Acheter & louer à Berlin : maison, appartement, terrain – prix au mètre carré

Acheter & louer à Berlin – The Place To Be pour les célébrités, la politique, l’économie, mais aussi les acteurs et de nombreuses autres personnalités de la vie publique. En tant que hotspot, la capitale est soumise, comme Hambourg et Munich, aux effets du marché immobilier actuel. Appartements en copropriété, maisons, terrains, tout est demandé à Berlin et les investisseurs du monde entier s’y intéressent. En tant qu’agent immobilier, il y a donc beaucoup à faire ! Pour vous donner un aperçu de la ville en tant qu’acheteur, investisseur ou locataire, nous avons rassemblé ici les principaux chiffres clés pour Berlin. Un aperçu détaillé avec des chiffres issus de l’Office fédéral des statistiques, sélectionnés et préparés pour vous en tant que locataire ou acheteur. Conseil de lecture ! Guide et check-list gratuits sur le thème de la vente de maisons et d’appartements.

Immobilier de prestige ou de luxe ? Lisez plus à ce sujet : Agent immobilier Berlin

Berlin : capitale de la République fédérale d’Allemagne

Avec Hambourg et Munich, Berlin est connue dans le monde entier comme l’une des mégapoles d’Europe. Elle offre tout, de la mode à l’art, en passant par la finance et les start-ups, et la liste ne s’arrête pas là. Il n’y a guère de personnes qui ne trouveraient pas leur passion dans cette ville de 3,75 millions d’habitants. Cela se traduit également par l’étendue de la ville et ses différents quartiers. C’est pour cette raison qu’elle est souvent décrite comme ‘plusieurs villes en une’. Se promener dans Berlin-Mitte est très différent de se promener dans Kreuzberg, et Prenzlauer Berg n’est pas souvent confondu avec Zehlendorf. C’est probablement la ville la plus branchée d’Allemagne et elle peut rivaliser avec d’autres métropoles comme Londres, Prague et Paris.

Vivre à Berlin

Habiter à Berlin – Nous vous présentons les plus beaux quartiers de la capitale allemande et vous indiquons où vous pouvez acheter les meilleurs biens immobiliers de qualité et exclusifs pour y aménager votre nouvelle maison, ou quels quartiers sont les plus appropriés pour y investir dans un bien immobilier en tant que placement financier. Nous vous présentons ici les quartiers résidentiels les plus appréciés – du quartier haut de gamme de Grunewald à l’historique Charlottenburg, en passant par le charmant Schmargendorf et le paisible Dahlem.

• Grunewald
• Charlottenburg
• Jardin zoologique
• Dahlem
• Schmargendorf
• Prenzlauer Berg
• Kreuzberg
• Kurfürstendamm

Qu’offre Berlin ? Vivre dans la métropole allemande

Elle est non seulement attrayante en raison de son paysage urbain vivant et diversifié, mais elle dispose également d’une excellente infrastructure. Cela signifie que malgré son éloignement géographique à l’est relatif de l’Europe, son immense gare centrale et son aéroport moderne (ouvert en 2020), le BER, elle n’est pas difficile d’accès. À l’intérieur de la ville, un vaste réseau de transports publics permet d’atteindre n’importe quelle partie de la ville sans trop de difficultés.

Les quartiers à connaître sont Berlin-Mitte, avec le quartier haut de gamme de Tiergarten, Kreuzberg et Friedrichshain, où se déroule la vie nocturne de renommée mondiale. On y trouve également des cafés et, grâce à leurs loyers relativement bon marché, Kreuzberg et Friedrichshain en particulier abritent des artistes et des étudiants qui rendent ces quartiers très vivants. Prenzlauer Berg est également important, où les jeunes familles passent leurs journées à marcher le long des longues promenades bordées d’arbres et de façades du 18e siècle. Pour les personnes qui travaillent, les quartiers de Treptow-Köpenick et Steglitz sont recherchés pour leur proximité avec la ville sans perte d’espaces verts et leur atmosphère plus calme.

Louer ou acheter dans la mégalopole allemande ?

