Augmentation de loyer – vos droits, vos prétentions et l’indexation du loyer

C’est un cauchemar pour de nombreux locataires et pourtant, cela arrive régulièrement en Allemagne. L’augmentation de loyer. Mais celle-ci n’est pas toujours autorisée, car les augmentations de loyer sont soumises à certaines règles de forme et de fond. Découvrez ici comment vous pouvez vous protéger et quelles sont les règles simples à respecter.

Possibilités d’augmentation de loyer – que peut faire le propriétaire et que ne peut-il pas faire ?

Les augmentations de loyer sont régies par la loi. Pour être plus précis, c’est le Code civil allemand, le BGB, qui s’en charge. Les augmentations de loyer ne peuvent donc pas être arbitraires, mais nécessitent l’une des trois raisons suivantes. Parmi celles-ci, le loyer de référence, le loyer échelonné ou encore l’indexation du loyer.

Loyer de référence local – Objets de comparaison comme base

Le loyer local de référence désigne le montant du loyer payé en moyenne pour des biens immobiliers comparables dans une région au cours des quatre dernières années. Le loyer de référence local pourrait donc être un motif d’augmentation du loyer. Le bailleur mentionne alors dans la lettre, par exemple, l’indice de référence des loyers, le rapport d’un expert, une base de données sur les loyers, au moins trois logements de référence comme motif de l’augmentation. Dans ce dernier cas, les logements de référence doivent être décrits très concrètement, y compris la situation, le type, la taille, les caractéristiques et le prix au mètre carré. Les bases de données de location utilisées pour collecter les données doivent être librement accessibles. Le loyer de référence local peut être augmenté par le bailleur tous les quinze mois, puisqu’il est stipulé que le loyer doit rester constant pendant au moins un an. Si une nouvelle augmentation de loyer a lieu après quinze mois, le locataire a deux mois pour l’accepter. S’il ne le fait pas, le propriétaire peut intenter une action en justice contre le locataire et imposer l’augmentation de loyer si elle est légale.

Loyer échelonné – augmentation prévue du loyer

Le loyer échelonné est une variante sûre pour le bailleur, mais il est soumis à des règles strictes. Dans le cas du loyer échelonné, l’augmentation du loyer est fixée à l’avance et fait souvent partie intégrante du contrat de location. Pour que ce loyer échelonné soit effectif, les règles suivantes doivent être respectées :

• Le loyer échelonné doit être fixé par écrit
• Les augmentations de loyer doivent toujours être constantes pendant au moins un an.
• Les augmentations supplémentaires, telles que l’adaptation au loyer de référence local ou en raison de modernisations, ne sont pas autorisées (sauf pour les charges).
• La date et le montant final de l’augmentation de loyer doivent être clairement indiqués (dans la version écrite), les pourcentages étant interdits.
• Une exclusion du droit de résiliation peut être fixée dans le contrat de location pour une durée maximale de quatre ans.
• Si le loyer dépasse de 10 % ou plus le loyer de référence local, l’augmentation n’est pas autorisée et peut être refusée par le locataire.

Si ces points sont réunis, le loyer échelonné est légal et peut être inscrit dans le contrat de location.

L’indexation des loyers – dépend du marché

L’indexation du loyer se base sur l’indice des prix du coût de la vie de tous les ménages privés en Allemagne et est donc un loyer variable. Les chiffres de l’enquête sont publiés par l’Office fédéral de la statistique. Les bailleurs qui proposent leurs biens en fonction des loyers comparatifs locaux profitent de cette opportunité, car ils ne pourraient guère augmenter leur loyer autrement. Là encore, certaines règles sont respectées. L’augmentation de loyer doit être communiquée par écrit au locataire et doit ensuite rester constante pendant un an. En outre, le bailleur doit pouvoir présenter ses calculs au locataire de manière transparente. Si le loyer est augmenté à l’aide de l’indexation du loyer, les augmentations pour modernisation ne sont pas autorisées tant qu’il n’existe pas d’obligations légales à ce sujet. D’autres augmentations de loyer basées sur les loyers de référence locaux ne sont pas non plus autorisées. Cette méthode est très intéressante pour les propriétaires, car ils n’ont pas besoin de l’accord de leur locataire. Dès qu’un locataire reçoit une notification d’augmentation de loyer, il doit payer le loyer augmenté le deuxième mois suivant la notification. Le locataire ne peut alors plus faire grand-chose, tant que les formalités ont été respectées.

