L’immobilier comme placement financier à Mainz : acheter un terrain, une maison ou un appartement

L’immobilier en tant qu’investissement à Mayence – La ville de Mayence, située dans le Palatinat rhénan, est une véritable alternative à Francfort, toute proche. Quels sont les prix au mètre carré auxquels il faut s’attendre ici ? Quelle est la rentabilité? Comment fonctionne le financement immobilier? Et quels types de biens immobiliers sont particulièrement appréciés en tant que biens de rendement et d’investissement à Mayence ? Notre expert Lukkinsi vous révèle ce que Mayence a à offrir en matière d’immobilier et quelles sont les particularités de la ville. Retour à l’aperçu : L’immobilier comme investissement.

L’immobilier comme investissement à Mayence

Question : Tu es surtout actif à Mayence et dans ses environs en tant qu’investisseur et conseiller financier en immobilier. Selon toi, quelle est l’évolution du marché immobilier dans la région de Mayence ?

Prix de l’immobilier & prix au mètre carré

Entre-temps, les loyers au mètre carré et les prix d’achat du mètre carré habitable sont plus élevés à Mayence qu’à Wiesbaden ou à Cologne par exemple. Je pense que cela dit tout. Pour les loyers, la barre des 10 € a été franchie début 2019 pour le loyer moyen au mètre carré. Pour l’achat d’un appartement en copropriété, Mayence se situe actuellement en moyenne à près de 3 600 € par mètre carré, soit environ 10 € de plus que la ville voisine. Tout le monde sait qu’entre Mayence et Wiesbaden, c’est un peu comme entre Cologne et Düsseldorf. Une concurrence généralement affectueuse.

Appartement à vendre à Mainz : 3 600 € par mètre carré

Du point de vue des acheteurs de biens immobiliers, en particulier de ceux qui souhaitent utiliser leur bien comme investissement, c’est une évolution formidable. Il existe des statistiques sérieuses qui prévoient un bénéfice à six chiffres après 25 ans pour l’achat d’un appartement en copropriété non utilisé par le propriétaire. Il faut bien sûr se demander à quoi cela est dû.

Maison & appartement à Mainz : types de propriétés les plus populaires

Question : Quels sont les biens immobiliers les plus prisés actuellement à Mayence en tant qu’investissement ?

En fait, tous les types de maisons et d’appartements que le marché peut offrir. De la maison individuelle en périphérie au loft au bord du Rhin, en passant par les appartements anciens dans la vieille ville, voire même des immeubles de bureaux dans le centre ou dans l’une des nombreuses zones industrielles – Mayence offre quelque chose pour chaque souhait d’investissement. Comme partout, c’est une question de prix et celui-ci dépend non seulement de l’emplacement, de l’état et de l’âge, mais aussi de l’offre globale. Peu importe ce que c’est : je conseille à toute personne intéressée par un achat d’avoir clarifié toutes les questions relatives au financement, etc. Car il y a actuellement beaucoup plus d’acheteurs potentiels que d’offres. Il faut donc saisir l’occasion rapidement.

Les appartements en copropriété situés à proximité de la vieille ville sont particulièrement appréciés :

Situation de Mayence

Cette ville étudiante très appréciée est située en Rhénanie-Palatinat, directement sur le Rhin. Parmi les villes environnantes, on trouve

• Wiesbaden
• Francfort
• Darmstadt
• Bad Kreuznach

Voici le mésolage de Mayence :

Prêts, crédit immobilier & Co.

Question : Quels sont les sites Internet et les offres destinés aux investisseurs immobiliers qui sont également utiles et utilisables du point de vue d’un expert ? Qu’en est-il, selon toi, des calculateurs de prêt en ligne ?

Calculer le prêt avec le calculateur en ligne

Je vais commencer par les calculateurs de prêt : Je ne vois pas ce qui est mal fait quelque part. C’est pourquoi je ne recommanderai aucun ordinateur en particulier. Les calculateurs de la Stiftung Warentest ou d’un journal en ligne sérieux sont certainement peu suspects en ce qui concerne la transmission cachée des données de l’utilisateur. En principe, un tel calculateur en ligne ne peut être qu’une première aide à l’information. Par exemple, pour savoir combien je dois payer par mois pour mon crédit immobilier en fonction du taux d’intérêt et du taux de remboursement. Je peux aussi faire l’inverse et poser la question :

Si je dispose d’une somme x par mois, quel montant de crédit puis-je me permettre pour l’achat d’un appartement ?

