Investir de manière classique ou exotique : Quel bien immobilier convient comme placement de capital ? Interview sur les placements financiers

L’immobilier en tant qu’investissement – Qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou d’un immeuble, d’un appartement ou d’un entrepôt, d’un logement pour étudiants ou d’une maison de retraite, les offres d’investissement sur le marché immobilier sont nombreuses. Si l’on souhaite placer son argent dans l’immobilier, il faut trouver le bien qui correspond à ses objectifs de placement. Classique ou exotique : quel bien immobilier vaut-il comme placement de capital ? Conseil ! Lisez également ici la deuxième partie de l’interview : L’immobilier en tant que placement financier – A quoi dois-je faire attention ?

Les maisons de soins sont des biens immobiliers de gestion

Question : Le thème des soins préoccupe de plus en plus les gens. Il s’agit d’une part du manque de personnel, mais aussi des maisons de soins qui doivent être construites. Sur le marché, on trouve de plus en plus d’offres proposant la construction de telles maisons sous forme de participation individuelle ou même de fonds immobilier pour plusieurs maisons de soins. Comment cette évolution va-t-elle se poursuivre et comment évaluez-vous cette forme d’investissement ?

Les appartements médicalisés, un placement d’avenir ?

Celui qui connaît bien les maisons de repos et le thème des soins dans son ensemble peut s’occuper sérieusement de tels placements. Mais pour cela, il faut vraiment beaucoup de connaissances, car les maisons de repos présentent un risque très particulier : dans ces biens immobiliers dits de gestion, tout dépend de la qualification de l’exploitant. S’il ne gère pas avec soin, il n’y a pas de rendement, ni pour l’établissement ni pour l’investisseur. Dans le pire des cas, l’insolvabilité menace et l’argent est perdu.

Et cela n’a rien à voir avec le fait que les maisons de repos sont généralement très bien occupées. C’est en effet ce dont se vantent les promoteurs de maisons de repos. Il s’agit plutôt des coûts élevés de soins corrects. Et les institutions publiques ne les paient que partiellement. Le reste est à la charge du résident ou de sa famille. Si l’on n’y parvient pas, on économise sur beaucoup de choses dans la maison de retraite. Cela se répercute à nouveau négativement sur la réputation de l’établissement, ce qui entraîne à son tour une diminution du nombre de résidents. Le déficit augmente donc encore en raison de la perte de loyer.

Bien sûr : il existe aussi des fonds composés exclusivement de parts de maisons de repos. Le risque est alors un peu plus faible, comme dans la plupart des fonds. Mais le rendement est lui aussi nettement plus faible. Si l’on veut vraiment investir dans l’immobilier, il ne faut pas acheter de biens immobiliers de gestion.

Achat d’un bien immobilier : le package « sans souci » du promoteur immobilier

Question : Quelles sont les conditions nécessaires à la réussite d’un promoteur immobilier en général ? Et qu’est-ce qui est particulièrement important pour la planification et la construction d’immeubles de soins ?

Planification et construction d’immeubles de soins

Tout d’abord, je peux expliquer brièvement ce qu’est un promoteur immobilier. Du point de vue de l’acheteur, le promoteur immobilier est en quelque sorte le « package sans souci » pour tous ceux qui veulent acheter un bien immobilier. En effet, le promoteur immobilier s’occupe de tout ce qui a trait à l’achat du terrain, à la planification et à la construction du bien immobilier. Même le contrat de vente ultérieur passe très souvent par le notaire, organisé par le promoteur immobilier. L’acheteur reçoit la clé de son bien immobilier terminé, y range ses meubles et peut profiter de sa nouvelle maison.

Trouver le bon promoteur/entreprise de construction

Mais pour que tout se passe aussi bien que je viens de le dire, le promoteur immobilier a besoin de nombreuses bonnes relations avec les autorités, les entreprises de construction, etc. En outre, il doit avoir du « flair » pour trouver des terrains libres ou des maisons existantes à vendre. Cela signifie en fin de compte qu’un bon promoteur immobilier doit avoir un très bon réseau régional. Si vous souhaitez acheter un bien immobilier auprès d’un promoteur, vous pouvez donc très bien faire appel à de petites entreprises locales ou régionales.

Il y a encore autre chose qu’un promoteur immobilier doit connaître et savoir faire : Il doit avoir une très bonne connaissance des prix des terrains et des biens immobiliers. Cela l’aide à acheter les surfaces et les bâtiments et constitue la base des négociations avec les entreprises de construction. Car en fin de compte, le promoteur immobilier veut et doit aussi gagner de l’argent avec ses projets. Ce n’est qu’à cette condition que le promoteur immobilier peut emprunter de l’argent aux banques à de bonnes conditions. De l’argent avec lequel il préfinance généralement l’achat et la construction de ses projets. Vous vous doutez bien qu’un promoteur immobilier déplace généralement de très grosses sommes d’argent.

