Vente de maison – les bases juridiques et les pièges dans lesquels vous ne devriez pas tomber

La vente d’une maison est une décision importante qui implique de nombreux processus juridiques, contrats et conditions. En tant que propriétaire, il convient de bien s’informer au préalable sur ce qui nous attend et sur ce à quoi il faut faire attention pour que l’opération soit rentable. Pour les personnes ignorantes dans ce domaine, il y a de nombreuses bases juridiques à respecter et surtout de petits pièges à éviter absolument.

Le notaire – rôles juridiques, tâches & nécessité lors de la conclusion d’un contrat

Les notaires sont des juristes qui, contrairement aux avocats, ne soutiennent pas les intérêts d’une partie mais agissent de manière impartiale. L’essentiel de leur travail consiste à authentifier des actes juridiques, des déclarations de volonté écrites, comme par exemple des testaments, mais aussi des contrats. Ils sont donc des titulaires indépendants et confidentiels d’une fonction publique. Dans des cas particuliers, les notaires peuvent également gérer des fonds à titre fiduciaire via un ‘compte de notaire’, lorsqu’il s’agit par exemple de payer le prix d’achat. Le notaire joue donc un rôle important dans la vente d’une maison.

Les tâches – le rôle du notaire lors de la vente d’une maison

Le rôle d’un notaire est de régler la vente d’un bien immobilier en tant qu’instance juridique impartiale, de manière à ce que toutes les parties soient satisfaites et que tous les points de litige possibles soient évités ou réglés du début à la fin. Le notaire établit un acte authentique ( le contrat de vente ) dans lequel toutes les questions juridiques nécessaires sont réglées de manière transparente et claire. Les autres tâches du notaire sont

Le contrat de vente immobilière doit être notarié

En Allemagne, le §311b du code civil (BGB) stipule que tous les contrats juridiques relatifs aux terrains, au patrimoine, aux successions et aux biens immobiliers doivent obligatoirement être authentifiés par un notaire.

Les notaires assurent la protection de l’acheteur et du vendeur

Pour protéger juridiquement l’acheteur, il réserve le bien immobilier à l’acheteur dans le registre foncier sous forme d’annotation, de sorte que le vendeur ne puisse pas vendre le bien immobilier à quelqu’un d’autre à court terme. Pour protéger juridiquement le vendeur, le notaire fait en sorte que la propriété soit finalement transférée au registre foncier dès que l’acheteur a réellement payé le prix d’achat.

Les notaires veillent à ce que les droits soient immédiatement exécutoires

Cela signifie que les droits fixés dans les contrats notariés sont immédiatement exécutoires. Il n’est donc plus nécessaire de saisir un tribunal pour faire valoir ses droits, mais un huissier de justice peut être mandaté immédiatement. Cela se produit par exemple en cas de non-paiement du prix d’achat.

Un notaire explique toutes les questions juridiques non résolues lors d’une vente immobilière

Le notaire doit expliquer à toutes les parties contractantes toutes les questions juridiques et judiciaires de manière suffisamment complète, compréhensible et suffisante pour qu’il soit possible de dresser un acte authentique de la volonté réelle des deux parties. Il est tenu de le faire en raison de sa fonction publique.

Les notaires coûtent toujours le même prix

Les frais de notaire sont toujours les mêmes, car ils sont réglementés de manière uniforme dans toute l’Allemagne par la loi sur les frais de justice et de notaire (GnotKG). Si un notaire souhaite régler les frais différemment, il est donc inefficace, car cela est interdit par la loi. Cela vaut aussi bien pour la réduction que pour l’augmentation des frais.

Le contrat de vente – questions juridiques, inscription au registre foncier, protection juridique & liste de contrôle

Le contrat de vente est la base juridique sur laquelle se fonde la vente d’une maison. Selon les cas, un contrat de vente se présente toujours différemment et contient plus ou moins de règles, en fonction de ce que les parties ont convenu. Un contrat de vente est un contrat complexe et volumineux qui comporte de nombreuses ambiguïtés juridiques et des pièges pour les uns et les autres. Sa mise en œuvre peut également prendre du temps. Il peut s’écouler jusqu’à huit semaines entre la signature du contrat chez le notaire et le transfert de propriété au registre foncier. Ce décalage entre le virement du prix d’achat, le changement de propriétaire et donc de jouissance et de charges, et le changement final de propriété et le transfert soulève d’autres questions juridiques lors de la vente d’une maison, qui doivent être réglées en détail dans le contrat de vente.

Étape par étape vers le contrat de vente – Que se passe-t-il et quand ?

Le contrat de vente est très complexe et fait souvent l’objet d’un examen et d’une révision. Toutes les parties doivent être conscientes de ce que contient le contrat de vente et des règles qui y sont fixées. Voici, étape par étape, ce à quoi il faut faire attention.

Étape 1 – Que se passe-t-il avant le contrat de vente et à quoi devez-vous faire attention ?

Si les deux parties sont d’accord, un entretien préliminaire informel est convenu chez un notaire. Celui-ci clarifie les aspects formels, comme l’enregistrement des données personnelles et l’état des lieux, et répond aux premières questions juridiques. Il vérifie également l’inscription du bien immobilier au registre foncier et commence à rédiger un contrat de vente. Le contrat de vente doit être envoyé aux deux parties au moins deux semaines avant la date officielle de l’acte authentique, afin que les questions en suspens puissent être résolues au préalable lors d’un éventuel rendez-vous de discussion et que tout le monde soit d’accord avec le contrat de vente. Le notaire est tenu de fournir des informations juridiques sur le contrat, n’ayez donc pas peur de poser des questions.

