Évaluer un bien immobilier : facteurs, en ligne, gratuit – appartement, maison & immeuble collectif

Évaluer un bien immobilier – Comment évaluer un bien immobilier ? Les raisons d’une estimation de la valeur d’un bien immobilier sont multiples. L’évaluation d’un bien immobilier porte sur des sommes importantes et toutes les parties sont intéressées par une analyse professionnelle. Si la valeur de votre bien immobilier se situe dans la bonne fourchette, cela génère une forte demande, ce qui permet en fin de compte de trouver l’intéressé qui paiera le meilleur prix. Ne perdez pas d’argent !

Évaluation immobilière : expliquée étape par étape

Par expérience, nous pouvons dire qu’une évaluation objective et approfondie du bien immobilier est déterminante pour le succès de la vente. Si le prix est trop bas, vous perdez de l’argent, si le prix d’achat est trop élevé, vous vous aliénerez les vrais acheteurs potentiels. La fixation d’un prix d’offre correct est l’un des points les plus importants lors de la vente d’un bien immobilier.

Avant d’entrer dans le vif du sujet de l’évaluation de la situation, de la substance du bâtiment, de la valeur vénale et autres, voici tout d’abord trois questions fondamentales qui nous sont posées lors d’entretiens de conseil avec des clients :

  • Comment évaluer un bien immobilier ?
  • Qui détermine la valeur vénale d’un bien immobilier ?
  • Comment la banque évalue-t-elle un bien immobilier ?

Conseil ! Plus loin dans l’article, vous trouverez des informations beaucoup plus détaillées sur tous les types de procédures d’estimation de la valeur des biens immobiliers.

Cession : âge, placement, héritage & changements

Les raisons de vendre un bien immobilier sont nombreuses. Des considérations d’investissement, un héritage ou des changements de situation peuvent être déterminants. Si un enfant vient s’ajouter à la famille, celle-ci peut souhaiter acquérir un bien immobilier plus grand.

En vieillissant, beaucoup souhaitent passer à un bien plus petit, par exemple pour économiser des frais d’entretien. Les propriétaires immobiliers sont souvent très attachés à leur bien. Beaucoup de temps, de travail et d’amour ont été investis dans la maison ou l’appartement.

Le bien immobilier a une grande valeur personnelle, qui se reflète dans le prix d’achat souhaité. Mais si le prix est trop élevé, beaucoup d’acheteurs se détournent immédiatement. Le succès passe par un bon équilibre.

Celui qui se présente à la visite est déjà armé d’arguments pour faire baisser le prix d’achat. Les défauts sont recherchés et l’intéressé potentiel ne fait qu’évaluer la quantité de travail qu’il doit encore fournir dans le bien immobilier. En bref :

Si le prix demandé est bien supérieur à la valeur réaliste du marché, vous ne vendrez pas.

Pour réduire la durée de la vente et obtenir le meilleur prix d’achat, il est essentiel d’évaluer correctement le prix du marché.

Quels biens immobiliers sont évalués et comment ?

Dans le tableau suivant, nous avons établi une liste des types de biens immobiliers et de leurs méthodes d’évaluation habituelles. La procédure d’évaluation pour le « recalcul » permet de vérifier les valeurs précédemment déterminées :

Appartements (occupés par leur propriétaire)

Appartements (loués à des tiers)

Maison d’habitation (utilisée par le propriétaire)

Immeuble d’habitation (loué, p. ex. immeuble d’habitation)

Terrain (non bâti)

Terrain (non bâti, mais loué)

Faire évaluer son bien immobilier ?! Oui. Absolument.

Si vous souhaitez vendre une maison, notre recommandation est la suivante : faites appel à des experts pour une estimation de valeur fondée. Si le prix est trop bas, vous perdez de l’argent. Nous vous donnons une évaluation approximative pour une première estimation.

J’évalue gratuitementvotre bien immobilier : Évaluation immobilière

En règle générale, une expertise succincte suffit pour évaluer l’objet. Une telle évaluation d’expert va au-delà d’une évaluation standardisée et devient une base essentielle pour déterminer le meilleur prix d’offre.