Berlin est une ville où les investissements immobiliers présentent un risque relativement faible. Comme la ville gagne en popularité comme elle l’a fait récemment, il est peu probable que les prix ne continuent pas à augmenter. Actuellement, les investisseurs commerciaux ont ralenti leurs investissements au sein de Berlin, tandis que les investisseurs privés augmentent désormais leurs parts. Les mêmes raisons qui ont empêché les investisseurs commerciaux d’investir à Berlin rendent l’achat d’un bien immobilier ici si tentant. Il est presque certain que l’achat d’un bien immobilier à Berlin est un bon investissement et, compte tenu de la hausse des loyers et de l’incertitude politique concernant la location, un investissement immobilier ici est le bon choix.

• Loyer/m² : €9,50-€28,00
• Acheter/m² : €4.000-€20.000

Prix au mètre carré selon la situation

L’immobilier est un pôle d’attraction important à Berlin. Les prix ne cessent d’augmenter, en particulier dans les quartiers en plein essor comme Kreuzberg. L’année dernière, environ 20.000 nouvelles unités de logement ont été approuvées, ce qui montre à quel point cette ville gagne en popularité. Le prix moyen d’un appartement est d’environ 305 000 €, ce qui n’est que le sixième prix le plus élevé du pays, mais il a néanmoins augmenté de 13,5 % au cours des trois dernières années, ce qui le place en tête de liste en Allemagne. Il en va de même pour les maisons individuelles ou les maisons jumelées. Celles-ci se situent en sixième position avec une moyenne de 511 000 €, mais elles sont aussi les plus fortes en Allemagne avec une augmentation de 16,2 %. En moyenne, les loyers peuvent atteindre 9,50-28,00 € par mètre carré dans les bons quartiers. Les investissements étrangers y sont courants. Avec l’ambiance internationale de la ville, les visiteurs et les expatriés se sentent les bienvenus.

Appartements Prix €/m² pour différentes régions :

• Très bon – €4.000-€20.000 (en augmentation)
• Bon – €3.100-€11.500 (croissant)
• Moyen – €2.200-€6.500 (régulier)
• Simple – €1.800-€5.000 (constant)

Vous êtes donc intéressé par une vente immobilière dans la ville colorée de Berlin ? Vous trouverez ici nos conseils pour vendre votre bien immobilier à Berlin. Vous trouverez ici les quartiers les plus lucratifs de la ville, y compris les prix au mètre carré :

1. Pankow
2. Charlottenburg
3. Wilmersdorf
4. Friedrichshain-Kreuzberg
5. Prenzlauer Berg
6. Kreuzberg
7. Wannsee
8. Steglitz
9. Schöneberg

Acheter à Berlin

Tout d’abord, nous jetons un regard détaillé sur les statistiques actuelles pour les acheteurs. Vous y trouverez de nombreuses informations, du prix d’achat d’un appartement en copropriété nouvellement construit aux conseils pour louer un bien, en passant par la grande question : vaut-il la peine d’acheter à Berlin ?

1. Prix d’achat des maisons
2. Maisons de luxe, pourcentage des ventes
3. Laissez la propriété
4. Volume des autorisations (construction de logements)
5. Vaut-il la peine d’être acheté ?
6. Acheter sans agent immobilier

Typique de Berlin : la modernité rencontre le classique et le culte. Mais les métros et les trains de banlieue jaunes de Berlin marquent également le paysage urbain, tout comme de nombreux bâtiments modernes, surtout dans le quartier de Berlin Mitte.

Avant d’en venir aux prix de l’immobilier, des maisons et des appartements en copropriété, voici un aperçu d’un appartement typique à Berlin Mitte. Un intérieur élégant et sobre, car la plupart du temps, on passe souvent son temps au travail.

Prix d’achat des maisons

Prix d’achat des maisons individuelles du parc immobilier berlinois de 2005 à 2019 (en milliers d’euros).

Nombre de ventes de maisons de luxe

Combien de propriétés de luxe sont vendues et achetées chaque année en Allemagne ? Ces statistiques montrent à quel point le marché est gérable. Vous pouvez voir ici le nombre de ventes de propriétés de luxe dans certaines villes d’Allemagne.

Les données montrent pour la visualisation dernier sondage au premier semestre 2010 et 2011, depuis, il s’est passé beaucoup de choses dans la ville. Berlin Mitte en particulier attire des millions de touristes, mais aussi des acheteurs de terrains et de biens immobiliers. L’emplacement, autour du quartier du gouvernement, offre le plus d’avantages.

