Acheter et louer une villa : Rendement, saison, charges, rénovation, financement…

Acheter et louer une villa – Un modèle très apprécié par de nombreux propriétaires, notamment pour les villas situées dans des endroits où d’autres passent leurs vacances. Par exemple, l’Espagne en tant que hotspot, surtout Majorque, Ibiza mais aussi Marbella, selon les liens personnels que l’on a avec l’un de ces endroits. Celui qui veut louer sa villa n’achète pas seulement pour son propre usage, mais aussi de manière classique comme investissement, avec pour objectif que le bien immobilier génère des revenus. Suffisamment (rendement) pour couvrir les frais (remboursement du crédit, intérêts et entretien de la villa). Apprenez ici tout ce qu’il faut savoir sur le rendement, la location saisonnière d’une villa, vos frais annexes, de l’entretien au service de piscine, et des faits sur le financement. En outre, l’impôt sur la fortune espagnol lors de l’achat d’un bien immobilier.

Louer une villa : rendement et plus-value

La location en Espagne est-elle rentable ? Oui ! Comme vous le verrez plus loin dans l’exemple, certains génèrent 5 à 10 % du montant de l’achat par an, uniquement grâce à la location pendant et autour de la haute saison. Les 3 à 6 mois restants, vous utilisez votre villa vous-même.

Vous envisagez de louer pour la première fois ?

La location n’est pas la seule source de profit, il ne faut pas non plus négliger l’augmentation de la valeur du terrain dans des endroits particuliers comme Majorque ou Ibiza. Vous en saurez plus après le calcul du rendement.

Découvrez tout ce qu’il faut savoir dans ce guide !

Location : Rendement d’une villa

En Allemagne, les biens immobiliers sont rarement utilisés comme maisons de vacances et loués pendant les périodes creuses. Si c’est le cas, le calcul est un peu différent de celui d’un bien immobilier typique entièrement loué. Dans un contrat de location à long terme, le locataire X paie la somme Y chaque mois. La location dans les lieux de vacances implique également une certaine spéculation, en fonction de la basse et de la haute saison. Mais en principe, le calcul du rendement immobilier est le même.

Objectif de rendement locatif : le locataire paie votre villa

Résumons l’objectif simple d’un bon rendement immobilier :

Le rendement doit être suffisamment élevé pour que vos locataires puissent payer votre villa.

La valeur varie, actuellement un bon rendement est d’au moins 6% (en Allemagne). Avec des taux d’intérêt plus élevés lors d’un financement à l’étranger, la valeur augmente en conséquence. 1% d’intérêt en plus nécessite directement 1% de rendement en plus – pour simplifier.

Calculer le rendement : Exemple pour commencer

Le calcul habituel du rendement consiste à calculer le loyer annuel (c’est-à-dire le loyer mensuel * 12). En cas de location partielle, le loyer annuel brut possible est tout aussi important, mais il se concentre sur quelques semaines ou mois de l’année pendant lesquels vous n’utilisez pas le bien immobilier.

Calculé simplement :

Rendement = revenus annuels (loyer froid) / investissements (prix d’achat et frais annexes)

Exemple rapide :

• 6,7 % = 80.000 / 1.200.000

Un conseil ! Outre la villa (extras tels que la piscine) et la bonne situation, le nombre de chambres à coucher et de salles de bains est toujours déterminant pour les bons prix de location.

Mais le principe reste le même. Calcul du rendement.

Rendement d’une villa en résumé

Fait 1) Le calcul du rendement d’un bien immobilier devient toujours important lorsque vous souhaitez louer votre bien. Fait 2) Il met simplement en relation les revenus de la location avec vos interventions (prix d’achat et frais annexes), dans le but que vos locataires, payent votre villa.

Fait 3) Le résultat du rendement immobilier est un pourcentage. Si ce pourcentage est (actuellement) supérieur à 6%, tous les frais courants (financement [remboursement, intérêts] et entretien) sont pour ainsi dire couverts. Si le rendement est (actuellement) inférieur à 6%, vous payez aussi chaque mois.

Voici à nouveau, à titre d’illustration, le calcul du rendement « habituel » (en cas de location complète d’un investissement) et adapté, le rendement d’un bien immobilier loué à l’étranger (maison de vacances) que vous utilisez également.

Formule

La formule de calcul :

Entièrement loué :

Rendement = loyer annuel brut (loyer brut * 12) / investissement (prix d’achat et frais annexes)

Location partielle :

Rendement = loyer annuel (loyer froid) / investissement (prix d’achat et frais annexes)

En principe, c’est donc le même calcul.

Prix de location : Quel loyer pour quelle villa ?

Conseil ! Vous vous demandez à quel prix un bien immobilier d’une valeur de X peut être loué ? Comparez les offres sur les plateformes de location de vacances ou sur AirBnb. Utilisez pour cela des paramètres similaires (emplacement, état, surface habitable, chambre à coucher).

