Financer une villa à l’étranger : crédit, fonds propres et effets de taux Rendement locatif + exemples

Vous souhaitez acheter une villa en Espagne? Que ce soit à Majorque, Marbella ou même Ibiza, les conditions de financement immobilier diffèrent considérablement. Si vous n’achetez pas votre villa pour un usage personnel à 100%, mais que vous la louez partiellement ou entièrement comme investissement, vous devez connaître les conditions particulières en Espagne. En outre, je vous donne également quelques aperçus des États-Unis, à titre de comparaison. Vous verrez ainsi à quel point un financement dans le pays est avantageux et à quel point les crédits en tant qu’étranger sont chers dans d’autres pays, en fonction de votre taux d’intérêt et de vos fonds propres. Au final, c’est toujours le rendement qui compte.

Levier de rendement : fonds propres et intérêts

Les plus grands leviers au sein du rendement sont 1) la part de fonds propres, 2) le taux d’intérêt et 3) la période de fixation des intérêts. Plus les coûts sont « élevés », plus le rendement est mauvais.

Un guide complémentaire pour acheter et louer une villa.

Qu’est-ce que le rendement ?

Le rendement compare, en termes simples, votre investissement en capital par rapport à ce que vous gagnez avec votre propriété (location). Si le rendement (revenus / investissement) est de 6% ou plus par an, votre villa génère suffisamment de revenus pour que le ou les locataires paient votre villa.

Effets de rendement négatifs dus aux taux d’intérêt & Co.

Plus les coûts mensuels sont élevés (remboursement, intérêts et entretien), plus le rendement est faible. Par conséquent, si le taux d’intérêt que vous devez payer pour un crédit augmente, cela a un impact négatif sur le rendement.

Aperçu des effets négatifs :

  1. Apport de fonds propres
  2. Remboursement
  3. Intérêts
  4. Maintenance

Il en va de même pour les fonds propres. En effet, comme vous l’apprendrez bientôt, vous devez fournir beaucoup plus de fonds propres en garantie à l’étranger. Plus vous devez fournir de fonds propres, plus votre patrimoine immobilier est important.

Location et extras dans le sud : piscine, jardin & Co.

A cela s’ajoutent les frais d’entretien typiques, bien entendu étendus, et des aspects tels que le service de jardinage et le service de piscine. Par exemple, si vous n’utilisez votre villa que 2, 3 ou 4 mois par an et que vous la louez le reste du temps.

Apprenez ici tout ce qu’il faut savoir sur le financement d’une villa en Espagne.

Utilisation des fonds propres à l’étranger : Espagne

L’apport de fonds propres diffère considérablement à l’étranger. Principalement parce qu’en cas de doute (défaut de paiement), les banques ne peuvent accéder au bien immobilier qu’au prix d’efforts accrus. Par conséquent, les banques allemandes financent rarement des biens immobiliers à l’étranger et vous renvoient à un partenaire sur place.

Comparaison des fonds propres : Allemagne, Espagne et États-Unis

Pour un financement immobilier en Allemagne, vous avez besoin d’environ 15% de fonds propres pour le premier, le deuxième et le troisième bien immobilier.

En Espagne, que ce soit à Majorque, Ibiza, Marbella ou dans d’autres hotspots, la banque demande beaucoup plus, en général 50-60%.

  • Fonds propres en Allemagne : 10-15
  • Fonds propres en Espagne : 50-60
  • Fonds propres aux États-Unis : 100

Si vous souhaitez acheter votre bien immobilier aux États-Unis, vous devez même vous attendre à payer encore plus. Souvent, vous devez même acheter à 100%. Pourquoi en est-il ainsi ?

