Créer une fondation familiale : Immobilier, impôts et seulement 15% d’impôt sur les sociétés sur les revenus locatifs

Fondation de famille – économiser des impôts grâce à l’immobilier ? Aujourd’hui, je vous propose de jeter un coup d’œil en profondeur sur la question des fondations, des fondations familiales, de l’achat immobilier, des impôts en Allemagne et de l’optimisation fiscale. La création d’une fondation, et plus particulièrement d’une fondation de famille, présente de nombreux avantages pour toi. De la plus-value de cession exonérée d’impôt après l’impôt de spéculation à la faible imposition de 15% des revenus locatifs. Cet article t’explique comment cela fonctionne, comment tu peux créer une fondation et comment tes petits-enfants en profiteront. Tu veux créer ta propre entreprise(immobilière) ? Tu trouveras ici tous les types d’entreprises et de formes juridiques en Allemagne.

Déroulement : Créer des fondations

Avant de nous plonger dans le sujet des fondations de famille, voici un aperçu général du thème des fondations. Un aperçu de base en termes de définition, de conditions préalables telles que le patrimoine et le déroulement de la création, avant de nous pencher plus précisément sur deux domaines thématiques : 1) la fondation et l’immobilier, et 2) les fondations familiales. Tout d’abord, qu’est-ce qu’une fondation ?

Qu’est-ce qu’une fondation en termes simples ?

Comment fonctionne une fondation ? D’une manière générale, une fondation est une institution qui poursuit un but déterminé à l’aide d’un patrimoine. Le but est défini par le fondateur lui-même.

Toute personne physique de plus de 18 ans peut créer une fondation, mais aussi toute personne purement morale, ainsi que les associations ayant la capacité juridique. Le patrimoine est pour ainsi dire la seule condition pour créer une fondation. En principe, il existe

• Fondations d’utilité publique
• Et il existe d’autres sous-formes, comme les fondations familiales (voir ci-dessous).

Que font les fondations d’utilité publique ?

Avant d’en venir à la fondation familiale, voici encore une fois la différence : les organisations d’utilité publique sont actives au sein de l’Église ou poursuivent d’autres objectifs d’utilité publique. Elles attribuent par exemple des bourses d’études, soutiennent des jardins d’enfants.

Les revenus qui en découlent sont à leur tour affectés à ces objectifs (la fondation).

Si tu avais 10 millions sur ton compte, tu pourrais prendre 1 million et l’utiliser pour créer une fondation d’utilité publique. Si tu n’as pas encore 10 millions de patrimoine privé, regarde le coaching fiscal AF, tu y apprendras comment convertir les impôts en patrimoine privé. Ceci n’est qu’une parenthèse !

Déroulement de la création : But, patrimoine, forme juridique

Tout d’abord, quelle est la forme juridique d’une fondation ? En tant que fondateur, tu as le choix entre deux formes juridiques pour créer une fondation. D’une part, la fondation dotée de la capacité juridique et, d’autre part, la fondation fiduciaire.

Variante 1 : la fondation dotée de la personnalité juridique

Elle agit de manière indépendante, elle doit donc aussi avoir un conseil d’administration qui représente la fondation dans tous les domaines.

Variante 2 : la fondation fiduciaire

Ici, tu transfères contractuellement le capital social à l’administrateur fiduciaire. Cet administrateur fiduciaire gère tes biens séparément des siens et conformément aux dispositions statutaires de ta fondation.

Une fois que tu as pris ta décision, vient la phase de création.

Le déroulement de la création d’une fondation est clairement réglementé en Allemagne, comme d’autres formes juridiques :.

1. Vérifier les conditions (but et patrimoine)
2. Choisir le but de la fondation
3. Définir le patrimoine de la fondation
4. Choisir le bénéficiaire de la fondation
5. Choisir la forme juridique
6. Actes et statuts de la fondation
7. Reconnaissance par l’autorité de surveillance des fondations et l’administration fiscale
8. Transférer le capital social
9. Faire fonctionner la fondation

Tu connais maintenant les bases de la fondation.

Une fondation poursuit un but précis. Elle fonctionne avec les biens mis à disposition par le fondateur (capital de base). Elle peut être indépendante ou gérée à titre fiduciaire. Jusque-là, tout va bien. Passons maintenant à la partie passionnante : Immobilier, optimisation fiscale et fondation familiale.

