Tout ce qui concerne la location

Le terme de location définit une rémunération qu’un bailleur reçoit d’un locataire pour la mise à disposition d’une chose. L’usage accordé par contrat est limité à une période déterminée et diffère considérablement d’un contrat de bail. Selon le Code civil, les choses sont des objets contenant des corps solides, liquides ou gazeux. Les biens loués sont, entre autres, des terrains, des maisons et des appartements.

Ce qu’il faut savoir sur le contrat de location

En tant que propriétaire d’un bien immobilier, vous concluez avec un locataire un contrat qui indique la durée de la relation de location et définit le montant du loyer à payer. Il s’agit d’une conclusion sans forme particulière pour une durée indéterminée ou pour une période déterminée. Dans ce dernier cas, il s’agit d’un contrat de location temporaire, par lequel le bail est limité à une durée déterminée et prend fin sans autre préavis. La base juridique est le BGB (Code civil allemand) avec les articles 535 à 580a dans la version réformée du droit de la location de juin 2001. Pour les contrats de location de plus d’un an, les contrats doivent toujours être écrits et signés nominativement par toutes les parties. Conformément à l’article 126 du BGB, un document doit toujours comporter les signatures du locataire et du bailleur. Si, en tant que bailleur, vous ne respectez pas cette exigence formelle, le contrat n’est pas invalidé, mais sa validité est fixée à une durée indéterminée. En ce qui concerne les contrats de location préformulés, il faut veiller à ce qu’ils soient conformes à la loi sur les conditions générales de vente (CGV).

Obligations découlant de la perception du loyer

Supposons que vous louiez un appartement ou une maison et que vous perceviez un loyer fixé dans le contrat de location, certaines obligations s’imposent à vous. Vous devez non seulement permettre à votre locataire d’utiliser la chose louée conformément au contrat, mais aussi la maintenir en état d’usage. Vous devez également procéder à des réparations lorsque les dommages sont dus à l’usure contractuelle. Il convient toutefois de distinguer si un dommage a été causé par un acte délibéré ou par une utilisation non conforme. Dans de tels cas, le locataire devrait supporter les frais de remise en état. Si vous louez des locaux à usage commercial, vous êtes également tenu d’empêcher toute concurrence de la part de votre locataire. La règle de la bonne foi s’applique ici. En tant que bailleur, vous avez le droit de percevoir le loyer à temps et, en particulier dans le cas d’un bien immobilier loué, vous avez ce que l’on appelle un droit de gage du bailleur. Cela signifie que vous pouvez saisir les biens mobiliers du locataire en cas d’impayés, conformément à l’article 562 du Code civil allemand.

Obligations du locataire

Une personne qui paie un loyer est tenue d’utiliser correctement la chose louée qui lui a été confiée et d’effectuer les réparations esthétiques prévues par le contrat. En outre, elle doit payer le loyer convenu à l’avance, généralement sous la forme de paiements mensuels. Le plus souvent, le loyer se compose de deux éléments distincts. Le loyer dit « froid » définit le prix de la simple utilisation de l’objet loué. La deuxième composante du loyer est constituée par les charges ou les frais d’exploitation.

Ce qu’il faut savoir sur le « deuxième loyer

En tant que bailleur, vous avez le droit de répartir le deuxième loyer sur le locataire. Il s’agit de frais d’exploitation résultant de la location, dont la répartition sur les locataires est courante en RFA. Les bases de la répartition des frais d’exploitation ne sont pas toujours formulées de manière claire et compréhensible dans les contrats standard. Le texte suivant vous familiarisera avec les détails du deuxième loyer.

Frais de fonctionnement par définition

Le paragraphe 1 de l’ordonnance sur les frais d’exploitation (Betriebskostenverordnung, BetrKV) donne des informations précises. Il y est dit en substance qu’il s’agit de frais courants occasionnés au propriétaire d’une maison avec terrain par l’utilisation du bâtiment ou des installations qui s’y trouvent. Il convient de distinguer les frais d’exploitation chauds et froids. Vous ne pouvez imputer que certains frais d’exploitation à votre locataire, notamment

• L’impôt foncier
• Coût de la collecte des déchets
• Montants pour le nettoyage du bâtiment, le concierge ou l’entretien du jardin
• Assurances diverses

