Crowdinvestment immobilier : expériences, avantages, inconvénients en comparaison + conseils

Crowdinvestment immobilier – Tout le monde n’a pas les fonds propres ou le cash-flow (revenu régulier) nécessaires pour acheter sa propre maison ou un appartement en copropriété. Le crowdinvesting présente de nombreux avantages. Par exemple, peu de fonds propres, différents biens immobiliers comme possibilité d’investissement, minimisation des risques grâce à la dispersion du capital et participation importante (taux d’intérêt fixe, distribution en fonction des bénéfices et participation en cas de vente). L’immobilier est en outre extrêmement utile en tant que prévoyance vieillesse, car il n’est pas soumis à l’inflation (dépréciation monétaire). L’une des meilleures alternatives d’investissement est donc le crowdinvesting auprès de fournisseurs à partir de 500 euros, en d’autres termes : l’investissement immobilier pour tous.

Crowdinvesting : explication, avantages et inconvénients

Pas assez de fonds propres, pas assez de temps, pas de problème ! Le crowdinvesting dans l’immobilier vous permet d’investir avec des montants minimes. Je recommande des fournisseurs comme Exporo et InRento pour les petits investissements à partir de 500 euros.

Commençons par les bases :

Qu’est-ce que le crowdinvesting ?

Tout d’abord, qu’entend-on par crowdinvesting ?

Une comparaison très simple serait « une société anonyme« . Celle-ci vend différentes parts à des personnes et des institutions individuelles. Ainsi, de nombreuses personnes « participent » à une entreprise et lui donnent le financement nécessaire à sa croissance. Le crowdinvesting dans l’immobilier fonctionne de la même manière.

Au lieu d’avoir un grand investisseur, les parts sont réparties entre de nombreux « petits » investisseurs. Cela permet à des personnes qui n’ont pas la solvabilité nécessaire, pas assez de fonds propres ou les deux, d’investir dans l’immobilier. Il existe pour cela quelques prestataires, comme Bergfürst, Engel & Völkers, Exporo ou encore InRento, que vous trouverez également plus tard dans une liste.

Ils sont de plus en plus nombreux à vouloir participer au marché immobilier. Haufe rapporte également ce mois-ci« L’essaim vole sur l’immobilier« , regardons les avantages et les inconvénients.

Avantages du crowdinvesting immobilier

Comme nous l’avons appris dans l’introduction, vous bénéficiez en tant qu’investisseur d’un certain nombre d’avantages, tels que le faible capital propre, les différents biens immobiliers comme possibilités de placement, la minimisation des risques grâce à la dispersion du capital, mais aussi une participation importante (taux d’intérêt fixe, distribution en fonction des bénéfices et participation en cas de vente).

• Peu de fonds propres – démarrage à partir de 50 – 100 euros
• Une fois inscrit, différentes possibilités de placement
• Transparence – possibilité de contacter les entreprises de construction (informations)
• Réduction des risques – répartition du capital sur plusieurs projets

Rémunération et paiements :

• Taux d’intérêt fixe
• Distribution en fonction des bénéfices
• Participation en cas de sortie (vente du bien immobilier)

Inconvénients et risques pour les investisseurs

Comme toujours, il y a des avantages, mais aussi des inconvénients dont il faut tenir compte. Voici également un article complémentaire dans Capital« Jeu risqué« . Vous connaîtrez ensuite en détail tous les inconvénients et les risques.

• Pas de droit de regard (prêt participatif)
• Engagement du capital sur une longue période 5+ ans
• Perte totale si les projets échouent
• Trop de participation – perte de vue d’ensemble

Comment fonctionne le crowdinvesting dans l’immobilier ?

Dans la grande majorité des cas, il s’agit de développer un bien immobilier (rénovation ou construction complète).

