Vendre sa villa : Déroulement, coûts, acheteurs solvables et taxe de spéculation

Vendre sa villa 2024 – Déménagement, charges administratives, liquidités, maison de famille héritée, divorce… il existe de nombreuses raisons possibles pour vendre votre villa, mais une seule procédure de vente immobilière. Apprenez ici les 18 étapes, de la préparation de votre villa à l’acte de vente et aux impôts. Y compris la question : vendre avec ou sans agent immobilier ? Vous découvrirez également le domaine de l’immobilier off-market, la commercialisation sans portails immobiliers ni présence publique de la vente. Ici, les villas ne sont proposées qu’à des cercles d’acheteurs discrets. Un critère important pour la vente de votre villa, en particulier pour les personnes ayant une présence publique.

Vendre une villa 2024 : On ou Off Market ?!

Si c’est la toute première fois que vous vous apprêtez à vendre une villa, vous vous posez probablement les questions typiques que l’on se pose lors de la vente d’une maison, et quelques autres encore. En particulier si vous souhaitez vendre une maison ou une villa dont vous avez hérité et que vous n’avez donc aucune expérience préalable dans le domaine de l’immobilier, voici un petit aperçu de la procédure et des frais qui vous attendent en tant que vendeur.

Déroulement : vendre une villa en Allemagne

Pour cela, vous, ou votre agent immobilier, procédez en 3 phases (préparation, vente et conclusion). Apprenez ici, en cliquant sur les différentes étapes, plus de détails sur la vente :

  1. Préparation : préparer la villa et la vente
    1. Planification financière et date de vente
    2. Faire appel à un agent immobilier
    3. Dossiers et documents
    4. Augmenter la valeur des biens immobiliers
    5. Déterminer le prix de l’offre
    6. Rédiger un exposé
  2. Phase de vente : « commercialiser » la villa et trouver des acheteurs
    1. Commercialiser un bien immobilier
    2. Contact avec les acheteurs potentiels
    3. Filtrer et sélectionner les acheteurs potentiels
    4. Contrôle de solvabilité
    5. Dates de visite
    6. Entretien de vente & négociation du prix d’achat
  3. Déroulement de la vente : contrat de vente jusqu’à la remise
    1. Rédiger un contrat de vente chez le notaire
    2. Rendez-vous chez le notaire
    3. Inscription au registre foncier et traitement des paiements
    4. Remise du bien immobilier
    5. Frais de notaire & commission de courtage
    6. Payer des impôts

Vous souhaitez en savoir plus sur la vente de biens immobiliers ? Cliquez ici pour en savoir plus sur les maisons et les immeubles. Selon le type de votre villa, il y a également des particularités à prendre en compte. En savoir plus : Louer une maison à appartements.

  1. Vendre une maison : Villa pour un ménage
  2. Immeuble : villa pour plusieurs parties

Vendre une villa On Market ou Off Market

Off Market – Une vente off market signifie que votre vente immobilière ne sera jamais visible du public. Votre bien immobilier n’est recommandé qu’à un cercle d’acheteurs internes et solvables dans le cas d’une constellation idéale. Les ventes off market sont notamment sollicitées par des personnes célèbres qui souhaitent garder le secret sur la vente ainsi que sur l’adresse, les photos et bien plus encore. Les particuliers ont également recours à ce service, par exemple lorsque la famille ne doit pas être au courant de la vente à venir ou le voisinage. Votre avantage : personne ne sera au courant de la vente.

On Market – Lors de la vente sur le marché, votre villa est présentée par l’agent immobilier via les canaux de commercialisation habituels. Vous connaissez certainement les canaux de commercialisation typiques :

  • Affichage des annonces au bureau de l’agent immobilier
  • Annonces dans les journaux régionaux
  • Portails immobiliers suprarégionaux
  • Portails de petites annonces comme Ebay

En plus des 18 étapes habituelles, vous devez donc répondre à 1 question supplémentaire :

Vendre sur le marché ou hors marché ?

Pour trouver de bonnes agences immobilières off-market, il convient de prêter une attention particulière aux références, aux biens qui ont été vendus. Vous les trouverez souvent sur les sites web des agents immobiliers. Il vaut donc la peine de jeter un coup d’œil plus attentif sur le site web de l’agent immobilier plutôt que de se contenter de cliquer sur « Contact ».

