Remise de l’appartement – protocole, dommages & vos droits

La remise du logement est un moment important pour l’ancien et le nouveau locataire. L’ancien locataire remet son dernier droit sur la propriété et le nouveau locataire a accès à la propriété et peut commencer à emménager. Cependant, cette date doit être respectée par les deux parties et par le propriétaire.

Etat des lieux de sortie – contenu, remise & dommages

L’état des lieux de sortie est un avantage pour toutes les parties concernées. L’état de l’objet loué y est consigné, ainsi que tous les défauts, dommages ou travaux de rénovation. Un état des lieux de sortie est établi aussi bien lors du déménagement que de l’emménagement, afin de protéger toutes les parties concernées. Les litiges sont fréquents, surtout lorsqu’il s’agit de défauts, car les points de vue ne restent pas neutres. Afin d’éviter cela, l’état des lieux doit être consigné avec précision pour éviter tout malentendu.

Le contenu – Que doit contenir l’état des lieux de sortie ?

Dans un état des lieux de sortie, on ne consigne toutefois pas seulement les défauts du bien immobilier, mais aussi des critères importants qui pourraient plus tard donner lieu à des litiges. Pour éviter tout malentendu, voici les points les plus importants qui doivent absolument figurer dans l’état des lieux :

• Le nombre de toutes les clés (porte d’entrée, porte de l’appartement, boîte aux lettres, cave, grenier, …)
• La fonctionnalité de tous les appareils électriques (robinets, douche, chasse d’eau, chauffage, … )
• Les positions exactes des compteurs électriques, des compteurs d’eau et des radiateurs
• L’état des murs, des tapisseries, des portes, des serrures, des fenêtres, des tapis, des carrelages et des parquets
• Faites attention aux moisissures, en particulier dans la salle de bain et sur les murs (même les endroits mouillés).

Dans le cadre d’un déménagement, l’état des lieux de sortie devrait toutefois comporter d’autres points. Par exemple, les réparations ou les rénovations promises par votre bailleur devraient y figurer. Le contrat de location vous indique également dans quel état vous devez remettre l’appartement. Il s’agit par exemple de murs peints en blanc ou d’une remise en état des lieux. Il est important que vous respectiez ces consignes, sans quoi une partie de la caution pourrait vous être retirée.

Le transfert – ce à quoi vous devez faire attention

Le problème avec les états des lieux de sortie, c’est qu’ils ne sont pas obligatoires et ne sont pas régis par la loi. Si votre bailleur ne le fait pas lors de la remise des clés et que vous constatez un défaut après coup, vous n’avez aucune preuve que ce défaut n’est pas de votre fait. C’est pourquoi vous ne devriez pas seulement exiger un état des lieux de sortie, mais aussi vous y préparer correctement. Comme une remise sans problème est aussi dans l’intérêt du bailleur, cela ne devrait pas lui poser de problème de faire une remise avec un protocole. Comme la planification ne fait que rarement du mal, vous devriez donc réfléchir à l’avance à la manière dont vous allez procéder et envisager certaines choses.

Tout d’abord, il est important que la remise du logement se fasse en état vide et rénové. Le bailleur devrait donc, si possible, avoir effectué la remise avec l’ancien locataire ou la faire avec vous, afin de pouvoir vérifier si le bailleur a laissé le logement comme convenu dans le contrat de location. Si votre bailleur refuse d’effectuer un état des lieux de sortie, vous pouvez également effectuer la procédure seul avec un témoin neutre. Vous jouez ainsi la carte de la sécurité et êtes dans votre bon droit. Prenez tout le temps nécessaire pour trouver tous les défauts, même si votre vis-à-vis vous presse. Insistez pour que la remise soit minutieuse. S’il y a des défauts, prenez-les en photo et notez-les dans le procès-verbal. Une fois la visite terminée, les deux parties reçoivent un exemplaire du procès-verbal qui doit être signé par les deux. De cette manière, toutes les parties sont sûres de leur côté.