Dans le cas d’un investissement immobilier normal, on chercherait maintenant de manière ciblée un partenaire pour le financement. Dans le cas du crowdinvestment, les propriétaires discutent avec les plates-formes de crowdinvestment, qui s’occupent à leur tour de la distribution des parts. Les plates-formes en ligne transmettent ensuite des parts de biens immobiliers à des investisseurs en capital.

Cette plateforme de crowdinvestment se charge alors de toute la présentation aux différents investisseurs en capital et les propriétaires peuvent s’occuper de leur activité principale, la construction et le développement. Dans le cadre du crowdinvesting, vous ne donnez donc pas un crédit « typique » au promoteur immobilier concerné, vous participez à l’immeuble par le biais d’un prêt participatif. Cela signifie également que vous n’avez pas de droit de regard.

La participation à l’immobilier ne signifie évidemment pas que vous pouvez emménager demain et occuper 0,5 mètre carré. Les biens immobiliers sont ensuite gérés, vous n’êtes qu’un bailleur de fonds. Vous en tirez un rendement sous la forme d’un taux d’intérêt fixe et d’une distribution en fonction des bénéfices.

Encore une fois, la rémunération et le paiement :

• Taux d’intérêt fixe
• Distribution en fonction des bénéfices
• Participation en cas de sortie (vente du bien immobilier)

C’est ainsi que quelques euros deviennent de plus en plus importants.

Fournisseurs de crowdinvestment

Quelle est la meilleure plateforme de crowdfunding ? Où pouvez-vous investir ? Il existe différents prestataires sérieux pour le crowdinvesting. Voici un petit aperçu du marché. Les investissements minimaux diffèrent selon les projets sur les plateformes.

En règle générale, les dépôts minimaux se situent entre 100 et 1.000 euros.

Liste de fournisseurs :

• Bergfürst
• Crowdinvest Immobilier
• Dagobertinvest
• Engel & Völkers Digital Invest
• Exporo
• Immofunding
• InRento
• Linus
• Rendity
• Caisse d’épargne
• Module d’intérêts

Qu’est-ce qui rend l’immobilier si attrayant en tant que placement de capitaux ?

L’investissement immobilier est-il judicieux ?

Un deuxième avantage découle du crowdinvesting, pour vous personnellement !

Avec chaque nouvelle annonce et offre immobilière, vous apprenez à connaître le marché immobilier et à évaluer les biens en conséquence. Lisez aussi mon article sur le calcul du rendement locatif, car il vous permet de calculer à l’avance l’attractivité des investissements immobiliers.

L’immobilier est extrêmement intéressant en tant que placement de capitaux, en raison de nombreux aspects. Une raison très importante pour l’immobilier en tant qu’investissement, notamment en ce qui concerne la prévoyance vieillesse, est que l’immobilier n’est pas soumis à l’inflation. La valeur réelle d’un bien immobilier le protège de l’érosion monétaire. Si l’on regarde le tableau de l’inflation et son évolution au cours des 25 à 30 prochaines années, on constate que l’immobilier présente des avantages extrêmement nombreux, notamment par rapport aux placements financiers tels que le livret d’épargne ou la pension Riester pour la prévoyance vieillesse.

Inflation et dépréciation monétaire : effets

Exemple : Dans 30 ans, l’inflation aura tellement augmenté que le pouvoir d’achat de 1.000 euros ne sera plus que de 600 euros. En d’autres termes, si vous dépensez 1.000 euros dans 30 ans, vous ne recevrez plus que des marchandises d’une valeur actuelle de 600 euros. Soit (environ) 40% de moins, après inflation.

• 1.000 euros sur le livret d’épargne dans 30 ans = 600 euros de valeur réelle

Maintenant, nous revenons directement à l’avantage d’un bien immobilier en tant qu’investissement. Celui-ci est loué. En conséquence, le locataire paie une contre-valeur (loyer) pour l’utilisation mensuelle de la valeur réelle (bien immobilier). Si l’argent vaut 40% de moins, votre locataire doit donc payer 40% de loyer en plus. Par conséquent, les revenus locatifs passent de 1.000 euros à 1.400 euros. Donc (environ) 40% de plus, après inflation, ou pas de perte de valeur réelle.