Exemple d’objet, comme notre highlight actuel à Berlin.

Vendre une villa pour un ménage

Les acheteurs de villas sont particuliers. Des objets classiques, des constructions modernes d’architectes et des villas entièrement construites selon les souhaits des propriétaires. Par rapport aux maisons et aux appartements en copropriété, la vente de villas requiert des réseaux de bien meilleure qualité que ceux apportés par les agents immobiliers typiques « du coin ». Néanmoins, tout commence par le premier pas.

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Un conseil ! Lisez tout de suite plus sur le thème de la vente en tant qu’immeuble collectif. Si vous adaptez votre projet ou si vous avez déjà la possibilité de le diviser en plusieurs appartements en copropriété, vous pouvez augmenter vos bénéfices lors de la vente, en vendant un par un.

Villa pour plusieurs parties (immeuble collectif)

Si vous décidez de vendre votre maison en privé, cela signifie que vous devez investir beaucoup de temps. De l’expertise à la rédaction de l’exposé, en passant par l’approche des clients et la phase de vente, des mois s’écoulent sans connaissance du marché. Dans tous les domaines, c’est surtout l’emplacement qui compte, et pas seulement pour la vente de logements collectifs.

Pour les héritiers en particulier, la division en plusieurs appartements en copropriété peut être un puissant moteur de rendement si vous êtes débordé par la gestion d’une villa peut-être même éloignée.

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Biens immobiliers avec plusieurs propriétaires

La situation est un peu plus complexe lorsqu’un bien immobilier dispose de plusieurs propriétaires.

Cela peut notamment être le cas pour les villas. En cas de vente du bien, celle-ci doit toujours se faire à l’unanimité entre les propriétaires. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire qui souhaite vendre le bien doit introduire une action en partage.

Une action en partage prend du temps et coûte cher

Héritiers : communauté héréditaire et communauté fractionnée

Les villas sont souvent des biens immobiliers qui ont été transmis par héritage. Il peut donc arriver que plusieurs héritiers soient inscrits au registre foncier. Si c’est le cas, les propriétaires sont énumérés conformément au § 47 du code du livre foncier. Leurs parts sont perçues de manière idéale. Si plusieurs propriétaires sont inscrits, il s’agit d’une communauté fractionnée selon les §§ 741 et suivants du BGB (Code civil allemand).

Dans le cas d’une communauté d’héritiers, la situation se présente un peu différemment. Si un héritier introduit une action en partage, le bien est mis aux enchères et l’héritier concerné ne reçoit que sa part du produit de la vente. Le contrat de vente doit mentionner le nom de tous les actionnaires du côté du vendeur. Les proportions respectives des parts sont également énumérées dans le contrat de vente. C’est surtout important pour les vendeurs, car le produit de la vente leur sera réparti proportionnellement après la vente.

En revanche, cette circonstance ne joue aucun rôle pour l’acheteur du bien. Des problèmes pourraient toutefois survenir lors de l’authentification par le notaire. Notamment lorsqu’un copropriétaire se fait représenter par un autre lors du rendez-vous chez le notaire. Dans ce cas, une procuration écrite est nécessaire dans tous les cas.

Une villa héritée ? Lisez plus sur le sujet ici

Divorce : vente après séparation

Si le registre foncier indique des couples mariés, il faut partir du principe qu’ils ne peuvent vendre le bien immobilier qu’ensemble. Cela se produit principalement en cas de divorce. Le législateur part du principe que les deux conjoints ont tacitement conclu un accord de propriété commun lors de l’achat du bien immobilier. Celle-ci est régie par l’article 749, paragraphe II, du Code civil.

Si l’un des conjoints est enregistré comme propriétaire unique, il peut également vendre seul le bien immobilier. Le conjoint non enregistré ne doit donner son accord que si le bien constitue l’ensemble des biens de l’union conjugale. (§ 1365 BGB).

Vendre une villa après un divorce ? Pour en savoir plus sur les particularités en la matière, cliquez ici :