Société de capitaux S : immobilier, création, avantages/inconvénients & fiscalité

S Corporation – Pour l’immobilier, les S-corporations sont quelque peu tombées en disgrâce, mais pas pour de bonnes raisons. Il est toujours intéressant de créer une S-Corporation pour réduire la responsabilité et faire des économies d’impôts pour l’immobilier. De nombreuses personnes bénéficieraient grandement d’une S-corporation pour leurs investissements immobiliers. Nous discutons ici des formulaires dont vous avez besoin, de la manière de les déposer, des avantages, des inconvénients et des risques de la S-Corporation pour l’immobilier, et de bien d’autres choses encore.

S Corporation/ S Société de capitaux : création, avantages et inconvénients

La S Corporation est typiquement destinée aux investisseurs à court terme. Sa forme est typiquement celle des investisseurs qui préfèrent vendre une maison (flip house), par opposition aux possibilités d’investissement à plus long terme comme la société en commandite. Il est pratique de savoir que cette forme existe et quels sont ses avantages et ses inconvénients. Vous pouvez également constater que cette forme de société peut être très pratique pour réduire votre responsabilité et augmenter vos bénéfices.

Définition et bases : S Corporation

Les S-Corporations, également abrégées en S-Corp, sont des sociétés de capitaux. Celles-ci ont un certain nombre d’associés auxquels les bénéfices, les pertes, etc. sont transférés. Cela signifie que les bénéfices n’appartiennent pas à la société, mais sont directement transmis à tous les actionnaires. Cela signifie généralement moins d’impôts sur le revenu pour tout le monde.

Une S-Corporation peut-elle posséder des biens immobiliers ?

Oui, et en effet, les investisseurs immobiliers, qui sont souvent en train de vendre des biens, sont les plus favorisés par une S-corporation (ou une LLC, qui est imposée comme une S-corporation).

• Bien adapté à la vente de biens immobiliers

Créer une S-Corporation : Comment changer de statut

On voit donc clairement ce qu’est une S-corporation. La question est maintenant de savoir comment devenir une telle société. Avant de commencer ce processus, vous devez vous assurer que vous êtes qualifié, comme décrit par l’IRS.

Conditions pour devenir une S Corporation – Réglementation

Selon l’IRS, pour être éligible à la création d’une S Corporation, vous devez d’abord remplir ces conditions :

• Il ne doit pas s’agir d’une corporation internationale
• Les actionnaires doivent être éligibles (il peut s’agir de particuliers, de certaines fiducies et successions, mais pas de sociétés de personnes, de sociétés de capitaux ou d’actionnaires étrangers non résidents).
• Moins ou égal à 100 actionnaires
• Limité à une catégorie d’actions
• Pas d’institutions financières, de compagnies d’assurance ou de distributeurs internationaux nationaux

Un processus simple – Toutes les étapes pour devenir une S Corporation

Pour changer le statut de votre société en S-corporation, il vous suffit de remplir les conditions requises et de remplir le formulaire 2553 de l’IRS. Il doit ensuite être signé par tous les associés (ainsi que par leurs conjoints, le cas échéant). S’il s’agit d’une nouvelle corporation, elle a deux mois et demi après sa création pour demander le statut de S-corporation. Dans le cas contraire, elle reste dans le sous-chapitre C.

Processus résumé :

1. Formulaire 2553 de l’IRS
2. Signé par tous les membres
3. Soumis en avance

Documents :

• Form 2553 – IRS

Les avantages : Paiement échelonné, déduction fiscale et amortissement

Le vendeur d’un bien immobilier peut éviter l’impôt sur le travail indépendant/la sécurité sociale sur une partie du montant qu’il gagne en vendant des biens immobiliers. Parmi les autres avantages, on peut citer le fait que les S-corporations évitent la double imposition, protègent la responsabilité des actionnaires, réduisent l’impôt sur l’auto-emploi et permettent (sous certaines conditions) d’apporter des biens valorisés à la S-corporation sans comptabiliser de bénéfice. Comme dans la plupart des sociétés immobilières, une S-corporation protège également les actionnaires contre les dettes.

