Méthodes d’évaluation des biens immobiliers : 5 méthodes pour évaluer la valeur d’une maison ou d’un appartement

Quelles sont les méthodes d’évaluation des biens immobiliers ? Quand l’évaluation d’un agent immobilier suffit-elle et quand faut-il faire appel à un expert ? Évaluation d’un appartement, évaluation d’une maison, évaluation d’un immeuble collectif, au moins 2 de ces méthodes sont toujours utilisées lorsqu’il s’agit d’évaluer un bien immobilier. Voici comment ils déterminent votre valeur vénale 2024.

Méthodes d’évaluation pour maison & appartement

Le type de bien immobilier détermine la méthode d’évaluation utilisée pour déterminer la valeur vénale. Il existe différentes méthodes d’évaluation standardisées pour déterminer la valeur vénale des biens immobiliers.

Comparaison des méthodes d’évaluation : aperçu rapide

En règle générale, au moins deux de ces procédures sont calculées simultanément :

1. Méthode de la valeur comparative
2. Méthode de la valeur de rendement
3. Méthode de la valeur réelle
4. Procédure résiduelle
5. Détermination du montant de la garantie

Méthode	Brève explication
Méthode de la valeur comparative	Valeur du terrain par comparaison avec des terrains similaires; souvent pour les terrains non bâtis & ETWs
Méthode de la valeur de rendement	Les revenus générés sont capitalisés; méthode principale pour les biens loués & les entreprises
Méthode de la valeur réelle	Valeur réelle par déduction de la valeur d’usure des coûts de construction neuve; pour les maisons individuelles & les appartements
Procédure résiduelle	Détermination du montant maximal pouvant être investi; aide à l’orientation des investisseurs
Détermination du montant de la garantie	Valeur de nantissement par les banques pour minimiser les risques lors de l’octroi de crédits ; sécurité de la vente dans le temps

Méthode de la valeur comparative pour les terrains non bâtis & ETWs

Que signifie la méthode de la valeur comparative ?

Dans la méthode de la valeur comparative, nous regardons simplement ce que des terrains ou des biens immobiliers similaires ont été vendus à proximité et utilisons ces prix comme référence pour déterminer la valeur d’un bien immobilier.

C’est comme si nous disions : « Cette propriété est similaire à celles qui ont été vendues récemment, donc elle aura probablement un prix similaire ».

Cette méthode d’évaluation s’appuie sur la comparaison des prix de vente de terrains ou d’appartements similaires dans les environs immédiats. Différents facteurs sont pris en compte, tels que la taille du terrain, l’emplacement, l’infrastructure locale et d’autres caractéristiques susceptibles d’influencer la valeur du bien. En comparant avec des transactions similaires, les évaluateurs immobiliers peuvent fournir une estimation réaliste de la valeur actuelle du marché.

Explication rapide et simple :

• Détermination de la valeur du terrain par comparaison avec des terrains / biens immobiliers similaires
• Basé sur l’idée que des objets similaires atteignent des prix similaires

En savoir plus sur :

• Méthode de la valeur comparative

Méthode de la valeur de rendement pour les biens immobiliers loués

Que signifie la méthode de la valeur de rendement ?

Dans la méthode de la valeur de rendement, nous estimons la valeur d’un bien immobilier en nous basant sur les revenus locatifs qu’il peut générer. Si un bien immobilier génère des revenus locatifs élevés ou a le potentiel de les générer, sa valeur est estimée à la hausse. C’est comme regarder dans l’avenir pour voir à quel point le bien immobilier pourrait être rentable.

Cette méthode met l’accent sur les revenus potentiels que le bien peut générer. Pour ce faire, les revenus locatifs actuels ou attendus sont utilisés et convertis en une valeur en capital au moyen d’un facteur de capitalisation. Cette valeur en capital constitue la base de l’évaluation du bien immobilier. Outre les revenus locatifs, d’autres facteurs sont également pris en compte, tels que les coûts d’exploitation, la rotation des locataires, les éventuelles périodes de vacance et les éventuelles évolutions futures de l’environnement de marché. La méthode de la valeur de rendement permet donc une estimation fondée du potentiel économique à long terme d’un bien immobilier loué.

