Rendement locatif vs facteur d’achat : expliqué ! Calculer pour une évaluation / comparaison rapide des biens immobiliers

Calculerle rendement locatif et le facteur de prix d’achat – Quelle est la différence entre le facteur de prix d’achat et le rendement locatif brut ? Les débutants en immobilier entendent souvent deux termes techniques lorsqu’il s’agit d’évaluer un bien immobilier : le facteur de prix d’achat et le rendement locatif brut (plus simplement le rendement locatif). Tous deux aident à évaluer rapidement un bien immobilier afin de pouvoir comparer différentes offres. Avant même de visiter un bien immobilier, il est possible de comparer les prix en consultant l’exposé, l’offre ou l’annonce sur le portail immobilier.

Différence : facteur de prix d’achat et rendement locatif

Les mêmes facteurs sont utilisés pour calculer les deux résultats. Les revenus locatifs annuels et les coûts d’investissement. La différence réside uniquement dans l’établissement du calcul et donc dans le résultat.

Les deux donnent une indication sur la rentabilité.

Rendement locatif : le résultat indique… Définition

Résultat du calcul du rendement locatif :

Rendement locatif > Combien d’excédents reste-t-il chaque mois pour couvrir les remboursements, les intérêts et les réserves pour la remise en état ou la constitution d’un patrimoine ?

Facteur de prix d’achat : le résultat indique… Définition

Résultat du calcul du facteur prix d’achat :

Facteur de prix d’achat > En combien d’années les coûts d’investissement seront-ils remboursés par les revenus locatifs annuels ?

Pour simplifier, les formules que vous allez découvrir se présentent comme suit :

  • X / Y = Z1
  • Y / X = Z2

Z = rentabilité

Ma recommandation pour les débutants : le rendement locatif

En tant que débutant dans l’immobilier, vous avez besoin de revenus réguliers et rapides, car la majeure partie de vos fonds propres est probablement investie dans votre premier bien immobilier. Pour les débutants, il est donc judicieux de comparer les biens immobiliers sur la base du rendement locatif. Ainsi, vous saurez tout de suite quel excédent mensuel un seul bien immobilier peut générer (pour vous).

Le facteur prix d’achat est plutôt intéressant pour les investissements à long terme (objectif : plus-value et 10, 20, 30 ans ; avant cela, vous payez tous les mois), dans lesquels le cash-flow à court terme n’est pas important.

  • Un conseil ! Lisez ici plus sur la différence, sur mon nouveau projet, spécialement pour les acheteurs immobiliers ! Les subtilités entre rendement et investissement immobilier – externe

Quoi qu’il en soit, les deux calculs visent à leur permettre de comparer différentes offres immobilières entre elles, et ce rapidement !

Rendement locatif : exemple

Examinons à nouveau en détail, exemples à l’appui, les deux formes de calcul de la rentabilité.

Rappelons brièvement la définition : lorsque vous calculez le rendement locatif brut, le résultat vous indique quels excédents restent chaque mois et constituent votre cash-flow. Pour le remboursement du capital et des intérêts (financement de la banque), ainsi que des réserves pour la remise en état, ou tout ce qui reste ensuite pour la constitution de votre propre patrimoine supplémentaire.

Formule et comparaison

Rendement locatif = revenu net annuel / investissement * 100

Le prix d’achat est de 100 000, le loyer annuel de 3 200. Le calcul est le suivant :

  • 3,2 = 3.200 / 100.000 * 100
  • Résultat : 3,2

Calculer le rendement locatif : Comparaison des offres (exemple)

Le résultat de ce calcul est toujours un pourcentage. Celui-ci indique combien il reste d’excédent pour couvrir les frais (remboursement, intérêts, réserves pour la remise en état) et, dans le cas idéal, il reste encore un excédent supplémentaire pour vous en tant qu’investisseur du bien immobilier.

Avec les taux d’intérêt actuels, vous pouvez compter sur environ :

  • 2 % de remboursement
  • 2% d’intérêt
  • 2 % Gestion et réserves pour remise en état

de la valeur de l’immeuble. En conséquence, les biens immobiliers avec un rendement supérieur à 6% sont intéressants pour vous en tant qu’acheteur.

