Vendre un immeuble locatif / une maison de rapport : Situation, état, évaluation, agent immobilier, taxes + Toutes les étapes de la vente

Vendre un immeuble locatif / une maison de rapport 2024 – Vous voulez vendre votre maison louée et vous avez des questions sur la procédure, les agents immobiliers, l’évaluation et la valeur de votre immeuble à appartements? Vous trouverez ici toutes les réponses importantes aux premières questions et la check-list complète pour la vente, en 18 étapes simples. Apprenez d’abord l’évaluation approximative et, pour aller plus loin (lien vers l’article), les 3 méthodes d’évaluation typiques ; si vous souhaitez les connaître. Ensuite, vous trouverez une comparaison des prix entre les immeubles locatifs de catégorie A, B et C, ainsi que la liste de contrôle complète, avec toutes les étapes de la vente, y compris l’imposition (taxe de spéculation pour les immeubles locatifs). Vous souhaitez une évaluation de notre part, avec une option d’achat directe ? Avec plaisir, vous trouverez ici mes coordonnées.

Key Facts -

Vendre un immeuble locatif [année] : comment ça marche ?

Situation de votre bien immobilier : emplacement et développement

Prix des terrains

Heure de vente

Quartier et développement

Prix de vente à Munich / Leipzig / Duisburg – Comparaison !

Etat de l’immeuble locatif : réparations et assainissement

Évaluer un immeuble locatif : connaître les méthodes

Locataires, contrats de location et logements vacants

Vendre avec ou sans agent immobilier ?

Étape par étape : liste de contrôle de la vente

Préparation : Préparer et évaluer l’immeuble locatif

Phase de vente : acheteurs potentiels et négociation

Déroulement de la vente : remise d’un immeuble locatif

Vendre un immeuble locatif [année] : comment ça marche ?

Brève définition : un immeuble locatif ou une maison de rapport, est un bien immobilier loué (immeuble collectif, maison à deux logements, voire une maison individuelle) appartenant à un propriétaire – donc pas une copropriété. Cela signifie que les personnes intéressées par un achat investissent dans un projet généralement plus vaste. C’est pourquoi j’ai rédigé pour vous ce petit guide supplémentaire sur le thème « Vendre un immeuble locatif ».

Tout le monde n’a pas d’expérience dans la vente de biens immobiliers et d’immeubles collectifs, certains sont même confrontés à leur toute première vente immobilière, souvent des héritiers qui sont dépassés par la gestion d’un tel bien, qui est trop éloigné ou qui doit être vendu pour d’autres raisons.

Avant la première vente, il y a bien sûr des choses à savoir, dès l’estimation (importante) de la valeur ! Apprenez ici les bases.

Ils ne vendent pas à des propriétaires occupants. Les investisseurs et les investisseurs en capital qui investissent dans des immeubles locatifs calculent et comparent les chiffres clés. Plus la vente est préparée, plus vous pouvez obtenir un rendement élevé.

Trois facteurs clés s’appliquent aux immeubles locatifs :

Situation de votre bien immobilier : emplacement et développement
Etat de l’immeuble locatif : réparations et assainissement
Locataires, contrats de location et logements vacants

Situation de votre bien immobilier : emplacement et développement

Les vendeurs se posent de nombreuses questions, mais l’une des plus importantes pour beaucoup est « combien vaut mon immeuble locatif » ? En fin de compte, le marché immobilier, comme tous les autres marchés, est une question d’offre et de demande. C’est pourquoi l’estimation de la valeur comprend, d’une part, le bien immobilier lui-même (objet de la vente) et, d’autre part, le côté de la demande (acheteurs potentiels).

Vérification de la situation : ville, quartier, rue, numéro de maison

Situation (ville, quartier et rue) – l’aspect le plus important, qu’il s’agisse d’une maison locative sous forme d’immeuble, d’une maison individuelle ou d’une maison à deux logements, c’est la situation de votre bien immobilier qui a la plus grande influence sur le prix du terrain et donc sur l’évaluation globale de votre maison.

Prix des terrains

Qu’est-ce que cela signifie ? Un exemple simple : un immeuble locatif situé dans un mauvais quartier C (par exemple Duisbourg en Rhénanie-du-Nord-Westphalie) est moins intéressant pour les acheteurs qu’un bien immobilier situé dans un bon quartier B (Essen en Rhénanie-du-Nord-Westphalie). En conséquence, les prix des terrains sont plus bas dans les emplacements C. Dans les emplacements B, la demande est beaucoup plus élevée, tout comme le prix des terrains. Apprenez-en plus sur l’emplacement des biens immobiliers ici.

