Contrat de vente immobilière : notaire, tâches, coûts, frais annexes et procédure

Lorsque vous envisagez de signer votre premier contrat de vente, vous vous posez, comme tant d’autres, de nombreuses questions : qui rédige le contrat de vente d’un bien immobilier ? Combien de temps dure un contrat de vente notarié ? Quand le prix d’achat d’un bien immobilier doit-il être payé ? Commençons par la définition : un contrat de vente immobilière est un accord contraignant, généralement entre deux parties, concernant le transfert d’une maison ou d’une autre propriété. Le contrat de vente d’un terrain, d’une maison, d’une maison de vacances ou d’un appartement est toujours et exclusivement rédigé par un notaire et authentifié par lui.

Contrat de vente : définition et procédure

Un contrat de vente règle donc le transfert de propriété. D’un point de vue juridique, on achète toujours un terrain, qu’il soit bâti ou non. Il contient des conditions générales auxquelles les deux parties doivent se conformer au cours du processus d’achat. Les parties doivent toutes deux avoir la capacité juridique d’acheter un bien immobilier.

Les éléments importants du contrat sont les suivants :

• Informations sur l’acheteur et le vendeur
• Objet de l’achat
• Description du bien immobilier
• Prix d’achat et conditions de paiement (date, montants partiels, etc.)
• Impôt sur les mutations foncières
• Transfert économique et remise du bien immobilier (date)
• Les dispositions de garantie telles que le droit de résiliation de l’acheteur en cas de vices cachés
• Bail et location
• Abandon
• Réservation
• Procuration de débit
• Intérêts de retard
• Accords particuliers, comme l’intérieur ou les rénovations
• Autres

Base juridique : BGB

Le contrat est basé sur une contrepartie juridique, c’est-à-dire ce qui est donné en échange du bien immobilier. Il peut s’agir d’argent, mais aussi de tout autre bien économique échangé contre le bien immobilier. Bien sûr, il s’agira presque toujours d’une certaine somme d’argent, mais la contrepartie pourrait aussi être un autre bien immobilier ou la simple promesse de payer plus tard.

§ 433 Obligations typiques du contrat de vente

(1. Par le contrat de vente, le vendeur d’un bien est tenu de remettre le bien à l’acheteur et de lui en transférer la propriété. Le vendeur doit procurer à l’acheteur la chose exempte de défauts matériels et de vices juridiques.

(2) L’acheteur est tenu de payer au vendeur le prix d’achat convenu et de prendre livraison de la chose achetée.

Extrait : §433 du Code civil allemand (BGB)

Contrairement au contrat de vente de biens mobiliers, l’acquisition d’un bien immobilier (et d’un terrain ou d’une partie de terrain) n’est pas exempte de forme. La réglementation à ce sujet découle de l’article 311b du Code civil allemand (en abrégé : BGB).

La loi exige que ce type de contrat soit écrit pour être valable. Par conséquent, tu as besoin d’un notaire pour officialiser le contrat. Les poignées de main et les engagements oraux ne suffisent pas. C’est un processus de documentation utile pour les deux parties.

Quelles sont les tâches du notaire ?

D’une manière générale, les principales priorités ou tâches d’un notaire sont tout d’abord

• Authentification des actes juridiques
• Légalisation de signatures

Il en résulte principalement les domaines juridiques suivants pour les notaires :

• Droit foncier, comme l’authentification de transferts de biens immobiliers
• Droit des successions, comme l’authentification des testaments
• Droit de la famille, comme les procurations ou les contrats de mariage
• Droit des sociétés, comme l’authentification de SA ou l’inscription au registre du commerce

En règle générale, le notaire est choisi par l’acheteur. Lors du premier rendez-vous chez le notaire, vous devez être prêt à fournir tous les documents importants. Le notaire rédigera ensuite le contrat de vente, selon les instructions et les modèles de l’acheteur et du vendeur.

Environ une semaine après l’authentification, l’acheteur et le vendeur reçoivent le contrat de vente certifié.

Frais d’acte de vente chez le notaire

Parmi les différents postes, il y a de nombreux postes individuels, comme l’authentification de l’acte de vente qui s’élève à un peu plus de 1.070 euros. A cela s’ajoutent l’inscription de la dette foncière avec 435 euros pour le registre foncier et 535 euros supplémentaires pour le changement de propriétaire. Sans compter les frais d’assistance, la légalisation de la signature, etc. Au final, tu obtiens environ 3.700 euros.

Frais de notaire / registre foncier : ~ 3.700 euros net

Transfert de propriété après paiement intégral

Je tiens à souligner une fois de plus ce point :

En tant que vendeur, veillez à ce que votre propriété ne soit pas transférée à l’acheteur tant que le prix d’achat total n’a pas été payé.

La répartition des coûts : qui paie quoi ? Vous devriez prévoir des dispositions claires à ce sujet dans le contrat de vente. En règle générale, l’acheteur paie les frais de :

1. Frais de notaire et de registre foncier
2. Frais pour les autorisations administratives nécessaires
3. Commission de l’agent immobilier

Dès que l’acheteur a payé l’impôt sur les mutations foncières à l’administration fiscale, que le prix d’achat a été intégralement versé, le notaire devrait déjà avoir reçu l’autorisation de radier l' »ancienne » dette foncière.

Ensuite, le bien immobilier est transféré et le registre foncier confirme l’enregistrement de l’acheteur en tant que nouveau propriétaire et possesseur.

Particularités de la copropriété : digression

Lors de l’achat d’un appartement, le contrat de vente contient des éléments supplémentaires :

• Bases comme dans le contrat de vente (ci-dessus)
• Numéro d’appartement
• Règlement communautaire, frais d’entretien des biens communs, des ascenseurs, etc.
• Part de copropriété, réserves d’entretien pour les biens communs ou investissements pour la rénovation
• Propriété individuelle, autres pièces comme la cave, le grenier, le garage, le balcon, etc.
• Droits d’utilisation de la propriété commune
• Droits d’usage spéciaux, usage privilégié comme les places de parking
• Acomptes, en cas de nouvelle construction (pas encore achevée)