Exemple de visualisation (nouvelle construction) :

Démographie et situation

D’après mon expérience, ce qui est important lors de la planification et de la construction d’une maison de repos, c’est de tenir compte des besoins de la région où elle est construite ! Cela semble assez banal, mais les maisons de retraite ne sont pas nécessaires partout où elles sont construites. Celui qui investit dans une telle maison ne profitera pas de son investissement. C’est pourquoi le concepteur d’une maison de repos, tout comme l’investisseur, devrait se concerter très étroitement avec la commune concernée pour savoir s’il existe une planification précise des besoins en maisons de repos et à quel résultat elle aboutit.

Tout le reste, qui concerne la planification et la construction, se trouve dans le code de la construction du Land et dans de nombreuses autres normes. Un promoteur de maisons de retraite doit bien sûr les prendre en compte, sinon il n’aura pas de résidents.

Une voie particulière : la résidence universitaire comme placement financier

Question : Jusqu’à présent, il est plutôt exotique d’investir dans des biens immobiliers spéciaux tels que les maisons de retraite et les maisons de soins. En revanche, les résidences universitaires attirent déjà davantage l’attention des investisseurs. Quelles sont les chances de ce type de placement ?

Appartements d’étudiants : petite unité, prix au mètre carré plus élevé

Il est clair qu’ici aussi, le diable se cache dans de nombreux détails. Pour l’instant, je reste sur le principe : dans la construction de logements pour étudiants, il existe des solutions « épaisses » et des solutions « légères ». Il ne s’agit pas de la taille des chambres ou des appartements, mais de la part de propriété commune dans l’immeuble. Une maison dans laquelle des salles de séjour, un centre de fitness, une terrasse pour barbecue ou autre sont prévus – c’est-à-dire la solution épaisse – génère certes des revenus locatifs plus élevés (parce qu’on n’est pas tenu de respecter le frein à la location), mais en contrepartie, les frais d’entretien à payer par le propriétaire sont aussi nettement plus élevés. Si la maison n’est pas entièrement louée, ces frais engloutissent volontiers les revenus locatifs.

Comme toujours : situation, situation, situation !

Comme pour tous les biens immobiliers, l’emplacement est particulièrement important pour les logements étudiants. La seule présence d’un établissement d’enseignement supérieur ne signifie pas que l’appartement doit être loué en permanence. Si l’offre d’études n’est pas assez attractive ou s’il y a beaucoup de logements « normaux » abordables dans les environs, il n’y aura pas d’investissement.

Je conseille donc plutôt d’investir dans des biens qui ne sont pas destinés à un seul groupe cible de locataires. Ainsi, le logement peut être occupé par des étudiants, mais aussi par des locataires ordinaires. Si, en plus, l’environnement du logement est considéré comme particulièrement attractif – par exemple en raison de la proximité des commerces, des zones de loisirs, etc. – la question des loyers impayés ne joue plus guère de rôle.

 

Statistik: Anteil der Studenten, für die es Plätze im Wohnheim gibt, in deutschen Städten im Jahr 2010 | Statista

Vous trouverez plus de statistiques sur Statista

Toujours un classique sûr :

Appartement en copropriété comme investissement

Question : L’investissement par l’achat d’un appartement en copropriété est tout à fait classique. A quoi faut-il faire attention et comment financer au mieux un tel investissement ?

Financement d’un logement : conseils

Nous parlons toujours ici de logements que l’investisseur n’occupe pas lui-même, mais qu’il loue. Car dans ce cas, outre le produit de la vente ultérieure, j’ai mes revenus locatifs réguliers comme rendement.

Mais pour que ces revenus circulent de manière aussi fluide et ininterrompue que possible, le logement doit être situé dans un environnement attractif. Cela commence par la maison elle-même. Y a-t-il un jardin ? Y a-t-il un ascenseur ? Quelles sont les possibilités de stationnement ? L’incidence de la lumière, les espaces extérieurs et bien d’autres choses encore jouent également un rôle décisif pour une bonne location. Inutile de préciser que l’état de construction de la maison doit être optimal. Dans l’appartement lui-même, le locataire est responsable de l’entretien de la substance, mais dans les installations communes, c’est toujours le propriétaire. C’est précisément lors de l’achat d’un appartement dans une maison ancienne que l’état de la cave, du toit, du couloir, des fenêtres, etc. montre si les propriétaires investissent ou non.

