Placement de capitaux à Wiesbaden : Acheter un bien immobilier, une maison ou un appartement

L’immobilier comme placement financier à Wiesbaden – Vous souhaitez investir dans un bien immobilier à Wiesbaden comme placement financier? Quels types de maisons et d’appartements sont représentés dans la « Nice du Nord » ? Est-il plus intéressant d’acheter un bien immobilier de rendement ou d’investissement? Taille de l’immeuble, financement et rentabilité – Nous nous sommes entretenus avec un initié de l’immobilier d’investissement de la région. Retour à : L’immobilier comme investissement.

Marché immobilier à Wiesbaden

Question : Tu te déplaces surtout dans la capitale du Land de Hesse, Wiesbaden, et dans les environs en tant que conseiller en patrimoine et investisseur. Comment le marché immobilier de la région évolue-t-il selon toi ?

Wiesbaden compte aujourd’hui environ 290.000 habitants. Selon les prévisions, ils devraient être 300.000 dans les cinq prochaines années. Ces 10.000 personnes veulent et doivent se loger quelque part. Les logements nécessaires doivent être construits et payés par quelqu’un. Il y a donc de nombreuses opportunités pour les investisseurs dans l’immobilier.

Représenter les constructions neuves et anciennes à Wiesbaden

Nous avons toutefois un problème fondamental à Wiesbaden : il y a relativement peu de possibilités de construire de nouveaux logements. Les anciennes villas urbaines ne sont de toute façon que très rarement mises sur le marché. Ici et là, il y a de vieux bâtiments sans valeur qui sont démolis et disponibles pour de nouvelles constructions. Il existe quelques projets de nouvelles constructions à la périphérie de Wiesbaden. Le plus grand potentiel se trouve dans les terrains militaires inutilisés, dont certains sont déjà viabilisés et d’autres en cours de planification.

Les villas urbaines plus anciennes sont idéales pour les investisseurs en capital, car elles peuvent jouir d’une plus-value après une réhabilitation et une rénovation:

Le rendement immobilier se maintient à un niveau élevé

En ce qui concerne les rendements, je ne prévois certes pas d’augmentation pour Wiesbaden et ses environs, mais je m’attends à un mouvement latéral persistant à un niveau élevé. Des valeurs de 5 % et plus sont réalistes. Une tendance à la hausse est peu probable, car les prix d’achat et les loyers évoluent dans la même mesure vers le haut et il faut un horizon d’investissement vraiment très long pour que le prix d’achat élevé soit récompensé par une augmentation sensible des loyers avec un rendement croissant. D’autre part, il y a bien sûr aussi le bénéfice de la vente ultérieure du bien immobilier. La hausse des prix d’achat se répercuterait alors en conséquence.

Rendement à Wiesbaden : Plus de 5%

Situation de Wiesbaden

La capitale du Land de Hesse est joliment située sur les rives du Rhin et jouxte la Rhénanie-du-Nord-Westphalie. Parmi les villes voisines, on peut citer

• Mayence
• Francfort
• Darmstadt

Voici le mésolage de Wiesbaden :

Bon rendement également dans les environs de Wiesbaden

Question : As-tu un conseil secret pour trouver des biens immobiliers rentables à Wiesbaden et dans les environs ?

Dans la Hesse : Bad Schwalbach & Taunusstein

C’est une chose avec les bons plans dans les agglomérations. Mais pour Wiesbaden aussi, si l’on est prêt à aller un peu plus loin, on s’en sort très bien dans les régions rurales environnantes en termes de prix d’achat et d’offre. Jusqu’à Bad Schwalbach ou Taunusstein, par exemple, les routes sont également bien aménagées. Mais ce n’est pas non plus l’affaire de tout le monde de se retrouver chaque matin et chaque soir dans la file de voitures des banlieusards. Les locataires potentiels y pensent aussi.

Conseil pour les investisseurs : Bad Schwalbach et Taunusstein

Rhénanie-Palatinat : Bingen, Bad Kreuznach & Co.

La rive opposée du Rhin propose également des offres immobilières attrayantes. Cela va jusqu’à Bingen, Bad Kreuznach ou les portes de Worms. En principe, il faut ici aussi voir dans quelle mesure les prix d’achat plus bas s’accompagnent de loyers plus bas, de sorte que le rendement peut être plus faible dans ces régions. En effet, les environs de Bingen, Ingelheim, etc. offrent de très bons biens immobiliers comme investissement. Les prix d’achat sont un peu moins élevés qu’à Wiesbaden, mais les loyers ne le sont pas autant. Dans certains cas, on peut donc s’attendre à de meilleurs rendements que dans la zone centrale.

Ces villes proches de Wiesbaden sont également considérées comme rentables :

• Bingen
• Bad Kreuznach
• Worms
• Ingelheim

Acheter un bien immobilier de placement : Avec ou sans agent immobilier ?

Question : Comment puis-je savoir quel courtier est le bon ?

Reconnaître les bons agents immobiliers

En tout cas pas à la plaque en laiton poli sur la porte du bureau. Certes, c’est un peu grossier de dire cela. Mais en fait, il en va du bon courtier comme du bon médecin. Ce n’est que lors de la consultation que je remarque si la personne me convient avec ses qualifications et son style. Bien sûr, il existe des associations professionnelles de courtiers, ainsi que des formations initiales et continues. Tout cela est aussi très important.

Mais il est encore plus important de savoir si l’agent immobilier connaît son marché. Peut-il présenter des prix comparatifs ? A-t-il un grand nombre de biens de référence dans la région ? Son nom est-il non seulement connu dans la région, mais jouit-il également d’une bonne réputation ? Si vous tenez à ce que l’agent immobilier procède plutôt avec précaution, vous devriez accorder une importance particulière à la discrétion.

Une fois que vous avez trouvé un courtier, vous devez donc faire attention à ces éléments :

• Prix comparatifs existants
• Nombre d’objets de référence
• Notoriété et réputation
• Discrétion

Courtier discret : acheter hors marché

Question : Un agent immobilier travaille tout de même en public et a besoin de nombreux contacts pour que les affaires fonctionnent. Comment peut-il être discret ?

En effet : il existe aussi de véritables « agents immobiliers discrets » ! Ce type d’agent immobilier est particulièrement demandé par les clients qui n’aiment pas apparaître en public avec leurs intentions de vente ou d’achat. Une villa de luxe à Wiesbaden ou un superbe penthouse se vendent beaucoup mieux lorsqu’il n’y a pas de panneaux publicitaires criards devant la maison. La plupart du temps, les propriétaires et leur bien ne veulent pas non plus être identifiés par des photos de la maison ou des descriptions de l’emplacement.

Discrétion grâce aux biens immobiliers hors marché

Pour l’acheteur, cela signifie qu’il ne peut accéder à de tels biens que par l’intermédiaire d’un de ces agents immobiliers discrets. En effet, ils n’apparaissent souvent que dans les fichiers de l’agent immobilier. En tout cas, on ne trouve pas ces biens sur les portails immobiliers spécialisés. En allant voir un agent immobilier, on peut aborder ouvertement la question de la discrétion. Je pense que la discrétion d’un bon agent immobilier est très importante et jusqu’à présent totalement sous-estimée.

Il est également possible de trouver quelques biens immobiliers hors marché à proximité de la maison de cure :

Immobilier, rentabilité & financement : Calculateur de rendement en ligne

Question : Parmi les innombrables calculateurs en ligne, lesquels trouves-tu utiles pour les investisseurs immobiliers ou pour ceux qui sont en passe de le devenir ?

Calculer le prêt avec le calculateur en ligne

Je vais commencer par les calculateurs de prêt : Je ne vois pas ce qu’il y a de mal dans ce domaine. C’est pourquoi je ne recommanderai aucun ordinateur en particulier. Les calculateurs de la Stiftung Warentest ou d’un journal en ligne sérieux sont certainement peu suspects en ce qui concerne la transmission cachée des données de l’utilisateur. En principe, un tel calculateur en ligne ne peut être qu’une première aide à l’information. Par exemple, pour savoir combien je dois payer par mois pour mon crédit immobilier en fonction du taux d’intérêt et du taux de remboursement. Je peux aussi faire l’inverse et poser la question :

Si je dispose d’une somme x par mois, quel montant de crédit puis-je me permettre pour l’achat d’un appartement ?