Les dépenses d’entretien, de gestion et de réparation ne sont pas récupérables. Les coûts que vous, en tant que bailleur, avez convenus par contrat avec votre locataire peuvent être répercutés sur le loyer. Selon la Cour fédérale de justice VIII ZR 137/15, vous n’êtes pas tenu d’énumérer tous les frais encourus si le contrat mentionne le terme « frais d’exploitation ». Le décompte des frais d’exploitation peut contenir, en plus de la taxe foncière et des frais déjà mentionnés, des taxes d’assainissement fractionnées. La redevance d’assainissement est calculée de manière fractionnée parce que vous payez une redevance pour les eaux usées en fonction de votre consommation et que le montant de la redevance pour les précipitations dépend de l’imperméabilisation de la surface de votre terrain. Indépendamment du fractionnement, la taxe d’assainissement peut être répartie, mais seule la part des eaux usées peut être facturée en fonction de la consommation. Le nettoyage des rues et l’enlèvement des ordures sont des frais récupérables, mais pas les dépenses pour de nouvelles poubelles. Le nettoyage de la cage d’escalier, de l’ascenseur et de la buanderie peut également être répercuté sur le loyer, tout comme les dépenses liées à l’élimination des parasites. Il en va de même pour l’éclairage des zones accessibles à tous, mais les ampoules et les réparations ne peuvent pas être imputées au locataire. Les frais d’entretien des détecteurs de fumée et les frais d’analyse de l’eau potable peuvent également être répartis.

Que sont les frais de fonctionnement chauds ?

Conformément aux ordonnances sur le droit de location, le terme « coûts d’exploitation chauds » englobe toutes les dépenses pour l’eau chaude et le chauffage. En tant que propriétaire d’un bâtiment équipé d’un système de chauffage central, vous êtes tenu par l’ordonnance sur les frais de chauffage de répartir 50 à 70 % des coûts totaux sur vos locataires en fonction de leur consommation.

Comment le loyer est-il fixé pour les biens immobiliers ?

En respectant les dispositions légales, vous pouvez négocier librement le loyer de votre maison ou de votre appartement avec le locataire. Le critère est ici le loyer de référence local. La législation vous impose des limites plus strictes en matière d’augmentation de loyer. Une augmentation n’est envisageable que si le loyer est resté stable au cours des 15 mois précédents. En l’espace de trois ans, vous pouvez augmenter le loyer de 20 % au maximum. Vous êtes toutefois libre de convenir contractuellement d’un échelonnement du loyer avec votre locataire. Dans le cas d’un loyer échelonné, une augmentation peut avoir lieu tous les 12 mois, mais aucune autre augmentation n’est autorisée pendant cette période. Après une modernisation, vous pouvez augmenter le loyer jusqu’au loyer de référence local, mais dans certaines circonstances, vous êtes soumis à des limites strictes. Dans tous les cas, vous devez informer vos locataires par écrit de l’augmentation du loyer et justifier votre demande de manière détaillée. Toute augmentation de loyer suppose l’accord du locataire, vous devez lui accorder un délai de réflexion de deux mois.

Considérations sur l’augmentation du loyer

Bien sûr, votre intérêt pour un rendement attractif est tout à fait justifié, mais l’augmentation du loyer peut aussi se traduire par une relation négative avec le locataire. Une augmentation de loyer mal comprise par le locataire peut être contestée. En fin de compte, il vous reste à trouver un nouveau locataire en cas de déménagement. Un logement inoccupé signifie en outre un manque de recettes pour les frais courants.

Quelle est la différence entre la location et le fermage ?

Par manque de connaissances, de nombreux profanes utilisent les termes de location et de bail comme des synonymes. Il est vrai qu’il s’agit dans les deux cas de contrats dits « de portefeuille ». Le propriétaire ou le bailleur accorde l’utilisation d’une maison ou d’un terrain pour une durée limitée, moyennant une redevance finale fixée par contrat. Le loyer est dû lorsque vous autorisez une personne à utiliser votre maison ou un appartement qui s’y trouve à des fins privées. Le bail devrait être exigé si le bâtiment ou le terrain est utilisé pour ce que l’on appelle l’obtention de fruits. Par fructification, on entend la réalisation de revenus. Les revenus peuvent être générés par exemple par l’exploitation d’un restaurant ou par la culture d’un terrain agricole.

• Le fermage est perçu sur les biens dont l’usage, avec diligence et travail, donne lieu à un profit.
• Le loyer est perçu lors de la mise à disposition d’un bien immobilier à des fins d’habitation.

Dans le cas des locaux commerciaux, la frontière entre la location et le bail est souvent floue. Avant de signer un contrat, le bailleur et le locataire devraient s’informer précisément sur les différences de réglementation juridique. Indépendamment de la location ou du bail, la chose confiée doit être restituée dans le même état que celui dans lequel elle a été prise en charge.