8 règles pour la garantie de loyer – ce à quoi vous devez faire attention

Dans la plupart des cas, la garantie de loyer s’élève à trois loyers froids et représente donc une somme importante. Le propriétaire la prend comme garantie au cas où le locataire ne paierait pas le loyer ou ne laisserait pas le logement tel qu’il a été convenu dans le contrat. Si tout se passe bien, le locataire devrait récupérer l’intégralité de la caution après son départ. Il ne s’agit donc pas d’une perte d’argent, mais d’une sorte de placement sans intérêt.

Garantie de loyer – montant, transfert et déductions

La garantie de loyer représente une dépense non négligeable, en particulier pour le locataire, et constitue une sécurité pour le bailleur. Comme il s’agit généralement de grosses sommes d’argent, il est important d’être précis et d’éviter les litiges. Pour protéger le bailleur et le locataire, il existe donc quelques règles à respecter.

Conseil n° 1 État des lieux de sortie – attention aux défauts lors de l’emménagement

La première chose à faire avant d’emménager est d’exiger un état des lieux lors de la remise de l’appartement. En règle générale, il y en a un de toute façon, car il garantit la sécurité des deux parties. Tous les défauts que présente le logement y sont consignés. N’hésitez donc pas à prendre suffisamment de temps pour examiner l’objet à la loupe lors de la remise des clés. Vous éviterez ainsi que d’éventuels défauts du locataire précédent ne vous reviennent et qu’ils ne fassent baisser votre caution par la suite. En savoir plus sur l’état des lieux de sortie !

Conseil n° 2 comptes individuels – Caution séparée du patrimoine

Afin de garantir la sécurité de votre argent, les bailleurs sont légalement tenus de placer la garantie de loyer séparément du reste de leur patrimoine (BGH, décision du 9.6.2015, VIII ZR 324/14). Si la caution est remise en espèces, elle est généralement placée sur un livret d’épargne, qui est créé spécialement à cet effet. Il y est également mentionné que la somme déposée ne servira que de garantie pour le contrat de location et ne pourra pas être utilisée par le bailleur à d’autres fins. Cela permet d’éviter toute utilisation abusive par le bailleur et de vous protéger, vous et votre argent. Pour plus de sécurité, demandez au bailleur de vous fournir une copie des documents relatifs au compte. Pendant la durée du bail, le bailleur ne peut pas non plus toucher à votre caution sans autre et l’utiliser pour autre chose (BGH, jugement du 7.5.2014, VIII ZR 234/13).

Conseil n° 3 Versements – Payez la caution en plusieurs fois

Quelques faits juridiques sur la garantie de loyer que vous ne connaissiez certainement pas encore. Vous n’êtes pas obligé de remettre la totalité de la garantie de loyer au bailleur en une seule fois, même si celui-ci vous le demande. La loi prévoit que vous pouvez verser la garantie de loyer en trois mensualités de même montant. Pour cela, le premier des trois versements doit être effectué au début du bail. Les deux autres mensualités sont dues au cours des deux mois suivants, en même temps que le paiement du loyer (article 551, paragraphe 2, du BGB). De même, un bailleur ne peut pas leur demander une caution supérieure à trois mois de loyer (§ 551 al. 1 BGB). Pour beaucoup, cette méthode est plus simple que de payer la totalité de la caution en une seule fois. Après avoir payé la caution, que ce soit en plusieurs fois ou en une seule fois, exigez dans tous les cas un relevé de compte, comme expliqué dans le conseil 2. Vous aurez ainsi la certitude que le bailleur ne pourra pas utiliser votre caution à d’autres fins.

Conseil n° 4 Cautionnement – Ne pas prélever la caution sur le livret d’épargne

Normalement, il est d’usage de prendre la caution pour le bailleur sur un livret d’épargne ou de la séparer de l’épargne accumulée. Après tout, l’argent n’est pas perdu, il n’est simplement pas à votre disposition pendant votre période de location. Cette méthode a longtemps été la seule pour couvrir la caution à l’emménagement. Cependant, ces dernières années, il est devenu courant d’envisager une garantie de loyer au cas où l’argent serait tout de même un peu juste lors du déménagement. Il existe à cet effet des placements financiers qui, en raison des taux d’intérêt plus élevés, sont nettement plus intéressants pour le locataire que la variante du livret d’épargne. Il s’agit par exemple de l’argent au jour le jour ou des comptes de dépôt auprès d’une banque. Mais les cautions de garantie de loyer constituent également une alternative appropriée. Dans ce cas, la garantie de loyer peut être déposée sans argent liquide et, en contrepartie, vous devez payer une cotisation annuelle. Pour cette variante, vous avez certes besoin de l’accord du bailleur, mais cette variante ne présente pas d’inconvénients pour lui, c’est pourquoi cela ne devrait pas poser de problème.