Ces calculateurs pour déterminer le prêt sont dignes de confiance :

1. Fondation Warentest
2. Journaux en ligne sérieux

Crédit immobilier : entretien avec un conseiller bancaire

En revanche, je ne connais pas de calculateur de prêt – même pas celui d’un institut financier – qui me calcule le taux d’intérêt que je dois payer pour mon crédit immobilier compte tenu de mes fonds propres et des autres garanties. C’est toujours l’affaire d’un entretien personnel avec la banque. C’est pourquoi il n’est pas utile de consulter et d’utiliser différents calculateurs d’emprunt sur Internet. Le meilleur calculateur de prêt avec les données les plus précises et le résultat le plus sûr pour moi reste l’entretien avec le financier lui-même. Il ne faut pas hésiter à demander une offre à différentes banques. Il y a parfois des différences sensibles entre les taux d’intérêt proposés.

Conseil : le plus fiable est toujours d’en parler avec la banque qui vous finance !

Portails immobiliers : pour acheteurs & vendeurs

Parmi les sites Internet les plus connus des investisseurs immobiliers figurent les portails immobiliers bien connus. Là encore, je ne peux ni recommander ni déconseiller. Celui qui s’intéresse sérieusement à l’achat d’un bien immobilier devrait toujours s’inscrire sur plusieurs portails à la fois. En effet, non seulement les particuliers en tant que vendeurs de biens immobiliers, mais aussi les agents immobiliers ont souvent leurs portails préférés. Il en résulte que je trouve des offres immobilières différentes sur différents sites Internet. Je recommande également de s’inscrire sur les sites des agences immobilières sérieuses. Les newsletters permettent d’être informé en temps réel de ce qui se passe sur le marché immobilier souhaité.

Calculer le rendement : en ligne & en personne

Lorsqu’on pense à un bien immobilier comme investissement, on veut bien sûr savoir quel est le rendement de son bien. En d’autres termes : combien d’argent vais-je gagner avec mon investissement? Pour cela, il existe bien sûr de nombreux outils sur Internet. Les calculateurs de rendement pour l’immobilier sont généralement liés à une agence immobilière ou à un établissement financier. Ce n’est pas un inconvénient, il faut juste le savoir. En effet, la plupart des calculateurs de rendement immobilier en ligne ne peuvent pas prendre en compte tous les détails du bien immobilier. C’est pourquoi il est toujours préférable d’obtenir une vue d’ensemble par le biais d’un calculateur en ligne et de rechercher ensuite un entretien personnel sur la base d’un bien immobilier réel.

En résumé :

• Calculez le rendement et le montant du prêt en ligne
• Dans un deuxième temps, demandez à parler à votre conseiller bancaire.

Votre conseiller bancaire se fera un plaisir de vous conseiller sur le financement immobilier afin que vous puissiez acheter votre bien à Mayence :

Rendement : définition, explication & exemple

Question : Comment calcule-t-on le rendement locatif d’un bien immobilier ?

Situation pour l’immobilier de rendement & l’immobilier d’investissement

Il existe différentes méthodes. Mais tout d’abord, pourquoi un investisseur immobilier devrait-il penser à calculer le rendement ? La réponse est assez simple, car seul un calcul de rendement me permet de comparer la valeur d’un investissement immobilier avec celle d’un autre placement financier. De plus, les différents biens immobiliers présentent également des niveaux de rendement différents. Ce n’est pas parce qu’un appartement ou une maison me plaît qu’il s’agit nécessairement d’un bon placement financier. Un calcul de rendement permet de comparer entre eux des biens situés dans des endroits et des régions différents.

Différents biens immobiliers présentent des niveaux de rendement différents

Un exemple : Celui qui veut absolument acheter un bien immobilier à Mayence à des fins d’investissement remarquera peut-être rapidement qu’il est préférable, du point de vue du rendement, de se tourner vers la périphérie. Pour la même somme, on y trouve souvent « plus » de biens immobiliers et un rendement plus élevé.

