Vendre un appartement de 1 pièce / 2 pièces : Petite copropriété (appartement), procédure, agent et taxes
Vendre un appartement 1 pièce / 2 pièces 2025 – Vous voulez vendre votre petit appartement 1 pièce ou 2 pièces ? Les petits appartements ne sont pas faits pour les familles avec enfants, mais ils sont parfaits pour les célibataires. Surtout dans les endroits très demandés, dans des villes comme Berlin, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Cologne, Munich ou encore Stuttgart, Heidelberg & Cie, où l’on n’a pas besoin de beaucoup de place. Mais, comment vendre un petit appartement de 50m2, 40m2, 30m2 ou même seulement 25m2 ? Comment en déterminer la valeur ? Quelles taxes s’appliquent à la vente d’un appartement? Qu’il s’agisse d’un micro-appartement, d’une chambre d’étudiant dans une résidence, d’un appartement en copropriété dans un immeuble ou une tour : vous trouverez ici toutes les réponses + notre check-list en 18 étapes pour la vente d’un appartement.
Vendre un appartement de 1 pièce / 2 pièces 2025 : Expiration
Vous voulez vendre un petit appartement, c’est peut-être le tout premier bien immobilier que vous vendez. Dans ce cas, de nombreuses questions se posent, auxquelles je réponds ici en quelques mots.
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4 grandes questions lors de la première vente
Les questions les plus fréquemment posées par les primo-vendeurs :
- Quelle est la valeur de mon petit appartement ?
- Vendre avec ou sans agent immobilier ?
- Dois-je payer des impôts sur la vente de l’appartement ?
- Quelle est la première étape de la vente d’un logement ?
Commençons par clarifier les questions les plus importantes. Ensuite, je vous présenterai en détail les 18 étapes de la vente d’un logement. De la toute première étape jusqu’au contrat de vente et au rendez-vous chez le notaire.
Immeuble collectif, immeuble ou ETW dans un bloc d’habitation :
Quelle est la valeur de mon petit appartement ?
La valeur d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un petit appartement, d’un grand appartement ou même d’un immeuble collectif, se mesure en général toujours à partir de trois facteurs centraux :
- Situation (ville, quartier et rue)
- Type de bien immobilier / état (des réparations esthétiques au retard de rénovation)
- Locataire / Inoccupation
Commençons par l’aperçu : Évaluation de la valeur.
Emplacement du logement : Munich vs Duisburg – Facteur #1
Emplacement – Au cœur de l’évaluation, le prix du terrain ou l’emplacement de votre logement. 40 mètres carrés à Schwabing (Munich) sont très différents de 40 mètres carrés à Marxloh (Duisburg).
L’emplacement ne signifie pas seulement dans quelle ville il faut vendre, mais aussi quel quartier, dans quelle rue, avec quel numéro de maison. La différence entre les quartiers est grande, mais aussi entre les rues. Il suffit de penser à un appartement situé à proximité d’un carrefour avec une rue principale, le bruit typique et, à 300 mètres seulement, le petit parc idyllique de la ville. Même rue, grande différence.
Comparaison, situation Munich / Duisburg :
- 40 m² à Munich Schwabing : 483.000 Euro
- 40 m² à Duisburg Marxloh : 74.000 Euro
Différence Munich / Dusiburg :
+ 550% de différence de prix
Qui achète de petits appartements ?
Après avoir examiné le côté de l’offre (votre logement), nous nous pencherons sur le côté des acheteurs. Qu’en est-il de l’offre et de la demande dans votre micro-situation (rue et quartier) ? En particulier à Berlin, Düsseldorf, Francfort, Hambourg, Cologne, Munich, Stuttgart et dans d’autres villes dotées d’universités et de hautes écoles, la vente est plus rapide que dans les zones rurales. Tout simplement parce que la demande y est nettement plus élevée.
Même en tenant compte de l’évolution future, des changements démographiques, comme l’augmentation des ménages d’une seule personne. Il y a moins de familles nombreuses, mais plus de personnes seules. Les perspectives jouent un rôle dans l’évaluation.
