Méthode de la valeur comparative : Avantages, inconvénients, directives et loi sur l’évaluation

Méthode de la valeur comparative – Qu’est-ce que la méthode de la valeur comparative ? Quand la méthode de la valeur comparative est-elle utilisée pour les biens immobiliers ? Quels sont les critères qui jouent un rôle dans la méthode de la valeur comparative pour l’immobilier ? La méthode de la valeur comparative compare votre bien immobilier avec des objets similaires. Elle est notamment utilisée pour la vente d’appartements et de maisons d’habitation. La valeur comparative peut également être déterminée pour les terrains non bâtis.

Méthode de la valeur comparative : Une explication simple

Lors de la comparaison, seuls les objets situés dans des endroits similaires et ayant une configuration comparable sont pris en compte. Les biens immobiliers pris en compte dans l’estimation de la valeur doivent provenir de la proximité immédiate du logement.

Pour déterminer la valeur comparative, le prix d’achat obtenu par le bien immobilier de référence est divisé par sa surface. Le prix au mètre carré déterminé pour le bien immobilier vendu est réparti sur votre bien à évaluer.

Exemple de calcul : valeur de comparaison

Pour calculer la valeur comparative d’un bien immobilier, nous mettons par exemple deux biens immobiliers en relation. Sur la base des informations relatives au prix d’achat et à la surface habitable totale, nous pouvons alors calculer le prix d’achat proportionnel de votre bien immobilier.

Données du bien immobilier à évaluer :

• Surface du bien immobilier à évaluer : 200 mètres carrés
• Prix d’achat du bien immobilier à évaluer : ?

Données du bien immobilier de référence :

• Surface du bien immobilier de référence : 100 mètres carrés
• Prix d’achat du bien immobilier de référence : 300.000 euros

Prix au mètre carré

Le calcul du rapport entre le prix au mètre carré de l’objet de comparaison offre la base parfaite pour déduire le prix d’achat correspondant du bien immobilier à évaluer dans les mêmes conditions. Les deux prix d’achat donnent une idée de la valeur de votre bien immobilier et constituent donc une bonne valeur de comparaison.

• Prix au mètre carré de l’objet de comparaison = 300.000 euros / 100 m² = 3.000 euros par m²

Prix d’achat basé sur le prix au mètre carré

• Prix d’achat du bien immobilier à évaluer = 3.000 euros * 200 m² = 600.000 euros

La méthode de la valeur comparative est considérée comme particulièrement proche de la réalité. Elle est très souvent utilisée pour estimer la valeur des terrains, car les situations sont relativement bien comparables au niveau régional.

Pour les bâtiments résidentiels, c’est également la méthode privilégiée pour déterminer un prix immobilier réaliste. Toutefois, si la valeur comparative est déterminée pour un terrain bâti, d’autres corrections doivent éventuellement être apportées. Des caractéristiques d’équipement supplémentaires peuvent augmenter le prix d’achat probable, des dommages de construction ou un retard de rénovation peuvent diminuer le prix de vente déterminé.

La méthode de la valeur comparative reproduit de manière extrêmement précise le prix pouvant être obtenu sur le marché.

Estimation de la valeur lors de la vente d’un bien immobilier

Toutes les informations importantes concernant l’estimation de la valeur lors de la vente d’un bien immobilier sont résumées pour vous : Évaluer un bien immobilier.

Méthode de la valeur de rendement : Répartition valeur vénale & valeur de rendement du bâtiment

La méthode de la valeur de rendement divise l’objet en valeur vénale du sol et en valeur de rendement du bâtiment.

Montant des intérêts sur la valeur du terrain = 7 pour cent * 100.000 euros = 7.000 euros

Valeur de rendement du bâtiment = 5.600 euros * 12,50 (multiplicateur) = 70.000 euros

Il s’agit des revenus locatifs, des frais d’entretien et des coûts de gestion du terrain et du bâtiment. On compare donc les revenus locatifs moins les frais de gestion et la valeur du terrain, y compris ses intérêts.

• Méthode de la valeur de rendement

Méthode de la valeur réelle : Valeur pour la reconstruction d’un bien immobilier

Le calcul détermine d’abord la valeur vénale du terrain à l’aide de la valeur indicative du terrain, puis on y ajoute la valeur réelle du bâtiment.

La valeur réelle du bâtiment est calculée à partir des coûts de construction du bâtiment, déduction faite des éventuelles dépréciations dues à l’âge. La valeur réelle du terrain (valeur vénale du terrain) et la valeur réelle du bâtiment sont additionnées et multipliées par un facteur de valeur réelle.

Valeur réelle = (100.000 euros + 150.000 euros) * 0,5 = 125.000 euros

Le facteur de valeur réelle est calculé en fonction du type de bâtiment, de la valeur réelle provisoire ainsi que de la valeur indicative du terrain. La valeur réelle totale ainsi calculée indique les moyens financiers qu’il faudrait consacrer à une nouvelle construction du bien immobilier.

• Méthode de la valeur réelle

Expertise de valeur (coûts)

Qui réalise des expertises de valeur pour les biens immobiliers ? Combien coûte un expert en évaluation immobilière ? Combien coûte un expert en bâtiments anciens ? Dans la mesure où les dispositions légales n’obligent pas à désigner un expert, une évaluation immobilière vous permet d’obtenir une estimation réaliste de votre bien sur le marché régional et suprarégional. Nous établissons une estimation précise et rapide de la valeur des terrains, des logements et des bâtiments commerciaux.

Toutefois, si l’expertise de valeur doit être présentée au tribunal, par exemple en cas de divorce, il faut faire appel à des experts payants. Sur place, ils examinent le logement ou l’objet loué. En règle générale, une copie écrite et une copie numérique de l’expertise sont délivrées.

• Expertise de valeur