Explication rapide et simple :

• Capitalisation des revenus générés
• Principale méthode d’évaluation des biens loués, des terrains et des entreprises
• Focalisation sur les revenus futurs potentiels du bien immobilier

En savoir plus sur :

• Méthode de la valeur de rendement

Méthode de la valeur réelle pour les maisons individuelles et les appartements

Que signifie la méthode de la valeur réelle ?

La méthode de la valeur réelle examine combien il en coûterait de construire un nouveau bien immobilier aujourd’hui. Elle déduit ensuite la valeur que le bien immobilier a perdue entre-temps parce qu’il a vieilli. Elle est principalement utilisée pour les maisons et les appartements afin de déterminer leur valeur purement matérielle.

Dans cette méthode, la valeur réelle du bien immobilier est déterminée sur la base des coûts de construction ou des coûts de construction neuve. Ces coûts sont corrigés des pertes de valeur dues au vieillissement et à l’usure. Des caractéristiques d’équipement particulières ou des particularités de construction peuvent également être prises en compte dans la détermination de la valeur. La méthode de la valeur réelle convient particulièrement bien aux biens immobiliers dont la valeur se définit moins par leur capacité de rendement que par leur substance matérielle.

Explication rapide et simple :

• Détermination de la valeur réelle en déduisant la valeur d’usure du coût de la nouvelle construction
• Principalement utilisé pour les maisons individuelles et les appartements en copropriété
• Se concentre sur les caractéristiques physiques et les coûts de reconstruction du bien immobilier

En savoir plus sur :

• Méthode de la valeur réelle

Méthode résiduelle : Détermination du montant maximal pouvant être investi

Qu’est-ce que la procédure résiduelle, expliquée simplement ?

La méthode résiduelle revient à regarder l’argent qu’il reste à un investisseur après déduction de tous les coûts. Il aide à déterminer combien un investisseur peut dépenser au maximum pour un bien immobilier, sur la base des revenus futurs escomptés. C’est une sorte de filet de sécurité qui permet de s’assurer qu’un investissement est rentable.

La méthode résiduelle n’est pas une méthode standardisée, mais sert à déterminer le montant maximal pouvant être investi. Elle consiste à déduire de la valeur de vente du bien immobilier les coûts que l’investisseur doit supporter. Cette méthode donne une indication du montant maximal qu’un investisseur peut dépenser pour un bien immobilier, sur la base des revenus escomptés.

Explication rapide et simple :

• Détermination du montant maximal pouvant être investi en déduisant les frais de l’investisseur de la valeur de vente
• Pas de méthode standardisée, mais un guide pour les investisseurs
• Donne une indication du potentiel d’investissement maximal basé sur les rendements attendus

Détermination du montant de la garantie : minimiser les risques liés aux crédits

Que signifie la détermination du montant de la garantie ?

L’évaluation de la valeur hypothécaire est utilisée par les banques pour déterminer la valeur d’un bien immobilier avant de l’utiliser comme garantie pour un prêt. Les banques veulent s’assurer que la valeur du bien immobilier est suffisante pour garantir l’argent emprunté. Pour ce faire, elles tiennent compte de la sécurité de la vente du bien immobilier sur une longue période. Cela permet de minimiser le risque pour la banque et d’accorder des prêts en toute sécurité.

La détermination du montant de la garantie n’est pas non plus normalisée. Les banques ou les organismes de crédit déterminent généralement le montant de la garantie du bien immobilier afin de minimiser le risque lors de l’octroi d’un crédit. Le calcul de la valeur tient compte de la probabilité que le bien immobilier puisse être vendu en toute sécurité à la valeur de nantissement sur une longue période. La plupart du temps, 70 à 80 % de la valeur de marché à atteindre sont mis à disposition comme ligne de crédit.

Explication rapide et simple :

• Détermination de la valeur de nantissement par les banques pour minimiser les risques liés aux prêts
• Prend en compte la sécurité de la vente immobilière sur une longue période
• Les banques offrent généralement 70 à 80% de la valeur marchande attendue comme ligne de crédit

Évaluer un bien immobilier [année]

Vous connaissez maintenant les méthodes typiques que nous utilisons pour estimer la valeur d’un bien immobilier, avec une explication simple. Pour en savoir plus sur le sujet, cliquez ici :

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