Vous y trouverez également une architecture extrêmement moderne.

Berlin vs Allemagne : comparaison des prix d’achat

Dans ces guides individuels sur les grandes villes allemandes, on trouve les quartiers importants pour les acheteurs de biens immobiliers, des informations sur l’infrastructure, ainsi que les conditions préalables à l’achat comme le revenu, la solvabilité (capacité d’emprunt), les banques et les fonds propres. Mais plus important encore : les erreurs, les risques, les rendements locatifs et bien plus encore. Qu’est-ce qui est déterminant pour le prix d’achat et l’évaluation? Tout sur la situation, la substance du bâtiment, les rénovations, l’équipement et tout cela, gratuitement.

Conseils externes sur l’achat, les impôts & Co.

(Le lien s’ouvre dans un nouvel onglet)

Ville / prix d’achat actuel :

• Munich ~ 8.993 Euro / m²
• Francfort ~ 6.701 Euro / m²
• Stuttgart ~ 6.324 euros / m²
• Berlin ~ 5.578 euros / m²
• Hambourg ~ 5 507 euros / m²
• Düsseldorf / Cologne ~ 5.470 euros / m²

Évaluer un bien immobilier à Berlin : prix d’achat fixe ?

Réduire les frais annexes tout en gagnant du capital d’investissement – Plus l’évaluation du bien immobilier est bonne, plus les frais annexes et la taxe professionnelle sont faibles. C’est pourquoi je vous recommande de toujours vous intéresser de près à l’évaluation des biens immobiliers berlinois.

Si vous acceptez immédiatement un prix d’achat, vous payez probablement en plus. Vous pouvez le comptabiliser comme une taxe d’apprentissage. Mais lorsqu’il s’agit de montants à cinq chiffres, cela devient vite douloureux pour beaucoup. Vous auriez pu parfaitement investir cet argent dans la rénovation ou la modernisation de votre bien immobilier, que ce soit par une nouvelle installation de chauffage ou avec l’aide d’un architecte ou d’un artisan. Cela aurait eu deux effets secondaires positifs immédiats :

1. Prix d’achat Minimisation par des points critiques concrets (p. ex. substance de construction) et
2. Augmentation de la valeur par la rénovation / modernisation à la revente.

Vous ne payez donc pas seulement moins de charges et d’impôts, vous pouvez également utiliser la fortune disponible pour augmenter la valeur de votre bien immobilier. Les valeurs comparatives montrent que, malgré les concepts du Sénat, les prix continuent d’augmenter à Berlin. Chaque mètre carré disponible dans la ville prend de la valeur, que vous pouvez également voir dans les statistiques.

Retenez donc que plus vous examinez le bien immobilier en détail, plus vous avez de chances de minimiser le prix d’achat. PS : C’est d’ailleurs l’une des raisons pour lesquelles la plupart des gens font appel à des agents immobiliers à Berlin pour l’achat d’un bien.

Si vous avez déjà un bien immobilier concret en vue, je vous recommande encore les différents articles sur les terrains, les appartements, les maisons et autres.

• Évaluer un appartement
• Evaluer la maison
• Évaluer un immeuble d’habitation
• Évaluer un terrain

Y a-t-il suffisamment de logements ?

Vous pouvez habiter vous-même dans votre propre bien immobilier ou le louer. Dans le contexte actuel de pénurie de logements, c’est une bonne condition pour augmenter les revenus locatifs. Car comme toujours, l’offre et la demande s’appliquent. Le graphique montre la part des mises en chantier annuelles de 2016 à 2018 par rapport à la demande annuelle sur la période 2016-2020.

1. Hambourg et Düsseldorf Taux de couverture / an à 86
2. Francfort-sur-le-Main Couverture / an à 78
3. Berlin Couverture / an à 73
4. Munich Couverture / an à 67
5. Stuttgart Couverture / an à 56
6. Couverture de Cologne / an à 46

Vous trouverez d’autres statistiques sur Statista

Volume des autorisations (construction de logements)

Vous voyez ici, avec un recul de 18 ans, l’évolution du volume d’autorisations pour les nouveaux bâtiments résidentiels et non résidentiels en Allemagne entre 2000 et 2018 (en milliards d’euros). En 2018, la dernière mesure, il y a eu un nouveau grand bond en avant. Il y aura beaucoup d’investissements pour créer des logements.

