Acheter et louer un bien immobilier : Investir dans le logement, évaluer et acheter un bien immobilier – Partie 1

Acheter et louer un bien immobilier : Investir dans le logement – construction neuve (comme dans l’image de couverture visualisée [exemple d’objet à Berlin]) ou achat direct d’un bien immobilier. Beaucoup misent sur l’occupation personnelle, mais la location ne serait-elle pas une alternative bien plus intelligente (mot-clé 1 : prévoyance vieillesse ; mot-clé 2 : le locataire paie le remboursement) ? Dans cet article, je résume quelques-unes des expériences d’Alex Fischer. Alex Fischer possède la plus grande chaîne Youtube consacrée à l’immobilier et aux impôts. J’ai lu son livre, certains chapitres 3 ou 4 fois en raison des nombreuses informations qu’il contient. Structures de comptes, « Immobilien GmbH », fondations, avantages fiscaux. L’immobilier est le placement de capital le plus puissant, si tu veux mon avis. Si tu connais les bonnes astuces, tu peux éviter de nombreuses erreurs lors de l’achat d’un bien immobilier. Moins tu feras d’erreurs, plus tu auras de bénéfices dans ta poche en tant que bailleur. J’ai tellement appris d’Alex Fischer. C’est pourquoi je voulais écrire et mettre en lien pour toi ce résumé sur le thème de l’achat et de la location. Tous ces articles d’Alex Fischer sont gratuits. Si tu es aussi dans le domaine de l’optimisation fiscale, je te recommande mon rapport d’expérience du coaching fiscal : Expériences. En savoir plus sur Alex Fischer.

Acheter et louer un bien immobilier : Commençons par…

Ce week-end, j’ai pris la peine de parcourir de très nombreux articles d’Alex Fischer. Si tu es sur mon blog, tu devrais certainement connaître Alex Fischer. Mon article sur les expériences de coaching fiscal est tout à fait nouveau (à lire !). Auparavant, j’avais déjà publié Finances : 7 règles de base. Des articles commeComprendre les impôts et Construire un patrimoine s’en inspirent également. Aujourd’hui, l’accent est mis sur l’immobilier et les investissements, de l’achat au financement en passant par les impôts.

Apprends ici, étape par étape, comment acheter et louer des biens immobiliers.

A partir d’ici, tous les liens sont externes et mènent au blog ou aux vidéos d’Alex Fischer.

Les articles de conseils et les vidéos sont tous absolument gratuits. J’ai appris tellement, tellement de choses, appliquées : L’investissement immobilier, les structures financières et l’optimisation fiscale (transformer les impôts en patrimoine privé). Si tu te demandes qui est Alex Fischer, voici quelques informations supplémentaires sur l’investisseur immobilier (rien que 20.000 m² à Düsseldorf en propriété privée).

Déroulement, bases et définitions

Tu achètes ton premier bien immobilier ? Dans le lexique immobilier d’Alex Fischer, tu trouveras toutes les définitions importantes, du prêt à annuités au financement intermédiaire.

• Lexique de l’immobilier

Si tu t’es déjà plongé dans le sujet de l’achat d’un bien immobilier, tu peux aussi regarder directement ici le déroulement des transferts de biens immobiliers.

Ce sont les quatre critères principaux dont tu as besoin pour pouvoir commencer à investir dans l’immobilier à petite échelle. Premièrement, tu dois avoir un revenu stable et régulier. Pour les célibataires, cela représente actuellement environ 2.000 euros par mois, pour les couples 2.500 euros, auxquels il faut ajouter 300 euros par enfant et par mois. Tu as besoin d’un bilan patrimonial positif (conseil : la demande d’un autodéclaration de la Schufas aide). Les fonds propres dont tu disposes comptent dans la décision de la banque. Tu devrais en avoir 10-12%, auprès d’un bon conseiller bancaire.

PS : tu en apprendras encore plus sur les fonds propres dans le chapitre « Financement ».

• Acheter un bien immobilier : Déroulement

À quoi dois-tu faire attention ? Éviter les erreurs

Connaître le déroulement de l’achat d’un bien immobilier est un aspect. Un autre aspect concerne les éléments auxquels tu dois absolument faire attention, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison ou d’une villa. D’une part, en tant que bailleur, le seuil de rentabilité grâce aux revenus locatifs que tu vas obtenir. Certaines décisions peuvent entraîner la suppression d’avantages fiscaux, tu devras aussi faire face à un moment donné à des retards de rénovation. Et… n’en sommes-nous pas encore à l’achat d’un bien immobilier ? Là aussi, de nombreux autres aspects entrent en ligne de compte, notamment « l’emplacement, l’emplacement, l’emplacement », ainsi que l’équipement et la surface du bien.