• Méthode de vente à tempérament pour la réalisation de bénéfices
• Taux d’imposition des revenus du capital
• Échange de propriété en franchise d’impôt
• Déductions pour amortissement

Inconvénients : Déduction des pertes, limites et classes d’actions

Les S-corporations sont controversées dans le monde de l’immobilier. En voici les raisons : Il se peut que vous n’économisiez pas autant que vous le pensez. Certains actionnaires de S-corporations ne peuvent pas déduire les pertes de la société de leur compte de résultats. Cela signifie que la protection que l’investisseur espère obtenir est perdue. Il y a bien sûr aussi la limitation du nombre d’actionnaires, ce qui peut être dissuasif pour les entreprises plus grandes ou en croissance. Les autres limitations, des actionnaires (par exemple les citoyens américains) et du type d’actions, sont également des inconvénients.

• Ne peut pas déduire de pertes
• Limitation du nombre d’actionnaires
• Les actionnaires doivent être des citoyens américains
• Une seule catégorie d’actions

Real Estate S Corporation : Profiter du flipping

L’application la plus populaire des S-corporations est le flipping. Cela signifie que les personnes qui achètent et rénovent des maisons en peu de temps sont bien servies. Cela s’explique par le fait que les flips entraînent souvent des impôts élevés et que peu de déductions fiscales sont possibles. Les S-corporations peuvent remédier à ce problème.

Flipping – doit être fait avec une S-Corporation

Comme nous l’avons déjà mentionné, la S-Corporation se prête bien au « real estate flipping ». Lorsque des biens immobiliers sont flippés, ils sont considérés comme un inventaire et l’investisseur est considéré comme un « commerçant ». Un agent immobilier qui n’opère pas sous une S-Corporation passe à côté de ces avantages de la S-Corporation.

Pourquoi une S-Corporation est-elle la mieux adaptée au flipping ?

Vous économisez l’impôt des indépendants (15,3% de votre revenu). Celui-ci est à distinguer de votre impôt sur le revenu. Si vous réalisez 100000 bénéfices, vous devez, en tant que LLC, payer à la fois l’impôt sur le revenu et l’impôt des indépendants, ce que vous aimeriez bien sûr éviter.

Impôts : S-Corporation

Le principal avantage de la S-Corporation est bien sûr, là encore, de vous permettre d’éviter les impôts sur le travail indépendant que vous devriez normalement payer en tant qu’investisseur immobilier.

1. Impôts sur le travail indépendant
2. Comment économiser des impôts avec les S-Corporations

La plus grande économie d’impôts avec les S-Corporations – Fiscalité des indépendants

Lorsque vous devenez une S-Corporation, vous réduisez immédiatement vos impôts sur l’auto-emploi. Cela se produit parce que, lorsque vous devenez une S-Corp, vous pouvez diviser vos revenus provenant des dividendes que vous faites. Les dividendes ne sont pas soumis à l’impôt sur le travail indépendant. Votre salaire l’est toujours, bien sûr, mais il est moins élevé.

Vous voulez économiser plus d’impôts fonciers

• Déductions fiscales sur les biens immobiliers

Comment économiser des impôts avec les S-Corporations

Pour comprendre pleinement le fonctionnement de ces avantages fiscaux, regardez la vidéo suivante. Elle explique quelles sont les possibilités qui s’offrent à vous pour économiser le plus avec une S-Corporation.

Exemple S Corporation – expliqué

Supposons que John et Jane créent une S-Corporation. Ils se partagent équitablement la propriété à 50/50. Jane apporte 950 000 $ en espèces. John, quant à lui, apporte une propriété d’une valeur de 950 000 $, grevée d’une hypothèque de 850 000 $, dont le montant initial était de 600 000 $. L’hypothèque est maintenant incluse dans la S-Corporation. Cela signifie que Jean n’a plus de dettes. En fait, l’hypothèque est supérieure à ses frais de propriété, ce qui lui permet théoriquement de réaliser un bénéfice de 250 000 $. Notez également que cet apport est exonéré d’impôt. Maintenant, cela peut sembler injuste ou indésirable, mais c’est l’une des facettes des S-corporations.

S Corporation Résumé : Éviter les impôts pour les indépendants

Il y a de nombreux avantages à la S-corporation, mais aussi des inconvénients. Le plus important est de se renseigner au préalable sur le meilleur type de corporation pour vous et vos objectifs. Si vous avez l’intention de vendre une maison, il est presque certain qu’une S-Corporation est la voie que vous voulez suivre.

Comparaison : S Corporation ou LLC ?

Les S-corporations sont souvent comparées à l’omniprésente LLC. Elles sont très différentes et offrent des avantages différents. Pour comparer, lisez notre article

• Immobilier LLCs