Dans une telle évaluation, les experts tiennent également compte des particularités régionales, de l’offre et de la demande. Ils vous aident à déterminer la valeur vénale actuelle de votre bien immobilier. Faites confiance à des interlocuteurs expérimentés et obtenez le meilleur prix de vente possible pour votre bien.

Estimation de la valeur lors de la vente d’un bien immobilier

Toutes les informations importantes concernant l’estimation de la valeur lors de la vente d’un bien immobilier sont résumées pour vous :

Méthode de la valeur de rendement : Répartition valeur vénale & valeur de rendement du bâtiment

La méthode de la valeur de rendement divise l’objet en valeur vénale du sol et en valeur de rendement du bâtiment.

Montant des intérêts sur la valeur du terrain = 7 pour cent * 100.000 euros = 7.000 euros

Valeur de rendement du bâtiment = 5.600 euros * 12,50 (multiplicateur) = 70.000 euros

Il s’agit des revenus locatifs, des frais d’entretien et des coûts de gestion du terrain et du bâtiment. On compare donc les revenus locatifs moins les frais de gestion et la valeur du terrain, y compris ses intérêts.

Méthode de la valeur réelle : Valeur pour la reconstruction d’un bien immobilier

Le calcul détermine d’abord la valeur vénale du terrain à l’aide de la valeur indicative du terrain, puis on y ajoute la valeur réelle du bâtiment.

La valeur réelle du bâtiment est calculée à partir des coûts de construction du bâtiment, déduction faite des éventuelles dépréciations dues à l’âge. La valeur réelle du terrain (valeur vénale du terrain) et la valeur réelle du bâtiment sont additionnées et multipliées par un facteur de valeur réelle.

Valeur réelle = (100.000 euros + 150.000 euros) * 0,5 = 125.000 euros

Le facteur de valeur réelle est calculé en fonction du type de bâtiment, de la valeur réelle provisoire ainsi que de la valeur indicative du terrain. La valeur réelle totale ainsi calculée indique les moyens financiers qu’il faudrait consacrer à une nouvelle construction du bien immobilier.

Méthode de la valeur comparative : Comparaison de biens immobiliers similaires

La méthode de la valeur comparative compare votre bien immobilier avec des objets similaires. Elle est notamment utilisée pour la vente d’appartements et de maisons d’habitation. La valeur comparative peut également être déterminée pour les terrains non bâtis.

Prix au mètre carré de l’objet de comparaison = 300.000 euros / 100 m² = 3.000 euros par m²

Prix d’achat du bien immobilier à évaluer = 3.000 euros * 200 m² = 600.000 euros

Lors de la comparaison, seuls les objets situés dans des endroits similaires et ayant une configuration comparable sont pris en compte. Les biens immobiliers pris en compte dans l’estimation de la valeur doivent être situés à proximité immédiate du logement. La méthode de la valeur comparative est considérée comme particulièrement proche de la réalité. Elle est très souvent utilisée pour l’évaluation des terrains, car les situations sont relativement comparables d’une région à l’autre.

Recueil de formules pour les propriétaires de biens immobiliers

Louer, acheter, habiter, vous trouverez ici toutes les formules importantes pour vous en tant que propriétaire. Dans notre collection de formules pour l’immobilier, vous trouverez des calculs et des exemples pour l’achat, la vente et la location. Multiplicateur de loyer ou de prix d’achat, rendement brut, rendement des fonds propres, rendement de l’objet, réserves pour remise en état et bien plus encore. Cliquez ici pour revenir à l’aperçu :

Coûts : évaluation finale de la maison et de l’appartement

Pour le calcul, on procède d’abord à une évaluation approximative. Le prix de l’évaluation finale s’oriente donc, dans la plupart des cas, sur la valeur estimée du bien immobilier à évaluer.

Si la valeur du bien immobilier est inférieure à 150.000 euros, vous pouvez compter sur des frais approximatifs de 1.500 euros. Pour les immeubles collectifs dont la valeur immobilière est supérieure à 1 million, les honoraires fixés sont portés à 3.000 euros.

  • Valeur inférieure à 150.000 euros, environ 1.500 euros
  • Plus de 1.000.000 euros de valeur, ,environ 3.000 euros

Frais supplémentaires : droit de passage & Co.

Comme un droit de passage a également été évalué, une majoration de 20 % = 360 euros peut être facturée. Ainsi, pour un bien immobilier de moins de 150.000 euros, les honoraires s’élèvent à 1.500 euros pour l’évaluation du bien immobilier plus 360 euros pour le traitement du droit de passage, soit un total de 1.860 euros nets.

Expertise de valeur (coûts)

Qui réalise des expertises de valeur pour les biens immobiliers ? Combien coûte un expert en évaluation immobilière ? Combien coûte un expert en bâtiments anciens ? Dans la mesure où les dispositions légales n’obligent pas à désigner un expert, une évaluation immobilière vous permet d’obtenir une estimation réaliste de votre bien sur le marché régional et suprarégional. Nous établissons rapidement et avec précision l’estimation de la valeur des terrains, des immeubles d’habitation et des bâtiments commerciaux.

Toutefois, si l’expertise de valeur doit être présentée au tribunal, par exemple en cas de divorce, il faut faire appel à des experts payants. Sur place, ils examinent le logement ou l’objet loué. En règle générale, une copie écrite et une copie numérique de l’expertise sont délivrées.

Évaluer un appartement

Évaluation d’un logement et facteurs de valeur – Vous possédez un logement en copropriété et vous souhaitez savoir quelle est sa valeur ? Bien sûr, vous pouvez immédiatement poser cette question à un évaluateur et/ou à un agent immobilier. L’estimation précise de la valeur devient toutefois importante au plus tard lorsque vous souhaitez vendre ou léguer votre logement. Même en cas de prêt – par exemple si vous souhaitez acheter un autre bien immobilier – la valeur devrait déjà être déterminée très précisément. C’est à ce moment-là que le spécialiste entre en jeu.

Qu’est-ce qui influence la valeur d’un logement ? Mais restons-en d’abord à ce que l’on appelle la « valeur au pouce », c’est-à-dire une estimation très approximative de la valeur. Pour déterminer la valeur de votre logement, toute une série de facteurs d’influence « doux » jouent d’abord un rôle.

Evaluer la maison

Évaluation approximative ou estimation du prix d’achat – Si la maison ou l’appartement a été acheté il n’y a pas si longtemps, les coûts de construction ou le prix d’achat offrent des premières valeurs indicatives lors de l’évaluation de la maison. Sur le portail immobilier Lukinski, vous pouvez obtenir des indications supplémentaires sur la valeur actuelle de votre bien immobilier en le comparant avec des objets situés dans des endroits similaires, de même taille et de même équipement, etc. Notre détermination précise du prix de l’immobilier dépend de différents critères.

Le critère le plus important est la situation. Les prix de l’immobilier varient parfois considérablement d’une région à l’autre. C’est pourquoi seuls les biens situés à proximité peuvent être pris en compte dans la comparaison immobilière. En tant qu’experts de la vente immobilière dans les régions de Rhénanie-Palatinat et de Hesse, nous pouvons rapidement donner une estimation proche de la réalité grâce à la comparaison immobilière. Lors de l’évaluation d’une maison, les aspects de la micro et macro situation ainsi que l’emplacement immédiat du bien sont également importants : le bruit, la vue et la lumière intéressent les acheteurs potentiels et influencent la valeur du bien et le prix réalisable.

Évaluer un immeuble d’habitation

Valeur vénale, estimation de la valeur et prix d’achat de votre bien immobilier –

Si vous souhaitez vendre votre immeuble d’habitation, une chose est essentielle : Un prix d’achat fondé, orienté vers le marché et réaliste. Les questions centrales des propriétaires : Quelle est la valeur de mon bien immobilier ? Comment calculer la valeur d’un immeuble collectif ? Comment l’administration fiscale détermine-t-elle la valeur d’une maison ? Qui détermine la valeur vénale d’un bien immobilier ? Comment la banque évalue-t-elle un bien immobilier ? Beaucoup de questions et de faits auxquels vous serez confronté lors de l’évaluation d’un immeuble collectif. Afin que vous puissiez vous faire une première idée de la complexité de la situation, de la valeur vénale, des biens immobiliers comparables, de la substance du bâtiment et autres, nous avons rédigé pour vous ce guide sur le thème de l’évaluation des immeubles collectifs.