Nous y reviendrons dans l’exemple de calcul Munich vs Duisburg.

Heure de vente

Les immeubles locatifs situés en zone A (comme Hambourg) se vendent rapidement, à condition que l’évaluation soit réaliste et que le réseau soit bon. En particulier à Berlin, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Cologne, Munich, Stuttgart et dans d’autres villes avec des universités, des écoles supérieures et un bon développement général. Il en va de même pour les emplacements B, si le « prix » est correct. Pour les immeubles locatifs situés en zone C, le processus de vente peut prendre un peu plus de temps.

Avec un prix de vente réaliste :

Emplacement A comme Hambourg – Vente rapide
Situation B comme Essen – Vendu relativement rapidement
Situation C comme Duisburg – Relativement long (vente au-dessus du prix)

Rapidement signifie dans l’idéal, avec un acheteur valide, que vous pouvez vous rendre chez le notaire en 2-3 semaines.

Conseil : Confirmation de financement des acheteurs potentiels

Un conseil : avant d’investir beaucoup de « temps » dans un acheteur potentiel, demandez directement une confirmation de financement à sa banque. Ici, le montant du financement de X, pour l’objet X, a déjà été approuvé au préalable par sa banque.

Quartier et développement

Après avoir examiné la macro-situation, nous nous intéressons à la méso-situation, c’est-à-dire au quartier concret. En effet, la situation/le développement de la ville (évolution de la population, démographie, économie, etc.) n’est pas le seul facteur à prendre en compte dans l’évaluation.

La dernière étape consiste à déterminer la micro-situation, c’est-à-dire la rue et le numéro de maison concrets de votre bien immobilier.

Si vous souhaitez donc procéder à une évaluation de votre immeuble locatif, avec l’expertise d’une tierce personne, vous devez divulguer l’adresse – cherchez donc des partenaires de confiance avec des références.

L’estimation de la valeur n’est possible qu’avec l’adresse (situation) + la visite (état)

Pensez à la différence entre un immeuble locatif situé sur une route principale très fréquentée et, à 200 mètres de là, l’immeuble locatif situé dans un espace vert urbain.

Même rue, qualité et prix des terrains différents

Voici une petite comparaison intéressante :

Prix de vente à Munich / Leipzig / Duisburg – Comparaison !

L’effet de l’emplacement sur la valeur de l’immeuble locatif est donc important. Comparons ici, à titre d’exemple, un immeuble locatif d’une surface habitable de 400 mètres carrés, construit dans une année et dans un état similaires. 400 m² dans des emplacements C comme Duisburg (Rhénanie-du-Nord-Westphalie), B à Leipzig (Saxe) et A à Munich (Bavière).

Munich :

Quartier : Lehel
Prix de l’offre : 6.671.000 euros
Différence Leipzig : + 4,8 millions / + 259 %
Différence Duisburg : + 6 millions / + 871 %.

Leipzig

Quartier : Lindenau
Prix de l’offre : 1.860.000 euros
Différence Munich : – 4,8 millions
Différence Duisburg : -1,2 million

Duisbourg

Quartier : Hochemmerich
Prix de l’offre : 687.000 euros
Différence Munich : – 6 millions
Différence Leipzig : – 1,2 Mio.

La différence entre un immeuble de rapport à Munich (situation A) et à Duisbourg (situation C) est donc de + 871 %.

La situation est suivie d’un regard précis sur son immeuble locatif.

Etat de l’immeuble locatif : réparations et assainissement

Plus un bien immobilier demande de travail, moins les investisseurs souhaitent dépenser. Moins il y a de travail, plus les investisseurs sont prêts à payer – une règle empirique simple et sensée.

Le deuxième facteur de valeur est donc l’état de votre immeuble locatif. Est-ce que tout a été entretenu ou y a-t-il peut-être même des retards dans la rénovation de l’ancien immeuble? En fonction de l’ampleur des réparations, cela doit être pris en compte dans le prix de l’offre.

Immobilier ancien existant – Qu’il ait été construit en 1920, 1930 ou 1960, l’immobilier ancien présente des défauts et des inconvénients spécifiques par rapport à la construction neuve. Tout sur la structure du bâtiment, la maçonnerie, l’isolation thermique et acoustique et les réparations et défauts auxquels vous devez vous attendre en tant que propriétaire.

Plus un bien immobilier est ancien, plus la liste des défauts s’allonge. Dans ce guide, que j’ai en fait écrit pour les acheteurs, vous trouverez la quantité typique de biens immobiliers, classés par décennies.

