Vendre des appartements séparément : Diviser un immeuble d’habitation – Déroulement et conseils

Diviser un immeuble collectif & vendre les appartements individuellement – La vente d’un immeuble collectif est une entreprise complexe qui nécessite une bonne préparation et une bonne exécution. Comme l’immeuble d’habitation se compose de plusieurs locataires, la question se pose souvent : faut-il vendre l’immeuble entier ou des appartements individuels ? Découvrez ici dans quelles circonstances il vaut la peine de diviser l’immeuble et ce à quoi vous devez faire attention en matière de protection contre le licenciement, de droit de préemption et autres.

Vendre un immeuble d’habitation : complet ou chaque appartement séparément ?

Lorsqu’il s’agit de vendre un immeuble à appartements, il existe plusieurs façons de le faire. L’une d’entre elles consiste à vendre l’ensemble du bâtiment en tant qu’unité. Une autre possibilité consiste à diviser le bâtiment en appartements individuels et à les vendre séparément. Les deux options présentent des avantages et des inconvénients qui doivent être pris en compte lors de la décision.

Vous avez ces deux options :

1. Vendre l’ensemble de l’immeuble
2. Vendre des appartements individuels

Dans la plupart des cas, les propriétaires décident de vendre l’objet complet.

Avantages & inconvénients de la vente complète d’un bien immobilier

Si vous décidez de vendre l’ensemble de l’immeuble, le processus de vente est beaucoup moins compliqué dans le cas d’une vente complète. Il est en effet plus facile de trouver un acheteur pour un immeuble complet que pour plusieurs appartements séparés. En même temps, les immeubles collectifs complets sont moins demandés que les appartements individuels ou les maisons individuelles, car les immeubles collectifs n’intéressent généralement que les investisseurs en capital et les investisseurs.

Toutefois, la vente de l’ensemble du bâtiment peut également permettre d’obtenir un prix plus bas, car l’acheteur prend le risque d’assumer les vacants potentiels et les problèmes de location.

Voici les avantages et les inconvénients :

• Avantages : Vente facile & rapide
• Inconvénients : Prix de vente bas

C’est pourquoi il vaut la peine de diviser l’immeuble collectif

En revanche, le fait de diviser le bâtiment en appartements individuels peut augmenter le prix de vente. Comme chaque logement peut être vendu séparément, il peut être plus facile de trouver un acheteur.

L’inconvénient est que la division de l’immeuble en appartements séparés peut entraîner des coûts supplémentaires, tels que la construction de cloisons et la mise en place de services publics distincts. En outre, vous devez prévoir suffisamment de temps à l’avance, car la division d’un immeuble collectif doit être préparée et gérée avec soin.

• Les avantages : Prix d’achat plus élevé & beaucoup de personnes intéressées
• Inconvénients : Coûteux et chronophage

Même si une division en plusieurs appartements demande quelques ressources, il peut être tout à fait intéressant de diviser la maison en plusieurs parts de propriété. Pour que cela fonctionne sans problème, vous devez tenir compte de certains éléments.

Diviser un immeuble en appartements individuels

Pour diviser l’immeuble en appartements individuels et pouvoir les vendre séparément, vous devez suivre certaines étapes. Voyons maintenant de plus près comment cela se passe.

Certificat d’isolement par l’autorité de surveillance des travaux

Si un immeuble collectif est divisé en plusieurs appartements en copropriété, une communauté de propriétaires d’appartements (en abrégé : WEG) est créée. Une condition importante pour cela est l’existence d’un certificat d’isolement selon la loi sur la propriété immobilière. Ce certificat est délivré par l’autorité de surveillance des travaux publics compétente et confirme que les différents appartements sont fermés en eux-mêmes. Cela signifie qu’ils disposent d’un accès séparé et verrouillable, de leurs propres plafonds et murs ainsi que de leurs propres toilettes.

