Différentes variantes de la location-vente : une alternative au crédit immobilier ?

Vous rêvez de devenir propriétaire, mais il vous manque des fonds propres, condition sine qua non pour obtenir un financement avantageux ? Dans l’article suivant, nous vous présentons une alternative à l’acquisition classique d’un bien immobilier. Vous apprendrez tout ce qu’il faut savoir sur la location-vente, comment ce modèle fonctionne et quels sont ses avantages et ses inconvénients.

Pourquoi la location-vente est-elle une alternative au crédit immobilier ?

Pour demander un financement immobilier, vous devez généralement apporter 10 à 20 % du prix d’achat sous forme de fonds propres. Pour la banque, le capital disponible réduit le risque, de plus les frais annexes ne sont pas cofinancés et vous devez les régler séparément. Bien sûr, il existe aussi des établissements qui financent entièrement les biens immobiliers. Toutefois, les taux d’intérêt et les exigences sont nettement plus élevés pour les financements complets.

Un principe simple à comprendre

Dans le cas de la location-vente, vous concluez un contrat de location avec le propriétaire. Ce contrat stipule que vous deviendrez propriétaire de l’objet loué à une date déterminée. En outre, le prix d’achat convenu pour la maison ou l’appartement est fixé par écrit. Le loyer comprend un montant d’épargne bien défini pour l’acquisition ultérieure. Dans le cas de la location-vente, vous emménagez dans le bien immobilier en tant que locataire et devenez propriétaire grâce au montant épargné. Lors de l’achat du bien immobilier, seul le montant épargné est déduit du prix, l’ancien propriétaire conservant une partie du paiement mensuel à titre de loyer.

Location-vente – deux modèles au choix

En suivant cette procédure, vous pouvez opter pour l’un des deux modèles décrits ci-dessous :

La location-vente sous sa forme classique

Dans ce modèle, vous déterminez avec le propriétaire actuel les conditions auxquelles vous deviendrez propriétaire du bien immobilier et à quel moment. Le prix d’achat est différé, intérêts compris, et vous réglez vos dettes par des montants mensuels. Soit les mensualités sont fixées à un niveau tel qu’après un certain temps, vous serez propriétaire sans avoir à payer le solde. Soit vous payez le solde de la dette par un prêt après une période de location. Dans ce cas, la somme épargnée pourrait servir de garantie (fonds propres) pour la banque qui vous finance.

Le modèle coopératif

Pour les maisons et les appartements appartenant à des coopératives, l’achat à option est souvent utilisé. Vous concluez un contrat de location qui contient une option d’achat du bien immobilier résidentiel. En cas d’achat, la coopérative déduit du prix d’achat une partie du loyer payé. Le prix est fixé lors de la conclusion du contrat de location et n’est pas modifié. Vous pouvez refuser d’acheter à la fin du bail, car vous ne prenez aucun engagement d’achat. Il est également intéressant de savoir que dans la variante classique de la location-vente, il n’est pas rare que l’on vous demande de verser un acompte de 20 % du prix d’achat. Si vous n’êtes pas en mesure de fournir cette somme, l’acompte est ajouté au loyer par tranches et entraîne une charge mensuelle nettement plus élevée. Étant donné qu’avec la location-vente classique, vous concluez un contrat contraignant avec le propriétaire, vous devez disposer du reste de la somme d’achat à la date convenue. Dans le cas de la location-vente, des frais de souscription uniques sont toujours dus.

Achat d’options

Dans le cas d’un achat à option, il n’y a pas de contrat contraignant, mais votre droit d’option doit être inscrit au registre foncier. Vous vous assurez ainsi le droit d’acquérir le bien dans le délai fixé. Cette garantie se traduit toutefois par des loyers relativement élevés, qui comprennent à la fois le remboursement et les intérêts. En imposant des charges mensuelles élevées, les coopératives lient leurs locataires à l’acquisition. Seule une minorité de fournisseurs coopératifs autorisent les résiliations et restituent les versements d’épargne.

