Bail emphytéotique – devenir propriétaire sans acheter de terrain
De nombreuses personnes rêvent de devenir propriétaires, mais il est de plus en plus difficile de trouver un terrain adapté à la construction de son propre logement. Le principe du bail emphytéotique, qui se répand de plus en plus, est un concept qui promet d’y remédier. Mais qu’est-ce qu’un bail emphytéotique au juste ? Quels sont les coûts et est-ce vraiment mieux que d’acheter un terrain ? Pour en savoir plus sur le sujet, consultez notre guide sur l’achat ou la location.
Un bail emphytéotique plutôt que l’achat d’un terrain – le bail emphytéotique est-il vraiment rentable ?
Le bail emphytéotique est une alternative bienvenue à l’achat traditionnel d’un terrain. Le principe est très simple. Le propriétaire d’un terrain le loue à un constructeur de maison ou à un acheteur de la maison qui s’y trouve. Il y a donc une séparation claire. Il y a un propriétaire qui possède le terrain et un autre qui est propriétaire du bâtiment sur le terrain. Ce principe permet à l’acheteur de réaliser d’importantes économies sur le prix du terrain et assure en même temps au bailleur des rentrées d’argent régulières sur une période longue et régulière. C’est un bon moyen d’accéder rapidement et à moindre coût à la propriété en cas de pénurie de terrains à bâtir. Mais là aussi, il y a des inconvénients.
Pas de frais de terrain mais un bail emphytéotique – Aperçu des coûts
Le principe du bail emphytéotique implique le fait que vous n’achetez pas de terrain et que vous n’en êtes donc pas propriétaire, mais que vous devez néanmoins payer pour celui-ci. En effet, dans le cadre d’un bail emphytéotique, vous vous engagez à payer à intervalles réguliers un certain montant au propriétaire du terrain, c’est-à-dire au bailleur. C’est un peu comme une location, sauf que ce n’est pas un logement qui est loué, mais le terrain. Ce montant est perçu sous la forme d’une redevance emphytéotique ou d’un bail emphytéotique et représente, selon la taille et la situation du terrain, entre 4 et 8 % du prix d’achat réel du terrain par an.
Étant donné que vous êtes l’acheteur et le propriétaire du bien immobilier sur le terrain, une durée de contrat est fixée pour les baux. Celle-ci est mentionnée dans le contrat de bail et décidée par les parties. Dans la plupart des cas, il existe des durées courantes. La plupart du temps, les durées se situent dans une fourchette de 50 à 99 ans. Il est également très rare de trouver des durées de 25 ans, mais elles ne devraient être convenues que sur demande expresse. Il convient de bien réfléchir au préalable à la durée du bail, car chaque durée présente des avantages et des inconvénients. Si vous optez pour un bail de 25 ans, vous devrez débourser des sommes importantes sur une courte période. L’avantage est que cette durée ne dure pas plus longtemps que votre propre vie et que vous ne laissez donc pas de dettes ou de contrat à vos enfants.
Toute personne qui acquiert un terrain en Allemagne doit payer ce que l’on appelle l’impôt sur les mutations foncières. Malheureusement, cet impôt est également prélevé dans le cas d’un bail emphytéotique, même si vous n’achetez pas le terrain. Le montant de la taxe sur les mutations foncières dépend de la valeur du terrain et est calculé en pourcentage de celle-ci. Il ne doit être payé qu’une seule fois et, comme pour l’achat, il est dû directement après la signature du contrat. Les taux de frais sont les mêmes que pour une vente.
Le bail emphytéotique est-il vraiment rentable ?
Un bail emphytéotique est-il donc plus intéressant qu’un achat ? On ne peut pas répondre à cette question, car les coûts dépendent du prix du terrain. Si ceux-ci sont élevés, les redevances emphytéotiques augmentent fortement et la location devient plus chère. D’une manière générale, on peut seulement dire qu’un bail est rentable lorsque les taux d’emphytéose sont inférieurs aux taux hypothécaires. Il faut toutefois tenir compte du fait qu’un bail est généralement conclu pour 99 ans, c’est-à-dire qu’il est lié à une contribution mensuelle ou annuelle pendant une longue période. Les contrats de bail contiennent une clause d’adaptation qui permet d’augmenter le taux d’intérêt. Cela signifie que le taux d’intérêt peut être adapté tous les trois ans et qu’il y a donc un risque qu’il augmente. Dans le cas d’un prêt, le risque que les taux d’intérêt augmentent est beaucoup plus faible. Vous devez donc être au clair sur les conditions et bien réfléchir à un bail.
Expiration du bail – et maintenant ?
Avant l’expiration du bail, il convient de déterminer clairement ce qu’il adviendra du terrain à l’issue de la période de location. Il est possible pour le fermier de s’assurer un droit de préemption et donc d’acheter le terrain à l’expiration du bail. Toutefois, si rien n’est convenu, le fermier a le droit d’être remboursé de la valeur du bâtiment à la fin de la période de location. Pour cela, il ne doit pas retirer le bâtiment du terrain. Si le fermier ne paie pas le loyer pendant un certain temps ou s’il utilise le terrain d’une manière différente de celle qui a été convenue, il y a réversion. Cela signifie que le terrain revient au bailleur avant l’expiration du bail. Toutes ces dispositions doivent toutefois être clairement stipulées dans le contrat de bail emphytéotique.
Achat de terrain & taux d’emprunt – aperçu des coûts
L’achat d’un terrain est comparativement plus rentable. Tout d’abord, on possède le terrain lors de l’achat et on ne le ‘loue’ pas seulement par le biais d’un bail. De plus, lors de l’achat d’un terrain, l’acheteur rembourse généralement le prêt au bout de 10 à 20 ans et possède ensuite le terrain sans dettes, et les intérêts du prêt restent au niveau convenu pendant toute la durée et n’augmentent pas comme dans le cas d’un fermage. Un bail emphytéotique n’est donc intéressant par rapport à l’achat que s’il y a une période de taux d’intérêt élevés. Sinon, vous devriez recourir à des alternatives. Il s’agit par exemple de l’achat complet d’un bien immobilier et d’un terrain, qui s’impose lorsque les taux d’intérêt sont bas. Réfléchissez donc bien à l’alternative qui vous convient le mieux et qui s’offre à vous sur le marché actuel des taux d’intérêt.
Situation juridique – bail emphytéotique ou achat de terrain
D’un point de vue purement juridique, le maître d’ouvrage d’un terrain acquis par bail emphytéotique est presque assimilé à l’acheteur d’un terrain. Il acquiert le terrain auprès d’un particulier, des pouvoirs publics, d’une organisation d’utilité publique ou d’une institution religieuse. Ainsi, le preneur à bail est propriétaire du terrain pour une durée déterminée. Le droit d’emphytéose reste valable pour lui, même si le bien immobilier est vendu aux enchères ou même détruit. Il a donc le droit de vendre, de louer, d’hériter et d’hypothéquer son droit d’emphytéose, mais même en cas de changement de propriétaire, le contrat de bail ne change pas.
D’une manière générale, le droit d’emphytéose ne permet pas la spéculation foncière, car le preneur du droit d’emphytéose est tenu par le contrat de construire. Ce droit est documenté dans deux registres fonciers, le registre foncier et le registre foncier de l’emphytéose. Cela permet de protéger le maître d’ouvrage. Une fois le montant conclu, le droit d’emphytéose n’est pas résiliable. Il ne s’éteint qu’après la durée fixée dans le contrat, qui est généralement de 99 ans.