Conseil n° 5 Déductions – Attention aux défauts

Les déductions sur la garantie de loyer ne sont bonnes pour aucun locataire. Mais faites attention, car le bailleur n’a pas le droit de déduire quelque chose de la caution à votre départ pour chaque petit défaut. Ainsi, seuls certains défauts constituent un motif de maintien de la caution. En règle générale, les traces d’utilisation normales ne peuvent pas être déduites de la caution, car elles sont couvertes par le loyer. Il s’agit par exemple d’un petit trou dans le mur ou d’une petite abrasion de la moquette. En revanche, les défauts qu’ils ont causés peuvent être déduits de la caution. Il s’agit par exemple de brûlures de cigarettes sur la moquette ou d’un tuyau d’évacuation bouché suite à une mauvaise utilisation. Dans de tels cas, le bailleur peut déduire la réparation professionnelle de votre garantie de loyer et l’utiliser à cet effet.

Conseil n° 6 Réparation esthétique – Déduction de la caution

Les réparations esthétiques sont une autre raison qui peut entraîner une réduction de la caution. Certaines règles s’appliquent ici aussi. Les réparations esthétiques que le bailleur peut obliger le locataire à effectuer se résument à des détails, comme par exemple une nouvelle peinture murale au moment du départ. Ces obligations ne doivent toutefois pas désavantager le locataire de manière déraisonnable ou dispenser le bailleur de travaux d’entretien. Ceux-ci relèvent toujours de la responsabilité du bailleur. De telles obligations pour les réparations esthétiques ne sont toutefois autorisées que si elles sont expressément mentionnées dans le contrat de location. Si elles ne le sont pas, leur respect ne peut pas non plus entraîner une déduction de la caution ! Lors de votre déménagement, référez-vous donc à votre contrat de location et respectez les réparations esthétiques prescrites afin d’éviter une réduction de la caution.

Conseil n° 7 Remboursement – État des lieux de sortie

Lorsque le bail a pris fin, vous devez remettre l’objet loué dans l’état « convenu ». Si des réparations esthétiques ont été convenues dans le contrat de location, vous devez les effectuer. Si des dégâts vous étant imputables sont survenus pendant la période de location, vous devez les réparer. Il est préférable de remettre le logement dans le même état que celui dans lequel vous l’avez reçu, afin de ne pas compromettre le remboursement de la totalité de la garantie de loyer.

N’oubliez pas non plus l’état des lieux de sortie lorsque vous quittez le logement, afin que le bailleur ne puisse pas vous tenir responsable des dégâts par la suite. Les deux parties doivent signer et recevoir une copie de l’état des lieux afin de documenter l’état de l’objet loué. Une fois que l’état des lieux et la remise des clés ont été effectués et que tous les défauts présents ou non ont été documentés, plus rien ne s’oppose au versement de votre caution qui, si vous avez tout fait correctement, devrait être versée intégralement sur votre compte.

Conseil n° 8 Fin du cautionnement – Remboursement de la garantie de loyer

Le remboursement de la garantie de loyer donne également souvent lieu à des litiges. Le bailleur a droit à ce qu’on appelle un délai d’examen et de réflexion qu’il peut faire valoir. Cela signifie qu’il peut retenir la garantie de loyer pour examiner l’objet loué afin de détecter les défauts et les erreurs avant de rembourser la garantie. Ce délai peut durer jusqu’à six mois, ce qui peut poser des problèmes au locataire. Toutefois, si les deux parties s’accordent à dire qu’il n’y a pas de défauts ou d’impayés lors de la remise des clés, le remboursement de la caution doit être effectué rapidement. Selon la jurisprudence, il faut compter quelques jours. Dans ce cas, le locataire reçoit la totalité de la caution plus les intérêts. Mais le bailleur dispose également d’un autre droit. Il peut conserver une petite partie de la garantie de loyer même après la fin du bail pour un décompte des charges encore en suspens.