L’immobilier comme investissement : à quoi dois-je faire attention ? – Entretien avec l’expert Lukinski

L’immobilier en tant qu’investissement – à quoi dois-je faire attention ? Dans l’entretien avec nos experts en placements financiers, nous comparons toutes les options de placement importantes. Quel est le meilleur placement, lequel comporte des risques et lequel est le plus rentable ? Avez-vous déjà pensé à l’immobilier comme placement de capital ? Un conseil ! Lisez ici la 1ère partie sur 2 : Investir de manière classique ou exotique – Quel bien immobilier vaut-il comme placement de capital ?

Placements financiers : Placements financiers populaires

Question : Vous avez acquis beaucoup d’expérience avec différents types de placements. Donnez-nous un pour et un contre pour chacun des placements les plus populaires en termes de valeur et de succès.

Alors commençons par en parler : Quels sont les placements financiers les plus populaires actuellement ? Je pense aux actions, aux obligations d’État, également sous forme de fonds, mais aussi aux métaux précieux et même aux matières premières. Je pense bien sûr aussi et surtout à ce que l’on appelle « l’or du béton », c’est-à-dire les maisons et les appartements.

Les actions comme forme d’investissement

Commençons par les actions comme placement de capital. Les chances d’obtenir de gros revenus du capital parlent certainement en leur faveur. Surtout si l’on n’a pas un besoin urgent de l’argent placé dans sa vie quotidienne et si l’on a un peu plus de temps pour « donner » son argent.

Et c’est là que le CONTRA apparaît : Pour placer son argent en actions, il faut soit disposer de beaucoup de connaissances et de temps pour réagir aux fluctuations parfois importantes des cours des actions, soit être capable de gérer les risques de manière autonome.

Plus les chances de gagner sur les cours des actions sont élevées, plus le risque de perdre son argent est grand.

Il ne faut en aucun cas investir la totalité de son capital en actions, et surtout pas sur un seul « titre », c’est-à-dire des actions d’une seule entreprise ! Une répartition sur plusieurs entreprises ou, mieux, sur plusieurs types de placement est à tous égards le moyen le plus sûr d’éviter les défaillances.

Les fonds n’apportent aucune sécurité d’investissement : inconvénient

Le grand avantage des fonds est qu’en achetant des parts de fonds, l’investisseur mise immédiatement sur une plus grande variété d’obligations d’entreprise. Pour simplifier, cela signifie que si une action du « pot » (c’est-à-dire du fonds) va mal, les autres valeurs boursières peuvent s’en sortir. Avantage du fonds : un gestionnaire de fonds s’occupe de la stabilité et de la composition optimale des titres.

Les inconvénients : Le gestionnaire du fonds veut être payé. C’est pourquoi les rendements des fonds ne sont généralement pas aussi élevés que ceux des investissements directs. Même avec les fonds, il n’est pas certain que les revenus du capital et la valeur de mes parts de fonds évoluent toujours à la hausse. Si plusieurs actions du fonds sont mal cotées parce que les entreprises qui les émettent ne sont pas en bonne santé, la valeur du fonds baissera également.

Les obligations d’État/de rente sont-elles sûres ?

Question : Mais il y a ces soi-disant « obligations de rente ». Elles sont pourtant très sûres !

C’est en principe vrai, mais depuis un certain temps déjà, les rendements des capitaux sont très mauvais pour ce type de placement. Pourquoi ? Eh bien parce que les titres de rente ou les obligations d’État ne sont rien d’autre qu’une sorte de livret d’épargne. On prête son argent à un État qui nous verse des intérêts.

Mais comme le niveau des taux d’intérêt est très bas, même un État ne donne que peu, voire pas du tout, d’intérêts sur l’argent qu’il lui prête. Là aussi, il existe d’ailleurs des fonds qui mélangent les obligations de différents États. Dans ce cas, il faut bien regarder quels titres sont mélangés. Ceux qui veulent un mélange sain de risque et de sécurité devraient s’intéresser aux fonds dits mixtes. Les actions et les « obligations » y sont mélangées dans des proportions variables.

