Immobilier et impôts : Maison, appartement, liste fiscale de A à Z + conseils et astuces

Économiser des impôts grâce à l’immobilier – Apprends à payer des impôts ! Tu es le plus grand professionnel des finances que tu puisses trouver pour ta situation individuelle (privée et d’entreprise). Calculer soi-même ses impôts est l’outil qui permet de minimiser sa propre charge fiscale. Il s’agit donc de convertir les impôts en patrimoine privé. Moins tu devras payer d’impôts au fisc, plus la constitution de ton patrimoine privé sera rapide. Je rassemble ici pour toi les articles que j’ai écrits sur le thème de l’optimisation fiscale. Nous traitons en grande partie de l’achat de biens immobiliers en Allemagne, mais tu trouveras aussi des conseils pour les investissements en Europe et le grand dossier spécial : les impôts aux États-Unis. Les erreurs lors de la vente d’un bien immobilier sont nombreuses, mais les impôts sont souvent le plus gros poste de dépenses annexes. Cela signifie que les erreurs coûtent de l’argent ! Commence par les bases concernant les frais annexes à l’achat en Allemagne, l’impôt sur les mutations foncières et les formes juridiques telles que les SARL immobilières et les fondations familiales.

Key Facts -

Fiscalité de A à Z pour les investisseurs immobiliers

Les taxes liées à l’immobilier peuvent varier en fonction de la situation. Les règles relatives à la perception des impôts relèvent soit du niveau fédéral, soit du niveau des Länder, soit du niveau communal et diffèrent tant au niveau de l’assiette que des taux d’imposition et des contributions aux taxes. Pour la vente et l’achat de biens immobiliers, qu’il s’agisse de la vente /l’achat d’un appartement ou de la vente /l’achat d’une maison, d’un immeuble et d’un terrain.

Liste rapide des principaux types d’impôts

Exemples d’impôts sur les biens immobiliers :

Examinons maintenant en détail toutes les charges fiscales :

Impôt sur les mutations foncières (GrESt) : achat de biens immobiliers

L’impôt sur les mutations foncières est un impôt sur les transactions juridiques, dont la perception unique est généralement déclenchée par l’acquisition d’un terrain ou d’un bien immobilier. Il est prélevé sur la base des contrats de vente classiques ainsi que sur les contrats d’échange ou de partage de terrains. En outre, les changements de propriétaire au sens de l’impôt sur les mutations foncières peuvent donner lieu à un prélèvement fiscal suite à des cessions ainsi qu’à des enchères au plus offrant lors de ventes forcées.

Déclenchement des prélèvements fiscaux de la GrESt :

  • Contrats de venteclassiques
  • Contrats d’échange de terrains
  • Divisions de terrains
  • Mise à disposition
  • Meilleures offres lors de ventes forcées

Montant de l’impôt sur les mutations foncières : Länder

Le taux d’imposition est fixé au niveau national et peut – en 2020 – se situer entre 3,5 % et 6,5 % du prix d’achat. La base de calcul est le prix d’achat suite à une certification notariée – il est multiplié par le taux d’imposition spécifique au pays pour déterminer le montant de l’impôt à payer.

Taux d’imposition actuels 2020 (le plus bas en premier) :

  • Bavière : 3,5
  • Saxe : 3,5
  • Hambourg : 4,5
  • Brême : 5,0 %.
  • Basse-Saxe : 5,0 %.
  • Rhénanie-Palatinat : 5,0 %.
  • Saxe-Anhalt : 5,0 %.
  • Hesse : 6,0 %.
  • Mecklembourg-Poméranie occidentale : 6,0 %.
  • Brandebourg : 6,5
  • Rhénanie-du-Nord-Westphalie : 6,5 %.
  • Sarre : 6,5
  • Schleswig-Holstein : 6,5
  • Thuringe : 6,5

En savoir plus sur l’impôt sur les mutations foncières.

Débiteur de l’impôt, responsable de l’impôt & exonération de l’impôt

En principe, l’acheteur et le vendeur sont tous deux concernés par la dette fiscale. En règle générale, l’obligation de paiement est toutefois transférée à l’acheteur du bien immobilier. Dans le cadre du règlement de sa charge fiscale, le contribuable reçoit de l’administration fiscale une attestation dite de non-objection, qui sert de base à l’inscription légale du nouveau propriétaire au registre foncier.