Ainsi, vous pouvez également profiter des expériences des autres loueurs sur place, sans avoir à faire vous-même beaucoup d’expériences de location.

Exemple : location en haute saison – 2,6% de rendement !

Par exemple, une connaissance loue son bien immobilier d’une valeur de 2.100.000 euros pour 54.000 euros rien que pour le mois de juillet.

Rendement pour ce mois :

2,57 % du prix d’achat

En Allemagne, les investisseurs se concentrent sur l’immobilier pour leurs placements, avec un rendement annuel de 6%, dans des hotspots comme Ibiza, vous pouvez donc obtenir presque la moitié du rendement minimum nécessaire en un mois. Bien sûr, l’année n’offre pas 12 fois le mois de juillet (températures chaudes, vacances d’été dans de nombreux pays). Mais la haute saison, de mai à septembre, génère à elle seule un bon rendement.

Malheureusement, vous payez un peu plus d’intérêts et il faut aussi organiser la location.

Frais de séjour : Location et House-Service + avantage

Ceux qui louent dans des hotspots comme Majorque, Ibiza ou Marbella ne s’en occupent évidemment pas eux-mêmes. Il existe en revanche d’excellents contacts sur place qui se chargent directement de tout pour 20 à 25% des revenus locatifs : Location, House Cleaning, entretien jusqu’à l’entretien du jardin et de la piscine. Bien sûr, vous pourriez tout confier séparément, mais un seul et même prestataire est le meilleur moyen de louer sans stress à des locataires sérieux.

Location par agence :

20% – 25% des revenus locatifs

Encore une fois, le grand avantage :

• Location de la villa
• Communication avec les locataires
• Remise de la villa (emménagement et déménagement)
• Maintenance
• Les installations extérieures telles que le jardin, la piscine, le court de tennis, etc.
• Tout sans stress

Regardons maintenant directement un exemple pratique avec des chiffres concrets.

Avantages : Rendement de la location et plus-value (terrain)

Les biens immobiliers dans les hotspots espagnols sont bien sûr un peu plus coûteux que l’achat « à la maison ». Cela présente un avantage en termes de rendement, mais tout le monde n’ose pas franchir le pas. En outre, vous avez besoin de plus de fonds propres à l’étranger, soit 50 à 60% du prix d’achat. Nous y reviendrons dans un instant.

1. Bons rendements, souvent supérieurs à 10
2. En outre, augmentation de la valeur du terrain

Prix d’achat, rénovation incluse, pour exemple de calcul

Dans l’exemple, vous achetez un bien immobilier, charges comprises, pour 1,9 million d’euros et vous investissez encore 240 000 euros pour la rénovation jusqu’à la touche finale.

• Prix d’achat : 1.90.000 Euro
• Rénovation : 240 000 euros
• Investissement : 2.140.000 euros

Pendant les mois de pointe comme juin, juillet et août, vous pouvez obtenir 50.000 à 60.000 euros / mois, de manière réaliste et avec une réservation préalable en janvier, février, mars. Nous comptons 14.000 euros / semaine en haute saison +/- 1 mois avant et après la haute saison ; de même, nous tenons compte des vacances réalistes et de votre propre usage, par exemple pendant les mois d’hiver.

Calcul : revenus de la location

Les mois sont alors différents. Exemple :

• Janvier – mars : intérêt personnel
• Avril : vide
• Mai : 12.000 euros / semaine
• Juin – août : 14.000 euros / semaine
• Septembre : 11.000 euros / semaine
• Octobre – novembre : vide
• Décembre : intérêt personnel

Le prix d’achat, le service de location/maison et les revenus constituent alors votre rendement :

• Loyer annuel : 260.000 euros / an
• Service à domicile (20%) : 26.000 euros / an
• Loyer annuel (net) : 234.000 euros / an

En somme

• Investissement : 2.140.000 euros / an
• Rendement : 10,9% Rendement

En Allemagne, il est extrêmement rare de trouver des biens immobiliers avec des rendements supérieurs à 10%, ou alors dans des emplacements de catégorie C qui comportent des risques. Ici, vous achetez dans les meilleurs endroits, des villas avec piscine et vue sur la mer.

Augmentation de la valeur du terrain

Au rendement immobilier s’ajoute ensuite l’augmentation générale du prix des terrains. Savez-vous quels sont les avantages de lieux comme Ibiza et Majorque ? L’espace n’est pas infini. Tout comme en Suisse, par exemple, l’espace de construction est limité et, par conséquent, les augmentations réelles du prix des terrains sont plus élevées par rapport à un investissement que vous réalisez « chez vous », à proximité.

Voici un extrait du Frankfurter Rundschau, actuel de l’année précédente :

« En moyenne, les prix de l’immobilier insulaire ont augmenté de 27,2 pour cent, le taux d’augmentation le plus élevé étant enregistré par l’étude de marché dans la ville de Palma, avec 42,1 pour cent, suivi par le sud-ouest, où l’immobilier de vacances coûte aujourd’hui 37,8 pour cent de plus qu’il y a cinq ans ».