Ces calculateurs pour déterminer le prêt sont dignes de confiance :

1. Fondation Warentest
2. Journaux en ligne sérieux

Crédit immobilier : entretien avec un conseiller bancaire

En revanche, je ne connais pas de calculateur de prêt – même pas celui d’un institut financier – qui me calcule le taux d’intérêt que je dois payer pour mon crédit immobilier compte tenu de mes fonds propres et des autres garanties. C’est toujours l’affaire d’un entretien personnel avec la banque. C’est pourquoi il n’est pas utile de consulter et d’utiliser différents calculateurs d’emprunt sur Internet. Le meilleur calculateur de prêt avec les données les plus précises et le résultat le plus sûr pour moi reste l’entretien avec le financier lui-même. Il ne faut pas hésiter à demander une offre à différentes banques. Il y a parfois des différences sensibles entre les taux d’intérêt proposés.

Conseil : le plus fiable est toujours d’en parler avec la banque qui vous finance !

Calculer le rendement : en ligne & en personne

Lorsqu’on pense à un bien immobilier comme investissement, on veut bien sûr savoir quel est le rendement de son bien. En d’autres termes : combien d’argent vais-je gagner avec mon investissement? Pour cela, il existe bien sûr de nombreux outils sur Internet. Les calculateurs de rendement pour l’immobilier sont généralement liés à une agence immobilière ou à un établissement financier. Ce n’est pas un inconvénient, il faut juste le savoir. En effet, la plupart des calculateurs de rendement immobilier en ligne ne peuvent pas prendre en compte tous les détails du bien immobilier. C’est pourquoi il est toujours préférable d’obtenir une vue d’ensemble par le biais d’un calculateur en ligne et de rechercher ensuite un entretien personnel sur la base d’un bien immobilier réel.

En résumé :

• Calculez le rendement et le montant du prêt en ligne
• Dans un deuxième temps, demandez à parler à votre conseiller bancaire.

Un petit entretien avec votre conseiller bancaire ne fait jamais de mal :

Chaque mètre carré ne compte pas comme surface habitable !

Question : Comment calcule-t-on le prix au mètre carré en tant que bailleur d’un appartement ?

Une question simple en fait, mais avec quelques petits « diables dans les détails ». En effet, chacun connaît normalement la surface de son logement et ce qu’il paie chaque mois (sans compter les charges liées à la consommation). Le reste est un simple calcul de division du loyer (ou du prix d’achat) divisé par le nombre total de mètres carrés.

Loyer (ou prix d’achat) divisé par le nombre total de mètres carrés

Cave, terrasse & loggia

Reste la question de savoir ce que je peux ajouter à la surface habitable. Par exemple, les caves ne font pas partie de la surface habitable. Il en va de même pour les débarras à l’extérieur du logement. Un balcon, une terrasse ou une loggia ne sont comptés comme surface habitable que pour la moitié de leurs mètres carrés.

En résumé :

• Sous-sol : pas de surface habitable
• Balcon / terrasse : la moitié compte comme surface habitable

Hauteur de plafond & escaliers

Il convient également d’utiliser un mètre ruban pour la hauteur du plafond. En effet, tout ce qui se trouve en dessous d’un mètre de hauteur ne compte pas du tout dans la surface habitable et les pièces avec une hauteur de plafond inférieure à deux mètres n’en comptent que pour la moitié. C’est particulièrement important pour les appartements sous les toits. Des règles très particulières s’appliquent également aux piliers et aux escaliers dans l’appartement. Un expert immobilier digne de ce nom connaît toutefois très bien ces règles. Là aussi, il suffit de demander conseil.

En voici un aperçu :

• Hauteur de plafond inférieure à 1 mètre : Pas de surface habitable
• Hauteur de plafond inférieure à 2 mètres : La moitié compte comme surface habitable

Il en va tout autrement pour les escaliers :

Investir son argent avec succès : Alternatives à l’immobilier

Question : Il ne fait aucun doute qu’à Wiesbaden, le commerce ne se limite pas à l’immobilier. En raison de la proximité des sièges de différentes banques à Francfort, d’autres produits financiers retiennent certainement l’attention de tes clients. Explique donc à nos lecteurs quels sont les trois placements financiers que tu recommanderais en plus de l’immobilier. Ces placements présentent-ils éventuellement des inconvénients ?