La loi relative à l’impôt sur les mutations foncières (GrEStG) permet, sous certaines conditions, une exonération du paiement unique exigé. Cela s’applique par exemple aux ventes de biens immobiliers aux membres de la famille en ligne directe ainsi qu’aux conjoints/partenaires de vie au sein d’un partenariat ou pendant le processus de divorce ou de dissolution. Les biens immobiliers ou les terrains dont le prix d’achat est inférieur ou égal à 2 500 € sont également exonérés de l’impôt sur les mutations foncières.

Conditions d’exonération :

  • Parents et enfants ou grands-parents et enfants (degré de parenté I)
  • Conjoints ou partenaires enregistrés
  • Biens immobiliers/terrains jusqu’à 2.500 € de prix d’achat

Dans le cas de successions et de donations imposables, l’impôt sur les mutations foncières est totalement exonéré afin d’éviter une double imposition pour les contribuables et les assujettis à l’impôt.

Impôt foncier (GrSt) : détermination de la valeur, coefficient d’imposition & taux de prélèvement

L’impôt foncier est un impôt communal qui est versé chaque année à la commune concernée en cas de propriété immobilière. On distingue l’impôt foncier A – agricole – et l’impôt foncier B – bâti – car un taux de prélèvement spécial s’applique aux propriétés à usage agricole et forestier.

Base de calcul, évaluation & perception de l’impôt foncier

Nouvelle réforme en 2024 – Deux lois entrent en jeu dans le calcul de la valeur des biens imposables : d’une part la loi sur l’impôt foncier (GrStG) et d’autre part la loi sur l’évaluation (BewG). Les valeurs unitaires nécessaires au calcul de l’impôt foncier sont actuellement réformées en raison de leur obsolescence et remplacées par de nouvelles valeurs unitaires. Ce processus devrait être achevé d’ici fin 2024.

Tout d’abord, l’administration fiscale du Land détermine une valeur unitaire à l’aide de la méthode dite de la valeur de rendement. La valeur réelle du terrain ainsi que le type de construction, la situation et la taille du bien immobilier sont pris en compte.

Ensuite, la valeur unitaire est multipliée par le taux d’imposition correspondant, qui dépend directement de l’objet immobilier concerné. Ainsi, pour les biens agricoles et forestiers, un taux d’imposition forfaitaire de 6,0 pour mille est calculé, alors que le taux pour mille pour les biens immobiliers se situe entre 2,6 et 3,5.

Aperçu des mesures fiscales par type d’objet :

  • 6,0 pour mille pour la propriété agricole
  • 2,6 pour mille ou 3,5 pour mille pour les maisons individuelles
  • 3,1 pour mille pour les maisons à deux logements
  • 3,5 pour mille pour le reste de la propriété bâtie

L’impôt foncier final est alors calculé comme le produit de l’avis de mesure de l’impôt foncier émis par l’administration fiscale et du taux de l’impôt foncier. Le taux de prélèvement est fixé par la commune et est généralement valable pour une durée d’un an.

Paiement échelonné, utilisation propre & utilisation par des tiers de biens immobiliers

En règle générale, le débiteur de l’impôt – et en cas d’utilisation personnelle – est le propriétaire du bien immobilier. Après l’établissement de l’impôt, il reçoit de sa commune un avis d’imposition correspondant, qui est obligatoire pour au moins une année civile. Le propriétaire légal au 1er janvier de chaque année civile est donc considéré comme le redevable de l’impôt, même s’il a revendu le bien entre-temps. Des accords de droit privé peuvent bien entendu être conclus en faveur du vendeur du bien immobilier.

Les paiements de l’impôt foncier s’effectuent généralement en quatre versements par an, à savoir le 15 février, mai, août et novembre. Pour les petits montants, entre 15 € et 30 €, les versements semestriels – le 15 février et le 15 août – sont courants, tandis que pour les taxes inférieures à 15 €, les versements annuels du 15 août sont considérés comme suffisants.

Paiement échelonné de la taxe foncière :

  • Prélèvements fiscaux > 30 € : trimestriellement (au 15/02, 15/05, 15/08 et 15/11)
  • Prélèvements fiscaux 15 – 30 € : semestriel (pour le 15.02 et le 15.08)
  • Prélèvements fiscaux < 15 € : annuel (au 15.08)

Pour les biens immobiliers loués, les taxes peuvent toutefois être répercutées sur le(s) locataire(s) en tant que charges récupérables, à condition qu’un accord contractuel ait été conclu au préalable. Si une perte de loyer non imputable se traduit par des montants importants, il est possible de déposer une demande d’exonération de la taxe foncière auprès des municipalités.