• 1.000 euros de loyer sur 30 ans = pas de perte (1.400 euros)

Si vous aviez donc placé votre argent dans un produit financier, prenons le livret d’épargne classique, vous auriez subi une perte réelle de 40%.

En investissant votre argent dans un bien immobilier, vous êtes protégé contre les effets de l’inflation. Mieux encore, vous profitez en plus de l’augmentation de la valeur du terrain. L’Allemagne est un marché immobilier en plein essor, pas seulement ces dernières années, même en regardant les dernières décennies.

La population augmente, les logements sont rares.

Ainsi, vous profitez en plus des augmentations de loyer.

Pas de fluctuation comme les actions & Co.

L’immobilier a également l’avantage de ne pas connaître de fluctuations. Si vous négociez activement des devises, investissez dans des actions ou achetez des crypto-monnaies, vous subirez des fluctuations constantes des cours. Plus ou moins selon le type d’investissement, devise, action ou crypto. Les contrats de location sont à long terme, le loyer est versé mensuellement et le montant reste le même, il a même tendance à augmenter en raison de l’adaptation des loyers.

• La valeur des biens immobiliers est stable
• L’immobilier offre une protection contre l’inflation
• Les valeurs immobilières ne fluctuent pas (comme les actions, les crypto-monnaies et autres produits financiers)

Grand chantier à Stuttgart, profitez-en, grâce au crowdinvesting.

Capital propre : se lancer dans l’investissement immobilier

Pour la plupart d’entre eux, le principal point d’achoppement est le capital propre.

Surtout lorsqu’il ne s’agit plus d’appartements en copropriété d’une valeur de 100.000 euros (15.000 euros de fonds propres), mais d’investissements dans de grandes villes avec des prix d’appartements de 400.000 euros, 500.000 euros et plus. Pour un bien immobilier dont le prix d’achat est de 500.000 euros ( charges comprises), il faudrait déjà disposer de 75.000 euros de fonds propres.

Part de fonds propres lors de l’achat d’un bien immobilier : la sécurité de la banque

Commençons par poser la question :

De combien de fonds propres a-t-on besoin pour acheter un bien immobilier ordinaire ?

La réponse diffère, notamment en fonction de la situation immobilière. Un appartement en copropriété à Munich, inabordable pour la plupart, même dans la ceinture périphérique plus large autour de Nuremberg, Fribourg.

Il n’en va pas autrement dans les autres grandes villes, Berlin, Hambourg, Düsseldorf ou Francfort. Le prix d’achat d’un bien immobilier varie donc extrêmement, entre 50.000 euros (dans un emplacement C) et 400.000 (dans un emplacement B). Bien sûr, il est aussi plus élevé lorsque nous parlons de très bons micro-locaux au sein des emplacements A. Par exemple, Munich-Mitte, Berlin-Mitte, Hambourg-Mitte, Düsseldorf-Mitte, etc.

Calculer la part des fonds propres : comment faire ?

Qu’il s’agisse de 50.000 euros ou de 100.000 euros, la banque exige généralement 15% de fonds propres pour le financement d’un bien immobilier. Surtout s’il s’agit de votre premier bien immobilier.

Au prix d’achat du bien immobilier s’ajoutent également les frais annexes. Selon le Land, ils comprennent l’impôt sur les acquisitions foncières, les frais de notaire et l’inscription au registre foncier, soit un total d’environ 7 à 10 % supplémentaires.

Charges en général 7% – 10% selon l’état + agent immobilier (si impliqué)

La fluctuation provient d’une part de l’impôt sur les mutations foncières, qui diffère d’un Land à l’autre. D’autre part, la question de savoir si un agent immobilier a été mandaté ? Là aussi, les frais de courtage varient selon le Land. En cas d’achat privé, l’acheteur et le vendeur doivent se partager les frais de courtage à hauteur de 50 % chacun. Au final, cela donne le prix d’achat total du bien immobilier, y compris les frais annexes à l’achat.