• Immeuble de placement : Situation A
• Immeuble de rapport: situation B & situation C

Rendement net & rendement brut

Mais passons maintenant aux différentes méthodes de calcul. Commençons par une décision fondamentale : de quel rendement s’agit-il lorsqu’un agent immobilier affirme que le bien immobilier a un rendement de xy% ? Dans le cas du rendement brut, par exemple, seuls les coûts d’achat et les frais accessoires d’acquisition du bien immobilier sont calculés par rapport aux revenus locatifs. Dans le cas du rendement net, les frais courants d’entretien, de gestion et d’impôts sont également pris en compte.

Voici un aperçu des différences :

• Rendement brut : frais d’achat & charges vs revenus locatifs
• Rendement net : frais d’entretien, de gestion & d’impôts inclus

Calculateur de rendement : exemple

Comment calculer le rendement ? Voyez comment ça marche ici :

Rendement des fonds propres & intérêts

Rendement des fonds propres – c’est aussi un terme souvent utilisé : ici, les intérêts que je dois éventuellement payer pour un crédit immobilier sont inclus dans les charges courantes du rendement net et mis en rapport avec le montant des fonds propres utilisés pour l’achat immobilier. Si les taux d’intérêt sont bas – comme c’est le cas depuis des années -, le poste « intérêts » du calcul est très faible, et le rendement des fonds propres est alors naturellement élevé en conséquence. D’ailleurs, les montants de remboursement ou les augmentations de valeur du bien immobilier ne sont pas pris en compte ici.

Augmentation du rendement : vente avec bénéfice

C’est particulièrement important en ce qui concerne le remboursement, car en remboursant le crédit, j’augmente petit à petit – comme dans une tirelire – mes fonds propres. En ce qui concerne les revenus du logement, si le loyer n’augmente pas, mon rendement et le rendement de mes fonds propres diminueraient. Inversement, l’augmentation de la valeur du bien immobilier signifie également une augmentation des fonds propres. Cela se traduirait par une augmentation du rendement si je pouvais vendre les biens immobiliers en réalisant un bénéfice ou si – par exemple lors de l’achat d’un autre bien immobilier – je pouvais obtenir un avantage en termes de taux d’intérêt lors du financement en hypothéquant le premier bien immobilier qui a désormais plus de valeur.

Rendement de l’objet : calcul simple

Je reconnais que ces calculs sont déjà très détaillés. Pour commencer, le simple rendement de l’objet suffit. On fait ici comme si le bien immobilier était entièrement payé par des fonds propres. Toutes les recettes et dépenses liées à l’objet sont saisies et mises en relation avec le prix d’achat. Je peux ainsi calculer très facilement le rendement pur de l’objet.

Durée de placement : un facteur important

Enfin, un aspect très important doit être pris en compte dans le calcul du rendement : la durée du placement ! Les rendements immobiliers doivent également être calculés sur une période d’au moins 10 ans. L’évolution des revenus locatifs, mais aussi l’augmentation de la valeur, sont prises en compte dans le calcul. Les frais d’entretien au fil des ans doivent également être pris en compte. C’est au plus tard à ce stade que l’on a besoin soit d’une très bonne connaissance du marché, soit des conseils et des connaissances d’un bon expert.

Période : au moins 10 ans

Ces facteurs sont pris en compte :

• Revenus locatifs
• Augmentation de la valeur
• Frais d’entretien

Formule de calcul : Augmentation du rendement après 10 ans

En guise de règle empirique, voici un calcul : si vous avez payé 25 fois le loyer annuel net pour votre bien immobilier lors de son achat, vous pouvez multiplier par 25 les revenus locatifs correspondants après une période de 10 ans et une augmentation de loyer d’environ 1% en moyenne, afin de calculer la valeur de votre bien immobilier dans dix ans. Si je prends également en compte environ 20 % des revenus locatifs pour l’entretien, etc.

