Utilisation personnelle vs. investissement Différence : crédit, coûts, avantages fiscaux

Objectif du bien immobilier : fait #1

Que signifie l’intérêt personnel ?

Un bien immobilier est acheté et utilisé pour ses propres besoins en matière de logement. Ici, le confort d’habitation personnel est au premier plan – pour faire simple : vous achetez la maison de vos rêves

Qu’est-ce que le placement de capitaux ?

Un bien immobilier est acquis dans le but de générer des revenus. Cela peut se faire par la location ou la vente ultérieure. L’accent est mis sur les revenus financiers – pour faire simple : vous achetez une machine à cash

Conseil supplémentaire – Il est possible de combiner les deux d’une certaine manière. Vous achetez une maison ou un appartement, vous l’occupez pendant 3 ans et vous pouvez ensuite le vendre sans payer d’impôts(délai de spéculation). Disons que vous achetez dans un quartier A de Berlin, le prix des terrains augmente en général de ~8% par an. Faites le calcul sur 3 ans et vous verrez que rien que ce gain est considérable.

Les différences se creusent pas à pas :

Financement : fonds propres & crédit

Utilisation personnelle : le financement est généralement assuré par un crédit immobilier ou par les fonds propres de l’acheteur.

Placement de capitaux : le financement est souvent assuré par des capitaux étrangers, comme des hypothèques. Dans ce cas, l’objectif est également de faire levier sur les capitaux étrangers. Un financement correct doit être planifié, lisez ici plus sur la planification financière avant l’achat.

Conseil supplémentaire – En principe, les deux formes sont identiques, seules les aides de l’État et les impôts font la différence, nous y reviendrons. Dans le cas de l’intérêt personnel, les banques peuvent toutefois considérer que l’examen de la solvabilité présente un risque plus important. Pourquoi ? Disons que vous avez deux revenus et une maison. Quelqu’un tombe malade, perd son emploi, les mensualités du crédit ne sont plus payées.

Pourquoi les investisseurs en capital aiment-ils recourir à des capitaux de tiers ?

L’explication serait longue, en très bref : il y a plusieurs aspects. D’une part, ils ne veulent pas dépenser leurs fonds propres pour un objet. Avec l’effet de levier du financement (20% de fonds propres [ou moins] + 80% de fonds étrangers), on peut « se permettre beaucoup plus ». Un crédit est désormais conclu, y compris les mensualités de crédit, c’est-à-dire le remboursement mensuel. L’inflation fait en sorte que l’argent se déprécie. Le taux de crédit devient donc de plus en plus « avantageux » et « favorable ». Apprenez-en plus ici :

• L’immobilier comme investissement

Durée d’utilisation : par souci d’exhaustivité

Utilisation personnelle : les propriétaires planifient à long terme et ont l’intention d’habiter eux-mêmes le bien immobilier.

Placement de capitaux : l’accent est mis sur les revenus à court ou à long terme, qu’il s’agisse de revenus locatifs ou de la vente. Important pour vous aussi : le délai de spéculation. Vous voulez savoir rapidement si vous pouvez déjà vendre sans payer d’impôts ? Utilisez notre calculateur de délai de spéculation.

Venons-en maintenant à l’une des principales différences.

Les aspects fiscaux : Avantages fiscaux pour les bailleurs

Utilisation personnelle : sous certaines conditions, il est possible de bénéficier d’avantages fiscaux tels que l’allocation logement ou l’exonération d’impôts en cas de vente (après utilisation personnelle).

Placement de capitaux : les revenus locatifs sont imposables, mais il est également possible de bénéficier d’avantages fiscaux tels que l’amortissement et les frais professionnels.

De quels avantages fiscaux bénéficient les propriétaires occupants / les investisseurs en capital ?

Conseil supplémentaire – Explication rapide, seulement 2 exemples à la fois :

Les propriétaires-occupants reçoivent une allocation logement : pour la construction ou l’achat d’un bien immobilier à usage personnel, les propriétaires-occupants peuvent, sous certaines conditions, recevoir une allocation logement afin de faciliter leur financement. Nous en revenons ici à la période de spéculation, qui est bien sûr aussi importante pour les propriétaires-occupants lors de la vente.

Exonération fiscale en cas de vente : si vous vendez votre bien immobilier à usage personnel après une certaine période de détention, les bénéfices réalisés peuvent être exonérés d’impôt sous certaines conditions. Ce n’est toutefois pas le cas si vous vendez votre logement dans les dix ans suivant son achat.

Les investisseurs en capital peuvent faire valoir des amortissements : Les investisseurs en capital peuvent faire valoir des amortissements sur leur bien immobilier loué. Cela signifie qu’ils peuvent déduire fiscalement certains frais tels que l’amortissement du bâtiment et les frais de financement, ce qui réduit leur charge fiscale.

Frais de publicité : toutes les dépenses occasionnées par la location, telles que les réparations, les frais de gestion et les assurances, peuvent être déduites en tant que frais de publicité afin de réduire le revenu imposable.

En savoir plus sur la fiscalité et l’immobilier :

• Avantages fiscaux pour les investisseurs en capital

Maintenance et administration

Utilisation personnelle : le propriétaire est lui-même responsable de l’entretien et de la gestion du bien immobilier.

Placement de capitaux : la gestion et l’entretien peuvent être confiés à des tiers, tels que des gérants d’immeubles.

Conseil supplémentaire – À quoi faut-il s’attendre ? Je recommande 2% du prix d’achat par an. Ici, j’ai aussi un petit calculateur pour la réserve d’entretien. PS : vous pouvez bien sûr répartir les frais d’exploitation entre les locataires.

Rendement attendu : gagner de l’argent, pas en dépenser

Utilisation personnelle : la principale motivation est la qualité personnelle de l’habitat, le rendement étant plutôt secondaire.

Placement de capitaux : le rendement est au premier plan et les investisseurs s’attendent à percevoir des revenus de leur bien immobilier. Encore une fois, parce que c’est très important pour les investisseurs en capital :

« Le rendement est au premier plan et les investisseurs s’attendent à percevoir des revenus de leur bien immobilier ».

Le choix entre l’utilisation personnelle et l’investissement dépend de vos objectifs financiers individuels, de votre situation de vie et de vos préférences. Les deux approches présentent des avantages et des inconvénients, et la décision doit être prise avec soin.