• Acheter un bien immobilier : A quoi faut-il faire attention ?

Il en résulte de nombreuses erreurs d’achat clairement identifiables. Les plus importantes, tu les obtiendras ici :

• Acheter un bien immobilier : Erreur

Évaluation des biens immobiliers : situation, substance du bâtiment et équipement

Stop ! Avant de passer à l’évaluation immobilière, voici le facteur central du prix d’achat d’un bien immobilier :

Situation du bien immobilier

Situation, situation, situation : facteur prix d’achat

Dans un même quartier, le prix d’achat d’un bien immobilier peut être extrêmement variable. Alors qu’une rue est bon marché, les prix de l’immobilier sont deux ou trois fois plus élevés trois ou quatre rues plus loin, comme le montre l’exemple de Berlin. Le facteur central du prix d’achat est toujours l’emplacement du bien immobilier. Ce n’est pas pour rien que le monde des agents immobiliers dit « situation, situation, situation ».

En tant qu’acheteur de biens immobiliers (également acheteur, investisseur), tu as 3 facteurs :

1. Situation macroéconomique : où en Allemagne ?
2. Situation méso = Où dans la ville ?
3. Micro-emplacement = où se trouve exactement le bien immobilier ?

Situation macroéconomique : où en Allemagne ?

La macro-localisation s’explique rapidement si l’on regarde par exemple les différences de prix d’achat entre Munich en Bavière et Bochum en Rhénanie-du-Nord-Westphalie. À Munich, on paie actuellement 1,8 million d’euros pour une maison relativement courante de 185 m². À Bochum, un bien immobilier similaire serait actuellement sur le marché pour environ 230.00 euros. Soit 7,8 fois le prix de l’immobilier à Munich. À Berlin, le prix d’achat d’une maison de 185 m² (avec le même équipement) varie de 749 000 euros dans la banlieue à 2,3 millions d’euros à Zehlendorf, et jusqu’à 16,7 millions d’euros pour une villa à Grunewald – mais nous y reviendrons dans la rubrique Meso Lage.

Exemple de macro-localisation : Berlin

Situation méso : où dans la ville ?

La situation méso se penche sur les différentes parties d’une ville. Prenons l’exemple de Berlin et de la différence extrême entre les quartiers de la ville. Alors que les villas individuelles dans
Alors que la construction d’un immeuble à Berlin-Grunewald peut coûter jusqu’à 16,7 millions d’euros, celle d’un immeuble entier à Berlin-Köpenick ne coûte « que » 2,8 millions d’euros, avec 1.400 m² de surface habitable, 1.200 m² de terrain et environ 48 pièces réparties dans les unités d’habitation.

Exemple de macro-localisation : Berlin-Grunewald

Micro-localisation : Où exactement ? Qu’est-ce qui se trouve à proximité ?

La micro-localisation est importante pour les propriétaires occupants, mais aussi pour les bailleurs. Elle ne répond pas seulement à la question de l’emplacement exact (rue, numéro, étage). Le micro-emplacement répond également à la question : que trouve-t-on à proximité du bien immobilier ? Les écoles, les restaurants, les liaisons de transport avec d’autres quartiers ou villes, ainsi que les supermarchés et les cinémas. L’emplacement méso aurait, comme dans cet exemple, un accès direct à tous les besoins quotidiens importants : Du café au coin de la rue à la pharmacie en passant par le supermarché.

Exemple de macro-localisation : Berlin-Grunewald, Teplitzer Straße

Évaluation : quel est le prix d’achat maximal ?

Si le prix est trop bas, tu perds de l’argent (donc ton patrimoine). Un prix d’achat trop élevé minimise ton bénéfice en tant que bailleur. L’évaluation du prix correct de l’offre est l’un des points les plus importants lors de l’achat d’un bien immobilier. Avant d’entrer plus profondément dans le sujet de l’évaluation de la situation, de la substance du bâtiment, de la valeur vénale & Co, voici un aperçu du thème de l’évaluation immobilière sur Lukinski. Conseil ! Dans les différents articles sur les maisons, les appartements, les immeubles et les terrains, tu trouveras des informations encore plus détaillées sur tous les types de méthodes d’évaluation des biens immobiliers.