Les biens fonciers des pouvoirs publics, les biens fonciers des églises et les biens appartenant à des organismes sans but lucratif sont totalement exonérés de l’impôt foncier.

Taxe de spéculation et délai

Selon la réglementation fédérale, la taxe de spéculation est un impôt imposé à un vendeur de biens immobiliers lors d’opérations de vente privées. Conformément à la loi relative à l’impôt sur le revenu (EStG), l’imposition s’applique à toutes les recettes de bénéfices résultant de ventes privées, à l’exception des biens immobiliers à usage propre.

Location, terrains non bâtis, droits d’emphytéose & Co

Champ d’application & échéance – Des taxes fiscales doivent être payées aussi bien lors de la vente d’appartements et de maisons loués que de terrains non bâtis, ainsi que dans le cas de droits d’emphytéose. Les parts de fonds immobiliers fermés et les parts de copropriété sont également concernées par la taxe de spéculation.

Champ d’application de la taxe de spéculation :

  • Location d’appartements & de maisons
  • Terrains non bâtis
  • Cas d’emphytéose
  • Parts de fonds immobiliers fermés
  • Parts de copropriété

L’échéance correspond à l’année de la vente. Le montant des prélèvements fiscaux est fixé individuellement par les Länder et décidé sur la base de critères tels que la plus-value et le taux d’imposition sur le revenu du vendeur, mais il peut être diminué par certaines dépenses.

Cela comprend par exemple les frais de modernisation réduisant les bénéfices – dans la mesure où ils dépassent 15 % des coûts d’acquisition initiaux -, certains frais de publicité ainsi que les frais de courtage et de notaire. Des paiements échelonnés habilement organisés permettent parfois d’utiliser les limites d’exonération pour réduire les cotisations.

Réduction des taxes de spéculation :

  • Frais de modernisation > 15 % des coûts d’acquisition
  • Frais de publicité
  • Frais de courtage
  • Frais de notaire

Délai de spéculation : 10 ans & limite de 3 objets

Le délai de spéculation est de 10 ans. Cela signifie que toutes les opérations de vente relevant du droit privé sont exonérées de l’impôt sur la spéculation à l’expiration de ce délai. En revanche, si l’appartement ou la maison est utilisé temporairement par le propriétaire, le délai de 10 ans peut être contourné et réduit à deux ou trois ans.

C’est toujours le cas lorsque l’objet immobilier a été utilisé exclusivement à des fins d’habitation personnelle au cours de l’année de la vente et des deux années précédentes – même dans le cas de résidences secondaires ou de vacances à usage personnel. Tant qu’un propriétaire immobilier peut prouver qu’il perçoit des allocations familiales pour ses enfants, l’utilisation privée de ces derniers est également considérée comme « propre usage d’habitation » du contribuable.

Si, sur une période de cinq ans, plus de trois ventes de biens immobiliers sont réalisées au total et que la limite des trois biens est donc dépassée, la loi considère que les ventes sont des opérations commerciales et qu’elles sont donc automatiquement soumises à la taxe professionnelle.

Impôt sur les successions (ErbSt) : estimation de la valeur des biens immobiliers & abattements

L’impôt sur les successions s’applique chaque fois qu’une personne décédée laisse un héritage qui est accepté par les bénéficiaires.

Assiette de l’impôt & prélèvements fiscaux

Impôts sur les successions selon la valeur du marché à la date de référence – Contrairement aux pays étrangers, les réglementations fédérales ne définissent pas les impôts sur les successions comme des impôts sur les successions, mais comme des impôts sur les successions, ce qui signifie que les droits fiscaux sont en principe perçus en fonction du montant concret de l’héritage. L’obligation fiscale élargie garantit que les bénéficiaires ne profitent pas de la migration à l’étranger en cas de succession.

L’ordonnance sur l’évaluation des biens immobiliers (ImmoWertV) prévoit une détermination de la valeur sur la base de la valeur comparative, de la valeur de rendement ou encore de la valeur réelle. Pour les héritages immobiliers, le calcul de la valeur se base sur la valeur de marché actuelle à la date de référence, c’est-à-dire sur la valeur qui aurait pu être obtenue pour le bien immobilier en cas de vente immédiate à cette date.

