Share deal immobilier : vendre une entreprise « au lieu » d’un bien immobilier – économiser des impôts
Share deals – économiser des impôts, mais correctement ? Dans mon guide
Seulement 1,54% d’impôts lors de la vente d’un bien immobilier
Une option pour vendre en optimisant la fiscalité est le share deal. Mais dans ce cas, le bien immobilier doit déjà avoir été acheté par une société (comme Immobilien GmbH) (pas en tant que personne). Un share deal est possible si vous avez la société dans une structure de holding. Ainsi, vous ne payez que 1,54% d’impôts grâce au privilège d’imbrication(§ 8b KStG).
- Asset Deal = le bien immobilier est vendu
- Share Deal = la société est vendue (avec propriété immobilière)
Voici la construction du share deal dans une holding :
Calculons maintenant encore une fois notre exemple, tout d’abord lors de la vente directe d’un bien immobilier !
Vente d’un bien immobilier en tant que société ð¡ Asset Deal
Calculons un exemple d’impôt à Berlin, pour la vente d’un bien immobilier en tant que société (Asset Deal).
- Achat 2024 = 2.100.000 euros
- Vente en 2028 = 4.100.000 euros
- Bénéfice imposable Berlin env. 19,1 % (taxe professionnelle 4,1 %, société 15 %) = 2.000.000 euros
- A 19,1 % = 382.000 euros
Voici une comparaison de la charge fiscale, pour la vente d’une GmbH immobilière en tant que société à Berlin (Share Deal) :
- Achat 2024 = 2.100.000 euros
- Vente en 2028 = 3.100.000 euros
- Bénéfice imposable = 1.000.000 euros
- Pour les SARL 1,54 % = 1.540 euros
Vous voyez à quel point la différence est énorme.
Bonus ! Pas d’impôt sur les mutations foncières lors de l’achat
Plongeons encore un peu plus dans l’immobilier et l’optimisation fiscale !
Encore une fois, c’est simple :
- Vente de la SARL immobilière à moins de 89% = pas d’impôt sur les mutations foncières
Pourquoi en est-il ainsi ? En Allemagne, la vente de parts d’une GmbH qui possède des biens immobiliers n’est normalement pas soumise à l’impôt sur les mutations foncières tant que les parts sont inférieures à un certain pourcentage(§ 5 GrEStG).
Quels sont les avantages ? L’immobilier en tant qu’investissement doit générer des bénéfices, généralement calculés par le rendement locatif. L’impôt sur les mutations foncières augmente le prix d’achat, jusqu’à 6,5% selon le Land. Pour 1 million d’euros, cela représente tout de même 65.000 euros de frais. Ainsi, le rendement augmente directement de quelques pour cent.
Vous voulez en savoir plus ?
Coaching immobilier et fiscal
Coaching immobilier et fiscal par des experts et des investisseurs. J’aime vous mettre en contact avec les meilleurs :
Vous en trouverez d’autres ici pour :