Vous pouvez ainsi calculer la valeur de votre bien immobilier dans 10 ans :

• En cas d’achat : 25 fois le montant du loyer annuel net.
• Expiration : 10 ans
• Augmentation du loyer : 1%
• Revenu locatif x 25
• = valeur du bien immobilier dans 10 ans

Ce sont surtout les biens immobiliers situés à proximité du centre-ville qui offrent un rendement élevé :

Se constituer un patrimoine : Des formes de placement sûres

Question : Selon ton expérience, quels sont les trois meilleurs placements financiers ?

Il n’existe certainement pas « les » meilleurs placements financiers. En effet, le placement de capitaux doit toujours être adapté à chaque personne et à ses objectifs. Certains investisseurs recherchent un maximum de sécurité, d’autres n’ont aucun problème avec le risque et les pertes. Il y a aussi ceux qui veulent littéralement voir dans quoi ils ont investi leur argent, ce dont d’autres investisseurs se moquent complètement.

L’immobilier, un placement financier très apprécié

L’immobilier est la meilleure forme d’investissement, du moins pour tous ceux qui veulent voir où va leur argent. Ceux qui font bien les choses avec l’immobilier bénéficient en outre d’une évolution stable et correcte de la valeur. Et enfin, mon investissement me permettra plus tard de vivre moi-même.

Matières premières & terres rares

En revanche, ceux qui n’ont pas peur de prendre des risques importants peuvent investir leur argent dans des matières premières ou des terres rares, par exemple. Dans certaines grandes banques et sur le marché des conseillers, il y a des gens qui s’y connaissent assez bien. Comme nous l’avons déjà dit, ce n’est pas un placement pour les faibles d’esprit, et c’est aussi un placement qui devrait durer un peu plus longtemps.

Fonds d’investissement auprès de la banque et de l’assurance

Pour les fanatiques de la sécurité pure, qui préfèrent renoncer à des gains spectaculaires, il existe des fonds dont les gains sont plafonnés, mais qui sont également protégés contre les pertes. Mais là encore, nous sommes en fait très proches de l’immobilier de qualité.

L’or en tant que placement financier : inconvénients

Question : L’or est depuis longtemps un placement financier populaire. Veuillez expliquer à nos lecteurs trois raisons pour et contre l’or en tant qu’investissement.

Je crois que je peux le dire très brièvement : Celui qui a peur d’un crash monétaire total devrait acheter de l’or pour son argent. Car l’or aura toujours une certaine valeur en raison de ses réserves limitées.

Fluctuations importantes de la valeur

Mais c’est là tout ce qui, à mon avis, plaide en faveur de l’or en tant que placement de capitaux. En effet, sur le long terme, l’or est exposé à des fluctuations de valeur nettement plus importantes sur le marché des capitaux que de nombreuses actions ou fonds d’actions.

Performance & taux de change

La deuxième raison de ne pas utiliser l’or comme placement financier est que l’or est négocié en dollars. Je ne dois donc pas seulement évaluer l’évolution de la valeur de l’or en tant que telle, le taux de change entre le dollar et l’euro est également important. Si la valeur de l’or a évolué positivement, l’augmentation de la valeur peut être beaucoup plus faible en raison d’un taux de change faible.

Conservation et frais courants

Troisièmement, je dois conserver l’or soit dans un dépôt bancaire, soit en toute sécurité à la maison. Dans les deux cas, il y a des coûts. Après tout, seuls 16% environ de la population affirment que l’or est un bon investissement pour se constituer un patrimoine. En revanche, 27% des personnes interrogées pensent qu’un bien immobilier destiné à la location est un bon moyen de planifier son patrimoine.

Les statistiques suivantes le confirment :

Ma conclusion : si vous voulez éviter les faiblesses à court terme des marchés des capitaux, vous pouvez investir dans l’or pour une période limitée. À long terme, il existe des formes d’investissement bien plus précieuses. C’est d’ailleurs ce que disent les défenseurs des consommateurs.

Mayence : un lieu de résidence attractif pour les investisseurs

Question : D’après ton expérience ou celle de tes clients, quelle est la qualité de vie à Mayence ? Quelles sont les attractions touristiques et les événements qui rendent la ville attrayante pour les locataires et les investisseurs ?