Dans ce cas, un abattement fiscal forfaitaire de 10 % est appliqué en cas de location, tandis que 100 % de la valeur de marché est pris en compte dans l’évaluation des biens immobiliers non loués.

Base de calcul selon l’ImmoWertV :

  • Pour les biens loués : 90 % de la valeur du marché
  • Pour les biens non loués : 100 % de la valeur du marché

L’expertise de l’évaluateur peut être déduite fiscalement en tant que frais d’héritage.

Abattements et exonération fiscale : parents et proches

Degrés de parenté des héritiers avec le défunt & utilisation personnelle – Le montant des droits de succession peut être réduit grâce à certains abattements. Celles-ci se font en fonction du degré de parenté qu’un bénéficiaire a avec le défunt.

Montants exonérés en fonction du lien de parenté :

  • 500.000 € pour les conjoints/concubins
  • 400.000 € pour les enfants naturels, les enfants d’un autre lit et les enfants adoptés ainsi que les petits-enfants survivants
  • 200 000 € pour les petits-enfants
  • 100.000 € pour les parents et les grands-parents
  • 20.000 € pour tous les autres héritiers (apparentés ou non)

loi du cas où le défunt habitait avant son décès dans un bien immobilier utilisé en propre et que ses héritiers, après l’ouverture de la succession, utilisent ce bien immobilier à des fins d’habitation personnelle pendant au moins dix années consécutives, ils sont exonérés de droits de succession. En revanche, en cas de départ anticipé, l’imposition se fait a posteriori.

Impôt sur les donations (SchenkSt) : contrat de donation & exonération d’impôt

L’impôt sur les donations s’applique aux biens économiques qui sont donnés au bénéficiaire au lieu d’être vendus, prêtés ou hérités.

Dans le cadre de donations de biens immobiliers, les donateurs se voient souvent accorder des droits d’habitation et/ou l’usufruit. Dans ce cas, il est conseillé de rédiger un contrat de donation, éventuellement assorti d’un droit de revendication, afin d’éviter, dans le pire des cas, les ventes forcées ou les saisies. En cas de garantie d’un droit d’habitation à vie, il convient en outre de procéder à une inscription correspondante au registre foncier afin de garantir une preuve claire.

Abattements & remise d’impôt

Degrés de parenté des bénéficiaires avec le donateur – Les donations aux conjoints ou aux partenaires bénéficient d’une exonération fiscale totale. Cela s’applique également lorsque les partenaires sont en instance de divorce ou de dissolution, dans la mesure où ils occupent encore ensemble le logement familial au moment de la donation.

Les abattements en cas de donation peuvent être recalculés tous les dix ans. Pour les parents, cela est même possible deux fois. Ils diffèrent en ce qui concerne les liens de parenté entre le donateur et le donataire.

Montants exonérés en fonction du lien de parenté :

  • 500.000 € pour les conjoints/concubins
  • 400.000 € pour les enfants et petits-enfants survivants
  • 200 000 € pour les petits-enfants
  • 100.000 € pour les parents et les grands-parents
  • 20.000 € pour tous les autres bénéficiaires (apparentés ou non)

Droit à la réserve et droit complémentaire en cas de donation & succession

En cas d’exclusion de la succession, les proches parents du défunt ont droit à ce que l’on appelle une réserve héréditaire, c’est-à-dire un droit de paiement contre l’héritier testamentaire.

Vous vous demandez actuellement ce qui serait le mieux à long terme : léguer ou vendre ? Dans cet article, j’aborde plus spécifiquement le thème « bien léguer ». En effet, la vente précoce permet souvent d’éviter de grosses disputes au sein de la famille :

Pour les héritiers, dans cet article, j’aborde le côté des héritiers, les procédures et plus encore :

Selon le Code civil allemand (BGB), les donations effectuées par un défunt au cours des dix années précédant son décès comptent, à l’ouverture de la succession, en complément de la réserve héréditaire de ses proches ayant droit à la succession. Les droits diminuent d’année en année selon le modèle d’érosion et tombent à zéro pour cent à partir de la onzième année avant le décès.