En matière de financement, le mieux est bien sûr de demander à sa banque et à son conseiller fiscal. Dans le cas d’un investissement, il peut s’agir d’utiliser le capital existant pour acheter ou d’emprunter de l’argent pour acheter. Vu le niveau actuel des taux d’intérêt, chacun peut réaliser son placement même avec peu de fonds propres. Mais attention : de nombreuses offres sur le marché sont considérées comme surévaluées parce que le vendeur a intégré le faible taux d’intérêt dans son prix de vente.

Ne vous inquiétez pas ! Même les appartements de taille moyenne se louent bien.

Acheter un appartement en copropriété dans les métropoles ?

Question : Le besoin en logements augmente. Surtout dans les grandes villes comme Francfort, Berlin, Munich, etc. Que signifie cette évolution pour le marché ? Faut-il plutôt acheter un petit appartement ou plutôt un grand ? L’appartement en copropriété est-il vraiment un bon investissement ?

Pour la deuxième question, je dis expressément « oui » ! Tout le monde ne veut pas ou ne peut pas vivre dans une maison individuelle. C’est pourquoi les appartements en copropriété sont très prisés aujourd’hui et le resteront dans un avenir lointain. Si l’on veille en outre à ce que l’emplacement et l’équipement soient adaptés, on fait tout ce qu’il faut !

Un grand ou un petit appartement dépend aussi de la question de savoir si je veux habiter moi-même mon appartement un jour. Les petites et les très grandes unités sont actuellement recherchées sur le marché du logement. Si l’on souhaite plus tard habiter soi-même dans son investissement et que l’on ne veut pas pour cela de « salle de danse », il faut plutôt se tourner vers une taille moyenne, disons 70 mètres carrés. Et ne vous inquiétez pas ! On les loue très bien.

Bâtiment existant ou nouvelle construction ?

Question : La construction d’immeubles collectifs avec des appartements en propriété ou en location est une volonté politique. Quelles sont les différences entre la demande de biens immobiliers existants et celle d’objets neufs dans ce secteur ?

En fait, aucune différence ! Il y a suffisamment de promoteurs et d’investisseurs intéressés par les immeubles et les maisons. Je parle aussi en mon nom propre. Notre entreprise achète aussi bien des biens immobiliers existants que des terrains pour la construction de nouveaux complexes résidentiels. L’offre est limitée pour les deux formes. En tout cas, si l’on s’intéresse à des lagen attrayants. C’est pourquoi nous sommes constamment à la recherche de logements collectifs ou de terrains que nous développons et revendons ensuite.

Biens immobiliers existants :

Nouvelle construction (visualisation)

Effet de levier des capitaux propres : de 1 à x logements

De la petite maison à étages à l’empire immobilier – avec l’effet de levier, c’est possible !

Louer des appartements à grande échelle

Question : Pour gagner de l’argent avec l’immobilier, il est possible de négocier des maisons, d’en construire de nouvelles ou tout simplement de louer des appartements à grande échelle. Quelles sont les principales différences par rapport à la gestion d’un simple appartement en copropriété ou d’une maison individuelle ?

C’est une question assez vaste pour que nous puissions y répondre ici. Vouloir gagner – le plus souvent – beaucoup d’argent en tant qu’agent immobilier signifie : acquérir beaucoup de connaissances sur le marché immobilier et investir encore plus de travail. Car la plupart du temps, les travaux nécessaires se déroulent en même temps. Prenons l’exemple d’une nouvelle construction : celui qui commence la construction d’une installation doit immédiatement commencer le projet suivant afin de garantir les flux de capitaux, d’honorer les lignes de crédit, etc. En plus des nombreux entretiens avec les autorités et les banques, il doit trouver et servir en même temps les acheteurs ou les locataires de ses biens. La gestion des biens finis vient généralement s’y ajouter, si l’on reste soi-même propriétaire de l’installation.

En revanche, la gestion et l’entretien de son appartement ou de sa petite maison individuelle sont absolument gérables. Assemblée générale des copropriétaires, décomptes des charges, vérification des investissements dans les immeubles collectifs et, de temps en temps, entretien avec les locataires : c’est tout.

Effet de levier expliqué : fonds propres x 10

Et pourtant, le petit appartement en copropriété loué peut devenir le point de départ d’un empire immobilier plus important. C’est là qu’intervient ce qu’on appelle l’effet de levier (également connu en bourse sous le nom d' »effet de levier »). En bref, c’est l’effet que j’obtiens si, après quelques années, j’emprunte à la banque l’appartement que j’ai acheté à l’époque pour en acheter un autre. L’augmentation de la valeur de l’appartement d’origine m’aide à augmenter mathématiquement mes fonds propres, ce qui me permet de contracter un crédit plus important pour un appartement plus grand et plus cher. Ce petit jeu peut être répété à l’infini si l’on s’y prend bien.

