petit immeuble de 3 ou 4 appartements ou grande propriété résidentielle, avec ou sans partie commerciale. Il y a beaucoup de questions auxquelles il faut répondre. Si vous souhaitez vendre votre immeuble collectif, une chose est essentielle :

Un prix d’achat fondé, orienté vers le marché et réaliste – ce que l’on appelle la valeur vénale.

Comment évaluer un immeuble d’habitation

Le type de bien immobilier détermine la méthode d’évaluation utilisée pour déterminer la valeur vénale. Il existe trois méthodes d’évaluation standardisées pour déterminer la valeur vénale des biens immobiliers : la méthode de la valeur comparative, la méthode de la valeur réelle et la méthode de la valeur de rendement. Le bien immobilier, la substance, l’année de construction, les contrats de location, les locataires et le potentiel éventuel. Nous tenons compte de tous ces aspects lors de l’évaluation d’immeubles collectifs à Berlin.

En règle générale, au moins deux de ces procédures sont calculées simultanément.

• Évaluer un immeuble d’habitation
• Procédures d’évaluation typiques
• Faire évaluer un immeuble collectif

Vendre à Berlin : à quoi faut-il faire attention ?

1. Situation, prix des terrains : Acheteur Groupe cible
2. Documents : Plans, extrait du registre foncier, listes des locataires
3. De bons contacts ou un bon courtier

Situation, prix des terrains : Acheteur Groupe cible

Berlin est particulière par rapport aux autres petites villes, villes et grandes villes allemandes. Berlin est extrêmement convoitée(situation A), non seulement par les acheteurs allemands, mais aussi à l’étranger. Les prix des terrains sont donc si élevés que le rendement escompté est rarement positif. Cela rend le groupe cible des investisseurs plus spécial.

Vous devez toucher des personnes qui misent sur des investissements à long terme et qui n’ont pas besoin de flux de trésorerie immédiats.

C’est pourquoi plus de 70% des logements collectifs à Berlin sont vendus par des agents immobiliers. Commercialisation ciblée on-market et off-market, communication, vérifications de solvabilité, entretiens préliminaires, documents, visites, négociations.

Préparez-vous donc, vous ne vendez pas un appartement en copropriété avec des centaines d’acheteurs potentiels, vous devez vous adresser au bon groupe cible.

Documents : plans, extrait du registre foncier, listes de locataires & Co.

Avant que la phase de vente ne commence, vous avez besoin de tous les documents pertinents pour la vente immobilière. Pour faire court, voici les documents dont vous aurez besoin pour la vente d’un immeuble à Berlin :

1. Extrait du registre foncier
2. Carte de terrain
3. Plans de construction et permis de construire
4. État de la rénovation / retard de la rénovation
5. Contrats de location
6. Liste des locataires
7. Décomptes des frais d’exploitation
8. Certificat énergétique
9. Rapport d’état ou expertise

De bons contacts ou un bon courtier

Nous en revenons ici aux bons interlocuteurs. Les immeubles collectifs à Berlin ne sont généralement pas inférieurs à 2 millions d’euros, ce qui exige des interlocuteurs spécifiques disposant d’une solvabilité suffisante. C’est précisément pour cette raison que plus de 70% des immeubles collectifs à Berlin sont vendus par des agents immobiliers.

En fin de compte, vendre, avec ou sans agent immobilier, est toujours une question personnelle.

Celui qui vend avec un agent immobilier ne veut pas investir de temps dans les longues recherches, la communication, les négociations. Mais il s’agit aussi du prix de vente. Si l’on ne parle qu’à 3 ou 4 personnes, on a de la chance de recevoir une offre. Les professionnels font appel à leurs contacts, parlent à de nombreux acheteurs potentiels afin d’obtenir la meilleure offre, la plus élevée, qui puisse être obtenue dans la situation actuelle du marché.

Voici quelques détails supplémentaires.

Fiscalité des ventes à Berlin : à quoi s’attendre ?

Un coup d’œil très rapide sur les impôts lors de la vente d’un immeuble collectif à Berlin :

1. Impôt sur la spéculation : vendre en franchise d’impôt
2. 3 annonces régulières à Berlin
3. Asset & Share Deals : seulement 1,54% d’impôts

Taxe de spéculation : vendre en franchise d’impôt ?

Le délai de spéculation expliqué plus rapidement :

• (Occupé exclusivement par le propriétaire = 3 ans)
• Loué = 10 ans

Si vous vendez pendant le délai de spéculation, vous devez – pour dire les choses simplement – payer des impôts sur les bénéfices comme s’il s’agissait de revenus du travail, que vous soyez salarié ou indépendant. Si vous voulez faire un petit calcul, utilisez mon calculateur gratuit de taxe de spéculation. Une fois le délai écoulé, la vente est exonérée d’impôt.

A cela s’ajoute la règle des trois objets et, pour vous, la différence entre asset-deal et share-deal. Pour en savoir plus, cliquez ici :

• Vendre un immeuble d’habitation : les impôts

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