La forme d’investissement dépend de l’objectif

Tout d’abord, je recommande à toute personne souhaitant investir son argent de manière rentable de s’interroger sur elle-même. Il s’interroge sur sa propre propension au risque en termes de gains et de pertes. En effet, le placement de capitaux doit toujours être adapté à la personne et à ses objectifs. Un investisseur recherche un maximum de sécurité, tandis qu’un autre n’a aucun problème avec le risque et la perte. Il y a aussi ceux qui veulent littéralement voir dans quoi ils ont investi leur argent, alors que d’autres n’en ont absolument rien à faire.

Matières premières & terres rares

Ceux qui n’ont pas peur des grands risques peuvent par exemple investir leur argent dans des matières premières ou des terres rares. C’est une forme de placement qui n’est pas encore très répandue, mais qui devient de plus en plus populaire. Dans certaines grandes banques et sur le marché des conseillers, il y a des gens qui s’y connaissent assez bien. Comme je l’ai dit, ce n’est pas un placement pour les faibles d’esprit et c’est d’ailleurs une forme de placement qui devrait s’étaler sur plusieurs années afin de compenser les fluctuations de cours.

Fonds d’investissement auprès de la banque et de l’assurance

Pour les fanatiques de la sécurité pure – pour citer un tout autre aspect – il existe des fonds dont les bénéfices sont plafonnés, mais qui sont également protégés contre les pertes. De tels fonds sont proposés par les banques et les compagnies d’assurance. Mais beaucoup de gens les trouvent très ennuyeux.

Les objets d’art : Attention aux contrefaçons !

Ceux qui recherchent une forme d’investissement plus inhabituelle devraient se pencher sur les objets d’art. Dans la ville Art nouveau de Darmstadt, il s’agit certainement d’une alternative envisageable, d’autant plus qu’il existe sur place non seulement une grande expertise, mais aussi un marché. Je ne suis toutefois pas un expert en la matière et ne peux pas dire grand-chose sur la valeur des différentes formes d’art. Mais si vous consultez des statistiques sérieuses et officielles, vous constaterez rapidement que le marché de l’art est en pleine effervescence. Il n’est certainement pas nécessaire d’être un historien de l’art pour investir correctement – c’est-à-dire de manière rentable – son capital sur ce marché. Mais il faut des connaissances et de l’expérience. Et même dans ce cas, on n’est pas à l’abri des contrefaçons !

Placement financier toujours aussi populaire – l’immobilier :

Le travail de courtier en actions pour son propre compte est-il rentable ?

Question : Les actions ont aussi derrière elles une longue histoire d’investissement, parfois couronnée de succès. Beaucoup de gens pensent pouvoir agir en tant que traders, conseillers ou daytraders. Mais quelle est la réalité du négoce d’actions ? Peut-on réellement réaliser des gains rapides et quelle est la différence avec l’immobilier en tant que placement financier?

Vivre en tant que trader

Je n’ai bien sûr pas été moi-même courtier en actions et, pour autant que je puisse le dire aujourd’hui, je n’ai pas l’intention de l’être. J’ai toutefois suffisamment d’expérience dans le domaine des actions pour pouvoir dire que celui qui souhaite s’occuper lui-même de son portefeuille d’actions et de ses placements a besoin de beaucoup de connaissances et de temps. Surtout si l’on veut vraiment réaliser des gains rapides. Car cela signifie que je dois constamment garder un œil sur les valeurs des entreprises et leurs obligations qui m’intéressent. De plus, j’ai toujours mon téléphone à portée de main afin de pouvoir demander à mon mandataire d’acheter ou de vendre les actions en un clin d’œil.

Pour s’occuper d’actions et de placements, il faut beaucoup de connaissances et de temps.

