Évaluer un immeuble d'habitation : valeur vénale, estimation de la valeur et prix d'achat de votre bien immobilier

Évaluer un immeuble d’habitation – Si vous souhaitez vendre votre immeuble d’habitation, une chose est essentielle : Un prix d’achat fondé, orienté vers le marché et réaliste. Les questions centrales des propriétaires : Quelle est la valeur de mon immeuble collectif ? Comment calculer la valeur d’un immeuble collectif ? Comment l’administration fiscale détermine-t-elle la valeur d’un immeuble collectif ? Qui détermine la valeur vénale d’un immeuble collectif ? Comment la banque évalue-t-elle un immeuble collectif ? De nombreuses questions et de nombreux faits auxquels vous serez confrontés lors de l’évaluation d’un immeuble collectif. Afin que vous puissiez vous faire une première idée de la complexité de la situation, de la valeur vénale, des biens immobiliers comparables, de la substance du bâtiment, etc. et que vous puissiez éviter les erreurs lors de la vente, nous avons rédigé pour vous ce guide sur le thème de l’évaluation des immeubles collectifs. Facteurs de valeur, situation, équipement, valeur vénale, prix réaliste : voici comment vous pouvez évaluer votre bien immobilier.

Key Facts -

Valeur vénale : macro & micro situation

Procédures d’évaluation de la valeur : Définition des procédures

Méthode de la valeur comparative

Méthode de la valeur de rendement

Méthode de la valeur réelle

Procédure résiduelle

Détermination du montant de la garantie

Coût d’une évaluation

Valeur vénale : macro & micro situation

L’évaluation de la valeur vénale porte sur la macro-situation (ville/région) et la micro-situation (environnement immédiat du bien) du bien, sa coupe, sa taille et les éventuelles inscriptions de dettes foncières qui peuvent en diminuer la valeur.

Conformément au code de la construction, la valeur vénale n’est pas une valeur fixe à long terme, mais se réfère à la date de référence indiquée dans l’expertise. Il est possible que la valeur vénale évolue de manière décisive au cours d’une période donnée.

Procédures d’évaluation de la valeur : Définition des procédures

Le type de bien immobilier détermine la méthode d’évaluation utilisée pour déterminer la valeur vénale. Il existe trois méthodes d’évaluation standardisées pour déterminer la valeur vénale des biens immobiliers : la méthode de la valeur comparative, la méthode de la valeur réelle et la méthode de la valeur de rendement. En règle générale, au moins deux de ces procédures sont calculées simultanément.

Méthode de la valeur comparative
Méthode de la valeur de rendement
Méthode de la valeur réelle
Procédure résiduelle
Détermination du montant de la garantie

Méthode de la valeur comparative

La méthode de la valeur comparative est souvent utilisée pour les terrains non bâtis et les appartements en propriété. La valeur du terrain est déterminée en comparant les prix d’achat de terrains similaires.

Méthode de la valeur comparative

Méthode de la valeur de rendement

La méthode de la valeur de rendement est utilisée pour l’évaluation des biens loués, des terrains et des entreprises. Elle consiste à capitaliser les revenus générés.

Méthode de la valeur de rendement

Méthode de la valeur réelle

Pour les maisons individuelles et les appartements en propriété, la valeur réelle est déterminée au moyen de la méthode de la valeur réelle. La valeur d’usure est soustraite du coût de la nouvelle construction.

Méthode de la valeur réelle

Procédure résiduelle

La méthode résiduelle n’est pas normalisée – elle permet de déterminer le montant maximal pouvant être investi. Les frais à la charge de l’investisseur sont déduits de la valeur de vente du bien immobilier.

Détermination du montant de la garantie

La détermination du montant de la garantie n’est pas non plus normalisée. Les banques ou les organismes de crédit déterminent généralement le montant de la garantie du bien immobilier afin de minimiser le risque lors de l’octroi d’un crédit. Le calcul de la valeur tient compte de la probabilité que le bien immobilier puisse être vendu en toute sécurité à la valeur de nantissement sur une longue période. La plupart du temps, 70 à 80 % de la valeur de marché à atteindre sont mis à disposition comme ligne de crédit.

Coût d’une évaluation

Pour le calcul, on procède d’abord à une évaluation approximative. Le prix de l’évaluation finale s’oriente donc, dans la plupart des cas, sur la valeur estimée du bien immobilier à évaluer.

Si la valeur du bien immobilier est inférieure à 150.000 euros, vous pouvez compter sur des frais approximatifs de 1.500 euros. Pour les biens immobiliers de luxe ou les immeubles d’habitation d’une valeur supérieure à 1 million, les honoraires prévus s’élèvent à 3.000 euros.