Vous voulez vendre votre immeuble d’habitation, à quoi vous attendre ? Lors de la vente de biens immobiliers résidentiels ou résidentiels et commerciaux, les premiers vendeurs se posent surtout une question : combien d’impôts dois-je payer lors de la vente ? Voici un aperçu rapide de l’imposition typique lors de la vente d’un bien immobilier. Vous voulez en savoir plus ? Mon conseil est de faire appel aux bons experts et de suivre un coaching fiscal immobilier (pas par un conseiller fiscal, mais par des investisseurs issus de la pratique). Je me ferai un plaisir de vous mettre en contact avec mes experts, écrivez-moi : contact.

La vente typique : « Asset Deal

La différence : dans un asset deal dans le contexte immobilier, des actifs spécifiques tels que des terrains et des bâtiments sont vendus individuellement, tandis que dans un share deal, les parts de l’entreprise qui détient les biens immobiliers sont transférées.

En termes simples :

• Asset Deal = le bien immobilier est vendu
• Share Deal = la société immobilière est vendue

Le share deal signifie donc que l’acheteur n’acquiert pas le bien immobilier lui-même, mais la SARL immobilière. Voici une brève infographie. Ensuite, nous reviendrons à la vente directe d’un immeuble d’habitation. Je vous en dirai plus sur les holdings et les impôts lors de la vente.

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Typiquement, en tant que particulier, vous vendez généralement directement l’immeuble collectif. Voici ce qui vous concerne

1. Taxe de spéculation
2. Règle des trois objets

Impôts sur les ventes

Un coup d’œil très rapide sur les impôts lors de la vente d’un immeuble collectif à Berlin :

1. Taxe de spéculation : vendre en franchise d’impôt
2. 3 annonces régulières à Berlin
3. Asset & Share Deals : seulement 1,54% d’impôts

Impôt sur la spéculation : vendre en franchise d’impôt

Le délai de spéculation expliqué plus rapidement :

• Occupé par le propriétaire = 3 ans
• Loué = 10 ans

Si vous vendez pendant le délai de spéculation, vous devez – pour dire les choses simplement – payer des impôts sur les bénéfices comme s’il s’agissait de revenus du travail, que vous soyez salarié ou indépendant. Une fois le délai écoulé, la vente est exonérée d’impôt. Si vous voulez faire un petit calcul, utilisez mon calculateur gratuit de délai de spéculation.

Calcul de l’impôt : exemple

Si vous vendez pendant la période de spéculation, vous devez – pour simplifier – payer des impôts sur les bénéfices comme s’il s’agissait de revenus du travail, que vous soyez salarié ou indépendant. Si vous êtes seul(e), le taux d’imposition maximal est généralement de 42 %.

Vente dans le délai de spéculation (< 10 ans) en tant que personne privée :

• Achat 2024 = 2.100.000 euros
• Vente en 2033 = 4.100.000 euros
• Bénéfice imposable = 2.000.000 euros
• Pour 42 % (célibataire) = 840.000 euros

Vente dans le délai de spéculation (< 10 ans) en tant qu’entreprise :

• Achat 2024 = 2.100.000 euros
• Vente en 2033 = 4.100.000 euros
• Bénéfice imposable Berlin env. 19,1 % (taxe professionnelle 4,1 %, société 15 %) = 2.000.000 euros
• A 19,1 % = 382.000 euros

Vente dans le délai de spéculation (> 10 ans) :

• Achat 2024 = 2.100.000 euros
• Vente en 2034 = 4 100 000 euros
• Bénéfice imposable = 2.000.000 euros
• Hors taxe

Mais vous ne pouvez pas acheter 10 biens immobiliers maintenant, attendre 3 ans et prendre les bénéfices de l’augmentation de la valeur du terrain, car :

3 annonces régulières à Berlin

A cela s’ajoute la règle des 3 objets. Si vous vendez plus de 3 biens immobiliers en 5 ans, il s’agit d’une transaction immobilière commerciale.

En ce qui concerne la vente de biens immobiliers, la « règle des trois objets » se réfère au fait qu’en Allemagne, les particuliers peuvent vendre jusqu’à trois biens immobiliers sur une période de cinq ans sans payer d’impôts. Si une personne vend plus de trois biens immobiliers au cours de cette période, cela est considéré comme une transaction immobilière commerciale et est soumis à l’impôt sur le revenu – même si ces biens ne sont pas loués, mais occupés par leur propriétaire.

Après 10 ans de détention, la vente est toujours exonérée d’impôt.

Pourquoi cette règle existe-t-elle ?

Tout comme la taxe sur la spéculation, cette règle vise à limiter la spéculation sur le marché immobilier et à favoriser la vente de biens immobiliers à des fins d’habitation.

Comment les « grands » économisent-ils alors des impôts ?

Share deals : vendre une entreprise « plutôt » qu’un bien immobilier

Une option pour vendre en optimisant la fiscalité est le share deal. Mais dans ce cas, le bien immobilier doit déjà avoir été acheté par une société (comme une société à responsabilité limitée immobilière) (et non en tant que personne).

Seulement 1,54% de taxes à la vente

Un share deal est possible si vous avez la société dans une structure de holding. Ainsi, vous ne payez que 1,54% d’impôts grâce au privilège d’imposition(§ 8b KStG).

• Asset Deal = le bien immobilier est vendu
• Share Deal = l’entreprise est vendue (avec propriété immobilière)

Reprenons maintenant notre exemple, en commençant par la vente directe d’un bien immobilier :

Vente d’un bien immobilier en tant que société (Asset Deal) :

• Achat 2024 = 2.100.000 euros
• Vente en 2028 = 4.100.000 euros
• Bénéfice imposable Berlin env. 19,1 % (taxe professionnelle 4,1 %, société 15 %) = 2.000.000 euros
• A 19,1 % = 382.000 euros

Vente d’une SARL immobilière en tant que société (share deal) :

• Achat 2024 = 2.100.000 euros
• Vente en 2028 = 3.100.000 euros
• Bénéfice imposable = 1.000.000 euros
• Pour les SARL 1,54 % = 1.540 euros

Vous voyez à quel point la différence est énorme.

Pas d’impôt sur les mutations foncières lors de l’achat

Plongeons encore un peu plus dans l’immobilier et l’optimisation fiscale !

Encore une fois, c’est simple :

• Vente de la SARL immobilière à moins de 89% = pas d’impôt sur les mutations foncières

Pourquoi en est-il ainsi ? En Allemagne, la vente de parts d’une GmbH qui possède des biens immobiliers n’est normalement pas soumise à l’impôt sur les mutations foncières tant que les parts sont inférieures à un certain pourcentage(§ 5 GrEStG).

Quels sont les avantages ? L’immobilier en tant qu’investissement doit générer des bénéfices, généralement calculés par le rendement locatif. L’impôt sur les mutations foncières augmente le prix d’achat, jusqu’à 6,5% selon le Land. Pour 1 million d’euros, cela représente tout de même 65.000 euros de frais. Ainsi, le rendement augmente directement de quelques pour cent.

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