Inconvénients des obligations d’État

Inconvénient ici – comme partout dans les opérations sur titres : des frais pour l’achat des parts et un « horizon de placement » généralement très long. C’est-à-dire la période pendant laquelle je ne devrais pas avoir à disposer de mon argent. Sinon, le rendement du capital est souvent assez « maigre ». Autre chose : la plus-value des actions et de leurs fonds n’est souvent perçue que lorsque je revends les titres et que je sens alors une plus-value, que j’espère enregistrée, dans ma caisse. Si j’ai de la chance, l’entreprise verse ce qu’on appelle des dividendes sur mes actions. Mais il faut avoir beaucoup d’actions de l’entreprise pour s’enrichir.

Enfin, n’oubliez jamais que je dois payer des impôts sur les revenus du capital !

Et puis, il y a aussi l’inflation. Conseil : immobilier = protection contre l’inflation.

Plus de faits et de chiffres ?

Vous trouverez également des données et des faits intéressants ici :

• Placer son argent / Investir son capital – Statistiques
• Marché immobilier – Statistiques
• Héritage et succession – Statistiques

Or ou immobilier – Où mon argent est-il en sécurité ?

Quelques mots encore sur les placements dans les métaux précieux et les matières premières :

Or et métaux précieux : facteurs de risque

Les métaux précieux, en particulier l’or, sont considérés à juste titre comme des placements sûrs. Mais la plus-value n’est très élevée qu’en période de crise. Sinon, on entre actuellement à un niveau de prix élevé et l’évolution de la valeur est faible, mais sûre. Les matières premières (par exemple le lithium) sont une histoire très compliquée. Plus encore que pour les actions, il s’agit d’un domaine réservé aux experts disposant d’une vue d’ensemble du marché et de connaissances approfondies. Le risque de perdre son argent est particulièrement élevé dans ce domaine.

« Placement de capital vraiment sûr » – Placement de capital immobilier

Question : existe-t-il quelque chose comme un « placement de capitaux vraiment sûr » ? Qu’en est-il de la sécurité en comparant par exemple les actions et l’immobilier ?

En principe, la règle suivante s’applique : plus la sécurité est élevée dans le cadre d’un placement de capitaux, moins il y a de chances de « faire de l’argent ». La sécurité réduit les chances de rendement. En réalité, l’immobilier en tant que placement de capital est déjà une chose très sûre si l’on tient compte de certaines choses fondamentales. Il faut par exemple se demander si le bien immobilier dans lequel on veut investir son capital se trouve dans une région où la plus-value est importante. En outre, le prix d’achat doit être adapté et l’état du bien immobilier doit être tel que l’on ne doive pas encore investir « sans fin » dans la modernisation.

Comme pour les actions, il faut partir du principe que pour obtenir des revenus du capital, l’immobilier doit être investi sur une longue période. Mais après tout, les bénéfices réalisés lors de la vente d’un bien immobilier au bout de dix ans sont exonérés d’impôts ! Dans le cas d’un bien immobilier – si je le loue – je perçois mes revenus locatifs. Je dois certes payer des impôts sur ces revenus, mais je peux réduire la charge fiscale en y ajoutant par exemple les dépenses de modernisation, etc. En gros, cela signifie que l’État me soutient dans le maintien et l’augmentation de la valeur de mon investissement.

Mesurer correctement la valeur d’un bien immobilier

Question : Il est certain que quelques connaissances de base sont nécessaires pour réaliser des bénéfices avec un investissement, quel qu’il soit. Comment la valeur d’un bien immobilier est-elle créée et comment est-elle mesurée ?

Il y a plusieurs possibilités. Je vais faire court et simple : la valeur du terrain (généralement en € par mètre carré) joue un rôle. S’y ajoutent la taille de la maison, son âge et son état. L’âge des installations techniques(chauffage, conduites d’eau et d’électricité) joue également un rôle. Très important : l’emplacement ! Cela fait une grande différence si la maison se trouve à proximité de villes recherchées ou très loin de celles-ci. B

Si l’on veut acheter un appartement en copropriété en tant qu’investissement, la règle est à peu près la même. La situation est légèrement différente pour les biens immobiliers que l’investisseur n’occupe pas lui-même. Dans le cas d’un appartement loué ou même d’un immeuble locatif, la valeur de rendement vient s’ajouter comme base d’évaluation. Le calcul de cette valeur est dans tous les cas l’affaire d’experts en immobilier.