Les donations effectuées au sein d’un mariage ou d’un partenariat enregistré donnent droit à une réserve héréditaire illimitée dans le temps. La donation elle-même reste toutefois absolument valable.

TVA et taxe professionnelle : Transactions immobilières commerciales

La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est répercutée sur l’acheteur et le nouveau propriétaire à hauteur de 19 % du prix d’achat dans le cas des ventes immobilières commerciales.

La taxe professionnelle (GewSt) est à la charge du vendeur de biens immobiliers dans le cadre d’opérations de vente commerciales et est calculée individuellement sur la base du bénéfice de la vente. La part de bénéfice correspondant à un taux d’imposition de 3,5 %, multipliée par le taux de prélèvement fixé par la commune, donne le montant de la taxe professionnelle à payer.

Montant de la taxe professionnelle =3,5 % du bénéfice * taux de prélèvement

Assujettissement automatique à la taxe professionnelle & exonérations

Sociétés de personnes, personnes physiques & Co. – Dans la mesure où les biens immobiliers constituent des actifs d’exploitation, les revenus de bénéfices correspondants sont en principe soumis à l’impôt. Si le délai de 10 ans fixé par la loi sur l’impôt sur le revenu (EStG) n’est pas respecté en ce qui concerne l’impôt de spéculation ou si la limite de trois objets est dépassée lors de la vente d’unités immobilières, les revenus correspondants sont également automatiquement soumis à la taxe professionnelle.

La revente dans les cinq ans d’un bien immobilier acheté à l’origine comme immeuble collectif et divisé en plusieurs appartements pour une meilleure location entraîne donc une obligation fiscale automatique de ce type.

Les sociétés de personnes et les personnes physiques bénéficient légalement d’un abattement de 24.500 €. Les autres entreprises et associations peuvent, sous certaines conditions, bénéficier d’un abattement plus faible de 5.000 €.

Astuce ! Après le bloc consacré à l’achat ou à la location d’un bien immobilier, voici quelques conseils fiscaux intéressants pour les propriétaires et les investisseurs immobiliers.

Lire la suite : Impôts lors de l’achat d’un bien immobilier / location

Démarrer dans l’immobilier – Qu’est-ce qui t’attend lors de l’achat d’une maison, d ‘un appartement en copropriété, d’un immeuble collectif ou d’un simple terrain?

Base : Frais annexes lors de l’achat d’un bien immobilier

Des taux d’intérêt bas, des offres de prêt intéressantes et des prix d’achat irrésistibles incitent les uns et les autres à réaliser leur rêve de devenir propriétaire. Cependant, la plupart des gens ne s’intéressent pas assez à ce sujet et oublient les frais supplémentaires qui attendent l’acheteur et le vendeur lors d’un contrat de vente. Quels sont les frais annexes lors de l’achat d’un appartement en copropriété ? Quel pourcentage pour l’achat d’une maison ?

Lors de la conclusion d’un contrat de vente, le financement est déjà bouclé. Cependant, les frais annexes à l’achat sont souvent sous-estimés. Les factures de l’agent immobilier, du notaire, du registre foncier et de l’administration fiscale arrivent en effet dès que le crédit est fixé. Celui-ci est donc souvent sous-estimé.

Impôt sur les mutations foncières : impôt par Land

L’impôt sur les mutations foncières s’applique à chaque fois qu’un terrain ou une part de terrain est acheté en Allemagne.

L’impôt sur les mutations foncières est un impôt des Länder. Il est fixé individuellement par chaque Land. Actuellement, il se situe entre 3,5% et 6,0%, selon le Land.L’impôt est prélevé sur la base de la loi relative à l’impôt sur les mutations foncières (GrEStG). Le montant de l’impôt sur les mutations foncières est déterminé par les Länder. Il s’agit donc d’un impôt des Länder. Chaque Land peut donc décider lui-même de reverser l’impôt prélevé à ses communes.