Ces conditions doivent être remplies pour qu’un logement soit considéré comme fermé à clé :

• Accès séparé et verrouillable
• Propres plafonds & murs
• WC privés

Plan de répartition par l’intermédiaire d’un architecte ou d’un ingénieur

En plus du certificat de séparation, vous avez également besoin d’un plan de répartition de l’ensemble du bâtiment. Ce plan est un élément important de la déclaration de division et montre comment le bâtiment est divisé.

L’essentiel du plan de répartition en un coup d’œil :

• Nécessaire en plus
• Indique la répartition du bâtiment
• Comprend l’emplacement et la taille
• Réalisation par un architecte ou un ingénieur

Il doit être établi par un architecte ou un ingénieur compétent et indiquer la taille et l’emplacement précis de chaque logement.

Authentification de la déclaration de partage par un notaire

Dès que vous avez reçu le certificat de clôture et le plan de répartition, vous pouvez préparer la déclaration de division. Celle-ci stipule que chaque propriétaire transforme sa propriété en parts de copropriété correspondant à sa part dans l’ensemble du complexe résidentiel. La déclaration de partage doit être authentifiée par un notaire pour être juridiquement valable.

Inscription au registre foncier des parts de copropriété

Enfin, vous devez procéder à l’inscription au registre foncier afin de garantir les parts de copropriété. Cette opération est normalement effectuée par un notaire qui rédige les actes de transfert de propriété et demande l’inscription au bureau du registre foncier compétent.

Une fois cette étape franchie, vous pouvez vendre le logement en question. Mais qu’advient-il des locataires après la vente ?

Ce dont il faut tenir compte : Droit de préemption pour les locataires

Si vous transformez un immeuble collectif en appartements individuels en copropriété et que vous les vendez, vous devez tenir compte du fait que les locataires actuels ont un droit de préemption. Cela signifie que les locataires ont la possibilité d’acheter leur ancien logement aux mêmes conditions que celles convenues dans le contrat de vente entre vous et un autre acheteur. Le droit de préemption sert à offrir une certaine sécurité aux locataires et à garantir qu’ils ne pourront pas être expulsés de leur logement sans autre forme de procès.

Il est toutefois possible que le locataire ne fasse pas usage de son droit de préemption. Dans ce cas, vous pouvez vendre l’appartement à un autre acheteur qui est prêt à respecter les conditions du contrat de vente.

Protection contre le licenciement lors de la vente d’une maison

En outre, conformément au Code civil allemand (BGB), l’acheteur est lié par les contrats de location existants. Cela signifie que les locataires conservent leurs contrats de location même après la vente de la maison et ne doivent pas craindre que ceux-ci soient résiliés.

Si vous avez l’intention de vendre les différents appartements de l’immeuble collectif, vous devez donc respecter une période de non-résiliation d’au moins trois ans. Pendant cette période, les nouveaux acheteurs ne peuvent pas simplement résilier les contrats de location.

Conseil : pour éviter les conflits potentiels entre acheteurs et locataires lors de la vente d’une maison, il est conseillé d’inclure des dispositions contraignantes dans le contrat de vente. Ces dispositions devraient porter sur les loyers impayés, les paiements des frais d’exploitation et les remboursements de la caution.

En résumé :

• L’acheteur est lié aux contrats de location existants
• Résiliation des locataires impossible après la vente
• Délai de préavis de 3 ans
• Astuce : consigner toutes les formalités dans le contrat de vente

Conclusion : Vendre les appartements d’un immeuble à l’unité

La décision de vendre l’immeuble collectif dans son ensemble ou de le diviser en appartements individuels dépend de plusieurs facteurs, tels que l’état du bâtiment, sa situation et la demande de logements dans la région. Si vous décidez de diviser l’immeuble en appartements individuels et de les vendre, vous pouvez vous attendre à des prix de vente élevés. En même temps, il faut tenir compte du droit de préemption des locataires et de la protection contre le licenciement.