Venons-en à l’emplacement de la propriété elle-même, votre studio ou votre deux-pièces.
Type de bien immobilier / état (réparations de beauté à retard de rénovation) – Facteur #2
Le type de bien immobilier lui-même est pertinent pour tous les acheteurs. Il est évident qu’il s’agit d’un appartement d’une pièce / de deux pièces. D’autres facteurs seraient alors par exemple l’ensemble du bâtiment. Votre appartement se trouve-t-il dans un immeuble de haut standing ou dans un immeuble d’habitation anonyme ? Cela rend l’appartement plus ou moins attractif pour les futurs acheteurs / locataires (prix du loyer).
Pour évaluer votre bien immobilier, il faut jeter un coup d’œil sur son état. D’une part, la propriété partielle que vous partagez avec le syndicat des copropriétaires et votre propriété individuelle, l’appartement. Les thèmes des réparations esthétiques, de la rénovation, de l’encombrement, mais aussi parfois de l’ameublement existant.
Pour obtenir une telle estimation, vous devriez parler à un professionnel, visiter l’appartement et, le cas échéant, demander quelques documents. Vous en apprendrez plus à ce sujet un peu plus loin dans le guide, dans les 18 étapes de la vente d’un appartement !
Rénover / réhabiliter avant de vendre ?
Beaucoup de personnes qui vendent un appartement pour la première fois se demandent souvent si elles doivent encore rénover leur appartement en copropriété ou même le réhabiliter ? En fait, ils n’ont pas besoin de faire cet effort, de nombreux acheteurs aiment acheter des biens qu’ils peuvent ensuite revaloriser. Au final, cela a bien sûr des effets positifs sur le rendement immobilier.
Locataires, contrats de location et logements vacants – Facteur #3
Locataire / inoccupation – Le facteur 3 dans l’estimation de la valeur de votre studio ou de votre deux-pièces est l’état actuel de la location.
Vendre un appartement loué – Si l’appartement est loué, l’historique du locataire compte aussi un peu dans la revente. Dans l’idéal, il n’y a pas eu d’impayés ni de difficultés. De même, les logements vacants jouent un rôle dans les frais de relocation ultérieurs. Si vous avez occupé votre appartement en tant que propriétaire, cela compte comme une vacance, car le nouveau propriétaire doit relouer l’appartement s’il ne veut pas l’occuper en tant que propriétaire.
Plus nous entrons dans les détails, moins le prix est finalement influencé.
C’est pourquoi nous adaptons encore une fois les trois facteurs d’évaluation centraux :
- Situation (ville, quartier et rue)
- Type de bien immobilier / état (des réparations esthétiques au retard de rénovation)
- Locataire / Inoccupation
Vendre avec ou sans agent immobilier ?
Vendre en privé ou passer par un agent immobilier ? Outre l’estimation de la valeur, la grande question lors d’une vente. Celui qui n’a pas encore vendu de logement en copropriété se dit dans un premier temps : vendre sans agent immobilier, j’économise de l’argent ! En réalité, la vente privée comporte quelques risques. Il suffit de penser à l’estimation de valeur dont nous avons parlé précédemment, mais aussi à l’ensemble du processus et de la procédure d’achat, aux différentes annonces immobilières, à la communication permanente avec les personnes intéressées et les acheteurs réels, aux négociations, au contrat de vente et …
En fin de compte, les quelques pour cent que vous payez en tant que vendeur pour les frais d’agence ne sont pas grand-chose par rapport aux erreurs qui peuvent se produire. Mais le facteur temps est encore plus important, comme vous le verrez plus tard dans les 18 étapes qui mènent au contrat de vente et au rendez-vous chez le notaire.
Évaluation réaliste, réseau personnel, communication et guide :
Dois-je payer des impôts sur la vente de l’appartement ?
Pour vous, en tant que vendeur, il n’y a qu’un seul impôt pertinent à prendre en compte lors de la vente d’un logement : l’impôt sur la spéculation.
Impôt sur la spéculation lors de la vente : quand et combien ?