  • Rendement donc 6% + X

Tout comme pour le facteur prix d’achat, vous comparez rapidement les différentes offres sur la base de deux facteurs : le prix d’achat et le loyer annuel que vous pouvez obtenir.

  • Objet A : Rendement locatif 6,8
  • Objet B : Rendement locatif 5,3
  • Objet C : Rendement locatif 7,5
  • Objet D : Rendement locatif 4,2

Vous opteriez en conséquence pour l’examen plus approfondi de l’objet C, avec un rendement de 7,5% (+1,5% au-dessus du taux théorique de 6%). Ainsi, le locataire rembourse votre bien et vous avez des revenus mensuels supplémentaires. En outre, la propriété A, avec un rendement de 6,8%, est également intéressante.

Pour l’objet B, avec 5,3%, vous pourriez vérifier plus tard, avec votre propre expérience et encore plus de connaissances, s’il existe éventuellement des possibilités d’optimisation, par exemple une augmentation de loyer, si le bailleur ne procède à aucune adaptation pendant longtemps.

Apprenez-en encore plus sur le rendement !

Sur Immobilien-Erfahrung.de, je vous montre encore plus de choses sur le rendement locatif et des moyens de faire des évaluations rapides, notamment en ce qui concerne l’emplacement des biens immobiliers. Apprenez tout sur les :

Facteur de prix d’achat : exemple

Rappelons la définition : lorsque vous calculez le facteur prix d’achat comme résultat, il vous indique en combien d’années les revenus locatifs ont couvert les coûts d’investissement.

Calculer le facteur de prix d’achat : Comparaison des offres

Le facteur prix d’achat est généralement compris entre 10 et 40, selon la région et la situation du bien, son état, etc. À Berlin, il se situe entre 30 et 38, dans des villes comme Düsseldorf, il se situe entre 18 et 24.

Formule et comparaison

Facteur prix d’achat = investissement / revenu net annuel

Le prix d’achat est de 100 000, le loyer annuel de 3 200. Le calcul est le suivant :

  • 31,25 = 100.000 / 3.200
  • Résultat : 31,25, donc ~ 31

En conséquence, votre comparaison des offres immobilières ressemblera à peu près à ceci :

  • Objet A : Facteur de prix d’achat 18
  • Objet B : Facteur de prix d’achat 21
  • Objet C : Facteur de prix d’achat 19
  • Objet D : Facteur de prix d’achat 17

La propriété D est donc la plus rentable, car le financement serait remboursé en 17 ans grâce aux loyers. La propriété A serait payée en 18 ans, la propriété C en 19 ans et la propriété B aurait besoin de 21 ans pour rembourser le financement complet grâce aux revenus locatifs.

C’est pourquoi nous vous donnons encore ce conseil !

Conseil ! Calculer le loyer annuel

Comment pouvez-vous calculer le loyer annuel possible ? Vous recherchez probablement votre bien immobilier sur un portail immobilier comme ImmobilienScout24, Immonet ou un autre fournisseur. Changez simplement votre filtre de recherche en passant de l’achat à la location. Vous pouvez déjà voir quels sont les loyers pratiqués pour des biens comparables dans la même région ou, mieux encore, dans le voisinage (recherche dans un rayon de 1 km). Vous pouvez ainsi prévoir le loyer annuel que vous pourriez obtenir pour votre bien immobilier.

Bien entendu, indépendamment de l’optimisation du loyer dont il vient d’être question, si l’ancien propriétaire n’a pas procédé à une adaptation du loyer depuis longtemps, s’y ajoutent des possibilités de revalorisation et d’extension, selon le type de bien immobilier.

Conclusion : le facteur prix d’achat et le rendement locatif expliqués simplement

J’espère que vous avez trouvé ici l’explication la plus simple qui soit du facteur prix d’achat et du rendement locatif ! Si vous souhaitez en apprendre davantage sur le thème de l’achat d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un usage personnel ou d’un investissement, de nombreux articles, guides et check-lists, tous disponibles gratuitement et 24 heures sur 24 en ligne, chez nous !

Appartement, maison, immeuble, tout pour les débutants en immobilier !

Maintenant nouveau sur Immobilien-Erfahrung.de :

En outre, pour tous les débutants, voici un conseil :