Copropriété : Deux parties, accord pour la location, droit de vote & déclaration fiscale

Une copropriété — juridiquement correctement : copropriété de logements (WEG) — se crée automatiquement au moment où un immeuble collectif est divisé en unités de logement individuelles et vendu à au moins deux propriétaires différents. Ce que beaucoup d’investisseurs sous-estiment : depuis la réforme de 2020, la WEG est une communauté juridiquement capable à part entière, dotée de son propre patrimoine, de ses propres obligations et d’une influence souvent considérable sur votre rendement. Celui qui achète un appartement en copropriété en tant que placement de capitaux achète toujours aussi une adhésion à cette communauté — avec toutes les conséquences financières et juridiques qui en découlent. Ce guide explique comment les droits de vote sont répartis, quand la location nécessite un accord, quelles dépenses incomberont aux copropriétaires et comment déclarer correctement les impôts en cas de propriété dans une copropriété.

Qu’est-ce qu’une copropriété sur le plan juridique ?

La WEG se forme par la loi conformément à l’article 9a de la loi sur le droit de propriété des logements (WEG) et comprend tous les copropriétaires d’un immeuble. Chaque propriétaire détient simultanément deux formes de propriété : la propriété exclusive de son appartement et la copropriété du bien commun (toit, hall d’escalier, façade, murs porteurs, installation de chauffage, terrain). La répartition est régulée par la déclaration de division — le document le plus important que vous devez vérifier avant tout achat d’appartement. Les quatre niveaux de propriété centraux au sein d’une WEG doivent être clairement distingués :

• Propriété exclusive — Votre appartement, murs intérieurs, revêtement de sol
• Propriété commune — Toit, façade, chauffage, hall d’escalier
• Parts de copropriété (MEA) — généralement calculées en fonction de la surface habitable
• Droit de servitude — par exemple, part de jardin, emplacement de stationnement
• Déclaration de division — règle tous les droits et obligations

Droit de vote dans la communauté de copropriétaires : trois modèles

Le droit de vote est la question de pouvoir dans chaque syndicat de copropriété — et détermine si vous, en tant qu’investisseur, pouvez participer ou bloquer les décisions. L’acte de division détermine lequel des trois principes de vote légaux s’applique. Cela conduit souvent à des situations de blocage, notamment dans les petites communautés composées de deux parties.

Exemple pratique : Dans un immeuble à deux partis avec le principe de tête, chaque parti peut bloquer tout délibéré — une réparation urgente du toit de 45 000 € échoue alors à cause d’une seule voix. Celui qui souhaite acheter un immeuble collectif ou acquérir un appartement à l’intérieur devrait demander les trois derniers procès-verbaux de l’assemblée des copropriétaires avant la signature du contrat et vérifier la répartition des voix.

Louer : ai-je besoin de l’accord de la copropriété ?

La bonne nouvelle pour les investisseurs : en principe, la location de votre bien individuel ne nécessite pas d’accord. Vous pouvez louer votre appartement à tout moment sans demander aux autres copropriétaires — la propriété reste librement disponible. Toutefois, il existe des exceptions qui peuvent avoir des effets significatifs sur le rendement. Selon le type d’utilisation, les règles suivantes s’appliquent :

• Location standard — aucun accord nécessaire
• Location à court terme (Airbnb) — souvent interdite par délibération
• Utilisation commerciale — généralement nécessite un accord
• Louer meublé à des touristes — critique, décisions du BGH strictes
• Sous-location — § 553 BGB, le propriétaire décide

Le BGH a décidé en 2019 (V ZR 112/18) : une restriction de la location courte durée dans la déclaration de division est valable et engage également les acheteurs ultérieurs. Celui qui souhaite conclure un contrat de location classique à long terme est du côté sûr. En cas de location saisonnière prévue, vous devez impérativement vérifier la déclaration de division ainsi que toutes les décisions du WEG des dix dernières années — sinon une interdiction accompagnée d’une indemnisation est à craindre.

Frais de syndicat et fonds d’amortissement : les coûts récurrents

Chaque propriétaire paie un loyer syndical mensuel au WEG — et cela représente nettement plus que les simples « charges ». Le loyer syndical se compose des coûts opérationnels imputables sur le locataire et des parts non imputables (gérance, fonds d’amortissement). Des valeurs réalistes se situent entre 3,50 € et 5,50 € par m² par mois, dans les zones premium avec concierge également entre 8 € et 12 €.

Exemple de calcul : un appartement de 80 m² à Munich, prix d’achat 720 000 €, loyer brut 2 000 €/mois. Charges totales : 4,80 €/m² = 384 €. Parmi celles-ci, non imputables aux locataires : 1,80 €/m² = 144 €. Ces 144 € réduisent directement votre cashflow. Comme décrit dans le guide Immobilie als Kapitalanlage, les débutants négligent régulièrement cette position — et s’étonnent plus tard de la rentabilité nette négative.

Déclaration de revenus en tant que copropriétaire : ce qui est déductible

Les propriétaires louent selon l’article 21 de l’impôt sur le revenu et indiquent ces revenus dans l’annexe V de leur déclaration fiscale. Une particularité s’applique au patrimoine immobilier dans une copropriété : vous ne déduisez pas le loyer de maison payé intégralement, mais les postes individuels issus de celui-ci, séparément selon les coûts imposables et non imposables. La gestion de l’immeuble fournit à cet effet un compte annuel avec une présentation détaillée.

• Intérêts d’emprunt Financement — déductibles intégralement en frais professionnels
• Amortissement du bâtiment — 2 % linéaire, neuf à partir de 2023 : 3 %
• Frais de maison non imposables — déductibles intégralement
• Réparations de l’élément propre — déductibles immédiatement en frais professionnels
• Contribution à la réserve d’entretien — déductible uniquement lors de l’utilisation (arrêt du BFH IX R 2/13)
• Rémunération du gestionnaire partiellement — déductible intégralement

Important : le versement dans la réserve n’est pas encore déductible en tant que frais professionnels — le montant ne devient déductible qu’une fois que la WEG utilise effectivement les fonds pour la maintenance. C’est une erreur fréquente que l’administration fiscale corrige régulièrement. Lors d’un vente, vous devez également tenir compte de l’impôt sur la spéculation immobilier selon l’article 23 du Code de l’impôt sur le revenu — dans la période de 10 ans, le bénéfice total de la vente est imposé au taux de votre impôt personnel.

Calcul de rendement : trois scénarios pour un appartement en copropriété

Les appartements en copropriété offrent des profils de rendement différents des immeubles à appartements, car les parts de frais de syndic non imposables s’élèvent de manière fixe. Trois scénarios réalistes pour un appartement de 70 m², prix d’achat 350 000 €, loyer brut 1 250 €/mois (15 000 €/an) :

Pour une estimation préliminaire précise, utilisez le calculateur de trésorerie, la fonction calculer le rendement net ainsi que l’outil calculer les frais d’acquisition — les frais d’acquisition (taxe foncière, notaire, registre foncier, éventuellement agent immobilier) varient selon les pays et se situent entre 9 % et 15 % du prix d’achat et doivent être payés en capital propre.

Arbre de décision : acheter un appartement en WEG — oui ou non ?

Le rendement d’un appartement dans une copropriété dépend moins du prix que de l’état de la copropriété. Ces cinq étapes permettent de distinguer les investissements rentables des pièges à rendement :

1. Lire la déclaration de lotissement — principe de vote, clauses de location, utilisation spéciale ?
2. Vérifier les trois derniers procès-verbaux — conflits, travaux en cours, capacité de vote ?
3. Vérifier la réserve — au moins 15 €/m² de surface habitable, mieux 25 €/m²
4. Analyser le montant des charges — correspond-il à l’année de construction et à l’équipement ?
5. Calculer le cashflow — avec la part non imputable !

Règle de base : Si les cinq points sont verts et que le facteur de prix d’achat est inférieur à 25 (dans les zones B) ou 30 (dans les zones A comme Munich, Hambourg), l’appartement vaut la peine d’être acheté. Pour les premiers investisseurs, le guide première propriété acheter propose une explication complète étape par étape.

Qu’est-ce qui se passe si un copropriétaire ne paie pas les charges ?

En cas de retard de paiement, le copropriétaire en défaut est d’abord personnellement responsable. La copropriété peut introduire un ordre de paiement et un recours en justice et, dans l’extrêmum, procéder à l’expulsion du copropriétaire selon l’article 18 de la loi de la copropriété — à condition toutefois d’avoir une majorité qualifiée et des fautes graves. En pratique, le risque incombe à la communauté, car les recettes d’une vente aux enchères forcées ne suffisent souvent pas. C’est pourquoi l’examen de la solvabilité des nouveaux copropriétaires est aussi votre intérêt indirect.

Puis-je, en tant que copropriétaire d’un appartement, participer à la prise de décision concernant la propriété commune ?

Oui, exclusivement via l’assemblée des copropriétaires et uniquement par des décisions. Les travaux sur la propriété commune (par exemple, une terrasse, une climatisation extérieure, un satellite) nécessitent depuis la réforme de la loi de la copropriété de 2020 seulement une majorité simple selon l’article 20 de la loi de la copropriété — les frais sont cependant souvent à charge uniquement du copropriétaire qui en tire profit. Les mesures de préservation peuvent être imposées par tout copropriétaire en cas d’inaction de la copropriété et de risque de dommages.

Quelle devrait être la réserve de travaux dans une copropriété saine ?

La formule Peters est le standard courant : réserve par m² de surface habitable annuelle = (coûts de construction × 1,5) ÷ 80 ans. Pour un immeuble collectif typique, cela donne entre 7 € et 12 € par m² de surface habitable et par an. Une WEG avec une superficie totale de 1.000 m² devrait donc réserver au moins 7.000 € à 12.000 € annuellement et constituer à long terme un montant de 25 € à 50 € par m². Si la réserve est nettement inférieure, des cotisations spéciales sont à prévoir — dans le cas le plus grave, des montants à cinq chiffres par copropriétaire pour une rénovation de toiture ou une nouvelle chaudière.

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