Année de construction et défauts

Évaluer un immeuble locatif : connaître les méthodes

Valeur vénale, estimation de la valeur et prix d’achat de votre bien immobilier – Si vous souhaitez vendre votre immeuble locatif, une chose est essentielle : Un prix d’achat fondé, orienté vers le marché et réaliste.

Afin que vous puissiez vous faire une première idée de la complexité liée à la situation, à la valeur vénale, aux biens immobiliers comparables, à la substance du bâtiment, etc. et que vous puissiez éviter les erreurs lors de la vente, nous avons rédigé pour vous ce guide sur le thème de l’évaluation des immeubles collectifs. Facteurs de valeur, situation, équipement, valeur vénale, prix réaliste : voici comment vous pouvez évaluer votre bien immobilier.

Évaluer un immeuble locatif

Une comparaison 1A de Leipzig, effort dans la rénovation (pour le côté acheteur) ou bien immobilier existant bien entretenu, la différence est immense.

Locataires, contrats de location et logements vacants

Facteur 1) situation, facteur 2) substance, le troisième grand poids dans l’estimation de la valeur sont les locataires et les contrats de location lorsqu’il s’agit de la vente d’immeubles locatifs. La liste des locataires et l’historique des locataires jouent ici un rôle central. Quels locataires avez-vous dans votre immeuble ? Quelles conditions ont été convenues et comment les locataires s’acquittent-ils de leurs obligations de paiement ?

Toutes les maisons ne sont pas entièrement louées, certaines sont même inoccupées. Le taux de vacance est naturellement plus élevé dans les quartiers C que dans les quartiers B ou A, où les logements sont toujours rares.

En ce qui concerne les locataires, mais aussi l’état du bien immobilier, des documents sont parfois nécessaires pour l’estimation concrète de la valeur. Les agents immobiliers, les investisseurs et les promoteurs immobiliers très expérimentés se contentent d’une visite de la maison.

Vous en apprendrez plus tout à l’heure, dans les 18 étapes de la vente.

Enfin, une question importante pour ceux qui vendent pour la première fois :

Vendre avec ou sans agent immobilier ?

Pour ceux qui vendent pour la première fois, un bon agent immobilier expérimenté est indispensable.

En fait, un courtier vous soulage de beaucoup, vraiment beaucoup de travail.

Dans le cas de votre maison locative, il ne s’agit pas d’un simple appartement en copropriété que l’on peut mettre sur un portail immobilier afin de trouver des acheteurs qui achètent pour leur propre usage, un nombre d’acheteurs élevé en conséquence.

Les maisons à louer sont plutôt négociées au sein de réseaux personnels, d’agents immobiliers expérimentés, avec une bonne réputation et un bon réseau d’acheteurs et d’investisseurs.

En fait, une grande partie des biens immobiliers sont vendus par l’intermédiaire d’agents immobiliers, en particulier lorsqu’il s’agit de grands biens, d’immeubles ou de nouvelles constructions avec de nombreuses unités d’habitation à vendre.

Celui qui fait des erreurs lors de la vente d’un bien immobilier paie un prix d’apprentissage élevé. Les biens immobiliers qui se vendent le mieux sont ceux qui sont présentés de manière professionnelle. C’est pourquoi les agents immobiliers obtiennent les prix de vente les plus élevés. En moyenne, 72% de tous les biens immobiliers sont vendus par des agents immobiliers (source : Office fédéral des statistiques). Voici un aperçu des grandes villes :

Berlin avec agent immobilier: 78,6
Düsseldorf avec un agent immobilier: 76,0%.
Hambourg avec agent immobilier: 65,1
Cologne avec un agent immobilier: 63,0%.
Stuttgart avec agent immobilier: 56,8
Munich avec agent immobilier: 55,2%
Francfort avec un agent immobilier: 53,3%

Cependant, il est important de connaître les étapes de la vente, car cela vous permettra de trouver de bons agents immobiliers expérimentés pour votre vente. Ces connaissances vous permettront également de créer votre propre réseau, par exemple si vous envisagez de participer davantage au marché immobilier à l’avenir.

Étape par étape : liste de contrôle de la vente

Après avoir appris beaucoup de choses sur la valeur ou l’estimation de la valeur des maisons en location (et des immeubles de rapport), il s’agit maintenant de vendre concrètement une maison. Qu’il s’agisse d’une maison individuelle, d’une maison à deux logements ou d’un immeuble, tous les types de maisons locatives se vendent finalement de la même manière, en passant par 18 étapes – à moins que vous ne connaissiez par hasard un acheteur privé et que vous puissiez ainsi sauter certaines étapes comme l’exposé, la communication avec les personnes intéressées et la visite.

Comment vendre dans un immeuble locatif en 18 étapes :