La numérisation de l’habitat

Question : Les experts conseillent de planifier dès aujourd’hui l’habitat numérique de demain. Quels changements la numérisation a-t-elle entraînés pour le secteur immobilier ? Quel est l’impact sur les investisseurs ?

Je vais commencer par un exemple très simple : Aujourd’hui, celui qui veut vendre ou acheter son bien immobilier ne regarde plus le journal. Les portails immobiliers avec de superbes photos ou vidéos sont impensables sans la numérisation. Mais cela signifie aussi, pour les deux parties, qu’il faut des compétences en matière de numérisation pour pouvoir séparer le bon grain de l’ivraie dans les offres en tant qu’acheteur. Le vendeur doit savoir quel portail est le plus adapté à son groupe cible d’acheteurs.

Dans la gestion des biens immobiliers, appelée facility management, la numérisation n’en est qu’à ses débuts. La collecte des valeurs de consommation pour établir des décomptes de charges précis en est un exemple très simple. La situation devient passionnante lorsqu’il s’agit par exemple de régler l’accès aux biens immobiliers par voie électronique. Comme les gens ont de plus en plus besoin de sécurité, la numérisation permet de régler beaucoup de choses à distance. Un concierge électronique en quelque sorte. Ou dans le domaine de l’entretien des terrains : comment utiliser des robots pour réduire les coûts de personnel ?

Quiconque planifie aujourd’hui des appartements et des maisons doit clairement avoir le thème « smart-home » à l’esprit ! S’il est vrai qu’à l’avenir, on vivra, travaillera et consommera de plus en plus dans son propre logement, il faudra alors prévoir les infrastructures nécessaires à la numérisation du logement. Et je ne parle pas seulement de la pose de câbles ou de l’installation invisible d’appareils électroniques de divertissement. Au contraire, les plans des appartements doivent pouvoir être modifiés de manière flexible, l’utilisation des pièces doit pouvoir changer et l’utilisation de l’électronique doit être possible partout. Là aussi, il existe des perspectives intéressantes pour les planificateurs comme pour les investisseurs.

Et cela signifie pour l’investisseur dans le monde de l’immobilier : vérifier si le placement de capitaux est également prêt pour l’avenir en ce qui concerne ces évolutions. Si l’on veut continuer à avoir des acheteurs solvables et des locataires qui vivent durablement, il faut investir dans la numérisation de son bien immobilier. D’autant plus que nous ne pouvons pas encore imaginer aujourd’hui les possibilités de cette évolution dans son ensemble.

Conseil secret : où investir son capital est vraiment rentable

Question : As-tu un tuyau en réserve sur les endroits où je peux investir dans l’immobilier à bon prix dans la région Rhin-Main ?

Bien sûr : ma ville natale Bingen am Rhein et ses environs immédiats sont en tête de liste. Et ce pour de nombreuses raisons ! Ici, le rapport entre le prix d’achat du bien immobilier et le montant des revenus locatifs escomptés est très bon. Les prix sont nettement moins élevés qu’à Mayence, Wiesbaden ou Francfort, par exemple. Quant au montant des loyers, il n’est proportionnellement pas si inférieur à celui des centres. J’ai donc un rendement élevé.

Et ce, certainement à long terme, car la situation au bord du Rhin a une grande valeur récréative et les liaisons de transport, y compris les transports publics, sont très bonnes. De plus, la ville dispose d’une bonne infrastructure commerciale, avec les écoles nécessaires et même une école supérieure spécialisée. Personne n’est donc obligé de déménager ici et peut y rester jusqu’à la fin de sa vie.

Lire la suite : Placement financier appartements de soins

Vous voulez absolument investir dans des appartements de soins ? Lisez ici pour en savoir plus sur le sujet.

L’Allemagne compte actuellement 4,1 millions de personnes nécessitant des soins. 731.000 personnes sont prises en charge dans des établissements de soins entièrement résidentiels. L’Allemagne s’offre le système de santé le plus cher du monde. Le plus grand facteur de rendement lors de l’investissement dans l’immobilier de soins est bien sûr l’évolution de la démographie, mais aussi de la capacité économique d’un pays, qui supporte en fin de compte le système de soins et son financement. Comme de nombreux pays riches ou prospères, l’Allemagne connaît un vieillissement de sa population.

Acheter des biens immobiliers de soins comme investissement ? Nous avons identifié 5 facteurs, dans le premier regard sur cette forme d’investissement.

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