Évaluer un bien immobilier : Réduire les charges + capital d’investissement

Plus l’évaluation du bien immobilier est bonne, moins les frais annexes et la taxe professionnelle sont élevés. C’est pourquoi je te conseille de t’intéresser à l’évaluation des biens immobiliers. PS : c’est d’ailleurs la raison pour laquelle de nombreuses personnes font appel à un agent immobilier. Si tu acceptes immédiatement un prix d’achat, tu vas probablement payer plus cher. Tu pourrais le comptabiliser comme une taxe d’apprentissage. Mais lorsqu’il s’agit de montants à cinq chiffres, cela devient vite douloureux pour beaucoup. Tu aurais aussi pu investir cet argent dans la rénovation ou la modernisation, par exemple en installant un nouveau système de chauffage. Cela aurait eu deux effets secondaires positifs :

  1. Prix d’achat Minimisation par des points critiques concrets (p. ex. substance du bâtiment)
  2. Augmentation de la valeur par la rénovation / modernisation à la revente

Non seulement tu paieras donc moins, mais tu pourras aussi utiliser les actifs disponibles pour augmenter la valeur de ton bien immobilier. Retiens donc que plus tu examineras le bien immobilier en détail, plus tu auras de chances de minimiser le prix d’achat. Pour savoir ce qui est important dans l’évaluation d’un bien immobilier, consulte notre article principal.

Si tu as déjà un bien immobilier concret en vue, je te recommande encore les différents articles sur les terrains, les appartements, les maisons et autres.

Impôts sur les revenus locatifs : Sàrl ou fondation

Afin de taxer le plus efficacement possible les revenus de tes locations – dans un premier temps – tu devrais envisager de créer une société supplémentaire pour ton ou tes biens immobiliers.

Les impôts sur les revenus locatifs sont définitivement le sujet pour les bailleurs. Propriété immobilière privée, SARL immobilière (société de gestion de patrimoine) ou fondation familiale ? Dans les deux articles suivants, je te montre pourquoi il est très intelligent de penser aux fondations avant d’acheter un bien immobilier à titre privé ou de créer une SARL immobilière.

Immobilien GmbH : Sàrl de gestion de patrimoine

Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH / Immobiliengesellschaft – Dans cet article, tu apprendras les bases de la thématique des sociétés immobilières. Qui, lors de l’achat d’une maison ou d’un appartement en copropriété, aurait l’idée de créer spécialement une SARL ? Il est vrai que cela n’a pas de sens en cas d’usage personnel, mais en cas de location.

Qu’est-ce qu’une société immobilière ? Une société immobilière est une entreprise qui a pour but la location, le développement, le financement, la réalisation ou la commercialisation. Peu importe qu’il s’agisse d’un ou de plusieurs biens immobiliers. La gestion immobilière, pour ses propres biens immobiliers ou ceux de tiers, en fait également partie.

Tu te poses peut-être la question

Sàrl immobilière, fondation familiale, n’est-ce pas la même chose ?

C’est vrai, les deux formes juridiques ne se distinguent guère au niveau de l’achat et de l’imposition de tes revenus locatifs. Mais cela devient intéressant lors de la vente de biens immobiliers. Alors que le bénéfice de la vente est entièrement imposé au sein de la société à responsabilité limitée immobilière, la vente de biens immobiliers est exonérée d’impôt une fois le délai de spéculation écoulé.

Fondation de famille : prévoyance vieillesse, enfants, presque sans impôts

Répétons-le encore une fois : le bénéfice de la vente est entièrement imposé dans une SARL immobilière. La vente de biens immobiliers d’une fondation de famille est exonérée d’impôt (après le délai de spéculation).

Dans l’article suivant sur les impôts, je jette avec toi un regard en profondeur sur la question des fondations, des fondations familiales, de l’achat immobilier, des impôts et de l’optimisation fiscale. La création d’une fondation, et plus particulièrement d’une fondation de famille, présente de nombreux avantages pour toi. De la plus-value de cession exonérée d’impôt après l’impôt de spéculation à la faible imposition de 15% des revenus locatifs. Dans cet article, tu apprendras comment cela fonctionne, comment créer une fondation et comment tes petits-enfants en profiteront encore.

Autres formes juridiques dans l’acquisition de biens immobiliers

Les impôts sont un sujet important. Plus tu gagnes d’argent, plus la charge fiscale est importante. À un moment donné, les impôts sont ton plus gros poste de dépenses. En choisissant la bonne forme juridique, tu peux, en tant que bailleur* ou investisseur immobilier, économiser beaucoup d’argent. Les classiques sont par exemple, comme nous venons de le voir, la société à responsabilité limitée immobilière ou la fondation familiale. Apprends ici davantage sur les différentes formes juridiques de création d’entreprise.