Voici comment calculer la part de fonds propres :

• Souhait de financement : 100 000 euros
  (prix d’achat plus frais annexes)
• Fonds propres : 15.000 euros
• Prêt de la banque : 85.000 euros

Calcul du prix d’achat avec les charges :

• Prix d’achat : 100 000 euros
• Impôt sur les mutations foncières Exemple NRW (6,5%) : 6.500 euros
• Frais de notaire (1,5%) : 1.500 euros
• Inscription au registre foncier (0,5%) : 500 euros
• Commission de l’agent immobilier (3,57% [3.570 / 2]) : 1.785 euros

Solvabilité pour le financement : le crowdinvesting comme alternative

Tout le monde n’a pas la solvabilité nécessaire pour un financement aussi important. Même si les fonds propres sont disponibles, par exemple parce que les revenus réguliers comptent (indépendants). D’autres encore n’ont même pas les fonds propres nécessaires. Pour ceux qui ne veulent pas attendre, il existe une alternative intéressante : investir soi-même dans l’immobilier en tant que placement financier.

De nombreuses raisons qui parlent en faveur de l’immobilier en tant que placement de capital et, si les fonds propres ne suffisent pas encore, en faveur du crowdinvesting dans l’immobilier.

Quartier résidentiel avec de nombreux appartements en copropriété (nouvelle construction) :

Trouver des biens immobiliers rentables

Crowdinvestment ne prend pas la décision à votre place de savoir dans quel bien immobilier vous investissez. C’est pourquoi la question est à nouveau ouverte ici :

Comment trouver des biens immobiliers rentables ?

Vous devez toujours décider vous-même dans quel bien immobilier vous souhaitez investir votre argent. Peut-être connaissez-vous déjà mon guide détaillé sur le thème du premier achat immobilier? Vous y apprendrez les différents types de biens immobiliers, la différence entre l’immobilier de rendement et l’immobilier d’investissement mais aussi (très important) le rendement immobilier.

Le rendement immobilier est un calcul simple, une fois qu’on le connaît et qu’on le comprend. Il considère le montant de l’investissement (prix d’achat et frais annexes) et les revenus mensuels (revenus locatifs). Le résultat est un pourcentage.

Si ce rendement est supérieur à 6%, tous les frais liés au remboursement du financement, aux intérêts et aux réserves pour l’entretien sont en général couverts. Tout rendement supérieur à 6% signifie pour vous une constitution de patrimoine supplémentaire. Le rendement immobilier est donc un facteur extrêmement important pour les investisseurs immobiliers. En effet, cet indicateur unique vous permet d’évaluer l’attractivité d’un investissement immobilier, mais aussi de comparer différents objets d’investissement entre eux.

Examinons d’abord la formule simple du rendement locatif :

Revenu annuel net / investissement * 100 = rendement locatif

Le rendement locatif se subdivise encore une fois en rendement locatif net et en rendement locatif brut. Quelle est la différence ?

• Rendement locatif net = frais d’achat inclus
• Rendement locatif brut = frais d’achat non compris

Grâce à ces connaissances, vous pouvez agir beaucoup mieux en tant qu’investisseur et trouver ainsi des biens immobiliers vraiment rentables pour votre investissement.

Dès que vous vous êtes inscrit sur une plateforme de crowdinvestment, vous parcourez les différents objets d’investissement et les comparez en fonction du rendement. Bien sûr, vous ne recevez pas 100% des loyers, mais le rendement vous est indiqué sur toutes les plateformes. Vous savez maintenant de quoi il s’agit !

Gagnez dès aujourd’hui des revenus locatifs avec des investissements à partir de 500 euros. Ma recommandation :

• InRento