Minimiser les risques par la dispersion

En tout cas, je mets en garde contre les innombrables conseils que l’on trouve – comme les calculateurs de rendement – sur Internet. Si les conseillers avaient suivi leurs propres recommandations, l’Allemagne devrait être un peuple de millionnaires. La réalité de l’investissement en actions, telle qu’elle est réalisable pour la plupart d’entre nous, est tout autre. Il faut prévoir une longue période d’investissement, de sorte que les fluctuations de cours aient peu d’importance. Il est toujours conseillé de diversifier les risques, c’est-à-dire de les répartir sur plusieurs valeurs d’entreprise, peut-être aussi sur des obligations d’État, des devises, etc. Avec un peu d’habileté et de bons conseils, il est possible de se constituer soi-même un paquet avec une bonne performance, ou de laisser son conseiller financier s’en charger.

Conseil : répartir le risque sur plusieurs valeurs d’entreprise

Inconvénients de la négociation d’actions

Les inconvénients de ces placements et d’autres ne sont pas toujours aussi évidents. A commencer par le risque, dont on parle beaucoup. En effet, il s’agit d’une donnée peu tangible que de nombreux investisseurs ont tendance à occulter. Selon la devise : ce que je ne vois pas n’existe pas non plus. Les fluctuations de valeur des actions, des œuvres d’art, des montres, des obligations d’État dépendent de nombreux facteurs externes que seuls les experts peuvent appréhender. Et même les experts peuvent se tromper, comme nous l’avons souvent constaté par le passé.

Ces placements financiers sont soumis à des fluctuations de valeur :

• Actions
• Œuvres d’art
• Montres
• Obligations d’État

Attention aux impôts !

Les frais courants des placements financiers, qu’il s’agisse de titres ou d’autres, sont bien réels et doivent être chiffrés. Les frais d’émission, les droits de garde, l’impôt courant sur les plus-values, etc. réduisent le rendement. En revanche, le bénéfice réalisé lors de la vente de biens immobiliers loués est exonéré d’impôt au bout de dix ans. Ce montant doit être ajouté au rendement total dans tous les cas.

Vente d’un bien immobilier loué en franchise d’impôt après 10 ans

La ville de Wiesbaden : Habiter avec une grande valeur de loisirs

Question : Comment est Wiesbaden et ses environs pour vivre et habiter ? Que disent tes clients ? Quels sont les lieux qui valent la peine d’être vus, les événements, etc. Qu’est-ce qui rend cette région si intéressante pour les investisseurs ?

Rheingau & Taunus

Que les habitants de Wiesbaden me pardonnent si je commence par évoquer les environs. Aux portes de la ville commence le Rheingau, avec ses charmantes petites villes viticoles et à colombages, Eltville, Oestrich-Winkel, Hattenheim et Rüdesheim. C’est là que se trouvent le monastère d’Eberbach et le monastère Hildegard d’Eibingen. Le Rheinsteig, un sentier de randonnée, et bien sûr la piste cyclable du Rhin commencent également. Wiesbaden se trouve sur les contreforts du Taunus, ce qui permet d’accéder rapidement à de beaux sentiers de randonnée et, en hiver, à des pistes de ski de fond.

• Eltville
• Oestrich-Winkel
• Hattenheim
• Rüdesheim
• Le Taunus

Métropoles à proximité

Je n’ai certainement pas besoin de mentionner la proximité de Francfort. J’ajouterais même Darmstadt, avec ses entreprises d’avenir dans le secteur informatique. En effet, grâce à la bonne infrastructure de transport de la région Rhin-Main, même l’habitant de Wiesbaden et des environs peut se rendre rapidement dans la région située au pied de l’Odenwald. Personne à Wiesbaden et dans ses environs n’a à s’inquiéter sérieusement d’un manque d’intérêt pour la location, et donc d’un manque de locataires.

Ces villes sont facilement accessibles depuis Wiesbaden :

• Francfort
• Darmstadt
• Odenwald

Wiesbaden a également beaucoup à offrir en termes de curiosités, de l’église sur la place du marché à la maison de cure :

Focus Francfort : Investir dans la région Rhin-Main

Vous souhaitez investir dans la région Rhin-Main ? Alors, vous en saurez plus ici :

• Placement de capitaux à Francfort
• Prix à Francfort
• Placement de capitaux à Darmstadt
• Placement de capitaux à Mayence