Voilà toutes les possibilités que tu as en Allemagne. Mais qu’en est-il de l’investissement immobilier à l’étranger ? Voici un aperçu :

Acheter un bien immobilier à l’étranger

Quelles taxes devras-tu payer si tu achètes une maison, un terrain ou un appartement aux États-Unis ? Dans notre dossier spécial sur les impôts aux États-Unis, tu trouveras une liste claire de tous les impôts américains importants. Ensuite, nous aborderons les investissements immobiliers en Europe, en nous concentrant sur la France, l’Italie et l’Espagne (et Majorque en supplément).

Fiscalité USA : Spécial immobilier

Les États-Unis d’Amérique attirent les investisseurs immobiliers comme aucun autre pays au monde. Mis à part les petits hotspots pour les personnes extrêmement aisées, comme Kitzbühel ou Monaco. La Californie et surtout Los Angeles, mais aussi New York City, sont particulièrement visées. En outre, des dizaines de milliers de personnes recherchent des appartements, des condominiums et des maisons parce que leur carrière les attire aux États-Unis. Silicon Valley (près de LA), Wall Street (New York), c’est là que se forgent les idées économiques, politiques et culturelles. Investir aux Etats-Unis ne peut donc avoir de sens que si les paramètres sont bons.

Mais pour les acheteurs de biens immobiliers, la grande question est de savoir comment fonctionne le système fiscal aux États-Unis. Avec notre agent immobilier américain, nous avons rédigé des articles détaillés sur le thème des impôts aux États-Unis. La première partie est disponible ici :

Vue sur San Francisco, avec une ligne d’horizon typiquement américaine :

Avantage fiscal à la clé : Profiter du système fiscal américain

Crédit hypothécaire ? Property Taxes ? Nous expliquons ici tous les termes importants auxquels tu seras confronté dans le système fiscal américain, en ce qui concerne l’immobilier. Tu trouveras ici un guide simple sur la manière de réduire le prix d’achat (y compris les frais d’achat) que tu paies pour ton bien immobilier ou ta propriété aux États-Unis : Des crédits d’impôt aux déductions et aux exonérations. Dans ce guide fiscal, tu obtiendras un aperçu rapide et simple de ce qui entre dans le calcul de tes impôts et de la manière dont tu peux légalement réduire les impôts que tu payes.

Investir en Europe : France, Italie & Espagne

Tu déménages dans un pays voisin ? Voici quelques conseils pour l’achat d’un bien immobilier dans un pays européen proche. La plupart des Allemands sont statistiquement attirés par le sud-ouest, en direction de la France, de l’Espagne et de l’Italie. Acheter un bien immobilier dans l’espace méditerranéen est différent de l’achat en Allemagne. Cela commence par la recherche de bons biens immobiliers, plus recommandables, et se termine par des rendez-vous de visite très précis, de sorte que le temps disponible sur place soit utilisé de manière optimale.

Les astuces fiscales expliquées : apprendre des riches

Pour finir, voici quelques petites friandises’ du domaine de l’optimisation et des astuces fiscales.

Impôts sur les actions : paquet d’actions (1 milliard) presque exonéré d’impôts

Pourquoi, quand on peut aussi exploiter des possibilités extrêmement intelligentes ? Dans cet exemple, je te montre comment il a été possible de transférer un paquet d’actions d’un milliard chez Springer, presque sans impôts. « En fait, le cadeau de la veuve de l’éditeur à son top manager ne serait pas si généreux. Au-delà de l’abattement de 20.000 euros, l’impôt sur les donations s’élève à 50 pour cent pour les cadeaux hors du cercle familial. Dans ce cas, cela représente donc près d’un demi-milliard d’euros. Il existe toutefois des règles d’exception, par exemple pour les actifs d’entreprise ». (Maison de la presse) – lis maintenant plus sur ce coupé :

Impôt sur le revenu : le président américain ne paie que 750$ / an

Transformer tout simplement les pertes en économies d’impôts ! Le remboursement de 70,1 millions de dollars reçu pour 2005-2007 semble être dû au report d’environ 700 millions de dollars de pertes commerciales déclarées pour 2009. Ces pertes étaient probablement basées sur l’affirmation d’un « abandon » total de l’activité de casino de Trump Atlantic City (source : IRS. « Publication 544 (2019), Sales and Other Dispositions of Assets ». Accessed Oct. 1, 2020). Lisez ici tout sur cette histoire :