Louer un appartement ou une maison : A quoi faut-il faire attention ? Immobilier, impôts & conseils

Louer un bien immobilier peut être un excellent complément de revenu, mais peut aussi devenir une activité principale. Les propriétaires ont de nombreuses obligations envers les locataires et doivent s’occuper de leur bien. Cependant, si cela est fait avec succès, il peut en résulter de nombreux bénéfices. Nous vous expliquons comment louer au mieux votre bien et comment trouver le locataire qui vous convient.

Louer un appartement ou une maison – les bons locataires, un contrat de location adapté et

Comment fixer correctement le prix de la location ? Comment présenter mon annonce de manière attrayante ? Et comment rédiger un contrat de location approprié et équitable ? Toutes ces questions, un futur bailleur se les pose, car louer un bien immobilier avec succès requiert un certain nombre de connaissances et d’expériences. Toutefois, en respectant quelques étapes simples, on fait le saut pour devenir un bailleur efficace et on profite de ses gains.

L’essentiel en un coup d’œil :

• Les bailleurs ont de nombreuses obligations et tâches, parmi lesquelles l’organisation lors du changement de locataire ou l’établissement annuel d’un décompte des charges pour le locataire.
• Le loyer peut être fixé à l’aide de l’indice local des loyers, mais il faut toujours tenir compte de l’existence ou non d’un encadrement des loyers dans la région concernée.
• Le contrat de location doit être équitable pour le locataire et le propriétaire et régler tous les points importants
• Le choix du bon locataire ne dépend pas seulement de l’effet de sympathie, mais aussi d’autres facteurs importants, comme la solvabilité.
• L’annonce doit contenir tous les faits importants concernant le bien immobilier et convaincre par des photos professionnelles.
• Les visites peuvent être ouvertes ou fermées et dépendent principalement du nombre de personnes intéressées.
• La remise de l’appartement se fait uniquement après le paiement de la caution et du premier mois de loyer. Lors de la remise des clés, un procès-verbal est établi, qui documente les relevés de compteur et les dommages existants.

La location au quotidien – ces tâches incombent au propriétaire d’un bien immobilier

Celui qui veut être bailleur doit être conscient qu’un bien immobilier ne s’entretient pas tout seul. Le bailleur a lui aussi des tâches et des obligations pour maintenir la relation locative. Parmi ces tâches figurent par exemple l’établissement annuel d’un décompte des charges pour le locataire, la présentation annuelle de la rentabilité pour l’administration fiscale, l’organisation d’un changement de locataire, les rénovations ou les réparations du bien immobilier et, bien entendu, la participation à l’assemblée des propriétaires. Selon la situation de départ, une grande partie des tâches peut être prise en charge par un gestionnaire, mais la tâche de bailleur implique toujours un investissement en temps. Pour minimiser ce temps, il est préférable de signer un contrat de location à durée indéterminée afin de s’engager à long terme.

• Les bailleurs ont de nombreuses obligations et devoirs
• Il s’agit par exemple de l’organisation en cas de changement de locataire ou de l’établissement annuel d’un décompte des charges pour le locataire.

Le bon loyer – se référer à l’indice des loyers

Un loyer correct n’est pas seulement décisif pour le succès, il est aussi extrêmement important pour la location. Pour déterminer le loyer approprié, vous devriez toujours vous référer à l’indice local des loyers de la ville concernée. Celui-ci propose des critères tels que l’emplacement, la taille, l’année de construction ou l’équipement du logement, qui permettent de catégoriser son propre bien immobilier. Une fois que cela a été fait avec succès, il est possible de lire ce que l’on appelle le « loyer de référence local ». Celui-ci offre une valeur d’orientation pour les bailleurs. S’il existe un blocage des loyers dans la région concernée, le loyer du bien immobilier peut être supérieur de 10 % au « loyer de référence local ». S’il n’y en a pas, le loyer peut être supérieur de 20% au « loyer local de référence ».

