Valeur des biens immobiliers – détermination, experts & conséquences

Connaître la valeur d’un bien immobilier est particulièrement important lors de la vente ou de l’achat. De nombreux facteurs déterminent la valeur d’un bien immobilier et seul un expert peut l’évaluer objectivement. Il existe toutefois des différences entre les experts et des qualifications différentes qui déterminent leur efficacité.

Experts – Qualification, tâches & coûts

Il est difficile, surtout pour les personnes qui n’ont pas beaucoup de connaissances en matière d’immobilier, d’estimer si la somme demandée est réaliste et si le bien immobilier vaut vraiment autant. Pour le savoir, on fait appel à des experts qui, grâce à leurs connaissances et à une évaluation objective, peuvent déterminer la valeur réelle du bien. Mais où trouver de tels experts et qui est vraiment habilité à donner un avis de valeur ?

Experts certifiés par l’UE

Comme le nom de l’expert n’est pas protégé, n’importe qui peut le porter. Pour éviter cela et pour prouver une réelle qualification, il existe des experts certifiés par l’UE. Ceux-ci se distinguent par un haut niveau de connaissances et d’expérience professionnelle. Ils prouvent leurs connaissances en passant un test et doivent prouver tous les cinq ans qu’ils ont acquis de nouvelles connaissances. Le test est effectué par des organismes de certification accrédités et seuls ceux qui prouvent à nouveau leurs connaissances tous les cinq ans obtiennent la certification européenne. Cette qualification atteste dans tous les cas d’un bon expert qui peut vous aider avec ses connaissances spécialisées.

Experts officiellement désignés et assermentés

Comme leur nom l’indique, ces experts sont désignés et assermentés par une institution de droit public. On les appelle également experts öbuv. Une telle institution de droit public peut être la chambre des architectes, des ingénieurs, des industriels, des artisans ou des commerçants d’un pays. Ils vérifient alors les aptitudes personnelles et professionnelles des candidats et, si ces derniers sont qualifiés, ils sont nommés pour cinq ans. Ils agissent dans le respect des valeurs d’objectivité, de conscience, d’indépendance, de liberté d’instruction et d’impartialité, raison pour laquelle ils sont privilégiés par le code de procédure.

Experts indépendants

Les experts indépendants ne sont pas soumis à des examens ou à une surveillance étatique. Ils agissent de manière indépendante et sans vérification de leurs qualifications, c’est pourquoi ils sont plutôt considérés comme un risque. Ils devraient néanmoins avoir suivi une certaine formation pour pouvoir prouver leur qualification. Des connaissances spécialisées et une longue expérience professionnelle ainsi que des règles doivent être présentes dans le niveau de connaissances afin de pouvoir exercer consciencieusement la profession d’expert.

Chartered Surveyors de la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS)

Un Chartered Surveyor est un expert agréé par la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Cette institution est une association professionnelle de professionnels et d’experts de l’immobilier, qui est aujourd’hui représentée dans environ 150 pays. La qualification de Chartered Surveyor requiert des exigences professionnelles très élevées et présente un lien important avec la pratique. Les Chartered Surveyors formés sont donc de très bons experts sur lesquels vous pouvez compter en toute sécurité.

Experts d’associations

Les associations peuvent désigner des experts en fonction de leurs exigences, qu’elles soient élevées ou faibles. Il n’existe en effet pas de système commun pour les conditions requises. Si vous faites appel à un tel expert, soyez particulièrement attentif à sa formation et à son expérience, ainsi qu’à la durée de son expérience effective sur le marché. Les expertises complètes nécessitent un niveau de connaissances élevé, c’est pourquoi vous ne devriez pas économiser sur ce point. Misez sur une bonne expertise plutôt que sur un prix bas.

Les autorités en tant qu’experts par le biais des comités d’experts

Dans le domaine des terrains, il convient de désigner ici le Gutachterausschuss. Dans les autorités de tous les districts et villes indépendantes, il existe des comités d’expertise indépendants. Ces comités reçoivent des notaires et des tribunaux tous les actes de vente et d’emphytéose concernant des biens immobiliers et les décisions de vente forcée, car ils y sont tenus. Ces actes sont directement intégrés dans le recueil des prix d’achat et peuvent être pris en compte par les experts des autorités.

