Méthode de la valeur de rendement : appartement, maison & immeuble collectif – évaluation immobilière
Méthode de la valeur de rendement – Quand utilise-t-on la méthode de la valeur de rendement ? Comment se calcule le multiplicateur ? Quand utiliser la méthode de la valeur de rendement et la méthode de la valeur réelle ? Comment calcule-t-on la valeur de rendement d’un bien immobilier ? Il y a beaucoup de questions auxquelles il faut répondre, la meilleure réponse est d’avoir un expert à vos côtés pour l’évaluation immobilière.
Méthode de la valeur de rendement : comment fonctionne le calcul ?
La méthode de la valeur de rendement détermine la valeur de rendement du bien immobilier et est utilisée pour évaluer les biens immobiliers qui doivent générer un rendement économique. La valeur de rendement est pertinente lorsque les considérations de rendement sont au premier plan pour les biens immobiliers loués et les objets commerciaux. Les investisseurs peuvent notamment utiliser la valeur de rendement pour comparer des formes de placement alternatives. Dans le cas de biens immobiliers à usage commercial ou loués, la détermination de la valeur de rendement constitue également la base de la valeur de nantissement du bien immobilier.
La valeur vénale du terrain et la valeur de rendement du bâtiment
La méthode de la valeur de rendement divise le bien en valeur vénale du terrain et en valeur de rendement du bâtiment. Cela comprend les revenus locatifs, les frais d’entretien et les coûts de gestion du terrain et du bâtiment. On compare donc le revenu locatif moins les frais de gestion et la valeur du terrain, y compris ses intérêts.
Exemple de calcul : valeur de rendement – calculée simplement avec Lukinski
Pour calculer la valeur de rendement de votre bien immobilier, nous nous basons sur les informations suivantes, à titre d’exemple. Ces informations permettent ensuite de calculer les valeurs du montant brut annuel et du revenu net annuel ainsi que les frais d’exploitation.
- Surface : 200 mètres carrés
- Prix : 7 euros par mètre carré
- Frais de fonctionnement : 25 pour cent
- Taux d’intérêt immobilier : 7 pour cent
- Valeur du terrain : 100.000 euros
- Dommages à la construction : 3.000 euros
- Facteur de détérioration : 12,50
Calcul du montant brut annuel, du revenu net annuel et des frais d’exploitation
- Revenu annuel brut = 200 m² * 7 euros / m² * 12 mois = 16.800 euros
- Frais d’exploitation = 16.800 euros * 25 pour cent = 4.200 euros
- Revenu annuel net = 16.800 euros – 4.200 euros = 12.600 euros
Après déduction des frais, il reste donc 12.600 euros sur les revenus locatifs annuels. La règle reste la même :
- Montant des intérêts sur la valeur du terrain = 7 pour cent * 100.000 euros = 7.000 euros
- Valeur de rendement provisoire = 12.600 euros – 7.000 euros = 5.600 euros
Calcul : valeur de rendement du bâtiment et valeur de rendement
Pour la valeur de rendement du bâtiment, la valeur de rendement provisoire est multipliée par un multiplicateur. Le multiplicateur est un ratio qui est calculé à partir du taux d’intérêt de l’immeuble et de la durée d’utilisation résiduelle. Le multiplicateur est d’autant plus élevé que la durée d’utilisation résiduelle du bâtiment est longue. Pour déterminer la valeur de rendement, on déduit ensuite de la valeur de rendement du bâtiment les éventuels dommages de construction et on y ajoute la valeur vénale du terrain.
- Valeur de rendement du bâtiment = 5.600 euros * 12,50 (multiplicateur) = 70.000 euros
- Valeur de rendement = 70.000 euros – 3.000 euros + 7.000 euros = 74.000 euros
Laissez les professionnels faire les calculs
Notre équipe d’investisseurs se fera un plaisir de calculer le rendement de l’objet de vos rêves. Les acheteurs potentiels se laissent convaincre par de bons rendements. Sur demande, nous vous communiquerons les données nécessaires au calcul. Après réception des documents, nous nous chargeons de déterminer la valeur de rendement et de vous donner une première estimation du rendement.
Estimation de la valeur lors de la vente d’un bien immobilier
Toutes les informations importantes concernant l’estimation de la valeur lors de la vente d’un bien immobilier sont résumées pour vous : Évaluer un bien immobilier.
Méthode de la valeur réelle : Valeur pour la reconstruction d’un bien immobilier
Le calcul détermine d’abord la valeur vénale du terrain à l’aide de la valeur indicative du terrain, puis on y ajoute la valeur réelle du bâtiment.
La valeur réelle du bâtiment est calculée à partir des coûts de construction du bâtiment, déduction faite des éventuelles dépréciations dues à l’âge. La valeur réelle du terrain (valeur vénale du terrain) et la valeur réelle du bâtiment sont additionnées et multipliées par un facteur de valeur réelle.
Valeur réelle = (100.000 euros + 150.000 euros) * 0,5 = 125.000 euros
Le facteur de valeur réelle est calculé en fonction du type de bâtiment, de la valeur réelle provisoire ainsi que de la valeur indicative du terrain. La valeur réelle totale ainsi calculée indique les moyens financiers qu’il faudrait consacrer à une nouvelle construction du bien immobilier.
Méthode de la valeur comparative : Comparaison de biens immobiliers similaires
La méthode de la valeur comparative compare votre bien immobilier avec des objets similaires. Elle est notamment utilisée pour la vente d’appartements et de maisons d’habitation. La valeur comparative peut également être déterminée pour les terrains non bâtis.
Prix au mètre carré de l’objet de comparaison = 300.000 euros / 100 m² = 3.000 euros par m²
Prix d’achat du bien immobilier à évaluer = 3.000 euros * 200 m² = 600.000 euros
Lors de la comparaison, seuls les objets situés dans des endroits similaires et ayant une configuration comparable sont pris en compte. Les biens immobiliers pris en compte dans l’estimation de la valeur doivent être situés à proximité immédiate du logement. La méthode de la valeur comparative est considérée comme particulièrement proche de la réalité. Elle est très souvent utilisée pour l’évaluation des terrains, car les situations sont relativement comparables d’une région à l’autre.
Expertise de valeur (coûts)
Qui réalise des expertises de valeur pour les biens immobiliers ? Combien coûte un expert en évaluation immobilière ? Combien coûte un expert en bâtiments anciens ? Dans la mesure où les dispositions légales n’obligent pas à désigner un expert, une évaluation immobilière vous permet d’obtenir une estimation réaliste de votre bien sur le marché régional et suprarégional. Nous établissons rapidement et avec précision l’estimation de la valeur des terrains, des immeubles d’habitation et des bâtiments commerciaux.
Toutefois, si l’expertise de valeur doit être présentée au tribunal, par exemple en cas de divorce, il faut faire appel à des experts payants. Sur place, ils examinent le logement ou l’objet loué. En règle générale, une copie écrite et une copie numérique de l’expertise sont délivrées.