Formalités lors de l’augmentation du loyer – que faut-il faire ?

Comme décrit précédemment, l’augmentation de loyer doit respecter des formalités précises, sous peine d’être nulle et non avenue. Tout d’abord, le locataire doit recevoir l’augmentation de loyer par écrit. La lettre doit indiquer le montant total du loyer calculé avec précision, y compris tous les frais d’exploitation. De plus, la lettre doit contenir une justification précise et détaillée de l’augmentation du loyer. Il peut s’agir d’un indice de référence des loyers actuel, d’une liste d’appartements de référence ou d’une copie d’un rapport d’expertise. Le locataire doit accepter une telle augmentation de loyer dans le délai imparti, sinon elle n’est pas valable et ne peut pas être appliquée à la date prévue. Si le locataire refuse, le bailleur a trois mois pour faire appliquer l’augmentation par la justice, tant que l’augmentation est légale.

Modernisation autorisée pour des améliorations durables

Ici aussi, le Code civil donne quelques règles nécessaires à l’augmentation du loyer. Le § 559 du BGB stipule en effet que les travaux effectués sur l’objet doivent effectivement augmenter la valeur du bien immobilier. Il dit littéralement : « Si le bailleur a réalisé des mesures de modernisation au sens de l’article 555b, point 1, 3, 4, 5 ou 6, il peut augmenter le loyer annuel de 11 pour cent des frais engagés pour le logement.″ Les choses les plus diverses en font partie. Par exemple, les modernisations qui permettent d’économiser durablement de l’énergie ou de l’eau, mais aussi les mesures de construction qui augmentent la valeur d’usage ou qui améliorent les conditions de logement en général. Les travaux de modernisation prescrits par les autorités en font également partie, le bailleur devant informer le locataire trois mois avant le début des mesures de construction, mais l’augmentation ne pouvant avoir lieu qu’une fois les travaux terminés. Si un tel cas se présente, l’augmentation du loyer pour cause de modernisation est tout à fait admissible et doit être acceptée par le locataire. C’est sans doute encore le motif le plus agréable pour les locataires, car la qualité de vie augmente.

Frais d’exploitation – paiements anticipés ou forfait ?

Une augmentation des frais d’exploitation est également possible. Dès que ceux-ci augmentent, le bailleur a le droit de répercuter l’augmentation sur le locataire. Pour cela, il faut que les deux parties aient conclu un accord écrit concernant un forfait ou une avance sur les frais d’exploitation. Si les coûts augmentent, le bailleur doit en informer le locataire malgré cet accord écrit. Toutefois, la loi n’impose de justifier l’augmentation que dans le cas d’un forfait de frais d’exploitation. Dans le cas des provisions pour frais d’exploitation, une justification n’est pas obligatoire. L’adaptation ou l’augmentation résulte généralement d’un décompte des frais d’exploitation. Si le paiement anticipé n’a pas suffi et que des paiements complémentaires sont dus, ceux-ci doivent être adaptés aux frais annuels encourus.

Le plafonnement – l’encadrement des loyers

Bien entendu, les locataires doivent également être protégés contre une augmentation de loyer, raison pour laquelle les propriétaires ne peuvent pas augmenter les loyers au hasard. Certaines règles doivent les protéger contre les augmentations illégales. Il s’agit notamment du fait que, dans le cadre d’un contrat de location, le loyer ne peut pas être augmenté de plus de 20 % sur une période de trois ans par rapport au loyer de référence local. Dans les pays où il y a une pénurie de logements, il est possible d’abaisser le plafond à un maximum de 15 %. Si votre loyer est augmenté, vérifiez au préalable si toutes les règles importantes de forme et de contenu ont été respectées et si l’augmentation est vraiment légale.