Frais d’experts – établir une expertise de valeur

Les coûts des expertises ne sont pas réglementés ou fixés par la loi. Les coûts d’une expertise et de l’expert sont donc convenus individuellement et dépendent du cas et de l’expert en question. De nombreux experts se basent toutefois sur l’ancien règlement relatif aux honoraires des architectes et des ingénieurs (HOAI). Celui-ci stipule qu’en fonction du prix d’achat et du degré de difficulté des travaux, les honoraires varient entre 2 et 10 % de la valeur de la maison. Par conséquent, si vous souhaitez qu’un expert procède à une expertise, notez à l’avance ce que l’expertise doit contenir exactement et quels aspects seront pris en compte afin d’éviter les surprises au moment de la facture. Il faut savoir qu’une expertise complète est plus chère qu’une simple estimation de valeur. Elle peut être facturée au taux horaire, au minimum d’honoraires ou encore à la commission. Demandez au préalable plusieurs offres comparables en termes de prix et de prestations et choisissez la meilleure offre pour vous !

Déterminer la valeur d’un bien immobilier – comment procèdent les experts

Mais quels sont les critères exacts pour déterminer la valeur d’un bien immobilier et comment les experts procèdent-ils exactement à l’établissement de l’expertise ? En règle générale, selon l’article 194 du code de la construction, la valeur vénale doit refléter le prix qui aurait été obtenu dans le cadre d’une activité commerciale normale au moment de la détermination, sans tenir compte des circonstances inhabituelles ou personnelles. Pour déterminer cette valeur, les experts se basent sur différents critères :

La valeur indicative du sol

La valeur indicative du terrain est sans doute le critère le plus important pour déterminer la valeur vénale, puisqu’il s’agit de la base pour la déterminer. La valeur foncière indicative indique la valeur d’un mètre carré de terrain non bâti dans la zone de valeur foncière indicative correspondante.

L’état structurel et technique d’un bien immobilier

Le deuxième critère important est bien entendu l’état du bien immobilier. Cela comprend non seulement les matériaux utilisés, tels que les structures de construction, les conduites, les tuyaux ou les installations électriques, mais aussi l’âge du bien immobilier et des matériaux. En outre, des extras tels qu’un aménagement extérieur, des carports, des jardins et des garages peuvent avoir un effet positif sur l’évaluation et renforcer une évaluation positive.

La situation des biens immobiliers

L’emplacement d’un bien immobilier comprend d’une part l’infrastructure des environs proches, comme par exemple les liaisons de transport, les possibilités de faire des achats, mais aussi les liaisons avec les médecins ou les hôpitaux. D’autre part, les emplacements tendance ont un avantage, surtout dans les grandes villes. Plus le quartier est populaire, plus la valeur du bien immobilier y est élevée.

L’état énergétique

Tout d’abord, il faut bien sûr présenter le certificat de performance énergétique. Celui-ci indique le niveau de la consommation d’énergie. Plus il est élevé, plus il est mauvais. A cela s’ajoute la qualité et la nouveauté de l’isolation des murs extérieurs et du toit. Ceux-ci déterminent en grande partie la consommation d’énergie et les coûts énergétiques augmentent énormément si l’isolation est mauvaise.

Le niveau d’accessibilité du bien immobilier

Le degré de viabilisation est également important pour la valeur du bien immobilier. Cela signifie qu’il faut vérifier si le bien est raccordé à des réseaux importants, comme le système d’eau, le réseau téléphonique mais aussi l’électricité. Bien entendu, il est préférable que le bien immobilier soit relié à tous les réseaux importants.

Sites contaminés sur le terrain

Les sites contaminés sur le terrain ne sont évidemment pas un avantage pour le bien immobilier, car ils doivent être repris par le nouveau propriétaire. De tels sites sont inscrits au registre foncier et influencent négativement l’expertise, car les acheteurs potentiels doivent supporter des coûts supplémentaires.

La situation actuelle du marché

Le prix d’un bien immobilier est toujours déterminé par l’offre et la demande, c’est pourquoi ce critère joue également un rôle important pour l’expert. Dans ce cas, les données de vente de biens comparables situés dans des endroits similaires sont utilisées et comparées avec les données du bien immobilier à examiner.