Vendre un parking couvert : Estimation de la valeur, état, locataires & vente – 18 étapes

Vendre un parking 2022 – Estimation de la valeur, état, agents immobiliers et listes de locataires, qu’est-ce qui est important lors de la vente d’un parking ? Qui achète un parking ? Qui achète peut-être même des parkings en portefeuille ? Ce petit guide n’est pas destiné aux professionnels de l’immobilier, mais aux débutants. En particulier pour ceux qui vendent pour la première fois (exemple : héritage) : quelle est la valeur d’un parking ? Comment se déroule la vente ? Vous aurez ici un aperçu de la vente, des facteurs d’évaluation et aussi de la question : vendre avec ou sans agent immobilier ? Conseil ! Vous souhaitez « seulement » vendre une place de parking ? Alors lisez plus ici : Vendre une place de parking. Pour les vendeurs de parkings, voici tout ce qu’il faut savoir, des procédures d’évaluation au thème des impôts.

Vendre un parking 2022 : évaluation jusqu’à l’agent immobilier

Commençons tout d’abord par l’une des questions les plus importantes pour les premiers vendeurs : quelle est la valeur de votre parking ?

Après les 3 facteurs importants, vous trouverez ensuite toutes les étapes de la vente, des documents à l’acte de vente et à la remise, en passant par la question de l’agent immobilier.

Commençons par les trois principaux facteurs de valeur :

  • Situation (ville, quartier et rue)
  • État du parking
  • Locataire / Inoccupation

Emplacement du parking : Perspective

Plus votre parking est bien situé, plus il sera facile de le louer par la suite à des locataires de courte ou de longue durée ou à des personnes ayant terminé leur stationnement. Pour que le taux de vacance soit le plus faible possible, la première chose à faire lors de l’estimation de la valeur est donc de regarder de près l’emplacement.

Situation en matière d’évaluation (actuelle et évolution) :

  • La perspective macro – Quelle ville ?
  • La mésoperspective – Quel quartier ?
  • La microperspective – rue et numéro ?

Qu’il s’agisse d’une petite ville, d’une ville moyenne ou d’une agglomération, il y a chaque année de plus en plus de voitures dans les centres-villes – comme on peut le voir plus loin dans l’exemple du marché immobilier en Allemagne. Plus le taux de fluctuation sur place est élevé et moins il y a d’offres concurrentes ici sur le site, mieux c’est pour votre succès de vente, mais aussi pour le rendement des investisseurs.

En conséquence, le développement du site joue également un rôle.

Deuxième question importante : l’état de votre parking.

Etat du parking : Rénovation

Peu d’acheteurs et d’investisseurs veulent encore investir beaucoup de travail dans le nouveau bien immobilier, ils veulent obtenir directement un rendement. Pour vous, mais aussi pour ceux qui acceptent volontiers un peu de travail pour un prix d’achat plus avantageux, c’est l’état actuel qui compte après la situation (macro / méso / mirco).

Non pertinent pour les parkings relativement récents, mais important pour les anciens. Voici un aperçu pour vous, en particulier les primo-vendeurs, de ce que peuvent être les coûts de rénovation d’un tel projet.

Les défauts typiques des premières décennies sont les suivants :

  • Assainissement du carbonate (par le dioxyde de carbone et le dioxyde de soufre)
  • Revêtements de sol
  • Assainissement du béton
  • Etanchéité des fissures
  • Étanchéité des plafonds

Important avant tout, ce n’est qu’un exemple :

Les coûts d’entretien des parkings varient énormément en fonction de leur état.

Parking très ancien : coût exemple (100 places)

Disons qu’il s’agit d’un parking vraiment ancien, avec 100 places de stationnement :

Disons que le parking a 40 ou 50 ans et qu’il est vraiment à bout de souffle. Des coûts de transformation et de rénovation sont inévitables. Si nous calculons grossièrement avec ~ 100 places de parking, vous pouvez compter ~ 6.000 euros par place de parking (comme projet global).