La location-vente doit toujours être certifiée par un notaire

Comme pour l’acquisition d’un bien immobilier classique, la location-vente est soumise à l’obligation de passer par un notaire. La charge de travail est même plus importante, car deux contrats doivent être établis. Outre le contrat de location, une convention d’achat du bien immobilier doit être rédigée et les deux documents doivent être authentifiés par un notaire. Sans authentification par un notaire, tout contrat de location-achat est nul et non avenu. En cas d’achat à option, le notaire doit être chargé de l’inscription au registre foncier. Ce droit de préemption s’éteint automatiquement en cas de résiliation du contrat de location, sinon il est valable jusqu’à la date fixée pour l’acquisition. Remarque : quelle que soit la variante privilégiée, il convient de se faire conseiller par un expert immobilier indépendant avant de prendre une décision concernant la location-vente. Malheureusement, les brebis galeuses du secteur veulent toujours se débarrasser de leurs biens difficiles à vendre par le biais d’offres de location-vente prétendument attrayantes. Avant la signature du contrat, les deux parties devraient se consulter chez le notaire au sujet d’une éventuelle insolvabilité et convenir des dispositions correspondantes.

Avantages et inconvénients de la location-vente

Les deux modèles présentent des avantages et des inconvénients, tant pour le propriétaire que pour le locataire (futur propriétaire). Les aspects suivants semblent être des avantages :

• Le crédit accordé par le vendeur permet d’accéder facilement à la propriété, mais le loyer est beaucoup plus élevé que dans le cas d’une location traditionnelle.
• Comme il est rare qu’un crédit doive être contracté lors de l’achat, les banques restent à l’écart de la location-vente.
• D’un point de vue économique, l’objet devient immédiatement la propriété du locataire, car il apporte également une part d’épargne en payant son loyer.
• Les mensualités convenues sont indépendantes de l’évolution des taux d’intérêt et restent inchangées pendant toute la période.
• Le modèle d’option d’achat permet au locataire de vivre dans la maison ou l’appartement pendant un certain temps et de décider ensuite de l’acheter ou non.
• Le bailleur n’est pas tenu de respecter l’indice local des prix à la location, il peut demander des loyers plus élevés et n’est pas tenu de rembourser en cas d’annulation du contrat.

Comme toute opération dans la vie économique, la location-vente présente, outre son côté positif, un inconvénient. Le revers de la médaille se présente comme suit :

• En fin de compte, en tant que locataire, vous payez beaucoup plus que si vous achetiez directement le bien immobilier.
• En comparaison avec un crédit immobilier traditionnel, les conditions sont généralement moins bonnes. Le loyer est nettement plus élevé que le loyer de référence sur place, sans compter les frais de souscription et les autres coûts.
• Dans tous les cas, on exige de vous un revenu supérieur à la moyenne et sûr, afin de pouvoir payer des loyers et des parts d’épargne élevés.
• En cas d’insolvabilité du vendeur, vos paiements sont généralement perdus et l’achat prévu n’a pas lieu.
• Les aides disponibles dans le cadre d’un achat immobilier classique n’existent pas dans le cadre d’une location-vente.
• Bien que vous deviez payer une partie des réparations et des modernisations pendant la phase de location, vous n’avez souvent pas votre mot à dire lors de travaux de construction importants.
• Les experts conseillent une part d’amortissement d’au moins 80% de la mensualité pour la location-vente.

Conclusion : la location-vente comme alternative de crédit

La location-vente est une possibilité souvent choisie à la hâte pour financer son propre logement. Avec le revenu élevé nécessaire, un financement complet par la banque devient possible et semble judicieux. Les taux d’intérêt un peu plus élevés d’un financement sans fonds propres sont compensés, en particulier pour les jeunes familles, par des subventions et des aides de l’État. Avant d’opter pour la location-vente, vous devriez vous faire conseiller de manière compétente et envisager la voie classique du financement immobilier.