Asset Deal dans l’immobilier : de quoi s’agit-il ? + exemple fiscal

Il y a 2 types de vente lorsque nous sommes dans l’immobilier professionnel – donc pas dans l’appartement en copropriété ou la maison de rêve. Il s’agit typiquement d’immeubles locatifs ou d’immeubles de rapport (immeuble d’habitation loué). Asset Deal signifie qu’un bien immobilier est vendu directement et Share Deal signifie qu’une société à responsabilité limitée immobilière est vendue (avec son ou ses biens immobiliers) – en termes simples. Voici un aperçu de l’asset deal typique et des taxes lors de la vente. Cliquez ici pour en savoir plus sur la comparaison entre Share & Asset Deal.

La vente typique : « Asset Deal

La différence : dans un asset deal dans le contexte immobilier, des actifs spécifiques tels que des terrains et des bâtiments sont vendus individuellement, tandis que dans un share deal, les parts de l’entreprise qui détient les biens immobiliers sont transférées.

En termes simples :

• Asset Deal = le bien immobilier est vendu
• Share Deal = la société immobilière est vendue

Le share deal signifie donc que l’acheteur n’acquiert pas le bien immobilier lui-même, mais la SARL immobilière. Voici une brève infographie. Ensuite, nous reviendrons à la vente directe d’un immeuble d’habitation. Je vous en dirai plus sur la holding et les impôts lors de la vente.

Voici une petite infographie :

Calcul de l’impôt : exemple

Si vous vendez pendant la période de spéculation, vous devez – pour simplifier – payer des impôts sur les bénéfices comme s’il s’agissait de revenus du travail, que vous soyez salarié ou indépendant. Si vous êtes seul(e), le taux d’imposition maximal est généralement de 42 %.

Asset Deal en tant que personne privée

Dans cet exemple, nous vendons un immeuble d’habitation à Berlin, en tant que particulier, seul, avec un taux d’imposition complet.

• Achat 2024 = 2.100.000 euros
• Vente en 2033 = 4.100.000 euros
• Bénéfice imposable = 2.000.000 euros
• Pour 42 % (célibataire) = 840.000 euros

Asset Deal en tant qu’entreprise

Dans cet exemple, nous vendons un immeuble d’habitation à Berlin, en tant qu’entreprise, avec déjà une nette économie d’impôts.

• Achat 2024 = 2.100.000 euros
• Vente en 2033 = 4.100.000 euros
• Bénéfice imposable Berlin env. 19,1 % (taxe professionnelle 4,1 %, société 15 %) = 2.000.000 euros
• A 19,1 % = 382.000 euros

Share Deal immobilier : avantages fiscaux

Economiser des impôts, mais correctement ? Dans mon guide Vendre une maison plurifamiliale – Fiscalité, je viens de donner une explication brève et simple du share deal, avec un exemple de calcul. Au lieu de 382.000 euros d’impôts, seulement 1.540 euros ! Comment cela fonctionne-t-il ? Voici un aperçu des asset deals et des share deals. Vous comprendrez rapidement l’avantage et la raison pour laquelle les investisseurs professionnels travaillent avec des structures de holding.

• Share Deal immobilier
• Différence Asset / Share Deal