Mayence est une grande ville qui a le charme d’une petite ville attachante – c’est en tout cas ce que disent tous ceux qui aiment super bien vivre dans cette ville. D’ailleurs, je trouve aussi que la ville n’a pas l’air d’avoir environ 220 000 habitants. Cela est certainement dû au fait que les différents quartiers actuels comme Mombach, Gonsenheim, Hechtsheim, etc. ont conservé leur propre caractère. Après tout, il s’agissait autrefois de communes indépendantes. Mais même dans le centre-ville, on n’est pas assailli par des décors d’immeubles, des rues larges ou autres. Il y a une partie agréable de la vieille ville avec beaucoup de colombages et d’autres bâtiments anciens et bien proportionnés autour de la cathédrale. La cathédrale elle-même n’est bien sûr pas un musée, mais une église vivante du centre-ville.

C’est ce qui rend Mayence attractive :

• Petite ville charmante & attachante
• Des quartiers de caractère
• Sites touristiques
• Une qualité de vie élevée
• Culture de carnaval

Bien sûr : et puis il y a le carnaval, pardon : le Fastnacht – comme disent les habitants de Mayence. Sans « Weck, Woi, Wurscht » – c’est-à-dire petits pains, vin et saucisses – on ne survit ni au « Fassenacht », ni à la vie urbaine à Mayence. Je ne sais toutefois pas si ce trio culinaire existait déjà à l’époque de Johannes Gutenberg – qui a vécu et travaillé à Mayence.

Le point chaud le plus populaire de Mayence est la place du marché au centre-ville :

Comparaison de Wiesbaden

A Wiesbaden, je pense que l’on peut le dire sans jalousie, en matière d’immobilier, c’est toujours le secteur haut de gamme qui est au premier plan. Donc des maisons et des appartements plus ou moins luxueux aux prix correspondants. En règle générale, ceux-ci sont également habités par leurs propriétaires. En revanche, à Mayence, il y a de nombreux nouveaux grands projets de construction de logements. La plupart du temps, il s’agit d’un habitat de haut niveau, mais certainement rarement de luxe. Je citerai par exemple le nouveau quartier résidentiel du port ou le « Heilig Kreuz Areal ». C’est justement au bord de l’eau que l’habitat est très attractif. Il y a beaucoup de gens qui comparent ce nouveau quartier directement à une situation à Nice – sans blague !

Ces logements sont construits avant tout parce que le bruit s’est répandu parmi les travailleurs de la région de Francfort qu’il est agréable de se loger à Mayence et – par rapport à Francfort – à un prix avantageux. La demande de logements augmente donc, tout comme leur prix. Si je me mets à spéculer sur les raisons pour lesquelles Mayence s’en sort mieux que Wiesbaden, je dirai que Mayence est plus grande, plus moderne, peut-être aussi un peu plus vivante et plus dynamique que Wiesbaden. Mais comme je l’ai dit, c’est une vraie spéculation. Elle se base sur ce que me disent mes clients lorsqu’ils donnent des raisons d’acheter précisément à Mayence.

• Lire la suite : Placement de capitaux à Wiesbaden

Bingen est une véritable alternative

Question : supposons qu’un lecteur ou une lectrice soit un investisseur immobilier dans la région Rhin-Main et qu’il soit à la recherche de nouveaux biens rentables. Quel est ton conseil secret pour trouver des biens immobiliers rentables à Mayence et dans les environs ?

Très clairement : Bingen am Rhein ou l’une ou l’autre commune limitrophe. Cela s’explique par le fait que les prix de l’immobilier y sont nettement moins élevés qu’à Mayence ou dans les villes voisines comme Ingelheim, Nierstein ou autres. Les loyers dans la région de Bingen sont certes plus bas que dans l’agglomération immédiate, mais ils ne sont pas tellement plus bas par rapport au prix d’achat. Le rendement dont nous avons parlé plus haut est donc souvent nettement meilleur pour les biens immobiliers situés à la campagne. Il vaut donc la peine de regarder un peu plus loin dans les environs.

• Placement de capitaux Bingen

Focus Francfort : Investir dans la région Rhin-Main

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