Évaluer un terrain

Déterminer la valeur vénale, l’estimation de la valeur et le prix d’achat – Comment évaluer un terrain ? Comment calculer la valeur vénale d’un terrain Qui peut évaluer un bien immobilier ? Qui donne des informations sur la valeur indicative du terrain ?

Calculer le rendement : Formule Collecte

Calculer la valeur d’un bien immobilier – Louer, acheter, habiter, vous trouverez ici toutes les formules importantes pour vous en tant que propriétaire. Dans notre collection de formules pour l’immobilier, vous trouverez des calculs et des exemples pour l’achat, la vente et la location. Multiplicateur de loyer ou de prix d’achat, rendement brut, rendement des fonds propres, rendement de l’objet, réserves pour remise en état et bien plus encore.

Frais courants et réserves

  • Gestion immobilière pour votre propriété
  • Fraisde réparation, d’entretien et de rénovation
  • Les frais d’entretien qui ne sont pas réguliers
  • Appels téléphoniques, correspondance, compte et intérêts
  • Quote-part des charges pour les logements vides
  • Assurance protection juridique et assurance loyers impayés

Multiplicateur de loyer (facteur de prix d’achat)

Dans les annonces immobilières, vous trouverez presque toujours des informations sur le rendement brut, parfois aussi sur le multiplicateur de loyer. Le multiplicateur de loyer (facteur de prix d’achat) est un indicateur simple qui permet de comparer rapidement différents biens.

Comment calculer le multiplicateur de loyer :

Multiplicateur de loyer = prix d’achat / loyer annuel brut

exemple :

Un appartement à Los Angeles coûte 1.000.000 euros et génère des revenus locatifs annuels de 52.000 euros, a un multiplicateur de loyer de 19,2 :

Multiplicateur de loyer = 100.000 euros / 5.500 euros = 19,2

Rendement brut

Le rendement brut en pourcentage est l’équivalent du multiplicateur.

Voici comment calculer le rendement brut :

Rendement brut = loyer annuel brut x 100 / prix d’achat

exemple :

Son appartement à Los Angeles génère des revenus locatifs annuels de l’équivalent de 52.000 euros, le prix d’achat était de 1.000.000 euros. Le rendement brut est de 5,2 :

  • Rendement brut = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Rendement locatif brut

Comment calculer le rendement locatif brut :

100 x loyer annuel net / prix d’achat du bien immobilier = rendement locatif brut en %.

Exemple de calcul du rendement locatif brut :

  1. Etape : 3.000.000 euros de prix d’achat + 350.000 euros de frais annexes = 3.350.000 euros
  2. Étape : Loyer net par an = 150.000
  3. étape : 150.000 euros / 3.350.000 euros x 100 = 4,47 % de rendement locatif brut

Rendement locatif net

Comment calculer le rendement locatif net :

  1. Étape : Prix d’achat + frais annexes
  2. Étape : Loyer net – frais de gestion (annuels) – frais d’entretien (annuels) = revenu net annuel
  3. étape : rendement annuel net / coûts d’investissement

Exemple de calcul du rendement locatif net :

  1. Etape : 3.000.000 euros de prix d’achat + 350.000 euros de frais annexes = 3.350.000 euros
  2. Etape : 150.000 euros de loyer net – 20.000 euros de gestion – 70.000 euros d’entretien = 60.000 euros de revenu net annuel
  3. Etape : 60.000 euros de revenu annuel net / 3.350.000 euros de coûts d’investissement x 100 = 1,79 pour cent de rendement locatif net

Rendement des fonds propres

Vous calculez le rendement des capitaux propres à l’aide de la formule de rendement suivante :

Revenu après impôts x 100 / fonds propres engagés

Rendement de l’objet

Le rendement de l’objet se calcule comme suit :

Revenu locatif – frais d’entretien – charge fiscale = rendement de l’objet