Où vaut-il la peine d’acheter ? Comparaison

Où vaut-il la peine d’acheter un bien immobilier (maison, maison jumelée, appartement en copropriété, etc.) ? En comparaison, on voit le potentiel qui sommeille surtout en Rhénanie-du-Nord-Westphalie et en Hesse. Ce graphique montre les avantages en termes de coûts de la propriété du logement par rapport à la location dans les agglomérations allemandes en 2018.

1. Düsseldorf avec 53,8
2. Cologne avec 53,6
3. Francfort avec 50,1
4. Stuttgart avec 44,0
5. Leipzig avec 41,8
6. Munich avec 37,6
7. Hambourg avec 35,0
8. Berlin avec 26,9

Vous trouverez d’autres statistiques sur Statista

Acheter un appartement sans intermédiaire

Le graphique montre la proportion de logements en copropriété annoncés par des agents immobiliers en 2016.

3 logements en copropriété sur 4 (78,6%) sont proposés par des agents immobiliers

Vous pouvez clairement voir ici que la majeure partie du marché est entre les mains d’agents immobiliers expérimentés. Les biens immobiliers de qualité et de bon niveau sont toujours vendus avec l’aide d’un agent immobilier. Après tout, il ne s’agit pas « seulement » d’une visite. La prospection d’acheteurs, le réseau, les négociations, la vérification de la solvabilité, les contrats de vente, tout cela fait partie du métier d’agent immobilier.

1. 78,6% des logements berlinois en copropriété via des agents immobiliers
2. Düsseldorf ETW à 76,0% par l’intermédiaire d’un agent immobilier
3. Hambourg ETW 65,1% par l’intermédiaire d’un agent immobilier
4. Cologne ETW à 63,0% par l’intermédiaire d’un agent immobilier
5. ETW de Stuttgart à 56,8% par l’intermédiaire d’un agent immobilier
6. Munich ETW avec 55,2% par l’intermédiaire d’un agent immobilier
7. Frankfurt ETW avec 53,3% par l’intermédiaire d’un agent immobilier

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Château de la ville

Impôt sur les mutations foncières à Berlin

L’achat d’un bien immobilier, ou plus précisément d’un terrain ou d’une partie de terrain, est soumis à l’impôt sur les mutations foncières à Berlin. Le montant de l’impôt est fixé par les différents Länder. En règle générale, l’impôt sur les mutations foncières varie entre 3,5 % et 6,5 %. Vous trouverez ici le taux actuel de l’impôt sur les mutations foncières pour Berlin, avec des exemples de prix d’achat de 1 à 5 millions d’euros :

• Tableau de l’impôt sur les mutations foncières

Location

1. Répartition des logements achevés
2. Louer une propriété commerciale
3. Bureau à louer : Les villes les plus chères
4. Bureau à louer : Espaces et pratiques libres

Répartition des logements achevés

Répartition par arrondissement des bâtiments résidentiels et non résidentiels achevés à Berlin entre 2008 et 2017.

Nombre de logements

Nombre de logements dans des bâtiments résidentiels et non résidentiels à Berlin de 1991 à 2018 (en milliers).

Location de biens immobiliers commerciaux

L’emplacement est tout ! Surtout pour les entrepreneurs et les entreprises. Dans toutes les grandes villes, les loyers de l’immobilier commercial augmentent, sauf à Berlin où le coût du loyer mensuel devient plus avantageux, et ce dans un emplacement de choix. Ce graphique compare les coûts indexés de l’immobilier commercial dans les plus grandes villes d’Allemagne (Hambourg, Cologne, Francfort, Munich et Berlin). Un indice commun prend en compte les loyers des magasins dans les meilleurs emplacements, les loyers des magasins dans les centres secondaires, les loyers des bureaux dans les centres-villes et les prix de l’immobilier commercial.

1. Hambourg
2. Cologne
3. Francfort
4. Munich
5. Berlin

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Louer des bureaux : Les villes les plus chères

Où les loyers des bureaux sont-ils actuellement les plus élevés ? Berlin est en tête avec des loyers de bureau actuels de 39,90 euros / m² en moyenne. Vous trouverez ici les loyers les plus élevés pour les surfaces de bureaux dans les villes allemandes.