Étape 2 – Que se passe-t-il pendant le contrat de vente et à quoi devez-vous faire attention ?

Pendant la séance d’authentification du contrat de vente, le notaire lit le contrat de vente devant les deux parties. Pendant ce temps, des questions peuvent être posées sur chaque point et le texte du contrat peut encore être modifié si nécessaire. Lorsque toutes les parties sont satisfaites du contrat, celui-ci est signé et authentifié par le notaire. En signant le contrat, l’acheteur s’engage à payer l’intégralité du prix d’achat et ne peut en principe plus se rétracter après l’authentification du contrat. L’accord de financement de la banque devrait donc en tout cas être disponible avant cette date.

Étape 3 – Que se passe-t-il après le contrat de vente et à quoi devez-vous faire attention ?

Après le rendez-vous chez le notaire, celui-ci est habilité à entamer les prochaines étapes au nom des parties afin d’initier l’exécution. Tout d’abord, le notaire fait inscrire au registre foncier une « mention de transfert de propriété ». Il s’agit en quelque sorte d’une réservation dans le registre foncier qui annonce le transfert de propriété du vendeur à l’acheteur. La réservation protège en outre l’acheteur contre une double vente du bien immobilier. Dès que cela est terminé, le notaire envoie le contrat de vente à l’administration fiscale. Ce n’est qu’après le paiement de l’impôt sur les mutations foncières, de tous les frais (frais de notaire et bureau du registre foncier) et du prix d’achat, qui est généralement versé directement sur le compte du vendeur, que le notaire demande le transfert de propriété au registre foncier. Comme il peut s’écouler jusqu’à deux mois entre le versement du prix d’achat et l’inscription de l’acheteur au registre foncier, le transfert de la propriété et des clés a généralement lieu plus tôt, à une date généralement proche du paiement du prix d’achat.

De quoi doit se composer un contrat de vente ? La liste de contrôle des points les plus importants

• Quel est l’objet de la vente ?
• Qui vend à qui ?
• Qu’est-ce qui est vendu avec ? ( cuisine équipée, terrain,… )
• Comment se vend-il ?
• Comment s’effectue le paiement ? ( en espèces, par virement, … )
• Quelle est la date de transfert ?
• Quelle est la répartition des frais annexes et des frais d’entretien ?
• Comment les frais de viabilisation sont-ils réglementés ?
• Y a-t-il des droits de garantie possibles ?
• Quel est l’état de l’objet ?
• L’objet présente-t-il des défauts ?
• Quelles sont les autorisations disponibles et celles qui manquent ?
• Répartition des coûts
• Autorisation de l’office notarial

Vérifier le contrat d’achat – voici ce que vous devriez trouver dans le contrat d’achat immobilier

Vous recevrez le contrat d’achat immobilier chez le notaire au plus tard deux semaines avant la date de l’acte authentique. Vous devez alors lire attentivement le contrat et clarifier toutes les questions importantes et y retrouver certains éléments. Tout d’abord, vérifiez que tous les noms, adresses, … sont bien écrits. sont correctement écrits. Les données relatives à l’objet de l’achat doivent également figurer dans le contrat de vente. Il s’agit notamment d’un extrait du registre foncier dans lequel se trouvent le propriétaire, la situation, la description du terrain et la description de la construction. En outre, il devrait être précisé tout ce qui est vendu. Cela comprend les objets d’aménagement, mais aussi les sols ou les stores. Le point suivant devrait être la manière dont le bien est vendu. Cela comprend l’indication du prix de vente, le compte bancaire sur lequel le paiement sera effectué et si un paiement échelonné ou similaire a été convenu. Le contrat doit également préciser la date de remise et de transfert de propriété, car les droits, les obligations et les frais sont alors transférés à l’acheteur.

Protection juridique – quelles sont les possibilités en cas de contrat de vente ?

Lors d’un contrat de vente, il existe différentes possibilités de se protéger juridiquement. L’une d’entre elles est le contrat de vente provisoire. Celui-ci est utilisé lorsque, par exemple, l’acheteur n’a pas encore reçu la confirmation complète du financement ou qu’il manque un permis de construire. Un contrat de vente provisoire est alors conclu, dans lequel sont réglés les cas exceptionnels dans lesquels l’acheteur peut se retirer du contrat. Il est également possible de faire valoir ce que l’on appelle un droit de résiliation. Ce droit est nécessaire si l’acheteur ne remplit pas ses obligations, car le vendeur peut alors résilier le contrat de vente.

Une autre possibilité de protection juridique est l’exécution forcée. Cela permet de s’assurer que l’acheteur paie réellement, puisqu’il se soumet à une obligation d’achat et de paiement sur l’ensemble de ses biens. La dernière possibilité de protection juridique consiste en des pénalités contractuelles. Celles-ci protègent l’acheteur, car si le vendeur ne peut pas respecter la date de mise en possession, par exemple, il est tenu de verser des dommages et intérêts et doit, le cas échéant, payer les pénalités contractuelles convenues.