Droit du bail – Départ, résiliation & vos droits

Le droit de la location est un grand sujet, surtout pour les personnes qui vivent dans le cadre d’un bail. Les litiges sont nombreux et les points sur lesquels les parties peuvent buter sont nombreux. Le droit du bail doit aider à éviter les litiges et à rendre le logement aussi agréable que possible pour le locataire et le propriétaire.

Droits des locataires – bruit, résiliation et propriété

Les locataires ont de nombreux droits dans le cadre d’un contrat de location, dont ils ignorent souvent l’existence. En cas de litige, ils sont alors perdus et ne savent pas s’ils sont dans leur droit ou s’ils ont des droits. Pour éviter cela, il existe un certain nombre d’éléments du droit de la location qui devraient faire partie des connaissances de base de nombreux locataires et qui sont importants dans de nombreuses situations.

Résiliation pour besoin personnel – que peut faire le bailleur et que ne peut-il pas faire ?

La première étape la plus importante lors d’une résiliation pour cause de besoin personnel est qu’elle doit être faite par écrit. Il existe de nombreuses décisions de justice à ce sujet, car cela peut devenir un problème même pour les locataires de longue date. En effet, si le bailleur fait valoir une revendication de besoin personnel, le locataire peut rapidement perdre son logement. Or, cela ne va pas sans difficulté et nécessite quelques règles. Ce type de résiliation nécessite un avis de besoin personnel correct sur le plan de la forme et du contenu. Même les locataires qui n’ont rien à se reprocher pendant toute la durée du bail et qui se sont toujours comportés conformément au contrat peuvent recevoir un tel congé. Un tel congé doit également être justifié par le bailleur auprès du locataire. Il est toutefois faux de croire que le locataire perd dans tous les cas son logement après une telle résiliation, car même s’il s’agit du motif de résiliation le plus fréquent en Allemagne, ce cas ne se présente pas toujours.

Le simple désir de vivre dans son propre appartement ne suffit pas comme motif de résiliation pour besoin personnel. Le bailleur doit donner une raison raisonnable et compréhensible pour la résiliation. De nombreuses décisions de justice prouvent que le locataire n’est pas toujours obligé de quitter le logement après une telle résiliation. Par exemple, les entreprises ne peuvent pas faire valoir un congé pour usage personnel, mais les bailleurs qui auraient pu prévoir, lors de la conclusion du contrat, que le logement serait utilisé dans un avenir proche pour leurs propres besoins ne peuvent pas non plus faire valoir un congé pour usage personnel, car dans ce cas, ils auraient dû conclure un contrat de location à durée déterminée. Mais qu’est-ce qui peut justifier une résiliation pour cause de besoin personnel ? Il s’agit par exemple du fait que le bailleur a besoin des locaux pour lui-même, ses proches ou les membres de son ménage, mais aussi du fait qu’il souhaite utiliser les locaux pour son travail professionnel ou celui d’un membre de sa famille.

Un point important à prendre en compte si votre bailleur vous envoie une telle résiliation est de savoir s’il possède d’autres biens immobiliers. Souvent, les bailleurs sont propriétaires de plusieurs biens immobiliers. Si c’est le cas, le bailleur doit vérifier, avant de résilier le bail pour cause de besoin personnel, si un autre bien comparable n’est pas ou ne sera pas disponible pour son usage. Si le bailleur ne peut toutefois pas utiliser ce bien comparable à ses fins en raison, par exemple, d’un handicap moteur, il doit vous proposer ce bien comparable en remplacement et vous informer également des conditions financières de cette alternative. Dans le cas contraire, la résiliation pour cause de besoin personnel n’est pas valable.

Si vous recevez une lettre de résiliation pour occupation personnelle, examinez-la attentivement, car certains points de forme et de contenu doivent y figurer. Si ces points ne figurent pas dans la lettre de résiliation, celle-ci n’est pas valable. Veillez donc aux points suivants :

• Une résiliation pour cause de besoin personnel doit être faite par écrit et s’adresser à tous les locataires du logement mentionnés dans le contrat de location.
• Une résiliation doit également être signée par tous les bailleurs.
• Le nom, l’âge et l’adresse des personnes qui emménageront en cas de besoin doivent être indiqués.
• Plus le bail est long, plus le délai de préavis est long : au moins trois mois, six mois à partir de cinq ans de bail, neuf mois pour plus de huit ans.
• La raison invoquée par le bailleur pour justifier son propre besoin doit être décrite en détail.
• Les délais de préavis légaux s’appliquent en cas de résiliation pour cause de besoin personnel.

Nuisances sonores – le droit de vivre sans bruit

Les nuisances sonores sont un sujet de litige fréquent entre le propriétaire et le locataire, car le propriétaire est tenu d’éliminer le bruit mais n’a souvent aucune influence sur celui-ci. S’il existe des nuisances sonores dans le logement, le bailleur doit en être informé immédiatement. Le bailleur doit maintenir le logement dans un état exempt de défauts, ce qui inclut le bruit, car il peut gêner le locataire. Après avoir signalé ce défaut, le bailleur doit y remédier dans un délai raisonnable. Si cela n’est pas fait, le locataire est en droit de réduire le loyer, même si le bruit est causé par des tiers sur lesquels le bailleur n’a aucune influence.

Réduction de loyer – quels sont vos droits et quand pouvez-vous réduire le loyer ?

On se dispute souvent pour savoir quelle source de bruit peut entraîner une réduction de loyer et quelle est l’ampleur de cette réduction. Le cas le plus fréquent est celui du bruit provenant de l’appartement voisin. Dans ce cas, aucune réduction de loyer ne peut être réclamée si elle concerne des bruits liés à l’utilisation normale de l’appartement. Mais si de la musique est diffusée chaque nuit à un volume tel que vous ne pouvez pas dormir, une réduction de loyer est tout à fait possible. Les bruits de pas provenant de l’appartement supérieur constituent un autre motif de réduction de loyer. Les bailleurs sont en effet responsables d’une isolation suffisante contre les bruits d’impact. Si celle-ci n’est pas présente, il y a automatiquement un motif de réduction de loyer. L’isolation contre les bruits d’impact doit être conforme aux normes au moment de l’installation, même si des règles plus strictes ont été adoptées entre-temps. Ainsi, si l’isolation phonique est présente mais que vous entendez chaque pas de votre voisin, vous devez vivre avec. En effet, le bruit des travaux est l’un des motifs les plus courants de réduction du loyer. Selon l’ampleur du bruit, le locataire peut réduire son loyer jusqu’à 35 %. Même si les bailleurs ne peuvent pas influencer le bruit et n’y sont généralement pour rien, ils doivent accepter cette règle. Dans un tel cas, les bailleurs peuvent faire valoir une demande de compensation au titre du droit de voisinage contre le propriétaire du terrain à bâtir.

Le bruit causé par les enfants fait toutefois l’objet d’un traitement particulier. Celui-ci doit être toléré par les voisins, quelle que soit l’heure à laquelle il se produit. Il doit toutefois rester socialement adéquat et donc dans le cadre de l’usage. Cela inclut par exemple les cris et les grincements des enfants. Mais si les enfants font du roller dans l’appartement ou lancent des balles contre les murs ou le sol sans interruption, la limite est dépassée et une réduction de loyer peut être réclamée. Le type de bruit est très variable et dépend de la situation. Il ne s’agit pas toujours de musique forte, car même les petits bruits peuvent être agaçants à la longue. Le bruit de la circulation ne peut pas non plus être invoqué comme motif de réduction de loyer. En effet, bien que le bruit des avions ou des voitures puisse également être très agaçant, il ne suffit pas à justifier une réduction du loyer tant qu’il reste dans les limites de la situation de l’appartement. Avant d’emménager, faites donc attention à l’endroit où se trouve le bien immobilier et aux perturbations sonores auxquelles vous pouvez vous attendre.