Calculons « seulement » avec les 27,2 % en moyenne.

• 27,2 % / 5 = 5,45 % par an

Quels sont les frais annexes liés à l’achat d’un bien immobilier ?

Le poste de dépenses des charges est relativement important si vous prenez vraiment en compte tous les aspects. Il y a toutefois quelques différences.

Frais de l’agent immobilier

Frais de courtage – En Allemagne, les frais de courtage (en cas d’achat privé) sont répartis à 50% entre le vendeur et l’acheteur (légalement). Si un bien immobilier est vendu d’entreprise à entreprise, la répartition des frais d’agence est librement partageable entre l’acheteur et le vendeur. En Espagne (donc aussi à Ibiza, Majorque ou Marbella), les frais d’agence sont déjà inclus dans le prix d’achat du bien immobilier (5% pour les biens immobiliers standard).

Impôt sur la fortune lors de l’achat d’une villa

Impôt sur la fortune – Si vous achetez un bien immobilier en Espagne et que vous apportez plus de 700.000 euros du prix d’achat en fonds propres (pas de financement), vous devez payer des impôts sur tout ce qui dépasse la franchise de 700.000 euros. L’impôt sur la fortune espagnol s’élève entre 0,2 et 2,5 % de la fortune nette que vous apportez.

Conseil ! Le montant exonéré diffère selon les communes. En Catalogne et à Valence, le montant exonéré n’est que de 500.000, alors qu’à Madrid, il est illimité.

exemple :

• Prix d’achat total de la villa : 1,8 million d’euros
• Part de fonds propres (60%) : : 1,08 million d’euros
• Abattement : 700.000 euros
• Fortune imposable : 308.000 euros
• Taux d’imposition : 0,3
• Montant de l’impôt : 924,00 euros

Impôt sur la fortune : tableau

Voici tous les taux d’imposition avec les limites de calcul :

Source : WF Salinas.

Pour un patrimoine de EUR	Si la taxe s’élève à EUR	A partir d’un patrimoine de EUR	Si l’impôt sur ce montant s’élève à
0,00	0,00	167.129,45	0,2
167.129,45	334,26	167.123,43	0,3
334.252,88	835,63	334.246,87	0,5
668.499,75	2.506,86	668.499,76	0,9
1.336.999,51	8.523,36	1.336.999,50	1,3
2.673.999,01	25.904,35	2.673.999,02	1,7
5.347.998,03	71.362,33	5.347.998,03	2,1
10.695.996,06	183.670,29	Et plus	3,5

 

Rénovation de biens immobiliers existants

Rénovation et valorisation – Vous souhaitez certainement encore aménager votre villa selon vos souhaits et vos idées. Pour cela, vous devez compter au moins avec des coûts de valorisation et, selon l’année de construction de la maison, ou de la dernière rénovation, avec des coûts de rénovation (jardin, piscine jusqu’aux chambres, cuisine, salles de bains).

Aperçu des frais annexes typiques :

1. Théoriquement, frais de déplacement (visite sur place)
2. Frais de courtage – payés par le vendeur
3. Frais de notaire – contrat de vente
4. Frais de registre foncier – changement de propriétaire
5. Rénovation / revalorisation (pour l’existant)
6. Impôt sur la fortune (à partir de 700.000 euros)
7. Taxe foncière (après achat)

Conclusion : acheter une villa et la louer

Vous avez vraiment appris beaucoup de choses. Sur le rendement de la location en période saisonnière. Vous avez appris à connaître les impôts, mais aussi les frais annexes, de l’achat avec un agent immobilier, à la location en entretien de votre bien.

En sachant cela, vous pouvez trouver une villa rentable à louer en Espagne.

J’ai deux conseils supplémentaires pour vous !

Courtiers : Portefeuille de villas à Ibiza, Majorque & Marbella

En tant qu’agent immobilier, je fais de la prospection pour les clients, nous fournissons des exposés, organisons des visites et aidons au processus d’achat sur place, du notaire au financement, si nécessaire. Vous trouverez ici une petite sélection de mes villas à Majorque, Marbella et Ibiza:

• Lukinski : Villas

Financement à l’étranger : fonds propres et taux d’intérêt

Vous souhaitez acheter une villa en Espagne? Que ce soit à Majorque, Marbella ou même Ibiza, les conditions de financement immobilier diffèrent considérablement. Si vous n’achetez pas votre villa pour un usage personnel à 100%, mais que vous la louez partiellement ou entièrement comme investissement, vous devez connaître les conditions particulières en Espagne. En outre, je vous donne également quelques aperçus des États-Unis, à titre de comparaison. Vous verrez ainsi à quel point un financement dans le pays est avantageux et à quel point les crédits en tant qu’étranger sont chers dans d’autres pays, en fonction de votre taux d’intérêt et de vos fonds propres. Au final, c’est toujours le rendement qui compte.

• Financement à l’étranger