Sécurité, accès et systèmes juridiques

Comme nous l’avons vu dans l’introduction : Les fonds propres servent de garantie pour la banque. Plus l’octroi d’un crédit est « risqué », plus les conditions sont mauvaises. Dans notre pays, une bonne solvabilité suffit pour obtenir les conditions habituelles de 10 à 15 %. A l’étranger, de nombreux facteurs entrent en ligne de compte, comme par exemple le système juridique. Au sein de l’Europe ou de la Communauté européenne, c’est encore un peu plus facile que pour les pays tiers comme les États-Unis.

facteurs d’octroi de crédit :

  • Taux d’intérêt
  • Période de fixation du taux d’intérêt
  • Part de fonds propres

Taux d’intérêt et période de fixation du taux

Taux d’intérêt et taux fixe – Le fait est qu’en tant qu’étranger, vous obtenez de moins bonnes conditions dans d’autres pays, car le risque augmente. Les intérêts, ou des intérêts plus élevés, ont un effet extrême sur la rentabilité.

Effet de l’intérêt : augmentation des coûts avec seulement 1% de plus

Disons que vous empruntez 500.000 euros sous forme de crédit pour le financement. Chaque année (chaque mois), vous remboursez un peu de la somme empruntée. Plus cette dette résiduelle est faible, plus le montant que vous payez pour les intérêts est faible.

Taux d’intérêt Exemple la 1ère année :

  • 500.000 euros à 1% pa. = 5.000 euros / 1ère année
  • 500.000 euros à 2% pa. = 10.000 euros / 1ère année

Dette restante et calcul des intérêts p.a. (par an)

Disons qu’après l’année 1, vous avez remboursé 5% de la somme empruntée, soit 25.000 euros. Il reste alors un crédit résiduel de 475.000 euros. Ce sont les bases pour le calcul des intérêts l’année suivante.

Taux d’intérêt Exemple la 2e année :

  • 475.000 euros à 1% pa. = 4.750 euros / 2ème année
  • 475.000 euros à 2% pa. = 9.000 euros / 2ème année

Conclusion : 1% d’intérêt en plus = 94,9% de frais d’intérêt en plus

La différence s’accumule à chaque année de votre crédit.

  • 1ère + 2ème année à 1% pa = 9.750 euros d’intérêts
  • 1ère + 2ème année à 2% pa. = 19.000 euros d’intérêts
  • Différence = 9.250 euros (94,9%)

Les taux d’intérêt fixes expliqués en bref

Avec un amortissement de 5%, vous partez d’un crédit d’une durée de 20 ans (sans amortissement spécial). La fixation du taux d’intérêt entre déjà en jeu.

C’est pourquoi la fixation du taux d’intérêt (taux débiteur) est si importante. Ici, le taux d’intérêt est fixé pour une période X et reste inchangé pendant cette période. Après X années, vous devez vous occuper d’un financement ultérieur.

Vous en saurez ainsi plus sur les fonds propres nécessaires, l’amortissement et votre bloc d’intérêts. J’ai écrit un guide spécial sur l’entretien des villas dans des pays comme l’Espagne.

Aperçu des effets négatifs :

  1. Apport de fonds propres
  2. Remboursement
  3. Intérêts
  4. Maintenance – plus d’informations dans le guide :

Acheter et louer une villa à l’étranger

Rendement, saison, charges, rénovation, financement… Acheter une villa et la louer – Un modèle très apprécié par de nombreux propriétaires, notamment pour les villas situées dans des endroits où d’autres passent leurs vacances. Par exemple l’Espagne en tant que hotspot, surtout Majorque, Ibiza mais aussi Marbella, en fonction des liens personnels que l’on a avec l’un de ces endroits.

Celui qui veut louer sa villa n’achète pas seulement pour son propre usage, mais aussi de manière classique en tant qu’investissement, avec pour objectif que le bien immobilier génère des revenus. Suffisamment (rendement) pour couvrir les frais (remboursement du crédit, intérêts et entretien de la villa). Apprenez ici tout ce qu’il faut savoir sur le rendement, la location saisonnière d’une villa, vos frais annexes, de l’entretien au service de piscine, et des faits sur le financement. En outre, l’impôt sur la fortune espagnol lors de l’achat d’un bien immobilier.

Courtiers : Portefeuille de villas à Ibiza, Majorque & Marbella

En tant qu’agent immobilier, je fais de la prospection pour les clients, nous fournissons des exposés, organisons des visites et aidons au processus d’achat sur place, du notaire au financement, si nécessaire. Vous trouverez ici une petite sélection de mes villas à Majorque, Marbella et Ibiza: