Calculer la valeur d’un bien immobilier : Gratuit pour l’achat, l’investissement, la vente et la location

Calculer la valeur d’un bien immobilier – Louer, acheter, habiter, vous trouverez ici toutes les formules importantes pour vous en tant que propriétaire. Dans notre collection de formules pour l’immobilier, vous trouverez des calculs et des exemples pour l’achat, la vente et la location. Multiplicateur de loyer ou de prix d’achat, rendement brut, rendement des fonds propres, rendement de l’objet, réserves pour remise en état et bien plus encore. Ici, vous revenez à l’aperçu : Évaluer un bien immobilier.

Définitions du rendement : Explication simple

Si c’est la première fois que vous envisagez d’acheter un bien immobilier, voici tout d’abord une notion centrale qui va se présenter à vous dans de nombreuses formules.

Qu’est-ce que le rendement ?

Le rendement désigne le revenu annuel d’un placement de capitaux par rapport au capital que vous avez investi. Il est généralement exprimé en pourcentage, le taux d’intérêt, et permet de comparer différentes possibilités d’investissement optionnelles. Calculer le rendement immobilier signifie connaître deux valeurs : le rendement brut et le rendement net. Pour calculer exactement le rendement d’un bien immobilier, c’est-à-dire le rendement annuel du placement financier en pourcentage, vous devez bien sûr tenir compte de nombreux autres aspects et ratios.

Facteur / rendement locatif / prix au mètre carré – principaux critères de décision

Dans le cadre de la frénésie du cash-flow, tout le monde semble ne parler que du facteur prix d’achat et du rendement locatif. Mais quand un bien immobilier est-il vraiment rentable ? Quels sont les éléments les plus importants à prendre en compte ? Dans cette vidéo, tu apprendras quels sont les principaux critères de décision (facteur, rendement locatif, prix au mètre carré ?) en matière d’immobilier et pourquoi tu dois aussi toujours garder un œil sur la plus-value…

Vous souhaitez investir à plus grande échelle ?

Si vous souhaitez investir dans plus qu’un « simple » bien immobilier, je vous conseille de faire un tour chez Alex Fischer (dans la vidéo). Il détient lui-même plus de 20.000 m² dans des endroits très recherchés à Düsseldorf et a commencé il y a quelques années à mettre ses connaissances par écrit, à réaliser des vidéos. On y trouve des centaines de conseils pour les investisseurs immobiliers, de la construction d’un bien immobilier à son achat en tant qu’investissement, en passant par la structure de l’entreprise, l’optimisation fiscale et la location.

Calculer correctement l’immobilier en tant qu’investissement ?

Bien calculer l’immobilier en tant que placement de capitaux ? Les principaux chiffres clés :

  1. Revenus locatifs
  2. Versement à la banque (dépenses)
  3. Fonds propres
  4. Frais de gestion
  5. Flux de trésorerie
  6. Taxe

Investissement immobilier à Sylt (Allemagne). Conseil ! Pour en savoir plus sur l’achat d’une ferme, cliquez ici.

Investissement immobilier à Los Angeles (Californie, États-Unis) :

Acheter et louer un bien immobilier

Multiplicateur de loyer (facteur de prix d’achat)

Dans les annonces immobilières, vous trouverez presque toujours des informations sur le rendement brut, parfois aussi sur le multiplicateur de loyer. Le multiplicateur de loyer (facteur de prix d’achat) est un indicateur simple qui permet de comparer rapidement différents biens.

Comment calculer le multiplicateur de loyer :

Multiplicateur de loyer = prix d’achat / loyer annuel brut

exemple :

Un appartement à Los Angeles coûte 1.000.000 euros et génère des revenus locatifs annuels de 52.000 euros, a un multiplicateur de loyer de 19,2 :

Multiplicateur de loyer = 100.000 euros / 5.500 euros = 19,2

Rendement brut

Le rendement brut en pourcentage est l’équivalent du multiplicateur.