Des exceptions ne sont faites que s’il peut être prouvé que, sans cela, des pertes seraient enregistrées. En cas de dépassement de 50 %, la loi considère toutefois qu’il s’agit d’une « usure », il existe donc ici aussi des limites. Le loyer doit toujours être déterminé au cas par cas. Selon la région et le bien immobilier, il est judicieux de respecter le « loyer de référence local » ou de le dépasser jusqu’à un pourcentage raisonnable.

• Le loyer peut être fixé à l’aide de l’indice de référence des loyers local.
• Il faut toujours tenir compte de l’existence ou non d’un encadrement des loyers dans la région concernée.

Le contrat de location – équitable pour les deux parties

La rédaction du contrat de location est très importante et il n’est généralement pas possible de se fier au premier formulaire trouvé sur Internet. Selon les dispositions, le contrat est favorable au bailleur ou au locataire. Dans l’idéal, il devrait être les deux et couvrir tous les points importants. En font partie, par exemple, les dispositions relatives à la détention d’animaux domestiques, les obligations de nettoyage du locataire, les travaux de rénovation en cas de déménagement, les possibilités de sous-location ou encore le montant des provisions pour charges. Évitez ici les réglementations peu claires ou qui sont clairement désavantageuses pour le locataire.

Dans le meilleur des cas, le contrat de location est équitable pour les deux parties et ne laisse aucune place à l’interprétation. Les contrats de location préétablis par l’association de protection des locataires ou des bailleurs sont généralement très détaillés et bien adaptés, mais ils doivent toujours être examinés au cas par cas. En cas de questions ou de problèmes non résolus, un agent immobilier professionnel peut aider et remédier à la situation.

• Le contrat de location doit être équitable pour le locataire et le propriétaire
• Tous les points importants doivent être réglés dans un contrat de location

Trouver le bon locataire – sympathie et données de référence importantes

Le choix du bon locataire n’est pas toujours facile et peut entraîner de nombreux problèmes et frais en cas de mauvaise décision. Lors du choix, il ne faut donc pas seulement tenir compte de l’effet de sympathie, mais aussi obtenir des données de référence importantes. Il s’agit notamment d’une vérification de la solvabilité et de la demande de justificatifs concernant les derniers revenus, d’une auto-évaluation du locataire et de la demande d’un certificat d’absence de dettes de loyer. Si toutes ces données de référence vous satisfont, l’impression personnelle du locataire potentiel est importante. Une rencontre personnelle lors de la visite peut clarifier de nombreuses questions et aider à la prise de décision. L’effet de sympathie ne doit pas être négligé, car une bonne relation entre le locataire et le propriétaire permet d’éviter les problèmes et les litiges futurs et d’obtenir une relation de location à long terme.

• Pour choisir le bon locataire, il n’y a pas que l’effet de sympathie qui compte
• De nombreux autres facteurs sont importants, comme la solvabilité

L’exposé et la visite – le chemin vers le locataire idéal

L’exposé est essentiel dans la recherche d’un locataire. Il s’agit de la première chose que le locataire potentiel voit du logement et doit donc faire une bonne première impression. Outre les principales données de référence, telles que la taille, l’équipement, le loyer, les charges et la situation, les bailleurs sont tenus de publier les principaux chiffres du certificat énergétique dans l’annonce immobilière. De plus, les particularités du bien immobilier doivent y être mises en avant. Une terrasse sur le toit, du stuc ou une cuisine équipée fournie par le propriétaire sont des caractéristiques qui augmentent la valeur du logement et justifient par exemple un loyer plus élevé, tout en attirant l’attention des personnes intéressées. Veillez à indiquer correctement le nombre de mètres carrés dans l’exposé. Étant donné que le loyer est calculé sur cette base, il doit être correct, faute de quoi les locataires peuvent réclamer les miens payés en trop, même après coup. Lors du calcul, il faut surtout tenir compte des pentes de toit, des plafonds bas et du calcul correct des terrasses ou des balcons.

La visite peut se dérouler de différentes manières. Pour de nombreuses personnes intéressées, il est possible d’organiser une visite ouverte, au cours de laquelle tous les locataires potentiels visitent l’appartement de manière autonome et vous remettent ensuite un petit dossier de candidature comprenant une déclaration personnelle, une lettre de motivation et d’autres documents. Sur la base de ces derniers, vous pouvez ensuite choisir un locataire. Mais il est également possible d’organiser des visites fermées, au cours desquelles vous faites visiter l’appartement aux personnes intéressées, ce qui vous permet de mettre une nouvelle fois en évidence les avantages et de mieux connaître les personnes. Le type de visite que vous préférez est laissé au goût de chacun.

• L’exposé doit contenir tous les faits importants concernant le bien immobilier et convaincre par des photos professionnelles.
• Les visites peuvent être ouvertes ou fermées.

La bonne remise du logement – l’état des lieux de sortie et la caution

Avant la remise du logement, la garantie de loyer et le premier mois de loyer devraient déjà avoir été versés par le locataire. Si ce n’est pas le cas, cela laisse déjà planer un doute sur la morale de paiement du locataire et n’est généralement pas bon signe. Si l’état des lieux de sortie se déroule comme prévu, un état des lieux de sortie est établi. Les éventuelles propositions présentes dans chaque pièce de l’appartement, la cave, le garage et le grenier y sont documentées. En outre, les relevés des compteurs d’électricité, d’eau et de gaz sont documentés. Lors de la remise d’un appartement, il est conseillé d’emmener une deuxième personne, si possible neutre, comme témoin pour chaque partie et de garantir l’existence du procès-verbal en cas de litige devant le tribunal. Dans tous les cas, le procès-verbal devrait toutefois être signé par les deux parties après le départ du bien immobilier et être conservé dans les documents.

• La remise de l’appartement se fait uniquement après le paiement de la caution et du premier mois de loyer.
• Lors de la remise, un protocole est établi, qui documente les relevés de compteur et les dommages existants.

Les questions les plus importantes sur le thème de la location d’une maison ou d’un appartement

La location de biens immobiliers soulève de nombreuses questions, en particulier pour les personnes inexpérimentées ou débutantes. Qui est le bon locataire ? Comment établir un contrat de location équitable ? Quelles sont mes obligations en tant que bailleur ? L’aide d’un agent immobilier expérimenté permet de répondre à ces questions, mais cette option implique toujours une perte d’argent. Afin que toutes les questions soient clarifiées pour vous et que vous puissiez vous lancer avec succès en tant que bailleur, les experts de Lukinski répondent aux questions les plus importantes sur le thème de la location d’une maison ou d’un appartement.

Quels sont les contenus les plus importants d’une annonce ?

L’annonce doit contenir toutes les informations importantes sur le bien immobilier, telles que la taille, la situation, l’équipement, le certificat énergétique, le plan, le prix de location et les charges. Mais les photos sont particulièrement importantes, car elles donnent la première impression du bien immobilier aux personnes intéressées.

Le contrat de location doit-il être vérifié par un notaire ?

Le contrat de location ne doit pas être vérifié par un notaire. Celui-ci peut tout au plus vérifier si toutes les dispositions présentes sont légalement autorisées, mais le document ne doit pas être authentifié par ce dernier.

L’état des lieux de sortie est-il obligatoire ?

L’état des lieux d’entrée n’est pas une obligation légale, mais il est souvent effectué. Il protège à la fois le locataire et le bailleur et ne peut être que bénéfique pour les deux parties.

Le loyer doit-il être déterminé par l’indice des loyers ?

Le prix du loyer doit être déterminé par l’indice de référence des loyers. Cela permet de maintenir les prix dans une certaine limite et de garantir l’équité pour les locataires.