Les défauts – Quelles sont les réparations esthétiques que vous devez prendre en charge ou non ?

Les réparations esthétiques sont un art en soi, car il n’est nulle part précisé ce qu’elles recouvrent exactement. Chacun a une idée différente et le Code civil allemand (BGB) ne donne pas non plus de définition précise. Que recouvre donc cette notion et quelles sont celles que vous devez prendre en charge et celles que votre bailleur doit assumer ? L’association allemande des locataires (Deutscher Mieterbund) a tenté de donner une définition et écrit sur son site Internet : « Par réparations esthétiques ou rénovation, on entend tout ce qui s’est usé au fil du temps dans le cadre d’un logement normal et qui peut généralement être rénové avec de la peinture, du papier peint et un peu de plâtre. Cela comprend : tapisser les murs et les plafonds, peindre ou blanchir à la chaux les murs et les plafonds, peindre les radiateurs, y compris les tuyaux de chauffage, peindre les portes à l’intérieur du logement, peindre les fenêtres de l’intérieur et peindre la porte du logement de l’intérieur ». En résumé, selon cette définition, tout ce que le locataire a lui-même « usé » relève de la notion de réparations esthétiques.

Ne relèvent donc pas de la notion de réparations esthétiques des choses telles que le remplacement de la moquette, le ponçage du parquet ou encore la rénovation de la cave, du balcon ou de la terrasse. Toutes choses dont il est prouvé qu’elles ne sont pas dues au locataire. Le bailleur ne peut toutefois pas vous imposer de délais. Aucun propriétaire ne peut vous obliger à repeindre tout l’appartement après l’avoir déjà fait l’année précédente. Mais quelles sont exactement les réparations esthétiques que vous devez prendre en charge et pour lesquelles le bailleur est responsable ?

Les réparations esthétiques qui doivent être prises en charge par le locataire :

• Peindre les portes, les fenêtres et la porte de l’appartement (intérieur)
• Tapisser et peindre les murs et les plafonds
• Fermeture de trous de perçage et de chevilles
• Peindre les chauffages et les tuyaux de chauffage

Les réparations esthétiques qui ne doivent pas être prises en charge par le locataire :

• Peindre la terrasse, le balcon, la cave, les pièces utilitaires et communes
• Remplacement de la moquette
• Peindre les fenêtres et la porte de l’appartement (extérieur)
• Ponçage et vitrification de parquets
• Dommages dont il est prouvé qu’ils n’ont pas été causés par le locataire

Défauts détectés seulement après le procès-verbal – ce que vous pouvez faire

La plupart des défauts sont certes visibles, mais il arrive régulièrement que des défauts soient détectés trop tard et n’apparaissent donc pas dans le procès-verbal. Mais ne vous inquiétez pas, car en cas de défauts graves, vous ne resterez pas sur le carreau. Vous pouvez signaler ces défauts détectés trop tard à votre bailleur et ils doivent être pris en charge par lui. Il s’agit par exemple de chauffages qui ne fonctionnent pas correctement, de conduites défectueuses, mais aussi de moisissures.

Si vous constatez un défaut grave après avoir emménagé ou après la remise du logement avec l’état des lieux, vous devez le signaler immédiatement à votre bailleur et lui accorder un délai suffisant pour qu’il puisse y remédier. Fixez donc un délai à votre bailleur, qui devrait être suffisant pour les cas particulièrement urgents qui pourraient être dangereux pour la santé, comme les moisissures, mais qui peut aussi être plus court. Si rien ne se passe de la part du bailleur dans le délai indiqué, vous pouvez éventuellement envisager une réduction de loyer.

S’ils ne remarquent un petit défaut qu’après l’état des lieux de sortie, c’est-à-dire un dommage dit marginal, le bailleur n’est pas tenu de le réparer. Il s’agit de défauts tels qu’un carreau cassé ou un porte-serviettes défectueux. Cependant, signalez toujours cette marque au bailleur, sinon vous pourriez en être tenu pour responsable.