1. Francfort – 45,50 euros / m² (+ 23,1%)
2. Berlin – 39,90 euros / m² (+ 44,9%)
3. Munich – 39,50 euros / m² (+ 24,6%)
4. Hambourg – 29,00 euros / m² (+ 19,0%)
5. Düsseldorf – 28,50 euros / m² (+ 19,3%)
6. Cologne – 25,50 euros / m² (+ 20,4%)
7. Stuttgart – 24,00 euros / m² (+ 21,7%)

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Louer un bureau : Espaces et pratiques libres

Trouver le bureau idéal – Comment se situe Berlin par rapport aux autres villes allemandes ? Combien y a-t-il d’espaces libres et de cabinets par rapport à Hambourg, Munich & Co. Ce graphique montre le pourcentage de surfaces de bureaux vacantes par rapport à la surface totale de bureaux dans certaines villes allemandes en 2018.

1. Frankfurt am Main – 6,8% libre / 93,2% loué
2. Düsseldorf – 6,4% vacants / 93,6% loués
3. Hambourg – 3,6% vacants / 96,4% loués
4. Cologne – 2,8% libre / 97,2% loué
5. Stuttgart – 2,3% libre / 97,7% loué
6. Munich – 1,8% libre / 98,2% loué
7. Berlin – 1,5% libre / 98,5% loué

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Vie, population et économie

1. Plan de la ville de Berlin
2. Population
3. Comparaison : Berlin, Hambourg, Cologne et Munich
4. Âge moyen de la population
5. Produit intérieur brut de Berlin
6. Taux de chômage
7. Ménages privés : Prévisions jusqu’en 2030 à Berlin

Plan de la ville de Berlin

Nombre d’habitants

Nombre d’habitants à Berlin de 1960 à 2018.

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Comparaison : Berlin, Hambourg, Cologne et Munich

Où vivent la plupart des habitants ? Voici une représentation visuelle des 4 plus grandes villes d’Allemagne. Le graphique montre le nombre d’habitants dans les mégapoles allemandes au 31 décembre 2018, pour le changement d’année 2018 / 2019.

• Berlin – 3 644 826 habitants
• Hambourg – 1 841 179 habitants (- 1 625 647 cf. Berlin)
• Munich – 1.471.508 habitants (- 2.173.318 voir Berlin)
• Cologne – 1.085.664 habitants (- 2.559.162 comparé à Berlin)

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Âge moyen de la population

Âge moyen de la population à Berlin de 2011 à 2018.

Évaluation de la situation économique

D’une manière générale, comment jugez-vous la situation économique actuelle à Berlin ?

Produit intérieur brut de Berlin

Produit intérieur brut de Berlin de 1970 à 2018 (en millions d’euros)

Taux de chômage

Taux de chômage à Berlin de 2001 à 2019.

Acheter en Allemagne

Conseil ! Lire la suite de Acheter un appartement : Les 10 villes allemandes les plus chères.

1. Classement : prix au mètre carré des appartements en copropriété
2. Indice des prix des logements : évolution des prix des logements
3. Évolution des investissements dans la construction en Allemagne
4. Taux de propriété en Allemagne

Classement : prix au mètre carré des appartements en copropriété

Villes avec les prix au mètre carré les plus élevés pour les appartements en copropriété en 2015 et 2019 (en euros par mètre carré).

1. Munich – 8.993 euros / mètre carré
2. Frankfurt am Main – 6.701 euros / mètre carré
3. Stuttgart – 6.324 euros / mètre carré
4. Potsdam – 6.1.64 Euro / mètre carré
5. Berlin – 5.578 euros / mètre carré
6. Hambourg – 5.507 euros / mètre carré
7. Düsseldorf – 5.470 euros / mètre carré
8. Erlangen – 5.416 euros / mètre carré
9. Regensburg – 5.411 euros / mètre carré
10. Fribourg-en-Brisgau – 5.349 Euro / mètre carré

Indice des prix des logements : évolution des prix des logements

Evolution du prix des maisons en Allemagne de 2000 à 2018 (2015 = indice 100).

Évolution des investissements dans la construction en Allemagne

Evolution des investissements dans la construction en Allemagne entre 2000 et 2016 (en comparaison avec l’année précédente).

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