Voici comment calculer le rendement brut :

Rendement brut = loyer annuel brut x 100 / prix d’achat

exemple :

Son appartement à Los Angeles génère des revenus locatifs annuels de l’équivalent de 52.000 euros, le prix d’achat était de 1.000.000 euros. Le rendement brut est de 5,2 :

  • Rendement brut = 52.000 x 100 / 1.000.000 = 5,2

Rendement des fonds propres

Vous calculez le rendement des capitaux propres à l’aide de la formule de rendement suivante :

Revenu après impôts x 100 / fonds propres engagés

Rendement de l’objet

Le rendement de l’objet se calcule comme suit :

Revenu locatif – frais d’entretien – charge fiscale = rendement de l’objet

Rénovation et modernisation énergétique à Berlin. Conseil de lecture ! Rénovation de bâtiments anciens + augmentation de la valeur

Rendement locatif net et brut

Rendement locatif brut

Comment calculer le rendement locatif brut :

100 x loyer annuel net / prix d’achat du bien immobilier = rendement locatif brut en %.

Exemple de calcul du rendement locatif brut :

  1. Etape : 3.000.000 euros de prix d’achat + 350.000 euros de frais annexes = 3.350.000 euros
  2. Étape : Loyer net par an = 150.000
  3. étape : 150.000 euros / 3.350.000 euros x 100 = 4,47 % de rendement locatif brut

Rendement locatif net

Comment calculer le rendement locatif net :

  1. Étape : Prix d’achat + frais annexes
  2. Étape : Loyer net – frais de gestion (annuels) – frais d’entretien (annuels) = revenu net annuel
  3. étape : rendement annuel net / coûts d’investissement

Exemple de calcul du rendement locatif net :

  1. Etape : 3.000.000 euros de prix d’achat + 350.000 euros de frais annexes = 3.350.000 euros
  2. Etape : 150.000 euros de loyer net – 20.000 euros de gestion – 70.000 euros d’entretien = 60.000 euros de revenu net annuel
  3. Etape : 60.000 euros de revenu annuel net / 3.350.000 euros de coûts d’investissement x 100 = 1,79 pour cent de rendement locatif net

Réserve de maintenance selon le règlement de calcul

Dans l’article : Rénovation et modernisation, vous apprendrez à connaître la réserve d’entretien selon le décret de calcul. Il existe deux méthodes courantes de calcul de la réserve de maintenance, qui sont appliquées. Conseil ! Vous avez l’intention de rénover ou de moderniser prochainement ? Vous trouverez ici notre guide, y compris les aides de l’État :

Frais courants et réserves : liste

Les frais courants et les réserves sont avant tout :

  • Gestion immobilière pour votre propriété
  • Frais de réparation, d’entretien et de rénovation
  • Les frais d’entretien qui ne sont pas réguliers
  • Appels téléphoniques, correspondance, compte et intérêts
  • Quote-part des charges pour les logements vides
  • Assurance protection juridique et assurance loyers impayés

Méthode 1 : la formule de Peter expliquée simplement

La formule de Peters calcule une durée d’utilisation de 80 ans. La formule indique que pendant cette période, 150% des coûts de production purs (coûts de construction sans les coûts du terrain, de la viabilisation, de l’architecte et autres) sont consacrés à l’entretien et à la rénovation.

Maison
80 ans de durée d’utilisation
150% des coûts de production pour la rénovation, l’entretien

Pour les appartements en copropriété dans des immeubles collectifs, on part de 100%. Les travaux sont répartis à 65% sur la propriété commune et à 35% sur la propriété individuelle.

Appartement en copropriété
80 ans de durée d’utilisation
100% des coûts de production

Constitution de réserves selon la formule de Peters

Si l’on prend l’exemple d’un bien dont le coût de construction est de 4.500 euros par mètre carré, on obtient une réserve mensuelle de 7,05 euros par mètre carré.

Réserve : maison
Coût de production : 4.500 € / m²
Réserve mensuelle : 7,05 € / m²

Dans le cas des appartements en copropriété, il en résulte en conséquence une réserve légèrement inférieure de 4,50 euros par mètre carré pour le syndicat des copropriétaires.

Résidence : copropriété
Coût de production : 4.500 € / m²
Réserve mensuelle : 7,05 € / m²

Conseil ! Ceux-ci se répartissent entre les 65% mentionnés précédemment pour les travaux sur la propriété commune et 35% supplémentaires pour les travaux sur la propriété individuelle.