Investissement immobilier rentable : 3 facteurs

Question : Qu’est-ce qui fait qu’un investissement immobilier est rentable ? Quels sont les trois facteurs auxquels il faut faire attention ?

Que l’on souhaite vivre dans le bien immobilier ou le louer : Lorsqu’on investit dans un bien immobilier, il faut veiller à ce qu’il soit situé dans un endroit optimal pour son utilisation. Cela implique généralement la proximité des commerces de première nécessité et des services publics tels que les écoles, etc.

Deuxièmement, l’emplacement doit être tel qu’il soit convoité de manière constante, voire croissante, pendant de nombreuses années. Si dans – disons – 25 ans, il y a toujours des gens qui viennent dans la région où se trouve mon bien, cela garantit une bonne augmentation de la valeur et une possibilité de vente facile.

Enfin, le prix d’achat et l’état du bien immobilier doivent être compatibles. Je ne dis donc pas qu’un bien immobilier doit toujours être particulièrement bon marché ou cher pour en avoir pour son argent. Je peux par exemple compenser des inconvénients liés à la situation ou à l’état du bien immobilier par un prix d’achat plus bas. En revanche, un bien immobilier particulièrement cher doit présenter de nombreux avantages pour que je puisse y réaliser un investissement lucratif.

Pour les biens immobiliers non occupés par le propriétaire – et c’est généralement ce que l’on entend par biens immobiliers en tant qu’investissement – tout cela est également valable. Dans ce cas, il faut surtout se pencher sur ce que l’on appelle le « risque de perte de loyer ». L’investisseur devrait se faire montrer à quelle fréquence les locataires changent dans la maison/l’appartement et s’il y a des logements vacants. En effet, seul un bien loué vaut la peine d’être investi.

Crise et or : ton expérience ?

Question : En temps de crise, l’or est toujours recommandé comme placement sûr. Quelle est ton expérience en la matière ? Comment évalues-tu le risque et les chances de réaliser des bénéfices avec des placements en or ?

Je l’ai déjà dit plus haut : je ne crois pas ou très peu à l’or en tant que placement. Il existe des statistiques très parlantes qui montrent que l’évolution de la valeur de l’or est nettement plus faible que celle de l’immobilier pour une même durée de placement. Mais la plus grande différence réside peut-être dans le fait que je ne réalise un bénéfice sur un placement en or que lorsque je revends l’or. Sinon, l’or reste dans un coffre-fort et ne rapporte pas d’argent pendant cette période.

En revanche, « l’or en béton », c’est-à-dire un bien immobilier (en location), me rapporte de l’argent même si je ne le vends pas. Mois après mois, je perçois un loyer. C’est, si l’on veut, le taux d’intérêt de mon capital investi. Si j’ai bien choisi mon bien immobilier, j’obtiens en plus un bon bénéfice en cas de vente, souvent même en franchise d’impôt.

Comment fonctionne un tel fonds ?

Question : Les placements en fonds sont devenus très populaires auprès de nombreux Allemands. Comment fonctionne un tel fonds ? Comment fonctionne un fonds immobilier ?

Un fonds est comparable à un pot dans lequel sont rassemblées de nombreuses parts d’entreprises ou de biens immobiliers. Ces parts restent dans ce pot tant qu’elles ont une évolution de valeur positive ou une perspective d’évolution positive. S’il y a un « œuf pourri » parmi ces parts, il est retiré et remplacé par un nouveau, meilleur. C’est ce que fait un gestionnaire de fonds qui vérifie chaque jour l’évolution des différentes valeurs du fonds.

Il existe désormais – tant pour les actions que pour les fonds immobiliers – des systèmes ouverts et des systèmes fermés. La différence réside dans le fait que dans un « fonds fermé », le nombre de parts émises ou le montant du capital levé est limité. Lorsque le nombre souhaité est atteint, le fonds est fermé. Cela devient problématique lorsque les entreprises ou les biens immobiliers dont les valeurs constituent le fonds se retrouvent dans une situation économique difficile. En d’autres termes, lorsque les entreprises ne réalisent plus de bénéfices ou que les biens immobiliers ne génèrent plus de revenus locatifs. Comme il n’est plus possible de faire entrer de nouveaux capitaux dans le fonds, les fonds initialement stockés – c’est-à-dire le capital des investisseurs – sont utilisés pour payer les frais des entreprises/biens immobiliers. Dans le pire des cas, l’argent est alors purement et simplement perdu.