La taxe de spéculation est relativement rapide et simple à expliquer. Commencer par faire la distinction : Les propriétaires occupants et les investisseurs en capital (location).
Si vous avez habité votre logement exclusivement pour vous-même, la vente est exonérée d’impôt.
Dès que vous avez mis votre appartement en location, la situation change. C’est alors que la taxe de spéculation entre en jeu.
- Intérêt personnel = exonéré d’impôt
- Placement de capitaux (location) = l’impôt de spéculation s’applique
- Délai de spéculation 10 ans (entre l’achat / la vente)
- Exception : usage personnel au cours de l’année de vente + 2 ans auparavant
C’est le bénéfice réalisé qui est imposé.
Formule :
- Bénéfice imposable = prix de vente – prix d’achat
Pourquoi existe-t-il une taxe sur la spéculation ?
L’impôt sur la spéculation vise à rendre les transactions immobilières trop rapides (spéculateurs) inintéressantes, grâce au taux d’imposition relativement élevé qui s’applique. Le montant de l’impôt sur la spéculation se base sur le taux d’imposition normal (impôt sur le revenu), qui peut atteindre 42% pour les particuliers. À partir d’un revenu annuel de ~ 255.000 (y compris les bénéfices provenant de la vente), l’impôt sur les riches s’applique également +3%.
- Taxe de spéculation jusqu’à 45% au maximum
La taxe de spéculation s’applique donc si vous avez mis votre bien immobilier en location. La période (délai de spéculation) est alors de 10 ans. Cela signifie qu’entre l’achat de votre appartement et la vente de vos appartements, il doit s’être écoulé dix ans. La vente de votre appartement est alors exonérée d’impôt. Si vous vendez au cours de ces dix ans, vous devrez payer la taxe de spéculation.
Il existe une exception : si vous avez loué votre bien immobilier, mais que vous l’avez utilisé pendant deux ans avant de le vendre, vous pouvez le vendre l’année suivante sans payer d’impôts.
- N’est pas soumis à l’impôt sur les gains réalisés lors de la vente d’un bien immobilier
- Intérêt personnel = exonéré d’impôt
- Placement de capitaux (location) = l’impôt de spéculation s’applique
- Délai de spéculation 10 ans (entre l’achat / la vente)
- Exception : usage personnel au cours de l’année de vente + 2 ans auparavant
- Le montant est basé sur le taux d’imposition sur le revenu (personne)
Quelle est la première étape de la vente d’un logement ?
La première étape de la vente d’un logement est de décider que vous voulez vendre votre logement en copropriété ! Si vous êtes déjà à cette étape, apprenez ici les 18 étapes de la vente d’un logement.
Étape par étape : liste de contrôle de la vente
Vous connaissez maintenant les 4 questions et réponses importantes ! Quelle est la valeur de mon petit appartement ? Vendre avec ou sans agent immobilier ? Dois-je payer des impôts sur la vente de mon appartement ? Quelle est la première étape de la vente d’un appartement ? Entrez maintenant dans les détails avec cette liste de contrôle en 18 étapes. Du moment de la vente jusqu’au rendez-vous chez le notaire et au transfert du prix d’achat.
Préparation : Préparer la propriété et la vente
- Planification financière et date de vente
- Faire appel à un agent immobilier
- Dossiers et documents
- Augmenter la valeur des biens immobiliers
- Déterminer le prix de l’offre
- Rédiger un exposé
Phase de vente : commercialiser le bien immobilier et trouver des acheteurs
- Commercialiser un bien immobilier
- Contact avec les acheteurs potentiels
- Filtrer et sélectionner les acheteurs potentiels
- Contrôle de solvabilité
- Dates de visite
- Entretien de vente & négociation du prix d’achat
Déroulement de la vente : contrat de vente jusqu’à la remise
- Rédiger un contrat de vente chez le notaire
- Rendez-vous chez le notaire
- Inscription au registre foncier et traitement des paiements
- Remise du bien immobilier
- Frais de notaire & commission de courtage
- Payer des impôts
Micro-appartements modernes meublés :
Situation, situation, situation ! Voici encore un regard particulier sur une sélection de grandes villes :