  • Réserve syndicat de copropriétaires : 4,65 / m²
  • Réserve copropriétaires : 2,40 € / m².

Ces coûts ne peuvent pas être répercutés sur le locataire.

Méthode 2 : réserve annuelle conformément à l’article 28, paragraphe 2

Le deuxième décret sur les calculs fournit également, dans son article 28, paragraphe 2, des indications sur le montant approprié d’une réserve d’entretien adéquate. Ces coûts sont nettement inférieurs à ceux calculés selon la formule de Peters, mais sont échelonnés en fonction de l’âge du bâtiment (base : coûts de construction de 4.500 euros par mètre carré) :

  • Immeubles d’habitation jusqu’à 22 ans = 21,30 € / m² de surface habitable
  • Immeubles d’habitation jusqu’à 32 ans = 27,00 € / m² de surface habitable
  • Immeuble d’habitation de plus de 32 ans = 34,50 € / m² de surface habitable
  • Immeuble avec ascenseur + 3,00 € / m²

Vendre des biens immobiliers

Les raisons d’une estimation de valeur sont multiples. Les valeurs immobilières représentent des sommes importantes et toutes les parties sont intéressées par une analyse professionnelle. Si la valeur de votre bien immobilier se situe dans la bonne fourchette, cela génère une forte demande, ce qui permet en fin de compte de trouver l’intéressé qui paiera le meilleur prix. Ne perdez pas d’argent ! Toutes les informations importantes concernant l’estimation de la valeur lors de la vente d’un bien immobilier sont résumées pour vous :

Méthode de la valeur de rendement : Répartition valeur vénale & valeur de rendement du bâtiment

La méthode de la valeur de rendement divise l’objet en valeur vénale du sol et en valeur de rendement du bâtiment.

Montant des intérêts sur la valeur du terrain = 7 pour cent * 100.000 euros = 7.000 euros

Valeur de rendement du bâtiment = 5.600 euros * 12,50 (multiplicateur) = 70.000 euros

Il s’agit des revenus locatifs, des frais d’entretien et des coûts de gestion du terrain et du bâtiment. On compare donc les revenus locatifs moins les frais de gestion et la valeur du terrain, y compris ses intérêts.

Méthode de la valeur réelle : Valeur pour la reconstruction d’un bien immobilier

Le calcul détermine d’abord la valeur vénale du terrain à l’aide de la valeur indicative du terrain, puis on y ajoute la valeur réelle du bâtiment.

La valeur réelle du bâtiment est calculée à partir des coûts de construction du bâtiment, déduction faite des éventuelles dépréciations dues à l’âge. La valeur réelle du terrain (valeur vénale du terrain) et la valeur réelle du bâtiment sont additionnées et multipliées par un facteur de valeur réelle.

Valeur réelle = (100.000 euros + 150.000 euros) * 0,5 = 125.000 euros

Le facteur de valeur réelle est calculé en fonction du type de bâtiment, de la valeur réelle provisoire ainsi que de la valeur indicative du terrain. La valeur réelle totale ainsi calculée indique les moyens financiers qu’il faudrait consacrer à une nouvelle construction du bien immobilier.

Méthode de la valeur comparative : Comparaison de biens immobiliers similaires

La méthode de la valeur comparative compare votre bien immobilier avec des objets similaires. Elle est notamment utilisée pour la vente d’appartements et de maisons d’habitation. La valeur comparative peut également être déterminée pour les terrains non bâtis.

Prix au mètre carré de l’objet de comparaison = 300.000 euros / 100 m² = 3.000 euros par m²

Prix d’achat du bien immobilier à évaluer = 3.000 euros * 200 m² = 600.000 euros

Lors de la comparaison, seuls les objets situés dans des endroits similaires et ayant une configuration comparable sont pris en compte. Les biens immobiliers pris en compte dans l’estimation de la valeur doivent être situés à proximité immédiate du logement. La méthode de la valeur comparative est considérée comme particulièrement proche de la réalité. Elle est très souvent utilisée pour l’évaluation des terrains, car les situations sont relativement comparables d’une région à l’autre.

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