Plus l’évaluation du bien immobilier est bonne, moins les frais annexes et la taxe professionnelle sont élevés. C’est pourquoi je te conseille de t’intéresser à l’évaluation des biens immobiliers. PS : c’est d’ailleurs la raison pour laquelle de nombreuses personnes font appel à un agent immobilier. Si tu acceptes immédiatement un prix d’achat, tu vas probablement payer plus cher. Tu pourrais le comptabiliser comme une taxe d’apprentissage. Mais lorsqu’il s’agit de montants à cinq chiffres, cela devient vite douloureux pour beaucoup. Tu aurais aussi pu investir cet argent dans la rénovation ou la modernisation, par exemple en installant un nouveau système de chauffage. Cela aurait eu deux effets secondaires positifs :

1. Prix d’achat Minimisation par des points critiques concrets (p. ex. substance du bâtiment)
2. Augmentation de la valeur par la rénovation / modernisation à la revente

Non seulement tu paieras donc moins, mais tu pourras aussi utiliser les actifs disponibles pour augmenter la valeur de ton bien immobilier. Retiens donc que plus tu examineras le bien immobilier en détail, plus tu auras de chances de minimiser le prix d’achat. Pour savoir ce qui est important dans l’évaluation d’un bien immobilier, consulte notre article principal.

• Évaluer un bien immobilier

Si tu as déjà un bien immobilier concret en vue, je te recommande encore les différents articles sur les terrains, les appartements, les maisons et autres.

• Évaluer un appartement
• Evaluer la maison
• Évaluer un immeuble d’habitation
• Évaluer un terrain

Si tu souhaites évaluer un bien immobilier exclusif, en toute discrétion, nous te recommandons de faire appel à un expert pour une estimation sans engagement. Si tu souhaites nous contacter, tu trouveras nos coordonnées ici : Contact.

Location : rendement, charges, rénovation et vacance

Pour la décision d’achat, tu dois tenir compte du rendement locatif : Nous y venons directement à l’étape suivante, la location. Si tu cherches un bien immobilier que tu veux acheter et louer directement (de manière à ce que les locataires prennent en charge tes remboursements), le rendement locatif est l’outil de calcul.

Calculer le rendement locatif : Pour les bailleurs, base de l’évaluation

Si tu cherches des biens immobiliers loués, regarde absolument le rendement locatif. Le rendement locatif est le revenu annuel divisé par le prix d’achat x 100. Il existe différentes méthodes de calcul, je vais dire la plus simple, à savoir

Loyer annuel divisé par le prix d’achat x 100

Ton résultat sera un pourcentage. Pour les appartements en copropriété, il devrait s’agir d’un pourcentage de 4 à 6. Sinon, tu achètes trop cher.

Si l’emplacement est plus cher, les rendements baissent un peu, si l’emplacement est moins bon, ils augmentent un peu.

C’est la fourchette dans laquelle tu peux reconnaître les biens immobiliers à bas prix !

Location : situation, charges et impôts

Si tu veux devenir propriétaire*, de nombreux facteurs s’imposent à toi. Ils sont la raison de ton succès ou de ton échec. Répartition des charges, décompte des charges ou encore, que faire si le locataire ne paie soudainement plus ? Tu achètes un immeuble et tu souhaites y vivre dans un appartement, que fais-tu ? Très important : les impôts. Il y a beaucoup de choses auxquelles tu dois absolument faire attention en matière d’impôts. Pour savoir de quels aspects il s’agit, consulte le lien suivant. Ici, Alex Fischer explique tout sur la location de biens immobiliers.

Comme nous l’avons vu précédemment dans la section « Situation, situation, situation », il y a comme toujours beaucoup, beaucoup de facteurs : tu dois également examiner attentivement le quartier, y a-t-il des logements vacants ? Quel est le taux d’inoccupation général ? De nombreuses unités d’habitation vides ne sont pas un bon signe. Renseigne-toi bien sur les prix de vente locaux afin de te faire une idée de la valeur du marché local. Tu trouveras ces conseils et d’autres ici :

• Location

Revenus conjoints jusqu’à l’avantage fiscal

Dans cet article, tu découvriras comment certains immeubles de rapport te permettent d’en obtenir six de plus pour chaque euro payé. Un regard complet sur la partie économique d’un bien immobilier, tant pour les investisseurs financiers, c’est-à-dire ceux qui achètent des biens immobiliers pour investir, que pour les propriétaires occupants. En guise de préambule, un résumé simple et rapide : Imagine que pour 10.000 euros, tu obtiennes quelque chose qui a une valeur de 100.000 euros.