L’amélioration d’une dalle de parking coûterait déjà environ 1,4 million d’euros. A cela s’ajoute la rénovation du béton, soit environ 1,1 million d’euros. Ensuite, nous nous pencherons sur l’étanchéité de la dalle du parking. Pour la nouvelle isolation contre les gouttes d’eau, vous pouvez compter sur 0,5 million d’euros supplémentaires (source : DZ Online). Les postes sont plus petits, mais au total, ils ne sont pas négligeables. A cela s’ajoutent le désenfumage, la ventilation ou encore la rénovation de l’installation électrique, notamment pour pouvoir suivre des marchés croissants, comme les voitures électriques de plus en plus nombreuses dans les centres-villes et les zones résidentielles.

Locataires (longue/courte durée) et vacants

Une autre différence notable est l’existence de contrats de location. En particulier si le parking n’est pas situé dans un centre-ville animé ou dans un complexe résidentiel, mais dans des endroits spéciaux, par exemple des installations de mesure, des aéroports ou même un peu à l’extérieur.

En dehors des locataires à court terme et de la fluctuation sur le site, il faut aussi tenir compte des locataires à long terme et des places vacantes. En dernier lieu, la première évaluation porte donc sur les locataires et le potentiel du parking.

Les contrats de location à long terme sont bien sûr la solution idéale. Les logements vides, c’est le contraire. Pour que les acheteurs potentiels aient une vue d’ensemble et que l’évaluation soit réaliste, il est nécessaire de disposer d’informations sur les locataires.

A cela s’ajoutent de nombreux paramètres plus modestes, par exemple, dans les bons emplacements A, la location de surfaces commerciales pour la publicité (allée, surfaces de stationnement et façades).

Ce sont les trois facteurs centraux de l’évaluation :

  • Situation (ville, quartier et rue)
  • État du parking
  • Locataire / Inoccupation

Vente régulière étape par étape

Les ventes de parkings sont beaucoup plus spécifiques et étendues que la simple vente d’une place de stationnement, d’un parking ou d’un garage individuel dans un lotissement.

Une grande partie des parkings ne sont pas vendus via des portails immobiliers, mais via des réseaux personnels, souvent par des agents immobiliers de qualité et expérimentés.

Néanmoins, il est important de le connaître pour la vente afin de bien vous préparer et de trouver également un agent immobilier expérimenté pour la vente de votre parking.

Préparation : agent immobilier, documents et estimation de la valeur

Comment préparer votre bien immobilier et sa vente.

Phase de vente : réseau et négociation

Dans la deuxième phase, il s’agit de commercialiser votre bien immobilier afin de trouver des acheteurs et des investisseurs suffisamment solvables.

Traitement des ventes : conclure le transfert

Du contrat de vente à la livraison.

Propriété partielle d’un parking : place de stationnement unique ?

Enfin, la plus petite unité :

Pouvez-vous (en tant que propriétaire partiel) vendre une place de parking individuellement ? La vente individuelle de places de parking est possible. Toutefois, cela dépend s’il s’agit d’une propriété individuelle ou d’un droit d’usage spécial. En règle générale, les places de parking en surface sont des droits d’usage spécial, une vente nécessite donc l’accord de l’ensemble des propriétaires, à moins que l’accord de partage n’en dispose autrement.

Vous trouverez ici plus d’informations sur la vente individuelle de places de stationnement dans un parking :

Situation, situation, situation ! Marché immobilier

Les places de parking sont rares dans de nombreux hotspots en Allemagne. C’est pourquoi la première bonne nouvelle est que votre parking se vendra à un prix réaliste. En effet, rien que l’année dernière, 2,92 millions de voitures neuves ont été immatriculées. Selon le KBA (Kraftfahrt-Bundesamt), le parc automobile allemand a augmenté de 1,1 million de véhicules par rapport à la même date l’année précédente, pour atteindre environ 66,9 millions de véhicules immatriculés en Allemagne, soit une hausse de 1,6 %.

66,9 millions de véhicules immatriculés en Allemagne

Avec le bon réseau d’acheteurs et d’investisseurs, typiquement par le biais d’agents immobiliers expérimentés avec des deals réussis, vous aurez vendu votre parking souterrain relativement rapidement.