Vendre un appartement en cas de communauté héréditaire : l’un des membres ne veut pas vendre – que faire ?

Vendre un appartement dans le cas d’une communauté d’héritiers – Lorsque le défunt laisse une maison ou un appartement en copropriété, les héritiers sont confrontés à la question de savoir ce qu’il faut faire de ce bien. Souvent, ils optent pour une vente. Toutefois, la vente d’un logement par une communauté d’héritiers peut être une opération complexe qui présente de nombreux défis. Découvrez ici comment se déroule la vente d’un appartement hérité en commun, ce à quoi vous devez faire attention en ce qui concerne le certificat d’héritier et ce qu’il faut faire en cas de litige ou de conflit au sein de la communauté héréditaire. En outre, vos droits et obligations sont résumés.

Droits et obligations de la communauté des propriétaires

Une communauté héréditaire est créée lorsque plusieurs personnes héritent d’une personne décédée en tant que cohéritiers. En tant que membres de la communauté héréditaire, les cohéritiers ont différents droits et obligations.

Droits : répudier une succession, vendre une part d’héritage & dissolution

Parmi les droits figurent notamment le droit de jouir de l’héritage et le droit de vendre la part d’héritage. Chaque cohéritier a le droit de vendre sa part d’héritage, les autres cohéritiers ayant un droit de préemption. Il existe également un droit de dissolution de la communauté héréditaire lorsque celle-ci ne fonctionne plus ou qu’il y a un litige sur l’héritage.

En outre, les cohéritiers sont autorisés, dans certaines circonstances, à répudier la succession s’ils ne souhaitent pas l’accepter ou si cela les obligerait à assumer des dettes du défunt. La renonciation doit être faite dans un certain délai.

Les droits en un coup d’œil :

• Renoncer à un héritage
• Droit d’utilisation
• Droit de vendre la part d’héritage
• Droit de préemption
• Droit de dissolution de la copropriété

Les obligations : Contrats de location, gestion & Co.

Parmi les obligations des cohéritiers figure notamment la reprise des contrats de location si le défunt était locataire d’un appartement ou d’une maison au moment de son décès. Les cohéritiers ont également un devoir de gestion vis-à-vis de l’héritage. Ils doivent administrer correctement l’héritage, le préserver et, le cas échéant, effectuer des travaux d’entretien.

Une autre obligation importante des cohéritiers est le paiement des dettes de la succession. Les cohéritiers sont collectivement responsables des dettes du défunt et doivent veiller à ce qu’elles soient réglées. Pour ce faire, ils doivent également tenir compte des impôts sur la succession.

Vos obligations résumées :

• Reprise de contrats de location
• Obligation administrative
• Paiement des dettes de la succession

Condition préalable à la vente d’un logement

Pour vendre un appartement d’une communauté héréditaire, tous les héritiers doivent donc donner leur accord à la vente. Une vente ne peut se faire que collectivement et d’un commun accord. Cela nécessite une étroite collaboration et une concertation entre les héritiers afin de garantir une gestion sans faille de l’héritage.

Les héritiers doivent être d’accord sur la vente de l’appartement

Cependant, dans la pratique, il peut souvent être difficile de se mettre d’accord sur une vente commune. Des émotions et des souvenirs sont souvent liés au bien immobilier, ce qui fait que le sujet peut être sensible pour certains héritiers.

Il n’est donc pas rare que certains héritiers ne veuillent ou ne puissent pas encore donner leur accord à une vente. Dans certains cas, il peut y avoir des désaccords et des litiges concernant l’héritage. Voyons maintenant de plus près quelles sont les possibilités qui s’offrent à nous.

Litiges & conflits au sein de la communauté héréditaire

Si la communauté des héritiers n’est pas d’accord sur la vente du logement, il peut être difficile de trouver une solution à l’amiable. Si tous les héritiers refusent de donner leur accord pour la vente, le bien immobilier ne peut pas être vendu.

Dans ce cas, il existe différentes possibilités pour la communauté héréditaire de poursuivre sa démarche.

Faire payer la part d’héritage des cohéritiers

Une possibilité est qu’un seul cohéritier paie les autres cohéritiers et devienne ainsi le seul propriétaire du bien immobilier. Si un cohéritier souhaite payer les autres cohéritiers, il faut d’abord déterminer la valeur du bien immobilier et les parts des cohéritiers. Pour ce faire, il est possible de faire appel à un expert ou à un évaluateur. Ensuite, la part de chaque cohéritier est calculée sur la base de la valeur du bien immobilier. Le cohéritier qui souhaite payer les autres cohéritiers doit alors verser la part correspondante aux autres cohéritiers afin d’acquérir leurs parts dans le bien immobilier.

Voici comment fonctionne le versement d’une part d’héritage :

• Détermination de la valeur des biens immobiliers
• Calcul de la part d’héritage
• Versement aux cohéritiers effectué

Vendre une part d’héritage à un tiers

Il peut toutefois arriver que les autres héritiers ne soient pas d’accord ou ne soient pas en mesure d’acquérir la part de l’héritier vendeur. Dans ce cas, l’héritier vendeur peut vendre la part à des tiers. Pour cela, il faut qu’un droit de préemption de deux mois ait été accordé aux cohéritiers et que la vente de la part d’héritage ne soit possible qu’en bloc. Si vous décidez donc de vendre la partie de votre héritage, cela ne concerne pas seulement l’appartement, mais aussi le reste de l’héritage.

Vente aux enchères de partage par le tribunal d’instance

La vente aux enchères partielle dans la communauté des héritiers par le tribunal d’instance est généralement le dernier recours. Si les héritiers ne sont pas d’accord, l’un d’entre eux peut demander la vente aux enchères partielle. Le tribunal d’instance mettra alors le bien immobilier aux enchères afin de répartir ensuite le produit de la vente entre les cohéritiers. Toutefois, cette voie est souvent liée à des coûts élevés et conduit généralement à un produit nettement inférieur à celui d’une vente privée.

La vente aux enchères de partage en un coup d’œil :

• Dernier recours en cas de litige
• Règlement par le tribunal d’instance
• Répartition du produit de la vente entre les héritiers
• Inconvénient : coûts élevés & faible prix d’achat

Déroulement : vendre un appartement dont on a hérité

Lorsque plusieurs héritiers ont hérité d’un logement et décident de le vendre, ils doivent respecter certaines étapes pour que la vente se déroule correctement sur le plan juridique. Cela nécessite une bonne planification et une bonne coordination au sein de la communauté des héritiers, ainsi que l’intervention d’un notaire expérimenté pour que le processus de vente se déroule sans accroc.

Voici en avant-première les points les plus importants :

1. Approbation de la vente par l’ensemble de la communauté héréditaire
2. Commercialisation du bien immobilier
3. Rédaction de l’acte de vente chez le notaire
4. Paiement du prix d’achat et règlement

Approbation de la vente

Tout d’abord, la communauté des héritiers doit être d’accord sur le fait que l’appartement doit être vendu. Pour cela, tous les héritiers doivent être d’accord. Une fois qu’un accord a été trouvé, une décision commune doit être prise pour régler tous les aspects de la vente, comme le prix de vente, la répartition du produit de la vente entre les héritiers et qui réalisera la vente.

Commercialisation du bien immobilier

Une fois que la communauté héréditaire a décidé de vendre l’appartement, le bien immobilier doit être mis sur le marché. Pour ce faire, il est possible de faire appel à un agent immobilier qui évalue l’appartement, rédige des exposés immobiliers et se charge de la commercialisation. Les héritiers peuvent également vendre eux-mêmes le logement en publiant des annonces ou en utilisant des plateformes en ligne.

Rédaction de l’acte de vente chez le notaire

Une fois qu’un acheteur a été trouvé, il faut convenir d’un rendez-vous chez le notaire, au cours duquel l’acte de vente, la cession et la modification du registre foncier seront effectués. Le contrat de vente règle tous les détails de la vente, comme le prix d’achat, la date du transfert de propriété et toutes les autres conditions. La mainlevée est la déclaration formelle du vendeur selon laquelle il transfère la propriété du logement à l’acheteur. La modification du registre foncier est l’inscription de l’acheteur au registre foncier en tant que nouveau propriétaire du logement.

Paiement du prix d’achat et règlement

Une fois toutes les formalités accomplies, l’acheteur doit payer le prix d’achat. Dès que le prix d’achat est reçu, la modification du registre foncier est effectuée et l’acheteur est enregistré comme nouveau propriétaire de l’appartement.

Demander un certificat d’héritier : les points essentiels

Au cours du processus de vente, les héritiers doivent apporter la preuve qu’ils sont propriétaires de la maison dont ils ont hérité. Souvent, un certificat d’héritier est nécessaire à cet effet, car le propriétaire décédé est encore inscrit au registre foncier en tant que propriétaire. Le certificat d’héritier peut être demandé auprès du tribunal des successions, mais il n’est pas nécessaire dans tous les cas. Alternativement, la succession peut être prouvée, conformément au § 35 alinéa 1 GBO, par un certificat successoral européen ou par une disposition à cause de mort, à condition que celle-ci soit contenue dans un acte authentique (p. ex. un testament notarié) et que le procès-verbal d’ouverture de la disposition soit présenté.

Inscription au registre foncier en cas de vente rapide

Le cas échéant, il est recommandé aux héritiers de faire inscrire leur qualité de propriétaire au registre foncier avant la vente, car le registre foncier devient incorrect après le décès du défunt. Les héritiers sont en principe tenus de rectifier le registre foncier et de s’y inscrire en tant que nouveaux propriétaires. Cela peut être particulièrement important si la vente n’a lieu que des années plus tard. Dans ce cas, la rectification du registre foncier doit être effectuée le plus rapidement possible et au plus tard dans les deux ans suivant la succession. L’opération est généralement gratuite dans ce délai.

Pas de transfert nécessaire en cas de vente ultérieure

Toutefois, si la vente de la maison a lieu peu de temps après le décès du défunt, une rectification du registre foncier n’est normalement pas nécessaire. Dans ce cas, le statut de propriétaire peut par exemple être prouvé par la présentation du certificat d’héritier et l’acheteur peut être directement inscrit au registre foncier.

L’essentiel en bref :

• Le certificat d’héritier prouve la nouvelle propriété de l’appartement
• Alternative : preuve par certificat successoral européen
• La communauté d’héritiers doit s’inscrire comme nouveaux propriétaires
• Exception : la vente a lieu peu de temps après l’entrée en possession de l’héritage

Conclusion : vente de logement d’une communauté d’héritiers

En résumé, la vente d’un logement par une communauté d’héritiers peut être un processus complexe. C’est pourquoi il est particulièrement important que vous et vos cohéritiers soyez au courant de vos droits et obligations. Une fois que la communauté héréditaire s’est mise d’accord sur la vente, les héritiers doivent prouver qu’ils sont propriétaires de l’appartement dont ils ont hérité. Un certificat d’héritier peut être demandé à cet effet, mais il existe d’autres moyens de preuve, comme le certificat successoral européen ou une disposition à cause de mort. Il peut également être utile de rectifier le statut de propriétaire dans le registre foncier afin d’éviter tout problème lors d’une vente ultérieure.