Avant cela, un petit conseil pour toi :

Encore des conseils fiscaux ! Réduire ses impôts comme les super-riches

Mon grand objectif pour cette année et l’année prochaine : je veux vous donner plus de conseils fiscaux ! Des impôts pour les débutants aux astuces fiscales pratiques, comme le président américain qui paie 750 $ d’impôt sur le revenu et 1 milliard de paquets d’actions presque sans impôts. Économiser des impôts comme les super-riches ! Apprends avec moi à connaître le monde de l’optimisation fiscale ! Vers le blog :

• Apprendre à piloter

Fondation de famille : immobilier et optimisation fiscale

Une fondation de famille est généralement créée pour la constitution d’un patrimoine. Plus explicitement : pour la constitution d’un patrimoine optimisé sur le plan fiscal. Mais tu peux aussi utiliser les fondations de famille pour l’optimisation fiscale dans l’immobilier.

Un exemple rapide :

Avec une fondation familiale, tu ne paies que 15% d’impôt sur les sociétés pour la location de biens immobiliers.

Les plus-values de cession sont exonérées d’impôt (après le délai de spéculation)

Impôt sur les successions, impôt sur les donations, revenu : quasiment exonéré d’impôt

Le fondateur et ses enfants peuvent chacun prélever un tiers des revenus. Les deux tiers des revenus sont ainsi supprimés. Qu’est-ce que cela signifie ? Ta fondation d’utilité publique est quasiment totalement exonérée d’impôts, tout comme les droits de succession, les droits de donation, les revenus.

Une fondation de famille est généralement créée par une seule personne. Le fondateur transfère son patrimoine à la fondation. Cela déclenche à son tour l’impôt sur les donations. Dans le contrat de fondation, tu bénéficies toutefois d’une exonération.

Abattement lors de la création : éviter l’impôt sur les donations

Le montant de l’abattement dépend de la personne qui est bénéficiaire de la fondation. Si ta femme est bénéficiaire, tu bénéficierais d’une exonération de donation de 500.000 euros. Si l’un de tes enfants est bénéficiaire de la fondation, la transmission est exonérée de droits de donation jusqu’à 400.000 euros.

Important : cet abattement n’est valable qu’au moment de la création. Si tu crées une fondation après la création, l’abattement dont tu peux bénéficier n’est plus que de 20.000 euros.

A retenir lors de la création :

• Transfert de patrimoine lors de la création
• Abattement jusqu’à 500.000 (le/la conjoint(e) est le/la bénéficiaire)
• Fondation après création avec abattement de 20.000

Investir dans l’immobilier : Seulement 15% d’impôt sur les sociétés (revenus locatifs)

Une fois que ton patrimoine est placé dans ta fondation, tu peux utiliser et investir le patrimoine disponible.

C’est là que le bât blesse. Une fondation est soumise à l’impôt sur les sociétés. Tu ne paieras donc que 15% d’impôt sur les sociétés, au lieu de la taxe professionnelle.

Tu ne paieras la taxe professionnelle avec une fondation de famille que si elle est commerciale. Le simple fait d’acheter, de gérer et de détenir des biens immobiliers n’est pas une activité commerciale. Tu ne fais que faire travailler ton patrimoine.

Même tes revenus locatifs sont désormais soumis à l’impôt sur les sociétés, qui n’est plus que de 15%.

Fondation ou Sàrl immobilière (gestion de patrimoine) ?

Tu vas peut-être me dire que je pourrais aussi créer une SARL de gestion de patrimoine (externe) ? Oui, mais :

Un jour, tu voudras certainement vendre l’un des biens immobiliers. C’est là qu’intervient la différence entre la fondation de famille et la SARL immobilière.

Si tu vends un bien immobilier par l’intermédiaire de la S.A.R.L., le bénéfice de ta vente est entièrement imposable, c’est-à-dire à 15%, parfois même à 30%.

Si tu vends un bien immobilier par l’intermédiaire de la fondation, le bénéfice de la vente est totalement exonéré d’impôt, dans la mesure où tu as attendu le délai de spéculation de 10 ans.