Gains sur les placements : taxes et rendement

Question : Qu’advient-il du bénéfice généré par mon placement ? Quels sont les aspects fiscaux et juridiques à prendre en compte ? Comment se calcule le rendement et que reste-t-il de mon bénéfice ?

Rendement locatif, bénéfice et « votre locataire paie » les frais

Là encore, la réponse est simple : les bénéfices des placements doivent être imposés en Allemagne. Un conseiller fiscal est le mieux placé pour savoir comment et à quel niveau. En principe, il existe des abattements, c’est-à-dire des parties des bénéfices issus de placements en capital que je ne dois pas déclarer aux impôts. Mais si l’on investit des sommes importantes et que l’on en retire des bénéfices tangibles, on ne peut pas échapper à l’imposition.

Dans le cas des biens immobiliers que j’achète pour les louer, il y a tout de même la possibilité de compenser les revenus locatifs obtenus par des investissements dans le bien. Cela a l’avantage de préserver la valeur du bien immobilier, voire de l’augmenter. Le véritable bénéfice est réalisé lorsque je revends le bien immobilier après un délai d’au moins dix ans et que le bien a pris de la valeur. La différence entre le prix d’achat et le prix de vente va dans ma poche sans être imposée. Dans le cas d’un bien immobilier occupé par le propriétaire, indépendamment du délai entre l’achat et la vente, dans le cas d’un bien immobilier loué, après dix ans.

Formule de calcul : Rendement d’un bien immobilier (investissement / location)

Enfin, le rendement est le revenu que mon capital rapporte sur une période donnée. Pour le calculer, on prend en compte tous les revenus et les frais que je dois consacrer à mon investissement. Un calcul très simple pour l’immobilier est le rendement locatif brut. Voici la formule :

100 x loyer annuel net / prix d’achat du bien = rendement locatif brut en %.

Les rendements locatifs nets et les rendements des capitaux propres sont également des valeurs courantes pour déterminer la valeur d’un bien immobilier en tant qu’investissement. Je recommande toujours de demander à son agent immobilier de calculer les valeurs correspondantes et de comparer ainsi également différents biens immobiliers quant à leur qualité en tant que placement de capital. C’est passionnant !

Oui ou non ? L’immobilier comme investissement

Question : Si j’ai alors décidé d’investir dans un bien immobilier – et cela devient de plus en plus populaire en Allemagne – où dois-je chercher un bien qui me convienne ? Les grandes villes d’Allemagne sont devenues très chères en raison de la forte demande, n’est-ce pas ?

C’est malheureusement vrai – du point de vue des acheteurs. Bien sûr, il y a toujours des « bonnes affaires » à réaliser dans l’agglomération immédiate. Mais pour cela, il faut soit avoir soi-même le « bon flair », soit faire appel à un agent immobilier qui dispose d’un réseau très dense sur le marché.

Les personnes intéressées par une maison ou un appartement à l’écart des centres devraient toutefois toujours veiller à ce que les transports soient bien desservis et que la localité dispose d’une bonne infrastructure en termes d’écoles, de commerces, etc. Si tel est le cas, les gens continueront d’y vivre et d’y acheter des biens immobiliers à long terme. Cela signifie que les prix augmentent et que la valeur du bien immobilier en tant qu’investissement augmente.

Lisez ici la première partie : « L’investissement immobilier ».

Conseil ! Lisez ici la 1ère de 2 parties : Investir de manière classique ou exotique – Quel bien immobilier vaut-il comme investissement ?

• Investir de manière classique ou exotique

Vidéo – Comment se forme le béton avant qu’il ne se transforme en « or » ?

Où investir ? Cote de crédit Lukinski

Emplacement des biens immobiliers – L’emplacement fait la différence entre un investissement avec un objectif de rendement (revenus directs, généralement emplacements B et C) ou dans un bien immobilier d’investissement (« spéculation » sur une plus-value, emplacements A). L’actuel Lukinski Rating 09/21 sur l’attractivité des villes en Allemagne, de plus de 40.000 habitants. Ensuite, cela devient intéressant, car nous jetons un coup d’œil sur les champions cachés, avec un top Lukinski A+ Rating et D- Rating et un risque plus élevé.

• Où investir ? – Villes, situation et notations