Donc pas 100.000 euros dans 30 ans, tu obtiens immédiatement une valeur de 100.000 euros.

Exemple : tu achètes une Porsche d’une valeur de 100.000 euros, mais tu ne dois payer que 10.000 euros et tu reçois cette Porsche dès maintenant. Tu ne dois pas non plus payer les 10.000 euros tout de suite, mais petit à petit. Qu’est-ce que tu en penses ? Découvre le principe de l’immobilier.

• Bilan immobilier : de la copropriété à l’avantage fiscal

Utilisation personnelle : à quoi dois-tu faire attention ?

Tu souhaites acheter un bien immobilier à usage personnel ? De nouveaux facteurs t’attendent alors. Mais ne t’inquiète pas, tu obtiendras les premières réponses concernant l’utilisation personnelle directement ici. En effet, il ne s’agit pas seulement de quelques éléments qui s’ajoutent lors de l’achat et du choix du bien immobilier, il s’agit directement de quelques points dont tu dois tenir compte avant d’envisager l’achat d’un tel bien. Tu découvriras ici ce à quoi tu dois faire attention lorsque tu achètes un bien immobilier pour ton propre usage.

• Utilisation personnelle
• Capital propre grâce à l’utilisation personnelle

Piège de l’utilisation personnelle ! A lire absolument en tant que propriétaire occupant

Toutefois, pour les propriétaires potentiels, un grand MAIS s’impose. Car il y a un danger :

Danger en cas d’utilisation personnelle : l’utilisation personnelle peut t’amener à constater un jour que tu ne travailles plus – je dis bien « uniquement » – que pour ta propre maison ou ton appartement en copropriété.

… tu réalises alors que tu as renoncé à ta liberté. C’est pourquoi il n’y a pas que des conseils sur l’usage personnel, voici encore un très bon article (avec vidéo explicative) sur le thème des pièges pour les propriétaires occupants. De nombreux propriétaires occupants font une erreur. Ils achètent un bien immobilier pour leur propre usage et pensent que « leur problème de retraite est ainsi résolu ». En effet, « dès que mon bien immobilier sera payé, je ne devrai plus payer de loyer ». C’est en tout cas vrai et c’est en tout cas un pilier important, selon Alex Fischer. Toutefois, l’expérience qu’il a acquise au cours des 15 dernières années montre que de nombreux propriétaires occupants doivent revendre leur bien une fois qu’il est payé ! Pourquoi ?

Propriétaires occupants : « Enfin libre de tout loyer ! Oui, mais… Tout d’abord, revenons à cette problématique : imaginez que vous êtes désormais propriétaire occupant. Vous réduisez votre consommation, vous aménagez votre bien immobilier, vous y investissez, vous remboursez les mensualités à la banque, vous achetez moins de beaux vêtements, plus la dernière voiture, parce que vous voulez tout simplement rembourser le plus vite possible votre bien immobilier à usage personnel. Une fois qu’il sera payé, vous vous retrouverez peut-être dans la situation de devoir le vendre ».

• Cas de l’utilisation personnelle

Utilisation personnelle dans un immeuble locatif

Utiliser une « unité d’habitation à usage personnel dans un immeuble collectif habituellement loué » : Presque tous les propriétaires immobiliers ont déjà entendu parler de cette idée. En ce qui concerne les immeubles collectifs, beaucoup aiment les « maisons à trois appartements ». L’idée est alors d’habiter un appartement, généralement celui du rez-de-chaussée, car il dispose d’un jardin. Les deux autres sont ensuite loués.

En effet, il est possible de se faire aider par les locataires pour payer le logement qu’ils occupent.

C’est en principe une bonne idée, si l’on trouve quelque chose de ce genre.

• Utilisation personnelle dans un immeuble collectif

Financement et fonds propres

Demain, nous poursuivrons avec la partie #2 sur « Acheter et louer : Investir dans le logement ». Tu apprendras tant de choses, du contrat de prêt au contrat de crédit, le financement immobilier avec et sans fonds propres ainsi que la grande question de la constitution d’un patrimoine grâce à l’immobilier : pourquoi investir ?