Délai de spéculation (digression)

Afin de freiner la hausse des prix sur le marché immobilier, le législateur a adopté la règle simple suivante : Si une période d’au moins 10 ans s’écoule entre l’achat et la vente d’un bien immobilier, le produit de la vente obtenu reste exonéré d’impôt. Ainsi, les investissements immobiliers sont censés être de nature durable et les prises de bénéfices à court terme sont moins intéressantes.

Que se passe-t-il si je veux retirer de l’argent de la fondation ?

Si tu retires de l’argent de ta fondation familiale, 25% d’impôt sur les revenus du capital sont dus. C’est la même chose que pour les retraits d’une SARL (distribution de bénéfices). Tu as déjà défini qui reçoit l’argent, c’est-à-dire qui est le bénéficiaire, lors de la création de la fondation de famille.

Avantages de la fondation de famille : conclusion

Avec une fondation familiale, tu combines donc les avantages de la SARL immobilière, avec seulement 15% d’impôt sur les sociétés sur les revenus locatifs et la plus-value de cession exonérée d’impôt (après le délai de spéculation), à partir de la 11e année, comme pour les particuliers, par la fondation familiale.

Avec cette forme juridique, tu peux donc te constituer un parc immobilier important et fiscalement optimisé. Les charges fiscales plus avantageuses permettent à ton portefeuille de croître plus rapidement, tu peux finalement honorer tes dettes plus rapidement et donc réinvestir plus vite.

Mieux encore, tu percevras tes revenus locatifs à hauteur de 85% complets après impôts, en plus de la plus-value de cession exonérée d’impôts après le délai de spéculation.

Les fondations familiales présentent en outre des avantages pour les générations suivantes, tes enfants et petits-enfants. En cas de succession, tes parts sont réparties à parts égales entre la première ligne de succession, c’est-à-dire ton conjoint et tes enfants. S’ils décèdent, la fondation est transmise à la génération suivante.

Apprendre gratuitement : Créer une entreprise & formes juridiques

Outre la fondation familiale, il existe encore quelques autres types d’entreprises alternatives qui pourraient t’intéresser en tant que fondateur* ! Tu veux en savoir plus sur la création d’entreprise ? Apprends en plus sur le capital social, les impôts et les avantages et inconvénients des différents types d’entreprises.

Tu trouveras ici toutes les formes juridiques que tu peux choisir en tant que créateur* d’entreprise en Allemagne ainsi qu’un guide avec une check-list :

1. Les formes juridiques : Liste
2. Créer une entreprise : Déroulement, coûts et aperçu

Les formes juridiques : Liste

Formes juridiques – Quels sont les différents types d’entreprises ? Si tu veux créer ta première entreprise, le choix de la forme juridique idéale est l’une des premières étapes du processus de création d’une entreprise. Qu’il s’agisse d’une société immobilière spécialisée ou de la création d’une start-up, j’ai rassemblé ici pour toi tous les types d’entreprises en Allemagne.

• Les formes juridiques : Liste

Types d’entreprises en détail :

• Entreprise individuelle
• Commerçant enregistré / Commerçante enregistrée (e. K.)
• Société civile (GbR)
• Société en nom collectif (OHG)
• Société en commandite (KG)
• Société d’entrepreneurs (UG)
• GmbH : société à responsabilité limitée
• SARL immobilière / SARL de gestion de patrimoine
• Société anonyme (SA)
• Société anonyme immobilière (REIT-AG)
• Societas Europaea (SE)

Créer une entreprise : Déroulement, coûts et liste de contrôle

Créer une entreprise (immobilier) – Tu veux créer ta première entreprise ? Conditions préalables pour toi en tant que fondateur*, capital social, contrats d’associés, coûts de la création, formes juridiques et check-lists. Cela peut paraître compliqué pour les débutants, mais c’est en fait très simple. Le processus de création d’une entreprise est en général relativement similaire. J’ai résumé ici pour toi la création d’une entreprise en quelques étapes simples. Apprends à créer ta propre entreprise. Après le grand guide sur toutes les formes juridiques et tous les types d’entreprises, voici aujourd’hui un aperçu détaillé de la création d’une entreprise (immobilière) pour les débutants.

• Créer une entreprise